«دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگو با فعال ساختمانی بررسی کرد
ابرچالشهای صنعت ساختمان
از طرفی، فعالیت غیرمولد در بازار زمین، هزینه تولید مسکن را به شدت بالا برده است، به طوری که شرایط برای سرمایه‌گذاران ساختمانی برای خروج از رکود ساخت پیچیده شده است.
در این راستا مدیرعامل شرکت بهناد بنا معتقد است: بین اقتصاد مسکن با سیاستهای کلان اقتصادی کشور پیوستگی وجود دارد، به گونه‌ای که تصور حل مشکل مسکن بدون حل مشکلات اقتصاد کلان دور از ذهن می‌نماید. تا زمانی که سرعت رشد تولید نقدینگی بالا منجر به تورم‌های شدید می‌شود و همچنین با کسری بودجه مداوم دولتها مواجه هستیم که در برخی موارد این کسری بودجه‌ها از طریق روش‌های تورم‌زا تامین می‌شود و از یکسو با رشد اقتصادی پایین و در بسیاری سال‌ها رشد اقتصادی منفی مواجهیم و در دیگر سو با کاهش درآمد سرانه دست به گریبانیم، حل مشکل مسکن و ساخت‌وساز دشوار خواهد بود.
به اعتقاد یاسر امامی مداخله سیاستگذار در تولید مسکن به جای ریل‌گذاری و هدایت و حمایت بخش خصوصی جهت تولید مسکن بزرگ‌ترین مانع حضور سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌وساز است. برای پیگیری دیگر چالشهای ساخت‌وساز، یاسر امامی، مدیرعامل شرکت بهناد بنا پاسخگوی سوالات ما بوده است.
بر اساس برآوردهای اقتصادی صنعت ساختمان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌‌‌های اقتصادی است که نقش تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ای در رشد و اشتغال‌زایی دارد. ابرچالشهای این صنعت چیست؟
ابرچالشهای این صنعت را می‌توان در نیاز به سرمایه اولیه بالا، سوداگری در بخش زمین، عدم هماهنگی در سیاستگذاری‌‌‌های کلان، زمان‌بر بودن اخذ مجوزها، کمبود دانش فنی، تحریم‌‌‌های اقتصادی و در نتیجه پیچیدهتر شدن فرآیند تامین مصالح و تجهیزات، عدم‌اطمینان مصرف‌کنندگان و استانداردسازی مشاهده کرد.
هزینههای تولید ساختمان به دو بخش کلی «قیمت خرید زمین» و «هزینه ساخت» تقسیم می‌‌‌شوند و از آنجا که به دلیل سوداگری و انباشت سرمایه‌‌‌های غیرمولد طی سال‌های متمادی، قیمت زمین در ایران افزایش قابل‌توجهی داشته، قیمت مسکن نیز همراه با این مولفه بالا رفته است. به عبارت دقیق‌تر۶۰درصد قیمت ساخت را زمین، حدود ۲۰درصد آن را مصالح و کل هزینههای مربوط به مطالعه، طراحی، اخذ مجوزها و اجرا چیزی در حدود ۱۵ تا ۲۰درصد هزینه تمام‌شده ساختمان را به خود اختصاص می‌دهند. در این میان قیمت بالای زمین، سازندگان را از رقابت بر سر کیفیت دور کرده و باعث شده است که تولیدکنندگان به جای استفاده از روش‌های نوین و بهبود فرآیندهای تولید، بر روش‌های قدیمی و با کارآیی کمتر تکیه کنند.اما مساله بعدی مربوط به عدم‌هماهنگی در سیاستگذاری‌‌‌های کلان است.
ساختمان‌سازی، صنعتی است که با بسیاری از بخش‌‌‌های دولتی و خصوصی در ارتباط است. این صنعت نیازمند سیاستگذاری‌‌‌های کلان و هماهنگ در حوزه‌‌‌های مختلف از جمله تامین زمین، تسهیلات بانکی، قوانین و مقررات، حمایت‌‌‌های دولتی، تشویق سرمایه‌گذاری خصوصی، توسعه زیرساخت‌‌‌ها و... است. در ایران، سیاستگذاری‌‌‌های کلان در حوزه رفع چالشهای صنعت ساختمان‌سازی با عدم‌انسجام و هماهنگی روبه‌رو هستند. این سیاست‌‌‌ها حتی گاهی با یکدیگر تضاد دارند. برای مثال، در حالی که دولت به دنبال تشویق سرمایه‌گذاری خصوصی در صنعت ساختمان است با کاهش دسترسی به تسهیلات روبه‌رو هستیم که سرمایه‌گذاران نسبت به ورود به این بازار مردد شوند. یا در حالی که دولت به دنبال توسعه زیرساخت‌‌‌های شهری و روستایی است، عدم‌هماهنگی بین نهادهای مسوول و عدم‌رعایت استانداردهای محیط‌زیستی باعث شده است که برخی از پروژه‌‌‌های عمرانی به ضرر منابع طبیعی و جامعه باشد.
کمبود دانش فنی را می‌توانیم یکی دیگر از چالشهای این صنعت نام ببریم. ساختمان‌سازی یک صنعت دانش‌بنیان است که نیازمند ارتقای مستمر دانش فنی و آموزش مناسب برای کارکنان و سازندگان است. اما متاسفانه در ایران، سطح دانش فنی و آموزش در حوزه صنعت ساختمان کمتر از استانداردهای بین‌المللی است و برخی از روش‌ها و مصالح مورد استفاده در این صنعت منسوخ و نامناسب هستند. عدم‌به‌‌‌روزرسانی دانش فنی و آموزش مناسب باعث شده است که کارآیی و بهره‌‌‌وری صنعت ساختمان کاهش یابد و مسکن‌‌‌های تولید شده با مشکلات مختلفی از جمله نقص‌‌‌های سازه‌‌‌ای، سرعت اجرای پایین، مقاومت پایین در برابر زلزله و... روبه‌رو شوند. این چالشهای صنعت ساختمان ایران نه‌تنها به ضرر مصرف‌کنندگان و سازندگان، بلکه به ضرر کل جامعه و اقتصاد کشور است. بنابراین لازم است که برای مقابله با چالشهای این صنعت، با توجه به شرایط و نیازهای کشور، استانداردها تدوین و به‌‌‌روزرسانی شوند و همچنین اجرای آنها با نظارت موثر و حمایت قضایی تضمین شود و از همه مهم‌تر بستر ورود دانش فنی نوین از کشورهای صاحب سبک و پیشرو با تسهیلگری دولت فراهم شود.
و اما در این میان نباید فراموش شود تحریم‌‌‌های اقتصادی تاثیر زیادی بر این صنعت دارد. ساختمان‌سازی یک صنعت وابسته به بازار جهانی است که تاثیرات تحریم‌‌‌های اقتصادی را به شدت حس میکند. تحریم‌‌‌های اقتصادی علاوه بر کاهش صادرات نفت و گاز، باعث شده است که دسترسی به مصالح و تجهیزات نوین لازم برای صنعت ساختمان با مشکلات جدی روبه‌رو شود. برخی از مصالح و تجهیزات موردنیاز برای حل چالشهای ساختمان‌سازی در داخل کشور تولید نمی‌‌‌شوند و باید از خارج وارد شوند. اما تحریم‌‌‌های اقتصادی باعث شده است که دسترسی به منابع مالی خارجی، اعتبارات بانکی، حمل‌ونقل و بیمه کالا با مشکلات زیادی همراه باشد. این موضوع باعث شده است که قیمت مصالح و تجهیزات خارجی به شدت افزایش یابد و در نتیجه هزینه ساخت نیز بالا رود. علاوه بر این، تحریم‌‌‌های اقتصادی و افزایش نرخ ارز و سطح عمومی قیمت‌ها باعث شده است که قدرت خرید مردم کاهش یابد و در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن نیز کاهش پیدا کند. عدم‌اطمینان مصرف‌کنندگان یکی دیگر از چالشهای این صنعت است. ساختمان‌سازی یک صنعت حساس به رفتار مصرف‌کنندگان است که به شدت تحتتاثیر عوامل روان‌شناختی قرار دارد. عدم‌اطمینان مصرف‌کنندگان درباره آینده اقتصاد کشور، قوانین و مقررات پیچیده و بعضا متناقض، حبابی بودن قیمت مسکن و دشواری دسترسی به تسهیلات بانکی، باعث شده است که بسیاری از خریداران واقعی مسکن تصمیم به خرید را به تاخیر بیندازند و منتظر شرایط بهتر شوند. این موضوع باعث شده است که تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد. عدم‌اطمینان مصرف‌کنندگان نه تنها روی بازار فروش مسکن، بلکه بر بازار اجاره نیز تاثیر منفی دارد.
همچنین نیاز به سرمایه اولیه بالا باعث شده حضور سرمایه‌گذاران در این حوزه هر سال روند کاهشی داشته باشد.
با وجود اینکه بخش مسکن توان فعال کردن و ایجاد تقاضا برای بخش‌‌‌های زیادی از اقتصاد ایران را دارد، به نظر شما دلایل عدم‌تشکیل بازار مناسب در حوزه مسکن و عدم‌تعادل عرضه و تقاضا چیست؟
در حوزه مسکن کمبود عرضه وجود دارد و سالانه با کمبود بیش از 700هزار واحد مسکونی مواجه هستیم که این تقاضا مربوط به جامعه جوان و مسکن اولی‌‌‌ها، احیای بافت‌‌‌های فرسوده و توسعه واحدهای مسکونی می‌شود. از طرف دیگر دولت باید به جای تصدی‌‌‌گری به سمت تسهیلگری برود و تلاش به تحریک عرضه بکند و به جای متولی، نقش تسهیل‌‌‌گر را در حوزه مسکن بازی کند. متاسفانه بحث تحریم‌‌‌ها و تلاطم‌‌‌های ارزی موجب اخلال در عرضه مسکن شده که منجر به عدم‌تعادل بازار می‌شود.
نباید فراموش شود مساله عدم‌توانایی شهروندان در تامین مسکن در کشورهای دیگر نیز اتفاق می‌‌‌افتد، اما آنها سعی می‌کنند با کمک تسهیلات بلندمدت و کمک نهادهای متولی، عموم افراد جامعه را صاحب مسکن کنند. البته شرایط تورمی قطعا ارائه تسهیلات را برای بانک‌ها سخت‌‌‌تر میکند و لازم است از طرف سیاستگذار برای آن تدابیری اندیشیده شود تا بتوان بخش تقاضا را تحریک کرد و بازار را به جریان انداخت.
به عنوان مثال، اخیرا شنیدیم در بحث نهضت ملی، هزینههای ساخت در قالب طرح جدیدی به‌روز شده است که اتفاق خوبی است. پیش از این، با توجه به قیمت‌های ثابت اعلام‌شده در مورد هزینه ساخت، بسیاری از پیمانکاران تمایل به مشارکت در این طرح را نداشته‌‌‌اند و با توجه به شرایط تورمی، ساخت حتی با تیراژ بالا با قیمت‌های دستوری برای آنها توجیه نداشته است. اصلاح چنین طرح‌‌‌هایی در کنار سایر تسهیلات می‌تواند بخش عرضه و تقاضا را تحریک کند و بازار فعال‌شده را به سمت تعادل سوق دهد.
مصادیق تحولات و تلاطمات مطرح در حوزه ساخت‌وساز چیست و چه راهکارهایی برای سازش با آنها باید اتخاذ شود؟
طی سال‌های اخیر با تشدید تحریم‌‌‌ها این تلاطم‌‌‌ها در شرکت‌های با توان مالی بالا و حتی در مجموعه‌‌‌های دولتی هم کاملا مشهود بوده است. ما در حوزه زیرساخت‌‌‌ها دچار مشکلات جدی هستیم؛ یعنی بحث تامین برق و آب و... با تاخیر و هزینههای گزاف اتفاق می‌‌‌افتد. شرکت‌ها در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمان هم تحتتاثیر قرار گرفته‌‌‌اند و شرکت‌های بزرگی هستند که آرام آرام از سرمایه‌گذاری در این حوزه خارج می‌‌‌شوند و طبیعتا بحث نوسانات نرخ ارز، جهش‌‌‌های غیرمتعارف در قیمت مصالح و پیچیدهتر شدن معادلات بازار در حوزه اقتصاد کلان، چالشهای جدی برای شرکت‌ها ایجاد کرده است.
به دلیل تغییر و تحولات شگرفی که مدام در فضای اقتصاد کشور اتفاق می‌‌‌افتد، استفاده از مطالعات و داده‌‌‌های آماری غیرممکن بوده و معادلات مربوطه را نمی‌توان به درستی پیش‌بینی کرد. از این جهت، شرایط در هر برهه کاملا ناشناخته و جدید هستند و نمی‌توانیم تحلیل درستی از آینده کوتاه‌‌‌مدت و میان‌‌‌مدت داشته باشیم؛ به‌‌‌عنوان مثال، قیمت مصالح در مدت کوتاه بین دی ۱۴۰۱ تا فروردین امسال(۱۴۰۲)، دچار جهش‌‌‌های بزرگی شده و بعضا در برخی موارد تا دو برابر افزایش داشته‌‌‌اند. همچنین در ماه‌‌‌های اخیر شاهد جهش قیمت در بازار مسکن بودیم و مجددا رکود بر فضای معاملاتی حاکم شد. از طرفی سیاستهای اشتباهی در مسائل اقتصادی کشور اعمال شده که فارغ از تحریم‌‌‌ها موجب تورم شده و چالشهای بیشتری به وجود می‌‌‌آورند، مثل نقدینگی مضاعف؛ که با افزایش قیمت مصالح و تجهیزات، سازنده را مستقیما تحتتاثیر قرار می‌دهند. در هر صورت، شرکت‌ها نمی‌توانند در مواجهه با این شرایط، متوقف شده و کاری انجام ندهند و مجموعه‌‌‌های فعال باید برنامه و استراتژی در جهت سازش با حقایق کنونی کشور داشته باشند. یکی از مسائلی که در مورد آن چالش جدی داریم، تغییر پارادایم حاکم بر نوسانات مسکن و ایجاد دوره‌‌‌های رونق و رکود در این بازار است. به صورت سنتی و سیستماتیک، قبل از تحریم‌‌‌های جدی این چهار، پنج سال اخیر، روند تغییرات تقاضای مسکن یک پارادایم روشن و یک نوسان مشخص داشت و پیش‌بینی تاریخ شروع رونق و رکود در عرصه ساختمان برای متخصصان این حوزه تا حدودی امکان‌‌‌پذیر بود، ولی امروزه با توجه به تلاطم‌‌‌های شدیدی که شاهد آن هستیم، رونق و رکودهای کاذبی اتفاق می‌‌‌افتد که کار پیش‌بینی و تحلیل آینده‌نگرانه را سخت میکند.
یکی از چالشهای اصلی تمام فعالان این حوزه، بحث مجوزها و قوانین بالادستی است که موجب ایجاد تاخیرهای شدیدی در ساخت‌وساز شده و بعضا تبدیل به موانع مشکل‌‌‌سازی برای ما می‌‌‌شوند. در حال حاضر مدت زمان اخذ مجوزهای اجرای یک ساختمان بیش از یک سال است و در شرایطی که شاهد تغییرات لحظه به لحظه هستیم، این مدت بسیار طولانی و نامناسب است.
مساله مالیات هم همیشه برای سازندگان دردسرهای مربوط به خود را دارد و به‌رغم وجود قوانین روشن و مشخص در حوزه مالیات این فعالان به چالشهای جدی با سازمان امور مالیاتی برخورد می‌کنند؛ به دلیل اینکه برخی اوقات مالیات سازنده‌‌‌ها به صورت غیر‌‌‌منصفانه در نظر گرفته می‌شود.
در این خصوص یکی از کارهای مهمی که سیاستگذاران می‌توانند انجام دهند، مساله تسهیلات و اجرای طرحهای موثر جهت تحریک عرضه مسکن و ساخت‌وساز است که با شرط پایبندی دولتها به این طرح‌‌‌ها می‌تواند کمک زیادی به سازندگان و مصرف‌کنندگان بکند. در کنار ارائه تسهیلات بحث وضع معافیت‌های مالیاتی بلندمدت به سازندگانی که در طرحهای ملی خصوصا همین طرح جهش تولید مسکن فعالیت می‌کنند قطعا موثر خواهد بود.
آیا ابزارهای بازار سرمایه می‌تواند در خدمت بخش مسکن قرار بگیرد؟
استفاده از ترکیبی از ابراز تامین مالی در بازار سرمایه همچون تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، عرضه انواع اوراق بدهی همچون مرابحه، اجاره، منفعت و … خصوصا عرضه اوراق سلف موازی استاندارد که عملا با پیش‌فروش متری آپارتمان جذب سرمایه‌‌‌های خرد را در بستر بازار سرمایه ایجاد میکند از جمله روش‌های موثر است.اعطای تسهیلات ارزان با بازپرداخت طولانی‌مدت و آسان به سازندگان و خریداران، ورود دولت به عرصه ساخت مسکن، اما نه در جایگاه تصدی‌‌‌گری، بلکه در جایگاه تسهیلگری و عدم‌مداخله مستقیم، ایجاد سهولت در عرضه نهاده‌‌‌های ساختمانی خصوصا سیمان و آهن‌‌‌آلات، واگذاری زمین‌‌‌های ارزان‌قیمت به سازندگان توسط دولت، ایجاد شهرهای جدید اقماری با امکانات و خدمات کافی و مناسب جهت زندگی در حاشیه شهرهای بزرگ از دیگر رئوس توصیه‌‌‌‌ای است.
آیا شرکت‌های ساخت‌وسازی که پشتوانه بانکی دارند در بخش ساخت‌وساز موفق‌تر هستند؟
پشتوانه مالی بانک‌ها به شرکت‌ها این امکان را می‌دهد که پرتفوی مناسب تعریف کنند و همچنین بتوانند با تزریق مناسب منابع به اجرای پروژه سرعت مناسب ببخشند و هزینههای ساخت را کاهش دهند و در نتیجه باعث بازدهی بالاتر شوند. اگر شرکت‌ها در کنار این پشتوانه به اقتصاد مقیاس و تعریف مناسب پروژه به خوبی بپردازند و نیز استراتژی مناسبی در پیش بگیرند و از سوی دیگر با جذب نیروی فنی متخصص و آموزش مناسب از تکنولوژی و دانش فنی روز بهره‌‌‌مند شوند، بی‌تردید موفقیت و سوددهی قابل توجهی خواهند داشت. آنچه متاسفانه در بیشتر شرکت‌های وابسته به بانک‌ها دیده می‌شود بی‌توجهی به چرخه‌‌‌های رونق و رکود و عدم‌اتخاذ استراتژی مناسب و نیز عدم‌توجه به پرتفوی متناسب و از همه مهم‌تر عدم‌ثبات مدیریتی است که در نتیجه آن بسیاری از شرکت‌های وابسته به بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های دولتی شرایط مطلوبی نداشته باشند.
