کارآفرینان صنعت ساختوساز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» دلایل خروج از بازار را تشریح کردند
شوک چهارم به شرکت‌های ساختمانی
فعالان ساختمانی و شوک چهارم هزینه‌ای
در همین راستا مدیر گروه ساختمانی دژ آهنگ با بیان اینکه نتایج بررسیها درباره عوامل موثر بر سرمایهگذاری بازار تولید و عرضه مسکن نشان می‌دهد چهار متغیر هزینه ساختوساز، تورم در قیمت ملک، تغییر قیمت ارز و بازدهی بازار‌های رقیب از جمله بازار سهام به ترتیب بیشترین تاثیر را در بروز یا تشدید نوسانات سرمایهگذاری در صنعت ساختمان دارد گفت: از میان این متغیرها، اگرچه افزایش هزینه ساخت، بیشترین تاثیر منفی را بر صنعت ساختمان دارد؛ اما افت و خیزهای شدید قیمت مسکن به‌ویژه حباب ناشی از جهش قیمتها در بازار، معاملات ملک را با نوسانات بزرگ روبه‌رو کرده و محیط ناامنی در این بازار به وجود آورده است.
علی دژآهنگ ادامه داد: جای تعجب ندارد اگر مطرح کنیم که اطلاعات آماری بازار ساخت‌و‌سازهای مسکونی مشخص می‌کند که میزان سرمایهگذاری ساختمانی در کشور متناسب با رشد قیمت مسکن تغییر می‌کند. از طرف دیگر با افزایش هزینه‌های ساختوساز سرمایهگذاری در صنعت ساختمان نیز کاهش پیدا کرده است.
وی با اشاره به اینکه در حال حاضر فعالان ساختمانی جدای از نوسانات و تورم شدید ملزومات و المان‌های ساختوساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی با شوک چهارم هزینه‌ای نیز روبه‌رو هستند گفت: روند رشد هزینه مربوط به دستمزد نیروی کار در بازار ساختوساز نشان می‌دهد طی نیمه اول امسال این فاکتور هزینه‌ای با رشد تند و بی‌سابقه‌ای در مقایسه با سه سال قبل مواجه شده است.
وی در این رابطه تصریح کرد: هم‌اکنون دستمزد کارگران ساختمانی بیش از ۷۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده و بررسیها حکایت از آن دارد که چهار عامل در این رشد تاثیر داشته است؛ از جمله این عوامل می‌توان به کاهش کاملا محسوس کارگران ساختمانی افغان در یک سال اخیر اشاره کرد.
کاهش زمان صدور مجوز یک ادعا است
همچنین سیروس کاظمی سازنده منطقه یک با بیان اینکه برای دریافت مجوز ساخت بی‌نهایت چالش داریم اظهار کرد: متاسفانه با توجه به معضلاتی که در بحث دریافت مجوزهای لازم برای ساختوساز وجود دارد این صنعت به‌شدت دچار رکود شده است.
وی گفت: در حال حاضر افزایش قیمتها به اندازه بوروکراسی اداری سازندگان را اذیت نمی‌کند. بر اساس گفته‌های کاظمی بزرگ‌ترین سنگی که جلوی پای سازندگان است کم‌کاری و اهمال‌کاری برخی از مسوولان شهری در این عرصه است. همین سهل‌انگاری‌‌ها باعث شده برخی از انبوه‌سازان ترجیح دهند در بازار ساختمان کشورهای همسایه فعالیت کنند.
کاظمی گفت: افزایش قیمتها، تضمین برگشت سرمایه، رکود بازار و از همه مهم‌تر معضلات مربوط به دریافت مجوزها موجب شده سرمایه‌گذاران رغبتی برای فعالیت نداشته باشند.وی با اشاره به اینکه با شعار دادن نمی‌توان معضلات را از بین برد عنوان کرد: در حال حاضرکسانی که شناختی از عرصه تولید مسکن ندارند در جایگاه تصمیم‌گیری قرار گرفتند و برای حل معضلات باید در پیکره این سیستم یک غربالگری اساسی صورت گیرد.
ساختوساز توجیه ندارد
جعفری‌مجرد سازنده منطقه یک در همین راستا گفت: با توجه به افزایش قیمتها در صنایع مرتبط با صنعت ساختمانی، سرمایهگذاری در حوزه ملک توجیه اقتصادی ندارد و تضمین بازگشت سرمایه دشوار شده است.
وی با بیان اینکه سود سرمایهگذاری باید حداقل ۸ تا ۱۰ درصد از سود بانکی بیشتر باشد اظهار کرد: با توجه به اینکه سود بانکی در ایران ۱۸ درصد است، به صورت استاندارد هر پروژه ساختمانی باید حدود ۳۸ درصد سود خالص سالانه نصیب شرکت یا فرد سازنده کند تا اجرای آن پروژه برای سرمایه‌گذار، توجیه اقتصادی داشته باشد. در غیر این‌صورت اجرای پروژه اگر ضررده نباشد سربهسر می‌شود و سرمایه‌گذار انگار زحمت بدون هیچ برگشت سرمایه‌ای داشته است.
این سرمایه‌گذار گفت: تاکنون پروژه‌های متعددی را در منطقه یک اجرا کرده‌ام اما هرگز شرایط به این شکل دشوار نبوده است، با توجه به ادامه روند افزایشی قیمت مصالح و همچنین تصمیماتی که در سطح کلان گرفته می‌شود برای فعالیت در حوزه مسکن باید دست به عصا گام برداشت.
این سازنده با بیان اینکه سیاستگذار مالیاتی سرمایهگذاری در حوزه ملک را شغل در نظر گرفته است تصریح کرد: سازمان امور مالیاتی فعالیت ما را شغل در نظر گرفته است و اعلام کرده همه سرمایه‌گذاران مطابق قانون باید دفاتر مالیاتی خود را به این سازمان ارائه دهند.
وی درباره معضلات مالیاتی حوزه ساختوساز اضافه کرد: در این میان اداره امور مالیاتی به قیمت روز کاری ندارد؛ به‌طور مثال، اگر امروز برای خرید محصولی هزار تومان هزینه کنیم و چند سال بعد اقدام به عرضه این محصول به قیمت ۸ هزار تومان کنیم، این سازمان از اختلاف قیمت ۸ هزار و یک هزار تومان مالیات اخذ می‌کند در حالی که تورم ساخت باید از این مابه‌التفاوت قیمت کسر شود.به هر روی این شیوه محاسبه سرمایه‌گذار را متحمل ضرر و زیان می‌کند و حاشیه سود را از بین می‌برد.
این سرمایه‌گذار گفت: اگر صنعت ساختمان‌سازی از بین برود و دیگر سرمایه‌گذاران راغب به سرمایهگذاری در این حوزه نباشند، قطعا خسارت جبرانناپذیری به کشور وارد می‌شود، چرا که اجرای هر پروژه به راحتی روزانه ۱۰۰نفر نیروی کار را به صورت مستقیم و هزار نفر را به صورت غیر مستقیم مشغول به کار می‌کند.
جعفری‌مجرد با بیان اینکه هم‌اکنون برای خرید آپارتمان مطلوب ۳۰۰متری در منطقه یک باید۵۰میلیارد تومان پرداخت کرد گفت: مشتریان واحدهای لوکس ترجیح می‌دهند پول خود را در کشورهای دیگر هزینه کنند، چرا که با این رقم می‌توانند خرید بهینه‌‌تری در کشورهای دیگر داشته باشند. این موضوع باعث شده طی سال‌های اخیر بخش اعظمی از مشتریان ساختمان‌های مطلوب از بین برود.
قیمت خرید زمین از قیمت آپارتمان بیشتر است
همچنین یک سازنده منطقه ۵ تهران با بیان اینکه در حال حاضر قیمت زمین از قیمت ساختمان بیشتر است گفت: زمانی اگر قیمت زمین چهار میلیون تومان بود قیمت آپارتمان با توجه به ارزش افزوده‌ای که داشت ۶ میلیون تومان می‌شد و سرمایهگذاری در این حوزه توجیه داشت اما اکنون حتی با وجود تورم، قیمت زمین از آپارتمان بیشتر است.
احمد سرچمی گفت: اگر سازندگان نتوانند واحدهای آماده خود را بفروشند، توان اجرای پروژه جدید را ندارند به هر روی توان خرید مردم کاهش یافته و به تبع آن ساختوساز نیز کاهش داسته است.
وی با اشاره به اینکه قیمت مصالح ساختمانی ۳۵درصد افزایش داشته است عنوان کرد: متاسفانه با وجود داخلی بودن بیشتر مصالح این نهاده‌ها نسبت به سال گذشته ۳۵درصد افزایش قیمت داشته است، بنابراین برخی از سازندگان دست نگه داشتند و پروژه‌های خود را نیمه‌کاره رها کردند و حتی پروژه‌های در حال ساخت داریم که در مرحله تخریب هستند.
محاسبه قیمت نهایی ساختمان دشوار است
همچنین یک سازنده در مناطق مختلف تهران با بیان اینکه از ابتدای سال با توجه به افزایش قیمتها و بسیاری از مسائل دیگر، پروژهای را در تهران اجرا نکردیم گفت: بستر لازم برای ساختوساز استاندارد و حرفه‌‌ای وجود ندارد، سازندگان واقعی ترجیح می‌دهند پروژه جدیدی نداشته باشند، زیرا ساختوساز در این شرایط سود ندارد و در بهترین حالت سربهسر می‌شود.
کامبیز کریمی با بیان اینکه هیچ زمانی فضای سرمایهگذاری در بخش ساختمان تا این حد گنگ نبوده است گفت: در این وضعیت محاسبه قیمت نهایی بسیار دشوار شده و پروژه آینده واضحی ندارد، با توجه به گرانی‌‌ها و تورم موجود نمی‌توان قیمت نهایی آپارتمان را محاسبه کرد.
وی افزود: وضعیت بازار مسکن به شکلی شده که نه سازنده رغبتی به ساختوساز دارد و نه خریداران بضاعت کافی برای خرید ملک؛ در بهترین حالت شاید این قیمتها بتواند، هزینه ساخت سازندگان را پوشش دهد اما همین‌طور که مشخص است، خریدار توان پرداخت این مبالغ را ندارد، این قیمتها کاذب است، یکی دیگر از عواملی که برای رکود صنعت ساختمان می‌توان نام برد نیز همین قیمت‌‌های کاذب است.
کریمی در رابطه با نقش سازندگان در رونق صنعت ساختمان بیان کرد: بهبود این شرایط مستلزم تغییرات اساسی بوده و از دست سازندگان خارج است، متاسفانه وضعیت بد اقتصادی سازندگان را به کارهایی وا می‌‌دارد که در شأن جایگاه خالق ساختمان نیست.
وی با بیان اینکه برخی سازندگان شغل خود را تغییر دادهاند، عنوان کرد: در حال حاضر سازندگان به چند دسته تقسیم شده‌‌اند؛ سازندگانی که همچون من، منطقه فعالیت خود را عوض کرده‌‌اند، دسته بعدی سازندگانی هستند که از کشور مهاجرت کرده و ترجیح دادهاند، سرمایه خود را به خارج از کشور منتقل کنند. برخی از سازندگان نیز ترجیح می‌دهند به جای ساختوساز سرمایه خود را صرف خرید و فروش ملک کنند.
کریمی افزود: دسته بعدی سازندگان نیز، یا خانه‌‌نشین شده‌‌اند یا کیفیت کار را تا حد ممکن کاهش دادهاند و از متریال ضعیف برای ساختوساز استفاده می‌کنند. یک تعداد نیز ترجیح دادهاند فعالیت خود را طبق منوال گذشته ادامه دهند و کیفیت را فدای قیمت پایین‌‌تر نکنند، در نتیجه قیمت ملک‌‌های خود را بالا می‌‌برند.
وی ادامه داد: سازنده علاوه بر اینکه خالق یک ساختمان است، کارآفرین نیز هست. از ساختمان‌های کوچک تا پروژه‌های عظیم، همگی به چرخه اشتغال کشور کمک می‌کنند. پس اگر این صنعت نیز خاموش شود، جامعه دچار تبعات جبرانناپذیری خواهد شد.
کریمی در پایان گفت: موارد ذکر شده تنها بخشی از معضلات پیش‌‌روی سازندگان است، اجرا شدن مصوبات اشتباه، افزایش بی‌‌مورد عوارض‌‌ها، کاردان نبودن برخی مدیران شهری و ...، همگی دست به دست تورم داده و صنعت ساختمان را راکد کرده است.
مشکلاتی از جنس حکمرانان محلی
محمد‌مصطفی صالحی‌راد انبوه‌ساز با بیان اینکه افزایش قیمتها، عوارض شهرداری، بیمه، مالیات تعویض و جابه‌جایی مدیران شهرداری و مشکلات مربوط به دریافت مجوز از مهم‌ترین معضلات سازندگان است گفت: قوانین مالیاتی ما نیاز به بازنگری جدی دارد، دارایی از تورم نیز مالیات اخذ می‌کند. سازندگان نمی‌گویند مالیات اخذ نشود اما معتقد هستیم از ملکی که بر اثر تورم ارزش آن افزایش یافته است نباید مالیات اخذ شود.
وی با اشاره به اینکه برخی از قوانین و مصوبات دست و پاگیر هستند گفت: این معضلات تنها برای سازندگان و سرمایه‌گذاران حوزه ملک نیست بلکه بیشتر اصناف از این دست مشکلات دارند. تا زمانی که زیر‌ساخت‌ها اصلاح نشود نمی‌توان به بهبود اوضاع امیدوار بود.
صالحی‌راد ادامه داد: آن سوی مرزها مسیر برای فعالیت طراحان، سازندگان و سرمایه‌داران هموارتر است. در حال حاضر به دنبال اخذ مجوز پایان کار پروژهای هستم که این پروژه شش سال است که در همین مرحله متوقف شده و کمیته نما مجوز لازم را صادر نمی‌کند. در این مورد کمیته مذکور به صورت سلیقه‌ای عمل کرده و هر بار به بهانه‌های مختلف از صدور مجوز سر باز می‌زند. و متاسفانه مدیران که جابه‌جا می‌شوند کار گره می‌خورد و هر مدیری متر و معیار خود را دارد.
صالحی راد با اشاره به اینکه دو سال پیش فاصله بین جلسات دفاع از طرح نما زیاد بود گفت: اگرچه این زمان کاهش پیدا کرده اما همچنان مطلوب نیست.چرا که فواصل اصلاح طرح خواب سرمایه را افزایش می‌دهد.
