بررسی داده‌های سامانه کیلید
بازار مسکن دارای حباب است؟
کلمه حباب برای بازارهای مختلف مالی به طور گسترده در بازه‌های زمانی مختلف استفاده می‌شود، اما درباره اینکه حباب در یک بازار چیست و در چه شرایطی می‌توان گفت بازار حباب دارد اتفاق نظر وجود ندارد. شیلر و کیس در مقاله سال ۲۰۰۳ خود تحت عنوان اینکه «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد؟» بر این باورند که در کاربرد گسترده ، این اصطلاح به وضعیتی گفته می‌شود که انتظارات بیش از حد مردم برای افزایش قیمت در آینده باعث افزایش موقت قیمت‌ها می‌شود. در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می‌کنند خانه‌ای که برای آنها بسیار گران است اکنون یک خرید قابل قبول است، زیرا با افزایش قابل توجه قیمت آن در آینده سود زیادی خواهند برد و نیازی به پس‌انداز زیادی ندارند، زیرا خریداران انتظار دارند که افزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی بازدهی بهتری نسبت به پس‌انداز دارد. افرادی که در دوران حباب قیمتی موفق به خرید خانه نشده‌اند نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احتمالا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود. بنابراین انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی بر سمت تقاضای ملک می‌گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی‌کند، آنها مسکن را به عنوان یک دارایی با ریسک کم قلمداد می‌کنند. در این شرایط تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک شدت بیشتری می‌گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می‌شود. یکی از ویژگی‌های حباب مسکن این است:خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده است نه برای لذت زندگی در آن.
در شرایط حبابی، انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک است، در این صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی‌ثبات است. منظور این است که قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی‌که مردم متوجه شوند که افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی می‌شود و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.
واقعیت این است که افزایش سریع قیمت لزوما دلیل حباب مسکن نیست باید سوالاتی پاسخ داده شوند، که آیا انتظار افزایش قیمت مسکن در بین خریداران بالقوه مسکن وجود دارد یا خیر و آیا این انتظار افزایش قیمت انگیزه خرید آنها است یا خیر؟!
برای روشن کردن این موضوع که بازار مسکن تهران وارد حباب مسکن شده است در دو قسمت شواهد مربوطه ارائه شده است . در قسمت اول شاخص‌های بازار مسکن شهر تهران در طول 30 سال از سال 1370 تا 1399 بررسی شده است. (از اطلاعات سامانه کیلید برای سال 1399 استفاده شده است)
در قسمت دوم نتایج یک نظرسنجی که توسط مجموعه کیلید انجام شده، شرح داده شده است. شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی شامل خریداران بالقوه مسکن، کاربران سایت کیلید و کسانی که به صورت ماهانه تغییرات قیمت مسکن خود را مشاهده می‌کنند، بودند.
تغییرات سالانه قیمت مسکن در تهران
برای بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال 99 از شاخص کیلید استفاده شده تا ویژگی‌های ملک از جمله متراژ، سال ساخت و منطقه مدنظر قرار بگیرد؛ در صورتی که شاخص میانگین این ویژگی‌های ملکی را مورد نظر قرار نمی‌دهد. مثلا اگر یک سال فقط خانه‌های باکیفیت و نوساز در محله‌های مرغوب معامله شوند شاخص میانگین نسبت به سال قبل از آن افزایش می‌یابد در صورتی که ممکن است قیمت ملک تغییری نکرده باشد، اما شاخص کیلید با توجه به اینکه در مدل خود ویژگی‌های ملک را در نظر می‌گیرد تغییرات قیمتی مسکن را با دقت بهتری اندازه می‌گیرد. میزان رشد قیمت در سال‌های 97، 98 و 99 به ترتیب 71، 103 و 85 درصد بوده است، این افزایش بیشترین و مداوم‌ترین افزایش قیمت مسکن در 30 سال اخیر بوده‌اند. پیش از این بازار مسکن یک سال در سال 86 افزایش 81درصدی را شاهد بود و در سال‌های 74 و 75 به ترتیب رشد 61 درصدی و 67 درصدی را تجربه کرد. همان‌طور که مشاهده می‌شود در طول 30 سال فقط 3 سال افزایش متوالی بالای 70درصد در قیمت مسکن اتفاق افتاده است و آن هم سال‌های 97، 98 و 99 بوده است. افزایش مداوم و بسیار شدید سال‌های اخیر ممکن است ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا میکند و انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.
شاخص قیمت رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخص‌هایی است که تا حدودی نشان می‌دهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است. با توجه به نبودن داده در سال ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ در سایت وزارت راه و شهرسازی، از داده‌های سایت کیلید (املاک آگهی شده برای فروش یا رهن و اجاره) استفاده شده است.
همان طور که مشاهده می‌شود عدد قیمت ملک اجاره‌ای در شهر تهران به بالاترین حد خود در طول 30 سال اخیر رسیده و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال 75 به 28 رسیده بود اما امروز رکورد 30 ساله خود را زده و این نسبت به 5/ 29 رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد
یکی از شاخص‌ها برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است و برای اینکه این عدد ملموس‌تر باشد تعداد سال‌های انتظار برای خرید یک ملک 50 متری باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی شده است. اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود را در هر ماه برای خرید خانه پس‌انداز کند چه مدت طول می‌کشد تا خانه‌ای خریداری کند. همان‌طور که مشاهده می‌کنید در این شاخص هم با عدد 154 سال به بیشترین میزان خود در طول 30 سال خود رسیده است.
تعداد معاملات
یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌توان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال 89 تا 96 به طور متوسط سالانه 163 هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می‌شده، اما در سال‌های 97، 98 و 99 به طور متوسط 100 هزار معامله انجام شده است. در سال‌های 98 و 99 تعداد معاملات به 84 هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که تقریبا نصف میانگین سال‌های 89 تا 96 بوده است. این اعداد به خوبی نشان می‌دهد که افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
بررسی جست‌وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کاربران اینترنت
یکی از ابزارهایی که می‌توان برای بررسی حباب‌ها انجام داد، ابزار گوگل ترند است که میزان جست‌وجوی کاربران یک کشور روی کلمات را در سال‌های مختلف نشان می‌دهد. بر اساس داده‌های گوگل ترند کلمه «قیمت خانه» در سه سال گذشته نسبت به سایر سال‌ها توسط کاربران ایران بیشتر جست‌وجو شده است. این موضوع نشان می‌دهد افزایش قیمت در سال‌های اخیر باعث شده بود تا مردم بیشتر تغییرات قیمت مسکن را رصد کنند. بیشترین میزان جست‌وجوی این کلمه از سوی کاربران در دوره 10 ساله اخیر مربوط به بازه اردیبهشت تا مهر سال 99 بوده است. این داده‌ها نشان می‌دهد احتمال حباب مسکن در آن زمان بیشتر از سایر دوران است.
البته ناگفته نماند که در این زمان دولت دو مرتبه خواستار حذف قیمت از آگهی‌های املاک در سایت‌های تبلیغاتی املاک شد تا با حذف قیمت از روند افزایشی قیمت مسکن جلوگیری کند، اما این موضوع فقط باعث افزایش هزینه خریداران و فروشندگان برای آگاهی از قیمت روز مسکن شد و هیچ اثری در جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نداشت.
افزایش تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک
«کیلید» از کاربران سایت که می‌خواستند تغییرات قیمتی مسکن خود را در سایت کیلید رصد کنند یا در جست‌وجوی خرید ملک بودند در ابتدای سال 1400 نظرسنجی انجام داد و دیدگاه و نظرات آنها را درباره بازار مسکن جویا شد.
نتایج پاسخ‌ها نشان می‌دهد، حدود 44درصد از پاسخ‌دهندگان در 5 سال گذشته خانه‌ای خریداری نکرده بودند و حدود 56درصد در 5 سال اخیر ملکی را خریداری کرده بودند.
33درصد از افرادی که در یک سال اخیر خانه‌ای خریداری کرده بودند به قصد سرمایه‌گذاری بوده است در حالی که این عدد برای افرادی که یک تا 3 سال یا 3 تا 5 سال خریداری کرده بودند 11درصد و 13درصد بود این موضوع حاکی از آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در سال گذشته زیاد شده است و نگاه به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه در سال اخیر شدت یافته است.
30درصد از پاسخ‌دهندگان خرید خانه در تهران در این روزها را دارای ریسک زیاد می‌دانند و 34درصد بدون ریسک و 36درصد تا حدی ریسک‌دار تلقی می‌کنند. این جواب‌ها نشان می‌دهد که 70درصد افراد احساس حباب مسکن در ابتدای سال 1400 ندارند و احتمال کاهش قیمت را ناچیز می‌دانند.
56 درصد نظردهنده‌ها تصور این را دارند که قیمت مسکن در سال‌های آتی بیش از تورم افزایش پیدا میکند. این موضوع نشان می‌دهد که همچنان مردم تصور این را دارند که قیمت مسکن روند افزایشی خود را حفظ میکند و انتظار افزایش قیمت را دارند.
پاسخ دهندگان به طور میانگین رشد 28درصدی قیمت مسکن را برای سال آینده پیش‌بینی کرده‌اند.
همچنین 69درصد از پاسخ‌دهندگان تصور می‌کنند که سال 1400 سال خوبی برای خرید ملک است، زیرا انتظار دارند که قیمت آن همچنان افزایش یابد.
در پاسخ به پرسش دیگری در این نظرسنجی مشخص شد که 75درصد از پاسخ‌دهندگان معتقدند که اگر کسی امروز نتواند خانه بخرد احتمالا در سال‌های آتی هم نمی‌تواند خانه‌ای بخرد.
میزان صحبت درباره بازار
این میزان یک شاخص مهم در رابطه با حباب است. این شاخص نشان می‌دهد طی ماه‌های اخیر 44 درصد از پاسخ‌دهندگان به طور مکرر با دوستان و آشنایان خود در رابطه با بازار مسکن صحبت کرده‌اند.
49 درصد از پاسخ دهندگان بازار آینده بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری مناسب دیده‌اند بعد از آن 19درصد بازار رمز ارزها را مناسب و 15درصد بازار سرمایه و 14درصد نیز بازار سکه و طلا و 2درصد هم بازار ارز را برای سرمایه‌گذاری مناسب می‌دانند.
نتایج پرسشنامه مشخص میکند که رفتار خریداران ملک در شهر تهران در سال‌های اخیر انگیزه‌های سرمایه‌گذاری داشته است و انتظار افزایش قیمت در خریداران ملک بیشتر از گذشته شده است.
با مجموع نتایج بررسی بازار مسکن به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده است و نگاه به خرید ملک به عنوان یک کالای سرمایه‌ای بیش از گذشته شده است و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است، بنابراین با توجه به تورم عمومی بالا ممکن است کاهش اسمی قیمت‌ها رخ ندهد، اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احتمالا کاهش پیدا خواهد کرد.
