پیشنهاد مدیرعامل «عمران و توسعه شاهد»
انبوه‌سازان سراغ بافت‌های فرسوده بروند
با این وجود در سال‌های اخیر شاهد رکود صنعت ساختمان بوده‌ایم و از طرفی قیمت مسکن روز به روز از قدرت خرید مردم فاصله گرفته و این مساله خودش را به شکل کاهش محسوس معاملات نشان داده است. در چنین شرایطی، سازنده‌ها با واحدهای آماده به فروش نرسیده، توان مالی استارت پروژه‌های جدید را ندارند. از سوی دیگر نوسانات نرخ ارز و همچنین روند چشمگیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار تلاطم قیمتی زمین و مسکن باعث شده سازنده‌ها برای قراردادهای مشارکت با مالکان خانه‌های کلنگی دچار سردرگمی شوند؛ وضعیتی که منجر به کاهش تولید مسکن شده و قطعا در آینده بیش از پیش موجب تورم بخش مسکن می‌شود.
رکودی عمیق‌تر از گذشته
هومن مشعشعی، مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد به« دنیای اقتصاد» می‌گوید: بخش مسکن در رکود عمیق قرارگرفته که به نظر می‌رسد برخلاف سیکل‌های گذشته رونق و رکود، بسیار زمان‌بر باشد چراکه پارامترهای موثر بر صنعت ساختمان نسبت به گذشته افزایش یافته است. وی با اشاره به وضعیت شرکت‌های انبوه‌ساز در بازار سرمایه عنوان می‌کند: اگر بخواهیم به این مساله به‌صورت تکنیکال نگاه کنیم، باید بگوییم که رشد سهام شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس به‌مراتب بالاتر از تورم موجود در بازار املاک بوده است. مشعشعی ادامه می‌دهد: مصالح ساختمانی در سال 99 افزایش قیمت چشمگیری داشته به‌گونه‌ای که از تورم عمومی فراتر رفته است. نکته مهم‌تر اینکه متاسفانه عدم ثبات در بازار مصالح باعث شده سازنده نتواند پیش‌بینی درستی از هزینه‌ها داشته باشد؛ بنابراین در قراردادهایی که منعقد می‌کند، به دردسر می‌افتد.
«مالیات بر خانه‌های خالی» باعث گرانی می‌شود
مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد در مورد طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید: در شرایط حاضر طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی قابلیت اجرا ندارد. به‌هرحال قبل از هر کاری باید اثبات کنند که سازنده باوجود شرایط موردنظر در بازار اقدام به فروش ملک خود نکرده که کاری بسیار سخت است. از طرفی حتی در صورت اجرا نه‌تنها مشکلی را مرتفع نمی‌کند، بلکه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود، چراکه سازنده این مالیات را به قیمت نهایی ساختمان اضافه می‌کند. وی بابیان اینکه به‌جای مالیات می‌توان اهرم‌های تشویقی را در نظر گرفت، می‌افزاید: صنعت ساختمان در کشور ما بخش بسیار مهمی از تولید ناخالص داخلی را به همراه دارد و لازم است برای رونق این بخش به دنبال کاهش بوروکراسی اداری، معافیت‌های مالیاتی، تسریع در صدور پروانه ساختمان و ... باشند. به‌هرحال تاریخ صنعت ساختمان نشان می‌دهد روش‌های سلبی موثر نبوده است. مشعشعی ضمن انتقاد از رویه حاکم بر شهرداری‌ها در صدور پروانه ساخت، می‌گوید: یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های سازندگان فرآیند زمان‌بر صدور پروانه ساخت است. این کار در کشورهای توسعه‌یافته در کوتاه‌ترین زمان انجام می‌شود، اما در کشور ما بسیار سنتی و کند پیش می‌رود. قطعا تغییر این فرآیند علاوه بر اینکه هزینه‌ای به شهرداری تحمیل نمی‌کند بلکه از حجم کارها هم می‌کاهد؛ اما به‌طورکلی اینکه انتظار داشته باشیم شهرداری‌ها در هزینه‌های صدور پروانه تخفیف اعمال کنند، با توجه به مشکلات مالی برای اداره شهر شدنی نیست. این امر تنها زمانی می‌تواند محقق شود که دولت هم در کنار شهرداری‌ها باشد.
برخورد با معلول به‌جای علت گرانی
مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد با اشاره به اینکه دولت به‌جای برخورد با معلول‌ها، باید سراغ علل اصلی بازار برود، خاطرنشان کرد: اگر دولت دنبال رونق صنعت ساختمان است، باید ریشه‌های رکود و تورم را بخشکاند نه اینکه با استفاده از تهدید و جریمه دنبال کاهش قیمت‌ها باشد. قطعا بدنی که دچار عفونت شده را با یخ سرد نمی‌کنند بلکه دنبال خشکاندن عفونت با استفاده از داروها می‌روند. وی معتقد است: در حال حاضر با توجه به تلاطم بازار، کمتر سازنده‌ای اقدام به کلید زدن پروژه جدید می‌کند و آثار این اتفاق در سال‌های آتی که واحدهای آماده به فروش می‌رسند، خودش را نشان می‌دهد.
از نوسازی تا بازآفرینی
یکی از عمده‌ترین مشکلات شهرها بافت‌های فرسوده هستند که با وقوع زلزله 6 ریشتری می‌توانند فاجعه‌ساز شوند. مشعشعی در این خصوص می‌گوید: بافت فرسوده با وضعیت و روال کنونی بازآفرینی نمی‌شود. اینکه چند پلاک در یک محله تجمیع شوند و جای خود را به یک ساختمان چندطبقه بدهند، صرفا نوسازی ساختمان است. ضمن اینکه باعث افزایش تعداد ساکنان می‌شود درحالی‌که نه معبر لازم برای عبور و مرور این افراد وجود دارد و نه زیرساخت‌های سکونت فراهم است؛ بنابراین به‌جای نوسازی باید سراغ بازآفرینی برویم و تمام جنبه‌های زندگی ساکنان را ببینیم. وی ادامه می‌دهد: اگرچه دفاتر تسهیل‌گری برای تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده ایجاد شده‌اند، اما با وضعیت موجود انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران به بافت فرسوده ورود نمی‌کنند. راه‌حل ورود سرمایه‌گذار این است که دولت و شهرداری، محلات مختلف را تملک کنند و محله موردنظر را در اختیار سازنده قرار دهند تا سازنده بعد از ساخت بلوک‌های مسکونی و تجاری، علاوه بر بازگشت سرمایه دولت و شهرداری، سود لازم را به دست بیاورد و از طرفی محله با توجه به تامین زیرساخت‌های موردنیاز تبدیل به محلی برای زندگی شود. در غیر این صورت با توجه به وجود انواع و اقسام مشکلات حقوقی این بافت‌ها، هزینه بسیار بالای تملک ساختمان‌ها و همچنین نفوذناپذیری محلات، انبوه‌ساز ترجیح می‌دهد در سایر مناطق شهر سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز کند.
کیفیت کاهش نیافته است
مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد در مورد طرح اقدام ملی مسکن می‌گوید: در طرح اقدام ملی مسکن قیمت‌ها از طرف دولت به‌صورت تکلیفی تعیین‌شده است. به‌این معنا که واحدها باید به قیمت موردنظر دولت فروخته شوند درحالی‌که قطعا در وضعیت حاضر که مصالح روزبه‌روز تغییر قیمت دارند، نمی‌توان به عدد مشخصی اشاره کرد. پیش‌بینی‌هایی هم شده، اما به نتایج ملموسی نرسیده است. وی با اشاره به اینکه آمارها نشان می‌دهد مردم با توجه به پولشان خرید می‌کنند و کمتر به دنبال کیفیت ساخت هستند، می‌افزاید: در بخش ساخت‌وساز به‌رغم افزایش قیمت، افت کیفیت را در بخش تولید و اجرای مصالح شاهد نبوده‌ایم. تنها اتفاق این است که دسترسی به مصالح لوکس کمتر شده است.
