مسیر عبور از بحران مالی مسکن
علی محمدی / دنیای اقتصاد
فرصت‌ها و چالش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن
فرحبخش سخنان خود را این‌گونه آغاز کرد که در هر پروژه‌ای، چالش اساسی و مهم تامین منابع مالی است. اینکه هر پروژه چه میزان منابع مالی نیاز دارد؟ بخش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست، اما تفاوت‌های ساختاری با سایر بخش‌های اقتصادی دارد. در این میان، سوالی که باید از حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد مسکن پرسید، این است: «مدل‌هایی که اکنون برای تامین منابع مالی در بخش ساختمان در جهان استفاده می‌شود، به چه شکل است؟ آیا در شرایط فعلی اقتصاد ایران می‌توان از آنها استفاده کرد یا خیر؟»
عبده‌تبریزی در پاسخ به این سوال تاکید کرد: «عناوین مهم این حوزه را می‌توان به چند بخش اصلی تقسیم کرد: فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، چالش‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه و ابتکارات دولتی برای حمایت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن.» او در ادامه گفت: «شهرنشینی سریع و رشد جمعیت تقاضای زیادی برای مسکن ایجاد کرده است. املاک به دلیل افزایش تورم در گذر زمان ارزش بیشتری پیدا می‌کنند و امکان کسب سود را فراهم می‌آورند.
به همین دلیل اضافه کردن املاک به سبد سرمایه‌گذاری و تنوع دارایی‌ها می‌تواند به کاهش ریسک کمک کند. در این راستا، حمایت دولت و مزایای مالیاتی می‌تواند نقش موثری ایفا کند. در خصوص حمایت دولت، تقسیم زمین از طریق طرح‌هایی مانند مسکن مهر به مردم کمک کرده است تا مسکن ارزان‌تر در اختیار داشته باشند.» او همچنین چالش‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را یادآور شد و افزود: «ناپایداری در بازار، مشکل نقدینگی، ریسک‌های قانونی، چالش‌های تامین مالی، بی‌ثباتی اقتصادی، کمبود زیرساخت‌ها و هزینه‌های بالاسری مدیریت از جمله چالش‌های این حوزه به شمار می‌روند. اما دولت می‌تواند با ابتکاراتی در این زمینه از سرمایه در بخش مسکن حمایت کند. این ابتکارات شامل برنامه‌های مسکن در استطاعت، مشوق‌ها و کسورات مالیاتی، سرمایه‌گذاری در توسعه شهری، ضرورت بازبینی در سیاست‌های سرمایه‌گذاری خارجی، همکاری‌های دولتی و خصوصی و اصلاحات قانونی است.»
تراژدی تامین مالی
در ادامه این نشست غلامرضا سلامی، در پاسخ به این سوال که مدل‌های مختلفی برای تامین مالی بخش مسکن در ایران پیشنهاد شده، از جمله اوراق مشارکت و اوراق رهن، اما این مدل‌ها نتوانسته‌اند خواسته‌های سیاستگذاران و سرمایه‌گذاران را به‌طور کامل تامین کنند. به نظر شما آیا می‌توان راه‌حل جدیدی ارائه داد که نیازهای این بخش را تامین کند یا خیر، پاسخ داد: «در ابتدا باید به این مساله توجه کرد که هم‌اکنون وظیفه تامین مالی مسکن به عهده بانک مسکن است که حدود ۱۷ تا ۱۸درصد از منابع خرید خانه را تامین می‌کند، چراکه مبلغ وامی که به دست زوجین می‌رسد رقمی حدود ۸۵۰ تا ۹۰۰میلیون تومان است. از سوی دیگر مبلغ اقساط آن بالا و سود وام نیز بالاست. این بدان معناست که که زوجین برای خرید خانه حدود ۱۷ تا ۱۸درصد از منابع خرید خانه را در اختیار دارند، چراکه آمار‌ها نشان می‌دهد که حداقل قیمت خانه در تهران حدود ۵ الی ۶میلیارد تومان است.
این آمار در کشورهای پیشرفته متفاوت است. کشورهای پیشرفته حدود ۷۰الی ۸۰درصد قیمت خانه را تسهیلات اعطا می‌کنند، اما در ایران درصورتی که این اقدام عملی شود، متقاضیان باید ماهانه ۶۰میلیون تومان اقساط ماهانه پرداخت کنند. به همین دلیل به عقیده من مسکن ملی برنامه‌ای است که در بازار به نتیجه مطلوب نرسیده است. ما فراموش کرده‌ایم که نیاز به یک بانک توسعه ساختمانی داریم. در نتیجه باید گفت که ما با تراژدی تامین مالی مواجه هستیم.» او ادامه داد: «مسکن مهر برای افراد جامعه سودآور نبود، چراکه چندین هزار میلیارد تومان صرف مسکن‌های مهر شد که نتیجه‌ای در پی نداشت.
سپس این پول به بازار تزریق شد و تبعات فراوانی از جمله افزایش نقدینگی داشت. بنابراین ما باید به طرف عرضه نیز بپردازیم که در این زمینه به بانک‌های ساختمان و توسعه‌ای نیاز داریم. سرمایه این بانک‌ها باید از زمین‌های خود دولت تامین شود و پس از گذشت چند سال بانک به خوکفایی برسد. نکته مهم در این راستا این است که این وام‌ها در چنین بانک‌هایی باید با نرخ بهره پایین آغاز شود. از سوی دیگر به عقیده من باید مدت بازپرداخت را بیشتر به عنوان مثال ۲۰ سال کند.»
لزوم تغییرات قانونی مسکن
عبدالرضا آصفی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، در این میزگرد در خصوص مدل‌های پاسخگوی نیازهای جامعه سخنان خود را آغاز کرد و گفت: «به نظر من، مساله این است که قوانین طبقه‌بندی‌شده بسیار خلاصه و ناقص هستند. باید گفت رابطه نهادهای مالی با فعالان حوزه بسایر کمرنگ شده و افراد زیادی در جهان و در ایران درحال ساخت‌وساز هستند و از این راه امرار معاش می‌کنند اما این روش به نوبه خود بار منفی دارد. آمار نشان می‌دهد که ۹۰درصد ساخت‌وسازها توسط افراد حقیقی انجام می‌شود، نه سازمان‌های حقوقی. همین موضوع باعث شده است که ارتباطی بین فعالان موفق این حوزه و توسعه برقرار نشود.» متاسفانه در ایران این دید وجود دارد که همه می‌توانند ساختمان‌سازی کنند. اما دلیل این امر چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که مجوزهای صنفی به صورت درست و اصولی تعریف نشده است.
او ادامه داد: «واقعیت این است که افراد موفق اول فرصت را شناسایی می‌کنند. سپس یک چشم‌انداز از آنچه می‌خواهند بسازند ایجاد می‌کنند و کاری را که توجیه اقتصادی دارد، انجام می‌دهند. روش‌های مختلفی می‌توان پیشنهاد کرد و معرفی نمود. افراد باید در حوزه‌ای که تخصص دارند، عمل کنند. این افراد می‌توانند سازنده را مدیریت کنند و در سه محور کیفیت، زمان و هزینه ساخت را کنترل کنند. مشکل دیگر این است که نهادهای مالی نمی‌توانند با افراد حقیقی ارتباط بگیرند. به همین دلیل، باید به سمت شناسایی توسعه‌دهندگان برویم. تعریف یک قاعده، هویت و مجموعه اقتصادی در این حوزه ضروری است. در تمام دنیا، ساختمان‌سازی حوزه‌ای متفاوت است. به‌عنوان مثال، شرکت‌های تولیدی بزرگی وجود دارند که دارای ایده‌های خلاقانه و امکانات مالی قوی هستند و ملاحظات قانونی متفاوت‌تری برای آن قائل هستند، اما در ایران چنین نیست.
توسعه‌دهندگان با توجه به محدودیت‌هایی که در ایران دارند تنها گزینه‌ای که پیش رویشان است، گزینه پیش‌فروش به شمار می‌رود. اما این روش نیز چالش‌های مختص به خود را دارد. یکی از این چالش‌ها تورم است و قیمت پیش‌فروش خانه را برای عرضه‌کنندگان با پیچیدگی مواجه می‌شود. از دیگر مشکلات پیش‌فروش این است که متقاضی باید هزینه کامل یک واحد را پرداخت کند، و اگر پول کافی نداشته باشد، نمی‌تواند وارد این بازار شود. قوانین مالکانه در پیش‌فروش حاکم هستند و نه قوانین سرمایه‌گذاری، که این موضوع می‌تواند کل پروژه را در صورت بروز مشکل برای یکی از خریداران به خطر بیندازد.
ما نیاز داریم نظام جدیدی تعریف کنیم که پرداخت‌ها پلکانی باشد؛ مثلا ۶۰ درصد هزینه یک واحد توسط یک نفر پرداخت شود و او بتواند در آن واحد سکونت کند. این ابزارها می‌توانند قیمت تمام‌شده ملک را پایین بیاورند و توزیع مالی بهتری ایجاد کنند.
