وداع با بهره پایین

نرخ بهره وام مسکن در ایالات متحده به ۰۹/ ۷درصد رسید. به گزارش وال استریت ژورنال این نرخ بالاترین نرخ بهره وام مسکن در ۲۰ سال اخیر در آمریکاست.  براساس داده‌هایی که روز پنج‌شنبه توسط فردی مک، غول بزرگ حوزه وام مسکن، منتشر شد، میانگین نرخ وام مسکن به ۰۹/ ۷درصد رسید، که بالاترین سطح در بیش از ۲۰ سال گذشته است. این مساله افزایش هزینه‌های وام‌گیری طولانی‌مدت را افزایش می‌دهد که بازار مسکن را شدیدا راکد کرده است. این اولین بار از پاییز گذشته بود که نرخ وام مسکن ۳۰ساله با نرخ ثابت به بالای ۷درصد افزایش یافت. یک سال پیش، نرخ‌ها حدود ۵ درصد بود. بازار مسکن بخشی از اقتصاد است که مستقیما تحت‌تاثیر سیاست‌های نرخ بالای فدرال رزرو قرار گرفته است. کندی حاصله در فعالیت‌های تامین مالی مجدد و خرید برخی از وام‌دهندگان وام مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است که منجر به اخراج ده‌ها هزار نفر در این صنعت شده و بر رشد اقتصادی تاثیر گذاشته است.

نرخ بهره در اوج

نرخ وام مسکن مستقیما به سیاست‌های بانک مرکزی وابسته نیست. اما این نرخ به صورت معمول تمایل دارد با بازدهی ۱۰ساله خزانه‌داری که در روز پنج‌شنبه به بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۷ رسیده بود حرکت کند. سهام در روز پنج‌شنبه سقوط کرد و کاهش ماه اوت را طولانی کرد و سرمایه‌گذاران دوباره نگران ادامه افزایش نرخ بهره فدرال رزرو شدند. بر‌اساس صورت‌جلسه منتشرشده در این هفته، مقامات فدرال رزرو همچنان خطرات تورمی و نیاز بالقوه به نرخ‌های بهره بالاتر را مورد توجه قرار می‌دهند. زمانی که فدرال رزرو در سال گذشته شروع به افزایش نرخ‌های بهره با یک جهش سریع کرد، انتظار می‌رفت افزایش هزینه وام برای خرید خانه موقتی باشد. یک سال و نیم بعد، با وجود اینکه نرخ بهره در اواخر سال ۲۰۲۲ و اوایل سال ۲۰۲۳ برای مدت کوتاهی به ۶درصد کاهش یافت، نرخ‌ها به بالاترین حد خود باز می‌گردند.

اکنون خریداران، فروشندگان، سرمایه‌گذاران و بازیگران املاک و مستغلات در حال تطبیق دادن خود با این وضعیت هستند که نرخ‌های بالاتر برای ماندن، یا حداقل برای ماندن بیشتر از آنچه انتظار داشتند اینجا هستند. در حالی که بسیاری از خریداران احتمالی در تلاش برای یافتن هر چیزی هستند که می‌توانند بپردازند، بسیاری از فروشندگان احتمالی احساس می‌کنند در جای خود گیر کرده‌اند. بسیاری از صاحبان خانه‌ها حاضر نیستند خانه‌های خود را به بازار عرضه کنند، زیرا می‌ترسند وام‌های مسکن با نرخ بهره پایین را کنار بگذارند و مجبور به گرفتن وام‌های بسیار گران‌تر هستند. صاحبان خانه‌هایی که وام با نرخ بالا برای خرید آنها گرفته شده بود و امیدوار بودند به‌زودی بتوانند سرمایه‌گذاری مجدد انجام دهند، به این واقعیت رسیده‌اند که باید مدتی صبر کنند.

سرعت فزاینده نرخ سود

برخی از خریداران منصرف شده‌اند و تصمیم گرفته‌اند برای مدت طولانی‌تر از آنچه برنامه‌ریزی کرده بودند اجاره کنند. اما حتی با وجود خریداران علاقه‌مند کمتر، کمبود عرضه باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود. خریدارانی که باقی مانده‌اند هنوز به‌شدت برای ذخیره خانه‌های فروشی رقابت می‌کنند. بلین ویلر ۲۶ساله و همسرش حدود ۶ ماه است که به دنبال خانه‌ای در شهر لیز سامیت در میسوری هستند. خانه‌هایی که با بودجه ۲۵۰۰۰۰ تا ۳۵۰۰۰۰ دلار به‌سختی قابل‌خرید هستند. وقتی یکی به بازار می‌آید، تمایل دارد با خریداران انبوه علاقه‌مند همراه شود. ویلر که یکی از کارفرمایان صنعت انرژی است، می‌گوید: «تقریبا به جایی رسیده است که اگر از بازار جلوتر نیستید، از بازار عقب هستید. ما می‌خواهیم زندگی را به یک معنا به جلو ببریم، اما همچنین نمی‌خواهیم تصمیمی بگیریم که پشیمان شویم.» بر‌اساس آخرین اطلاعات موجود از انجمن ملی مشاوران املاک، میانگین قیمت خانه موجود در ماه ژوئن بیش از ۴۱۰۰۰۰ دلار بوده است. این قیمت نسبت به اوج یک سال گذشته اندکی کاهش داشت، اما همچنان دومین قیمت ثبت‌شده در میان بالاترین‌هاست.

آرنل برادی دوم، کارشناس ارشد وام، در بی اکوئیتی هوم لون گفت: «در کل، اکثر مصرف‌کنندگان در حاشیه هستند. آنها قبل از اینکه دوباره وارد بازار شوند، منتظر بهبود بازار هستند.» چند سال پیش، در اوج همه‌گیری، نرخ به پایین‌ترین سطح زیر ۳درصد رسید. این امر باعث ایجاد سیل خرید شد که قیمت‌ها را به‌شدت در شهرهای ایالات متحده مانند فینیکس و لاس‌وگاس افزایش داد، زیرا کسانی که دورکاری می‌کنند در جست‌وجوی فضای بیشتر مهاجرت کردند. در‌حال‌حاضر با نرخ بسیار بالاتر و بازگشت کارگران به دفاتر خود، برخی از گرم‌ترین مناطق در‌حال‌حاضر سریع‌تر از سایر نقاط کشور خنک می‌شوند. طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، میانگین قیمت مسکن در آستین تگزاس، در سه‌ماهه دوم نسبت به سال قبل ۱۹درصد کاهش یافت و در سانفرانسیسکو نیز ۱۱درصد کاهش یافت. در حوزه مسکن، نرخ‌های بالاتر به‌سرعت افزایش می‌یابند.

نرخ بهره اروپا همگام با آمریکا

فایننشال‌تایمز در گزارشی به بررسی وضعیت نرخ بهره در دو سوی اقیانوس اطلس یعنی آمریکا و اروپا پرداخت. به گزارش فایننشال‌تایمز قدرت اقتصاد ایالات متحده و شبح فشارهای ناشی از افزایش قیمت باعث افزایش شدید هزینه‌های استقراض در دو سوی اقیانوس اطلس شده است، زیرا سرمایه‌گذاران در مورد مسیر نرخ‌های بهره جهانی در حال تجدیدنظر هستند. فروش جهانی اوراق قرضه در این هفته بازدهی شاخص ۱۰ساله خزانه‌داری ایالات متحده را به بالاترین سطح از سال ۲۰۰۷ نزدیک کرد، در‌حالی‌که بازده معادل طلای بریتانیا به بالاترین سطح از سال ۲۰۰۸ رسید و اوراق قرضه ۱۰ساله دولت فرانسه به سطوحی رسید که از سال ۲۰۱۲ مشاهده نشده بود. افزایش بازدهی که به طور معکوس نسبت به قیمت‌ها حرکت می‌کند، به دنبال مجموعه‌ای از داده‌ها مطرح شده است که نشان می‌دهد اقتصاد ایالات متحده ممکن است قوی‌تر از آن چیزی باشد که قبلا تصور می‌شد و به نوبه خود، اکنون ممکن است مدت بیشتری طول بکشد تا تورم تعدیل شود. این امر باعث شده است سرمایه‌گذاران انتظارات خود را برای زمانی که بانک‌های مرکزی می‌توانند کاهش نرخ بهره را آغاز کنند، کنار بگذارند.

فدرال رزرو ایالات متحده تا آنجا پیش رفت که در صورت‌جلسه خود که در روز چهارشنبه منتشر شد هشدار داد که «خطر قابل‌توجهی در حوزه تورم وجود دارد»، حتی اگر برخی از مقامات در مورد نیاز به افزایش بیشتر نرخ بهره تردید بیشتری داشته باشند. این حرکت‌ها برخی از سرمایه‌گذاران را به این سو جذب کرده است که برای ثبات بخشیدن به بازدهی‌های پیشنهادی به بازار اوراق قرضه بازگشتند و معتقد بودند که نرخ‌ها به اوج خود رسیده است. پیت هاینس کریستینسن، مدیر تحقیقات با درآمد ثابت در دانسکه بانک، گفت: «روایتی که به تعطیلات تابستانی می‌رود حول محور حرکت بزرگ بعدی برای نرخ‌های پایین‌تر بود، اما به نظر می‌رسد بازارها در اینجا به‌اشتباه گرفتار شده‌اند.»

آندرس سانچز بالکازار، مدیر بخش اوراق قرضه جهانی، در شرکت مدیریت دارایی پیکتت گفت: «بازده همه‌جا در حال افزایش است. سرمایه‌گذاران اخیرا با این دیدگاه که بانک‌های مرکزی به دلیل محدود بودن بازار کار و تورم اصلی چسبنده هستند به کاهش نرخ‌ها فکر نمی‌کنند و اوراق قرضه می‌فروشند». با وجود سقوط روز جمعه، بازدهی اوراق بهادار خزانه‌داری آمریکا حدود ۲۳/ ۴درصد بود که ۲۷/ ۰درصد بیشتر از ابتدای ماه بود. بازده طلاهای ۱۰ساله بریتانیا ۳۸/ ۰واحد درصد در مدت مشابه افزایش یافته است در‌حالی‌که اوراق قرضه آلمان - که به عنوان معیاری برای اروپا در نظر گرفته می‌شود - با ۱۵/ ۰درصد افزایش به ۶۲/ ۲درصد رسیده است. بانک‌های مرکزی در هر دو سوی اقیانوس اطلس تاکید کرده‌اند که داده‌ها وابسته به تصمیمات آتی نرخ بهره باقی خواهند ماند.

اقتصاددانان اورکور می‌گویند افزایش اخیر بازدهی «بیانگر تنگنای جدی شرایط مالی است» که به نوبه خود ممکن است به تلاش‌های فدرال رزرو برای مهار فشارهای تورمی کمک کند. آنها به این نتیجه رسیدند که این امر می‌تواند به «خنثی کردن شگفتی صعودی رشد با توجه به دورنمای تورم» کمک کند. معامله‌گران اکنون شرط‌بندی می‌کنند که نرخ صندوق‌های فدرال تا اواسط سال آینده نزدیک به نرخ هدف فعلی ۵/ ۲۵-۵/ ۵درصد باقی بماند. در این شرایط بانک مرکزی اروپا یک افزایش ۲۵/ ۰درصدی تا ۴درصد را نیز تا پایان سال آینده ارائه خواهد کرد و نرخ بانک انگلستان تا اوایل سال آینده به ۶درصد خواهد رسید.

پایان عصر بهره پایین

فشار بهره بر جرمی پاول