فرجام ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده
وجود دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن، نوسانات قیمت در اقتصاد، عدم ثبات شرایط اقتصادی، واسطه‌گری در بخش مسکن، عدم تعادل درعرضه و تقاضای این بخش، باعث می‌شود که بخش مسکن در ایران ابعاد خیلی بزرگی را از آن خود کند و از مهم‌ترین متغیرهای اقتصادی در کشور محسوب شود. نکته قابل تامل در بخش مسکن کشور، تسلسل در ارتباط ابعاد مختلف و متنوع آن است. برای نمونه مسکن به‌عنوان کالایی برای سرمایه‌گذاری در ملک به‌عنوان مامنی برای حفظ ارزش واقعی پول و تورم بالای ساختاری کشور ارزش اقتصادی دارد که این ارزش بدعت و هنجار اجتماعی برای خانه‌دار شدن در کشور را رقم زده است. این نکته اشاره به بعد اجتماعی و روانی مالکیت مسکن در ایران دارد.
برای مثال در کودکی اولین طرحی که برای نقاشی‌های‌مان شروع می‌کردیم کشیدن خانه بود، بنابراین مسکن به نوعی، ارزش اجتماعی بالایی برای ما ایرانیان دارد و مالک مسکن بودن واجد ارزش اجتماعی است که به نوعی درجه و اعتبار شهروندی را ارتقا می‌دهد. بر همین اساس دارا یا ندار بودن افراد، با سنجه خانه‌دار بودن آنها ارزیابی می‌شود. مثلا شهروند میانسالی که خانه‌ای نداشته باشد با افراد و نزدیکان دارای مسکن و مالک خانه مقایسه می‌شود. در این بین افراد کم‌برخوردارتر هستند که توانایی خرید خانه را تا آخر عمر ندارند و خانه‌دار شدن در طول دوره زندگی آنها محال است. یعنی بر اساس شاخص «قیمت به درآمد» برخی افراد طی صد سال نیز توانایی خرید خانه را ندارند. بنابراین برای خانه‌دار شدن این طیف درآمدی، دولت باید وارد عمل شده و با عرضه مسکن ارزان قیمت، شرایط خانه‌دار شدن این دهک‌های درآمدی را فراهم کند.
مسکن دولتی؛ مسکن مهر، امید، ملی و اجتماعی
براساس بررسی‌های صورت‌گرفته، عوامل بیرونی بخش مسکن از قبیل عوامل جمعیتی، اقتصادی و اجتماعی بر رونق و رکود مسکن موثر بوده و عوامل درونی مسکن عمدتا تحت تاثیر چگونگی و فرآیند برنامه‌ریزی مسکن است. بدون اینکه وارد جزئیات برنامه‌ها و سیاست‌های دولت بشویم، می‌توان گفت به دلایل محدودیت منابع و اعتبار و ناکارآمدی یا فقدان نهادها و ابزارهای تامین مالی، در طول دهه‌های گذشته، بیشتر برنامه‌ها و پروژه‌های دولت‌ها برای تامین مسکن گروه‌های کم‌برخوردار جامعه ناموفق بوده است. نمونه آن را می‌توان در برنامه مسکن مهر یاد کرد که حجم زیادی از معاملات این خانه‌ها توسط بازار واسطه‌گری انجام شده است. از طرفی به تجربه می‌توان دریافت که ورود دولت به‌صورت مداخله مستقیم در پروژه‌های شهرهای جدید، تولید مسکن انبوه، بزرگراه‌ها، بازآفرینی برخی محله‌ها و شهرها، قیمت‌گذاری خدمات، برنامه‌های توزیع انرژی و سایر خدمات و پروژه‌های دولتی، اغلب یا به سرانجام مطلوب نرسیده یا با هزینه‌های هنگفتی که روی دست دولت و مردم گذاشته افتتاح شده است. در این موضوع، اگر طرح‌های مسکن امید و مهر و ملی و اجتماعی که با هدف خانه‌دار شدن افراد کم بضاعت توسط دولت مطرح شده است، را با کمی اغماض دریک قالب «مسکن دولتی» فرض کنیم، نتایج بهینه‌ای در آنها دیده نمی‌شود. در حال حاضر می‌توان اشکالاتی را به طرح مسکن ملی وارد کرد:
- زمان اجرای این برنامه در دو سال پایانی دولت دوازدهم، شرایط را برای اتمام فرآیند واگذاری این واحدها به متقاضیان سخت می‌کند. بر فرض اگر عملیات عمرانی از اکنون آغاز شود، برنامه شناسایی، معرفی و واگذاری در کنار عملیات عمرانی بسیار زمانبَر خواهد بود. بنابراین احتمالا برخی تعهدات این برنامه به دولت بعدی منتقل می‌شود.
- ابهام در برنامه: هنوز فرآیند سازوکار تامین مالی و شناسایی ساخت و فرآیند واگذاری مسکن و اقساط و پرداخت‌ها در این برنامه به‌طور نظام‌مند به اطلاع متقاضیان نرسیده است. بنابراین ابهام در چگونگی انجام کار، هزینه‌هایی را در بر خواهد داشت.
- هدف این برنامه: اگر هدف از این برنامه ساماندهی بازار مسکن باشد به نظر می‌رسد دخالت دولت‌ها در این طرح‌ها، راهگشای مساله و مسکن‌یابی برای اقشار هدف نخواهد بود و احتمال رانت و فساد در طول فرآیند برنامه را در پی خواهد داشت.
- تصمیم‌گیری سریع و بدون در نظر گرفتن این برنامه‌ها در فرآیند برنامه و بودجه‌ریزی سالانه بخش‌های متولی، شفافیت در اجرای این پروژه‌ها را کم و نظارت و ارزیابی این برنامه‌ها را با چالش مواجه می‌کند.
مسکن دولتی در بافت‌های فرسوده
با توجه به اینکه در وضعیت موجود بافت‌های فرسوده زیرساخت‌ها و خدماتی موجود است، اهداف ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده طبیعتا استفاده از خدمات و زیرساخت‌های موجود در این محدوده‌هاست. به‌ظاهر این برنامه، هزینه‌های کمتری نسبت به ساخت مسکن در اطراف شهرها خواهد داشت؛ چرا که علاوه بر ساخت مسکن، دولت باید هزینه‌های زیرساخت‌ها و خدمات در کنار این خانه‌ها را تقبل کند. بنابراین در نگاه اول، ساخت مسکن امید در بافت‌های فرسوده، هزینه‌های ساخت زیرساخت و خدمات را کاهش می‌دهد. در این‌حالت ظاهرا لازم است دولت زمین مورد نظر برای اجرای مسکن را تامین و ساخت پروژه‌ها را آغاز کند؛ ولی در واقعیت مسوولان اجرایی با محدودیت‌ها و مساله‌هایی همچون کمبود زمین‌های متناسب برای ساخت مسکن دولتی در محدوده‌های بافت‌های فرسوده، احتمال تزریق آسیب‌های اجتماعی، کمبود شدید خدمات در بافت‌های فرسوده شهری و برهم خوردن تعادل جمعیتی، خدمات عمومی و مناسبات نهادی بین دستگاهی مواجه خواهند شد.
اگر محله را متشکل از عناصر جمعیت، مسکن، معابر و خدمات و زیرساخت‌ها در نظر بگیریم، تامین مسکن برای شکل گیری و نوسازی این محله اهمیت می‌یابد. یعنی مسکن به عنوان آغازگر و محرک نوسازی، نقش کلیدی را در نوسازی محله ایفا می‌کند. بدیهی است که دولت به جای ورود به محدوده‌های بافت فرسوده که زمین چندانی برای آغاز پروژه ندارند، پروژه‌های اجرایی را در شهرهای جدید آغاز کند و پس از آن برای تامین خدمات و زیرساخت‌های شهری مورد نیاز اقدام کند. ولی سوالی که مطرح می‌شود این است که موضوع بازآفرینی شهری چه زمانی از مرحله حرف و شعارهای انتخاباتی به عمل و اجرا خواهد رسید؟ این محدوده‌ها چگونه از وضعیت موجود به وضع مطلوب خواهند رسید. نوسازی مسکن به عنوان اولین گام نوسازی و محرک بازآفرینی شهری، می‌تواند به عنوان پروژه‌های ارزش افزا در این محدوده‌ها، کارکرد داشته باشد. یعنی سیاست‌گذار و مدیران اجرایی با طراحی گام‌های اجرایی اعم از ساخت مسکن متناسب با بافت‌های اجتماعی و کالبدی محدوده‌های فرسوده در راستای تامین و نوسازی خدمات این مناطق اقدام کنند.
به عبارت بهتر در ابتدا نسبت به ساخت خانه‌های با متراژ متوسط و کم ارتفاع و متناسب با شرایط اجتماعی، محیطی و معماری هر محدوده اقدام کند و در ادامه با استفاده از ظرفیت‌های توسعه‌گران و جلب مشارکت دستگاه‌های دخیل در بازآفرینی، تامین و کسری خدمات و سرانه‌ها را جبران کند. این اقدام علاوه بر تقویت بخش مسکن، تحریک توسعه و نوسازی بافت و بالا رفتن ارزش اقتصادی این محدوده‌ها را در پی خواهد داشت. بنابراین ارتقای ارزش دراین مناطق، چرخه مطلوب بازآفرینی و توسعه محله را نتیجه خواهد داد. در این صورت علاوه بر نوسازی محله‌ها و محدوده‌ها هزینه‌های فرسودگی و ناپایداری بافت‌های فرسوده همچون هزینه‌های زلزله احتمالی و هزینه‌های آسیب‌های اجتماعی کاهش می‌یابد. این امر باعث ارزش آفرینی در بافت‌های فرسوده و جذابیت برای جذب سرمایه‌های خرد، تقویت تقاضای مسکن در محلههای مرکزی شهر و کم شدن شکاف بالای شهر و پایین شهر خواهد شد. بنابراین با ایجاد ارزش در این مناطق و به اصطلاح «پاخور کردن محله»، تراکم جمعیتی در محلههای ناکارآمد به تعادل می‌رسد و محلات ریخت و شمایل پویاتری به خود می‌گیرند. در نتیجه رغبت بیشتری برای تقاضای سکونت و سرمایه‌گذاری در این محدوده‌ها و محلههای همجوار ایجاد خواهد شد.
با توجه به موارد گفته‌شده، پیشنهاد می‌شود:
- دولت‌های مرکزی و محلی به جای بر هم زدن مناسبات بازار مسکن در این محدوده‌ها و ارتباط بین دستگاه‌ها و نهادها، در گام اول تقویت بخش تقاضا مثل افزایش تسهیلات بانکی با ساز‌وکارهای نوآورانه، کاهش هزینه‌های ساخت و تخفیف در مالیات‌های درآمد و ساخت این واحدهای مسکونی را در برنامه قرار دهند.
- لحاظ کردن مسائل اجتماعی و در نظر گرفتن ابعاد انسانی برنامه‌های تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده و استفاده از توسعه‌گران با نگرش جامع بازآفرینی
- دولت‌های مرکزی و محلی با شناخت دقیق وضع موجود و شاخص‌های مسکن در محدوده‌های ناکارآمد، احداث مسکن دولتی را در مناطقی که از سرانه‌های خدماتی متعادل و متناسبی برخوردارند اجرا کنند. مثلا در برخی مناطق به دلیل تراکم بالای مسکونی، کمبود شدید خدمات و سرانه‌ها وجود دارد؛ بنابراین در این محله‌ها ساخت مسکن توجیه ندارد.
- وجود شریان‌های حیاتی و خدمات و سرانه‌ها در بافت‌های فرسوده به‌عنوان فرصتی برای بازآفرینی جامع نگر است. بنابراین دولت‌ها با مداخله حداقلی و با انعطاف بیشتر در ضوابط بخش مسکن، تقاضای مسکن در این محدوده‌ها را تقویت کنند.
- در برخی کلان‌شهرها مثل تهران، راه حل بهینه، استفاده از اراضی ذخیره نوسازی به عنوان پشتیبان نوسازی و بازآفرینی است. در این اراضی علاوه بر ساخت مسکن برای متقاضیان مسکن دولتی، می‌توان به‌عنوان خانه‌های معوض نوسازی در نظر گرفت. یعنی به ازای خرید املاک در بافت‌های فرسوده، از واحدهای ساخته شده در این اراضی به مالکان واگذار کرد. این برنامه را با حداقل دخالت دولت‌های مرکزی و محلی می‌توان اجرا کرد. این اراضی مزیت‌هایی چون وجود خدمات در محلههای همجوار و بودن در بافت‌های متوسط شهری دارند و تقاضای سکونت به دلیل دسترسی‌ها، وجود دارد. بر خلاف مسکن مهر، هم جامعه هدف منتفع می‌شود و هم مدیران شهری به هدف بازآفرینی و تامین مسکن نائل خواهند آمد.
- ساخت مسکن بدون توجه به تامین خدمات و سرانه‌ها در مناطق شهری، نه تنها توجیه شهرسازی ندارد بلکه جذابیت‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی نخواهد داشت و در برخی مواقع به دلیل عدم دقت و نظارت در فرآیند ساخت، منجر به فرسوده‌سازی خواهد شد.
