نقش مسکن در رشد اقتصادی

دکتر علی اکبر قلی‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی‌سینا و مدرس اقتصاد مسکن تحقق اهداف اقتصادی مستلزم عملکرد بهینه تمامی بخش‌های اقتصادی کشور است و از منظر کمک به رشد و توسعه درون‌زا و همچنین کنترل شوک‌ها و مهار تورم، نقش تمامی بخش‌های اقتصادی از شدت و ضعف برخوردار است، اما نقش اقتصاد مسکن در این زمینه از چهار دیدگاه کلیدی و محوری به شمار می‌رود. یکم - بخش مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری نزدیک به بیست درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از ۴۰ درصد تشکیل سرمایه ناخالص را بخود اختصاص می‌دهد. علاوه بر آن، گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهاده‌های داخلی و تشویق الگوی رشد درون‌‌زا و متوازن، نقش ممتازی در تحقق اهداف اقتصادی ایفای می‌کند. چنانچه اثرات غیرمستقیم و ارتباطات وسیع با بخش‌های اقتصادی مد نظر قرار گیرد، اهمیت این بخش دو چندان خواهد شد. بنابراین تشویق تولید و سرمایه‌گذاری مسکن با هدف تامین سرپناه و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سوداگری می‌تواند نقش محوری در رشد اقتصادی ایفا کند.

دوم - مهار تورم بدون توجه به اقتصاد مسکن و شناخت علمی و تجربی از عملکرد این بخش غیرممکن است. مسکن در دوره بروز شوک غیرشدید به تنهایی ۵ الی ۵/۷ درصد از علت تورم است. با فرض کنترل تورم در سایر بخش‌های اقتصادی، عدم موفقیت در کنترل شوک‌های بخش مسکن، تحقق اهداف دولت و برنامه‌های توسعه و سند چشم‌انداز را غیرممکن می‌سازد، زیرا شوک قیمت مسکن با وقفه زمانی اجاره مسکن را افزایش می‌دهد که خود تشدید تورم را به‌دنبال دارد. باید توجه داشت بخشی از موفقیت‌های دولت در کاهش میزان تورم به توقف افزایش قیمت مسکن مربوط می‌شود که این پدیده معمولا بعد از افزایش تکانه‌ای قیمت مسکن رخ می‌دهد.

سوم - مسکن سهم قابل توجهی از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. کاهش فشار هزینه‌های زندگی خانوارها، به ویژه خانوارهای کم درآمد و جوانان که بیش از ۵۰ درصد درآمد آنها را بخود اختصاص می‌دهد، باید دغدغه سیاست‌گذار باشد. ممانعت از شکل‌گیری فرصت رانت و سوداگری در بازار مسکن ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروه‌های هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروه‌های محدودی می‌شود، کاهش می‌دهد و فاصله طبقاتی و شکافی درآمدی را تقلیل می‌دهد. پس کنترل شوک‌های بازار مسکن تکمیل‌کننده روش‌های یارانه‌ای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی خواهد بود.

چهارم - جلوگیری از وقوع شوک‌های قیمتی و تثبیت بازار مسکن نقش کلیدی و محوری در تخصیص بهینه منابع میان بخش‌های تولیدی و خدماتی و بازار مالی را فراهم می‌سازد. برقراری بازدهی نرمال و قابل قبول در تولید و سرمایه‌گذاری مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن در سطح کشور و انتقال سرمایه‌های به بخش‌های تولیدی، صنعتی و خدماتی گردیده و مانع سرمایه‌گذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد. این امر اساسی‌ترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی تلقی می‌شود و بدون عنایت به آن، چالش‌های اقتصادی کشور کم و بیش استمرار خواهد یافت. زمانی که با خرید و فروش واحد مسکونی چندین برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل می‌شود، انگیزه‌ای برای فعالیت‌های اقتصادی باقی نمی‌ماند. از این رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزه‌های تولید و سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی، از فرصت‌های کسب سود اتفاقی در سوداگری مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایه‌ها به فعالیت‌های اقتصادی و بازار سرمایه انتقال یابد که خود تشویق تولید و اشتغال را به دنبال دارد.

توصیه‌ها و پیشنهادها؛ عملکرد بهینه بخش مسکن و تقویت نقش بخش مسکن در تشویق رشد اقتصادی و کنترل تورم مستلزم جلوگیری از بروز شوک قیمت و اجاره مسکن و حاکمیت تقاضای مسکن به عنوان سرپناه و حذف سوداگری در بازار مسکن است. استفاده از مبانی نظری اقتصاد مسکن و تجارب کشورهای موفق در این زمینه چند راهکار اساسی را پیشنهاد می‌کند.

در وهله نخست، رفع نواقص بازار مسکن و گسترش بانک‌های اطلاعاتی و نظارت بر عملکرد بنگاه‌های معاملات املاک و جلوگیری از انتشارات اطلاعات نادرست و عواملی که موجب التهاب و تلاطم بازار مسکن می‌شود.

سپس، پرهیز از اجرای هرگونه سیاست شوک‌‌آفرین در بازار مسکن از جمله سیاست‌های شتاب‌زده تامین مالی مسکن. همچنین، توسعه نظام تامین مالی در عمق ضرورتی اجتناب‌ناپذیر در توسعه اقتصاد مسکن تلقی می‌شود، ولی شرط لازم آن تثبیت بازار مسکن است که خود موضوع پیشنهاد بعدی می‌باشد. بنابراین اصلاح قانون مالیات‌های بخش مسکن از اولویت برخوردار بوده و بر توسعه نظام تامین مالی مسکن مقدم است.

در وهله بعدی، اصلاح قانون مالیات‌های بخش مسکن. تنها و موثرترین ابزار کنترل سوداگری مسکن ابزار مالیاتی است که ضمن کمک به تامین سرپناه خانوارها مانع از سوداگری در بازار مسکن می‌شود. کشورهای پیشرفته و برخی از کشورهای در حال توسعه با اجرای مالیات منفعت سرمایه، مانع از شکل‌گیری شوک بازار مسکن و افزایش تکانه‌ای قیمت و اجاره مسکن شده‌اند و متاسفانه در ایران به‌رغم تاکید چند برنامه توسعه و لایحه تحول مالیاتی دولت به برقراری این مالیات، تاکنون این ابزار مهم در اختیار دولت و سیاست‌گذاری اقتصاد مسکن قرار نگرفته است.

و در نهایت، تدوین قوانین و مقررات ناظر بر عملکرد بخش مسکن و تشویق قراردادهای چند ساله اجاره در اولویت‌های بعدی قرار می‌گیرد که به همراه سازماندهی بازار مسکن اجاره‌ای و تشکیل اصناف ذی‌ربط، متضمن موفقیت‌های دولت در تحقق اهداف بخش مسکن به طور مستقیم و کمک به اهداف اقتصاد ملی به‌طور غیرمستقیم خواهد بود.