دو مساله بازار مسکن
حتما غفلت‌‌‌ها و احتمالا کارهای خطایی را که طی سال‌های گذشته -آن هم به‌رغم هشدار مکرر کارشناسان درباره تبعات این بیراهه- در حوزه سیاستگذاری بخش مسکن رخ داده است، باید در جای خود و با هدف «درس عبرت» برای سیاستگذاران آینده این بخش، مورد موشکافی و بررسی قرار داد. الان اما، فرصت دولت برای «اقدام مهم‌تر»، تنگ‌‌‌تر از سال گذشته است و در مقابل، شرایط بازار مسکن وخیم‌‌‌تر از قبل. بنابراین لازم است، مجموعه دولت و دستگاه‌‌‌های غیردولتی، اما اثرگذار (مستقیم و غیرمستقیم) بر نبض بازار مسکن - مثلا شهرداری تهران- خیلی سریع همه فعالیت‌‌‌هایی را که برای این بخش در دست اجرا دارند، لحظه‌‌‌ای متوقف کرده و با نگاهی به «کارنامه اعمالشان» در این مسیر، راه درست سیاستگذاری برای تحقق هدف نهایی در بخش مسکن را پیشه کنند. این مقاله، «کارنامه اعمال» سیاستگذاران بخش مسکن را به شکل خلاصه مرور می‌کند و در عین حال، چگونگی سیاستگذاری برای «کارنامه قابل دفاع» را توضیح می‌دهد.
دو نمره مردودی سیاستگذار
ایرانی‌‌‌ها در دوره ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، بدترین وضعیت را برای خرید و اجاره مسکن تجربه کردند. در این دوره، تورم مسکن، هم به لحاظ «طول مدت زمانی» و هم از بابت «نرخ» (میزان رشد قیمت)، «رکورد تاریخی» را ثبت کرد. همین‌طور، تورم اجاره به شکل بی‌‌‌سابقه‌ای افزایش یافت. هر دو رکورد تورمی براساس داده‌‌‌های سال ۱۳۷۰ تاکنون است که نشان می‌دهد، هزینه صاحب‌‌‌خانه شدن و همچنین هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور طی سه‌چهار سال گذشته، بیش از هر زمان دیگری افزایش پیدا کرد (از سال‌های قبل‌‌‌تر از دهه ۱۳۷۰، آمار مستند در دسترس نیست). حداقل سه‌سال رشد تند و ممتد قیمت مسکن در تهران طی این دوره (۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰) باعث شد تا دو گروه اصلی، شامل «متقاضیان خرید خانه» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» از بازار خارج شوند (متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از ابتدای ۱۳۹۷ تاکنون بیش از ۱۰برابر شده، در حالی که شاخص قیمت کل کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در همین بازه زمانی کمتر از پنج‌برابر شده است؛ این یعنی، تورم مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده است). خروج گروه اول از بازار طی این سال‌ها به تشدید «فقر مسکن» و خروج گروه دوم به بحران «رکود ساخت» منجر شده است. به این ترتیب، «تورم تاریخی در بخش مسکن»، اولین نمره مردودی سیاستگذاری طی سال‌های اخیر بوده است. دومین نمره مردودی در کارنامه سیاستگذار هم مربوط به اعمال او در بازار اجاره‌خانه است.تا پیش از دوسال اخیر، سابقه نداشت که «تورم اجاره» در شهرهای کشور -حتی تهران- از میانگین سالانه حداکثر ۳۰درصد تجاوز کند. متوسط نرخ رشد سالانه اجاره‌‌‌بهای مسکن در پایتخت طی سه‌دهه گذشته، چیزی در حدود ۲۰ تا ۲۵درصد بود؛ اما سال گذشته، این نرخ از ۵۰درصد گذشت و باعث «فشار سنگین، تاریخی و برای قشر زیادی از اجاره‌نشین‌‌‌ها که جزو دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد هستند، غیرقابل تحمل شد.»غول اجاره مسکن از دو محل، طی دوسال اخیر خوراک (انرژی) گرفت؛ تورم شدید مسکن به همراه تورم عمومی فزاینده از یکسو و مداخله بی‌‌‌حاصل دولت در تعیین مبلغ اجاره (سقف رشد) از سوی دیگر. مردودی سیاستگذار در تنظیم درست بازارهای خرید و اجاره مسکن باعث شد تا دود این خطاها به‌طور مستقیم به چشم متقاضیان مصرفی و عرضه‌‌‌کنندگان آپارتمان برود. پس تا اینجای کار، نتیجه سیاستگذاری در بخش مسکن کاملا ضدهدف اولیه بوده است. هدف بدیهی باید مهار تورم مسکن، مهار تورم اجاره و تسهیل شرایط خرید و فروش، اجاره‌‌‌داری و همچنین سرمایه‌گذاری مولد در این بخش (ساخت‌وساز) باشد؛ اما همه این اهداف در سال‌های اخیر بدون جواب مانده است.اکنون سوال درباره اینکه «چرا دو نمره مردودی در کارنامه سیاستگذار مسکن به ثبت رسیده است؟» مسیر درست تصمیم‌گیری را به ایستگاه دیگری متصل می‌کند مبنی بر اینکه «مسائل کلیدی این بخش چیست که اهداف عالیه باید حول حل آن، تعریف و جلو برده شود؟»
دو مساله کلیدی مسکن
بازار مسکن در حال حاضر، با دو مساله کلیدی دست به گریبان است. مساله اول، «تسلط فعالیت غیرمولد بر سرمایه‌گذاری مولد» است؛ به این معنا که خرید ملک به قصد سرمایه‌گذاری، عایدی به‌مراتب بیشتر و جذابی در مقایسه با فعالیت مولد، یعنی ساخت‌وساز دارد. رشد کم‌‌‌سابقه هزینه ساخت و تولید مسکن، به دلیل تورم زمین و تورم مصالح ساختمانی و از آن مهم‌تر، رکود خرید آپارتمان در سمت تقاضا، عرصه فعالیت مولد را برای سازنده‌‌‌ها محدود و غیرقابل ورود کرده است؛ در مقابل، ملک‌‌‌بازی و خرید چند ملک، نه‌تنها ریسک ندارد، بلکه سود بلندمدت قابل‌توجهی به مالک می‌دهد. طی سه، چهار سال گذشته، در حالی که حاشیه سود ساخت‌وساز چیزی در حدود ۳۴درصد تا کمتر از ۴۰درصد (برای دست‌‌‌کم یک‌سال و نیم سرمایه‌گذاری) بوده، خرید ملک سالانه بالای ۷۰درصد به ملاکان سود داده است. این مساله اول بخش مسکن است که سیاستگذار باید این معادله را کاملا معکوس کند؛ هزینه‌‌‌زایی برای سرمایه‌گذاری ملکی و هزینه‌‌‌زدایی از سرمایه‌گذاری ساختمانی.
مساله دوم بازار نیز «تحلیل کامل قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی» است.
طی چهار سال گذشته، حجم خرید آپارتمان در تهران حدود ۵۰درصد (میانگین سالانه معاملات) نسبت به زمان قبل از جهش قیمت (سال ۹۶) افت کرده است. بخش زیادی از اقلیت خریداران حاضر در بازار ملک، «خریداران سرمایه‌‌‌ای» یا همان تقاضای غیرمصرفی هستند و عمده خریداران مصرفی به‌خاطر جاماندن قدرت خرید از جهش قیمت، از بازار خرید خانه خارج شده‌‌‌اند. اگر این حلقه آخر از زنجیره ساخت و فروش آپارتمان (یعنی خریداران مصرفی)، بار دیگر به زنجیره برگردد، مسیر مسدود سرمایه‌گذاری ساختمانی باز خواهد شد. ضمن اینکه یکی از اهداف کلیدی هر سیاستگذار منطق‌‌‌گرا در بخش مسکن، باید همین مساله یعنی «تسهیل مالی خانه‌‌‌دار شدن اقشار هدف» باشد.
حال، سیاستگذار چه کند؟
در شرایط فعلی که مسائل کلیدی بخش مسکن مشخص است و سیاست‌‌‌های شکست‌خورده برای حل مشکلات در این بخش نیز به‌خاطر «انعکاس شکست در آمارهای مربوط به قیمت، اجاره و رکود ساختمانی» کاملا محرز است (که اگر شکستی رخ نداده بود، توصیه‌‌‌ها و گلایه‌‌‌هایی هم خطاب به دولت صورت نمی‌‌‌گرفت)، باید سراغ «ابزار کارآمد برای حل مسائل» رفت.
سیاستگذار از سه مسیر می‌‌‌تواند «بازار مسکن را از نابسامانی تاریخی» نجات دهد. در مسیر اول، هدف سیاستگذار باید متوجه بیرون بازار مسکن باشد؛ به این معنا که «کاهش تورم عمومی» و «کاهش انتظارات تورمی» در اولویت اصلی و فوری قرار گیرد.
هر چقدر سطح عمومی قیمت‌ها به شکل تند بالا برود و در عین حال، زمینه رشد آتی از طریق «نااطمینانی عمومی به آینده اقتصاد» فراهم باشد، در بازار مسکن «تقاضای ملاکی و غیرمصرفی» با قدرت هرچه تمام، به خرید ملک با هدف «حفظ ارزش دارایی‌‌‌های خود در برابر تورم» اقدام می‌کند. پس، در گام اول باید «ریشه تحرکات غیرمصرفی در بازار مسکن» از این مسیر خشکانده شود. مسیر دوم، «هزینه‌‌‌زایی برای فعالیت غیرمولد در بخش مسکن» را هدف قرار می‌دهد. اگر این فعالیت مشمول «مالیات درخور» شود، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ملکی برای پوشش هزینه مالیات سالانه بر دارایی ملکی، آپارتمان‌‌‌های بلااستفاده را روانه بازار اجاره خواهند کرد که این خود، باعث افزایش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای می‌شود. در گام سوم، سیاستگذار باید به دنبال «اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه» باشد. اگر مسیر «سرمایه‌گذاری ساختمانی و ملکی» در بازار سرمایه برقرار شود، از یکسو سازنده‌‌‌ها می‌‌‌توانند برای تامین مالی هزینه ساخت از ظرفیت بورس استفاده کنند و از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی نیز با خرید «یونیت‌‌‌های پروژه‌‌‌های ساختمانی عرضه‌شده در بورس»، از سود جریان مولد، نفع می‌‌‌برد. تجربه جهانی «تنظیم بازار مسکن» ضمن تایید هر سه مسیر نشان می‌دهد، این گام‌‌‌ها در عین آنکه دو سمت عرضه و تقاضا را سرکوب نمی‌‌‌کند، این بازار را از نوسانات شدید قیمت در امان نگه می‌دارد.
