«دنیای اقتصاد» از ۵ تصمیم بخش خصوصی برای ادامه سرمایهگذاری ساختمانی با وجود ریسکها گزارش میدهد
نقشه ساختمانیها در عصر «عدم قطعیت»
سازندهها به «تهاتر کامل» روی آوردهاند
بخش مسکن و صنعت ساختمان در کشور با چالشهای متعددی از جمله جهش هزینه تولید و جاماندن قدرت خرید خانوار از رشد قیمتها مواجه است؛ در چنین شرایطی جنگ و نااطمینانیهای سیاسی نیز مزید بر علت شده تا بر چالشهای این بخش بیفزاید. البته بخش ساختمان در ایران با شوکهای سیاسی و اقتصادی غریبه نبوده و در بسیاری از دورهها طی نیم قرن اخیر با چالشهای متعدد ساختاری و غیرساختاری مواجه بوده است. اما طی چند سال اخیر و بهخصوص یک سال گذشته فعالان این بخش با تلمبار بحران مواجه شدهاند؛ بحرانهایی که استمرار فعالیت در اینظ بخش را بیش از گذشته دشوار کرده و در موارد متعددی به خروج سرمایهگذاران خصوصی از صنعت ساختمان انجامیده است.
در شرایط جنگ، تحریم و بیثباتی سیاسی، نخستین قربانی اقتصاد معمولا «رشد» است؛ با این حال، شدت اثرگذاری بحران بر همه بخشهای اقتصادی یکسان نیست. صنعت ساختمان و بازار مسکن، بهخصوص در بخشهای سرمایهگذاری و توسعه، از جمله حوزههایی هستند که معمولا زودتر از سایر بخشها تحت فشار قرار میگیرند. ریشه این آسیبپذیری را نمیتوان تنها در کاهش تقاضا جستوجو کرد؛ ویژگیهای ساختاری این صنعت و وابستگی آن به چشمانداز آینده، مهمترین عامل شکنندگی آن در برابر بحران است.
ساختوساز بیش از آنکه بر شرایط امروز متکی باشد، بر پیشبینی آینده استوار است. آغاز یک پروژه ساختمانی به این فرض وابسته است که قیمت نهادههای تولید در محدودهای قابل پیشبینی باقی بماند، امکان دسترسی به منابع مالی وجود داشته باشد، بازار فروش یا پیشفروش در زمان تکمیل پروژه فعال باشد و قواعد سیاستگذاری نیز دستخوش تغییرات ناگهانی نشود. جنگ و تحریم دقیقا همین پیشفرضها را بیاعتبار میکنند.
با افزایش نااطمینانی، افق تصمیمگیری سرمایهگذاران کوتاهتر میشود و تمایل آنها برای ورود به تعهدات بلندمدت کاهش مییابد. از سوی دیگر، نظام بانکی در چنین شرایطی معمولا رویکرد محافظهکارانهتری در تامین مالی اتخاذ میکند و نوسان قیمت مصالح و هزینههای ساخت نیز امکان برآورد دقیق هزینه نهایی پروژه را از بین میبرد.
در نتیجه، پروژهای که بر اساس یک برنامه دو یا سهساله تعریف شده است، ممکن است در فاصلهای کوتاه با مجموعهای از متغیرهای پیشبینیناپذیر مواجه شود. افزایش هزینه تولید، تغییر قیمت فروش، کاهش قدرت خرید خانوارها و تشدید ریسکهای اقتصادی، محاسبات اولیه پروژه را بر هم میزند و سرمایهگذار را در تصمیمگیری برای ادامه یا توقف پروژه با تردید مواجه میکند. به این ترتیب، بحران در صنعت ساختمان صرفا به معنای کاهش تقاضا نیست؛ بلکه پیش از آن، به معنای از بین رفتن امکان پیشبینی آینده پروژه است.
در چنین شرایطی استمرار فعالیت در صنعت ساختمان در وهله اول نیازمند بازنگری در قوانین بالادستی و همراهی سیاستگذار با فعالان ساختمانی و از سوی دیگر اخذ رویکردهای جدید برای افزایش بازدهی است. ۳ صاحبنظر بخش مسکن و ساختمان و فعال ساختمانی در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» پیشنهادهای خود برای عبور از بحرانهای کنونی را عنوان کردند.
تهاتر آری، پیشفروش نه!
هادی شفایی، صاحبنظر بخش مسکن و ساختمان و فعال ساختمانی، در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» درخصوص تاثیر نااطمینانی بر فعالان صنعت ساختمان و راه گریز از شرایط کنونی گفت: فضای بسیار گسسته و دوگانهای بر بخش مسکن حاکم است که از سویی افزایش قابلتوجه هزینه نهادههای تولید در بخش ساختمان را رقم زده و از سوی دیگر بازار ساختمان را با تعمیق رکود مواجه کرده است. در این شرایط ۶۰درصد سازندگان قدیمی طی دو سال اخیر از این بازار خارج شدهاند، بخشی حتی روی زمینهای خریداریشده پروانه ساخت دریافت کردهاند، اما به دلیل نااطمینانی شروع کار را تا زمان نامشخصی به تعویق انداختهاند، گروهی دیگر کل سرمایه خود را از این بخش خارج کرده و به سراغ کار جدیدی رفتهاند.
اما راهکار مناسب برای سازنده حرفهای که متعهد به تحویل کار است یا در مسیر ساخت قرار دارد، پیشفروش به شکل تهاتر مصالح و ممانعت از پیشفروش آپارتمان به شکل ریالی است. در شرایطی که ظرف یک هفته نرخ ارز ۳۵درصد افزایش پیدا میکند، تهاتر تنها راه پیشبرد پروژههای ساختوساز و جلوگیری از زیان سازنده است.
شفایی ادامه داد: در ماههای اخیر دریافت جنس با اجرا و پیشفروش واحد به ازای هزینه در کار ساختوساز جا باز کرده است. بهعنوان مثال سازنده به «کنافکار» پیشنهاد میکند که تامین جنس و اجرای کناف ساختمان را برعهده گرفته و به ازای هزینه مصالح و اجرا، در پایان پروژه مالک بخشی از واحدها باشد. در شرایطی که ساختوساز با رکود مواجه شده، این رویکرد برای هر دو سمت سازنده و تامینکننده و اجرا کننده مصالح فرصتی برای پیشبرد پروژه محسوب میشود.
تجدید ارزیابی دارایی؛ راه گریز سازندگان
فرشید پورحاجت،صاحبنظر بخش مسکن و ساختمان و فعال ساختمانی، در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» درخصوص وضعیت کنونی صنعت ساختمانی زیر سایه نااطمینانی گفت: صنعت ساختمان متاثر از شرایط حاکم بر کشور با ریسکهای متعددی مواجه است. اگرچه برخی در تحلیلهای خود عنوان میکنند که در شرایط کنونی کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح قرار دارد، اما بهواقع ما با شرایط جنگی و فورس ماژور مواجه هستیم و صنعت ساختمان نیز از این وضعیت بهشدت متاثر شده است. امروز فعالان بخش تولید با دو میدان جنگ مواجه هستند، یک میدان، جنگی است که در کشور رخ داده و میدان دیگر، شرایطی است که در حوزه کسبوکار ایجاد شده است. قوانین و مقرراتی که برای تسهیل تولید مسکن در کشور پیشبینی شده بودند، امروز خود به یک میدان جنگ برای بخش خصوصی تبدیل شدهاند که دولت باید آنها را اصلاح کند. در این شرایط مقرراتزدایی در حوزه مسکن و ساختمان باید به عنوان یک اولویت اصلی در دستور کار دولت قرار بگیرد.
وی ادامه داد: در شرایط فعلی فعالان بخش ساختمان برای کاهش فشار به تجدیدارزیابی داراییهای خود روی آوردهاند، چرا که اگر چنین اقدامی را اجرایی نکنند، طبیعتا متحمل زیان میشوند. درواقع تجدید ارزیابی دارایی و اعلام قیمت براساس وضعیت فعلی حاکم بر بازار، راهی برای سازگاری با شرایط و جلوگیری از زیان سازندگان است. تورم حاکم بر اقتصاد کشور وضعیتی را رقم زده که بسیاری از سازندهها دیگر تمایلی به فروش واحدهای خود ندارند، مگر به دلیلی مجبور به تامین مالی باشند و از این رو نسبت به فروش واحدهای تکمیلشده اقدام کنند.
پورحاجت تاکید کرد: نااطمینانیهای اخیر لزوما به رکود و توقف معاملات مسکن در کشور منجر نشده است، بازار مسکن کشور طی سالهای اخیر روندی متفاوت با وضعیت سالهای ابتدایی دهه ۹۰ داشت. میزان ساختوساز خانه در دهه جاری روندی کاهشی داشت و طبیعتا عرضه آپارتمان به بازار بهشدت کاهش داشت. کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار متاثر از کاهش تولید، طبیعتا در آمار فروش مسکن اثرگذار است. درواقع بازار مسکن کشور وضعیتی متفاوت با وضعیت سالهای ابتدایی دهه ۹۰ دارد و دیگر نمیتوان این بازار را با ۱۰سال قبل مقایسه کرد و براساس این قیاس، بازار کنونی را به رکود توصیف کرد.
تغییر سبک فعالیت به کمک سازندهها میآید
رامین گوران، صاحبنظر بخش مسکن و ساختمان و فعال ساختمانی، در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: عدم قطعیت و پیشبینیناپذیری اقتصادی به طور کلی برنامه ساختوساز در کشور را با چالشهای جدی مواجه کرده است. البته این رویه حداقل در یک سال اخیر قابل پیشبینی بود و سازندگان حرفهای در این مدت تلاش کردهاند تا با اخذ رویکردهای نوآورانه، مسیری برای کاهش فشار بیابند.
وی ادامه داد: تعریف پروژههای ترکیبی در بخش مسکن یکی از رویکردهای جدید برای رونقبخشی به صنعت ساختمان است. درواقع با توجه به شرایط اقتصادی، ترکیب پروژههایی که علاوه بر کارکرد مسکونی، محلی برای اشتغال افراد نیز فراهم کند، میتواند راهی برای بهبود وضعیت صنعت ساختمان و کاهش رکود حاکم بر این بازار باشد. ترکیب پروژههای مسکونی و گردشگری یکی از پیشنهادهای مطرحشده است که بخش عمدهای از قوانین حاکم بر آن پیش رفته است.
گوران ادامه داد: استفاده از ظرفیت قانون در بخش اجارهداری حرفهای با جلب توانایی بخش خصوصی راه دیگری است که میتواند از رکود حاکم بر صنعت ساختمان بکاهد و همزمان چالش اقشار ضعیف جامعه در بخش مسکن را حل کند. ساختوساز با هدف اجارهداری حرفهای میتواند در قالب پروژههای کوچک، متوسط و بزرگمقیاس در مناطق مختلف و با کیفیتهای مختلف انجام گیرد.
حمایت از حضور سازندگان بخش خصوصی برای ساختوساز محلهمحور در بافت فرسوده، راهکار بعدی پیشنهادی برای بهبود صنعت ساختمان در شرایط کنونی کشور است.
