«زمین» مسکنملی از «آپارتمان آماده» گرانتر درآمد
فرزانه صادق در گفتوگو با پایگاه اطلاعرسانی دولت، به تشریح اقداماتی که دولت پزشکیان برای موضوع مسکن حمایتی به تصویب رساندهاست، پرداخت، بااینحال بخشهایی از این گفتوگو، به مواردی اشاره دارد که مشخص میکند، سیاستهایی که در سالهای اخیر، دولتهای مختلف در ایران برای «تامین مسکن محرومان» در پیش گرفتند، علاوهبر اینکه «پرهزینه» بوده، به «ضدهدف» خودش هم تبدیل شدهاست. به گزارش «دنیایاقتصاد»، یکی از «ایرادات» اصلی طرحهای مسکن حمایتی، حساب بازکردن روی زمینهای خام بیرون از شهرها، به اسم زمین رایگان ۹۹ساله بود. این زمینها اگرچه بهخاطر «مالکیت دولتی» آن و «قیمت به ظاهر پایین»، در دسترس دولت برای واگذاری به طرحهای ساخت مسکن حمایتی بود، اما ارزش بسیار پایین زمین خام دولتی، ناشی از «نبود زیرساخت» روی این اراضی است. دولتها طی سالهای گذشته، اسم زمینها را «زمین ۹۹ ساله» خطاب کردند و وعده دادند، برای ساخت مسکن حمایتی، «زمین رایگان» با اجاره بلندمدت ۹۹ساله، در اختیار طرح قرار میدهند تا «هزینه ساخت مسکن» و خانهدارکردن محرومان بهشدت کاهش پیدا کند.
با این حال، در عمل مشخص شد، هزینههای گزاف تامین زیرساختهای خدماتی، شامل لولهکشی آب، لولهکشی گاز، تامین منابع آبی، برقکشی و تامین ظرفیت تولید برق، به قیمتهای امروز، حدود ۸۰۰میلیونتومان برای ساخت هر واحد مسکونی روی زمین ۹۹ساله، «هزینهبرای بارگذاری روی زمینهای ۹۹ ساله» ایجادکردهاست؛ این در حالی است که در درون شهرهای بزرگ کشور، حجم قابلتوجهی زمین بلااستفاده وجود دارد که اگر در اختیار بخش خصوصی و توسعهگرها قرار بگیرد، نیازی به هزینهکرد در بیرون از شهرها برای تامین مسکن نیست. در حال حاضر نزدیک به دو سوم کل هزینهای که توسعهگرها برای ساختوساز انجام میدهند، در خرید زمین خلاصه میشود. کمیابی بالای زمین باعث افزایش قیمت تمامشده است. طی سه دهه گذشته متوسط قیمت زمین بیشتر از متوسط قیمت مسکن افزایش پیدا کردهاست. همچنین در سالهای گذشته از دهه ۱۴۰۰، در شرایطی که قیمت واقعی مسکن رشد منفی ۴درصد داشته، قیمت واقعی زمین اما ۶درصد رشد مثبت داشتهاست. توسعهگرها در شرایط نبود تسهیلات بانکی توان مالی لازم برای خرید زمین و سرمایهگذاری را ندارند.
در عین حال، شرکتهای ساختمانی توسعهدهنده قادرند در بیرون از شهرها، مشروط به مدل اقتصادی مشخص، زمینهای مناسب برای شهرکسازی را آمادهسازی کنند، اما این مدل باید بهگونهای باشد که ضمن «تحقق هدف مدنظر دولت در حوزه مسکن کمدرآمدها»، شرایط سرمایهگذاری بخشخصوصی را نیز فراهم کند. مولدسازی زمینها توسط توسعهدهندهها، یک مدل اقتصادی مناسب «برد-برد» است بهطوریکه از یکسو بخشخصوصی در ازای ارزشزایی که روی زمین خام دولت با سرمایهگذاری و تامین امکانات شهری ایجاد میکند، بخشی از زمینها را برای ساختوسازهای مدنظر خود در اختیار بگیرد و در عین حال، معادل آورده دولت از محل زمین، تعهد به ساخت مسکن مخصوص کمدرآمدها داشتهباشد. این مدل اما در سالهای گذشته، در طرح مسکن اقدام ملی و بعد از آن، طرح مسکن ملی اتفاق نیفتاد و نتیجهاش آن شد که با «فعالیتهای پیمانکاری و مداخلات دولتی»، بهای آمادهسازی زمینها از قیمت آپارتمانها بعضا جلو زد.
زمین ۹۹ساله، گرانتر از آپارتمان آماده
اولین واقعیت در طرح مسکن ملی، «گرانبودن زمین بهاصطلاح ارزان» برای ساخت مسکن ۹۹ساله است.در برخی از مناطق کشور که زمین ۹۹ساله برای مسکنملی تامینشده، به دلیل شرایط خاص منطقه، «هزینه بسیار بالایی» برای آمادهسازی زمین صورتگرفته بهطوریکه قیمت خرید یک واحد مسکونی آماده در آنجا، از ساخت «مسکنملی»، کمتر بود.
وزیر راه و شهرسازی در اینباره، گفته است: «بعضا مکانیابیهای ساخت مسکن در بین ۸۵۰هزار واحد مسکونی در نظر گرفتهشده، در جاهایی انجامشده بود که هزینه آمادهسازی آن بهمراتب بیشتر از هزینه خرید مسکن بود، یعنی زمین در توپوگرافی سنگین قرار داشت، شیب بسیار داشت، تپه ماهور بود و مکانیابی آن بهنحوی بود که با هزینههای آمادهسازی برای مسکن حمایتی که باید با حداقلها پاسخگوی آن باشیم منافات داشت.»
نصف ثبتنامیها «پول مسکن ملی» را ندارند
واقعیت دوم در طرح مسکنملی، ناهمخوانی هزینههای آن با توان مالی مشمولان طرح است. از حدود یکمیلیون و ۵۰۰هزار خانوار که مشمول طرح مسکنملی بودهاند، ۸۵۰هزار نفر توانستند «آورده نقدی» را پرداخت کنند. علت عدمپرداخت توسط نیمی از ثبتنامیها، شرایط اقتصادی نامناسب دهکهای پایین جامعه در اثر تورم بالا و درآمد پایین است. صادق، وزیر راه و شهرسازی درباره واقعیت «آورده نقدی» اینچنین گفته است، «تعدادی که در ثبتنام مسکن حمایتی در سالهای دولت روحانی و شهید رئیسی واجد شرایط شدهبودند بیش از ۱میلیون و ۵۰۰هزار نفر بودند اما ۸۵۰هزار نفر آنها از ۴۰میلیونتومان تا بیش از ۱۲۰میلیونتومان آورده مالی خود را پرداخت کردند.»
۴۱درصد «مسکنملی» وام ندارند
واقعیت سوم که همسو با دو مورد اول، «مسیر دسترسی محرومان به مسکن حمایتی» را پیچیدهتر از تصور دولتیها و مردم کردهاست، «نارسایی تسهیلات بانکی» است. در حال حاضر ۴۱درصد از کل «مسکنملی»، تسهیلات ساخت ندارد. بانکها طی این سالها تمایلی به «پرداخت تسهیلات تکلیفی ساخت مسکن ملی» نداشتند. نپرداختن وام ساخت مسکن حمایتی، باعث طولانیشدن فرآیند ساخت و تحمیل تورم ساخت به پروژهها میشود. طبق گفته وزیر راه و شهرسازی، «۳۰۰هزار واحد مسکونی ملی در وضعیت ساخت، هنوز به تسهیلات بانکی وصل نشدهاست.»
تحویل مسکنملی پساز ۶.۵ سال، «زیر ۱۰۰هزار واحد»
دولتهای قبل وعده داده بودند، با شروع طرح مسکنملی،سالی یکمیلیون واحد مسکونی، به خانوارهای فاقد مسکن تحویل میدهند. گزارش جدید وزیر راه و شهرسازی از عملکرد طرح مسکن حمایتی دولت روحانی، مسکن ملی دولت شهید رئیسی و همچنین یکسال و نیم عملکرد دولت پزشکیان نشان میدهد، «سرجمع واحدهایی که از همه طرحهای مسکن حمایتی دولتی تاکنون تحویل ثبتنامکنندههاشده، زیر ۱۰۰هزار واحد است.» صادق، در اینباره، چنین گفته است: «در طول پنج سالقبل از دولت چهاردهم، حدود ۲۱هزار مسکن حمایتی از این ۸۵۰هزار مسکن تحویل مردم دادهشده بود اما در طول دولت چهاردهم و در طول بالغبر یک سالگذشته نزدیک به ۶۰هزار واحد شد. ۴۰هزار واحد با پیشرفتهای فیزیکی متفاوت در این دولت تمام و تحویل داده شدهاست. تلاش داریم تا پایان سالاین رقم را به ۱۲۰هزار مسکن تحویلی به مردم برسانیم.»
