اقتصاد شهری از نظر ادوارد گلیزر چیست؟
۱۰ فرمان مدیریت شهرها در قرن بیست‌و‌یکم
۱. شهرها را نه بر اساس تعداد افراد فقیر در آنها، بلکه فقیر ماندن یا نماندن ساکنانش قضاوت کنید.
شهرها یکی از کارآترین ابزارها برای افزایش رونق و رفاه هر جامعه هستند. شهرها با گرد آوردن افراد در خوشه‌‌‌‌‌های متراکم که اجازه تقسیم بهتر نیروی کار را می‌دهد تا تخصصی‌‌‌‌‌شدن کارها تصاعدی افزایش یابد، باعث افزایش بهره‌‌‌‌‌وری در بازارهای بزرگ‌‌‌‌‌تر می‌شوند. وجود این تخصص‌‌‌‌‌ها و پویایی‌‌‌‌‌ها به‌کارآفرینان امکان به اشتراک‌‌‌‌‌گذاری ایده‌‌‌‌‌ها و از یکدیگر آموختن، راه‌اندازی کسب‌وکار، استخدام افراد و خلق ارزش را می‌دهد، به‌همین‌دلیل شهرها مردم روستاها را جذب خود می‌کنند چون چشم‌‌‌‌‌انداز اشتغال و شکوفایی اقتصادی در مناطق شهری معمولا بسیار بیشتر از مناطق روستایی است. در فقر روستایی آینده‌‌‌‌‌ای متصور نیست و شکوفایی در شهرها ممکن است، به همین دلیل هنگام نگاه به مسیر حرکت جوامع درحال‌توسعه، شاهد ثروتمند‌شدن آنها در حین شهرنشینی هستیم. میزان شهرنشینی در سال۱۹۶۰ پیش‌بینی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کننده خوبی از شکوفایی اقتصادی کشورها در ۵۰ سال‌بعد بود و با اینکه کشورهایی داریم که بدون‌شکوفایی اقتصادی شهرنشین می‌شوند، معدود کشورهایی پیدا می‌شوند که بدون شهرنشینی شکوفا شده باشند. اگر جوامع بخواهند توسعه پیدا کنند جذب افراد فقیر به شهرها دقیقا همان کاری است که از آنها انتظار می‌رود و به آن نیاز است، اما رونق و شکوفایی که شهرها قادرند ایجاد کنند حتمی و قطعی نیست و اگر شهرها دست به‌کارهای نادرست بزنند، می‌توانند مانع این فرآیند شوند. موفقیت شهرها مستلزم بیشینه‌کردن منافع تعامل انسانی است که به روش‌های زیر محقق می‌شود:
• مدیریت کارآی کاربری زمین برای اطمینان از اینکه محیط فیزیکی تسهیلگر رشد است.
• اطمینان از عملکرد کارآمد سامانههای حمل‌ونقل شهری.
• مدیریت «نقاط منفی تراکم شهری» مانند مخاطرات بهداشت عمومی، جرم و جنایت، ازدحام و قیمت بالای املاک.
اگر شهرها این کارها را درست انجام دهند، مهاجرت مردم فقیر، حتی در تعداد زیاد، قابل‌مدیریت‌کردن است و مهم‌تر از آن، بیشتر این افراد فقیر به مرور زمان صاحب ثروت خواهند شد، با این حال زمانی‌که شهرها کارهای فوق را اشتباه انجام دهند، مقدار فقر برای مدت طولانی‌‌‌‌‌تری بالا می‌ماند و شاید این فرآیند خودتقویت‌‌‌‌‌کننده شود چون اثرات فقر شدید، توانایی شهر برای تسهیل رشد سریع‌تر را تضعیف می‌کند. هنگامی که شهرها قلمرو قانونی انحصاری و مدیریت یکپارچه شهری برای انجام وظایف اساسی مانند نظم و امنیت، برنامه‌‌‌‌‌ریزی حمل‌ونقل عمومی و موارد مشابه نداشته باشند، چالش‌های هماهنگی فعالیت‌ها در سراسر دولت، حتی بهترین برنامه‌‌‌‌‌ها را با مشکلات جدی مواجه می‌کند. ایجاد ساختار فضایی مناسب برای شهر دقیقا پیش از ریشه‌‌‌‌‌گرفتن الگوهای ناکارآی کاربری زمین که توانایی ساکنان برای کار، تجارت و سرمایه‌گذاری کارآ را کاهش می‌دهد، بسیار ساده‌‌‌‌‌تر است. کیفیت حکمرانی شهری و به‌ویژه آینده‌نگری مدیران آن، در تعیین مدیریت‌کردن این چالش‌ها و...، اهمیت زیادی دارد.
۲. زیرساخت‌های شهری بسیار مهمند، اما کافی نیستند.
در رابطه با زیرساخت‌ها سه واقعیت خودنمایی می‌کند. واقعیت نخست اینکه زیرساخت‌ها بسیار مهم هستند: شهرها نیاز شدید به زیرساخت‌های عمومی خوب دارند که در نبود آنها زندگی و کسب‌وکار بی‌‌‌‌‌نهایت بغرنج، پرهزینه و خطرناک می‌شود. دوم اینکه بسیار آسان است تا مبالغ هنگفت پول در پروژه‌های زیربنایی تلف شوند که راه‌‌‌‌‌حلی اشتباه برای مشکلی هستند که قرار بوده‌است حل کنند؛ راه‌‌‌‌‌حلی که نادرست تشخیص دادهشده و طراحی شده‌است، یا که بد مدیریت شده‌است. هزینه‌های این نوع اتلاف منابع به مانع و سرعت‌گیری برای اقتصادها و ساکنان شهرها تبدیل می‌شود و اقتصاد را بسیار ناکارآتر از آنچه می‌توانست باشد، می‌کنند.
واقعیت سوم اینکه نگاه مهندسی هرگز راه‌‌‌‌‌حل کاملی نیست. برای مثال، طبق قانون آهنین بزرگراه‌‌‌‌‌ها، تعداد کیلومتر رانندگی‌شده در بزرگراه‌‌‌‌‌ها به‌صورت یک به یک با تعداد کیلومتر بزرگراه ساخته‌شده افزایش مییابد. به‌عبارت دیگر، نمی‌توانید راهی برای فرار از ازدحام شهری پیدا کنید و تنها راه مطمئن برای کاهش ازدحام و شلوغی، قیمت‌گذاری بر ازدحام است. به دلایلی که به‌راحتی با سوگیری مالکیت و برخورداری در اقتصاد رفتاری توضیح داده می‌شود، چنین کاری از جنبه سیاسی دشوار است، به‌خصوص زمانی‌که برای جاده‌‌‌‌‌های موجود اجرا شود، با این حال اکثر قریب‌به‌اتفاق اقتصاددانان حرفه‌‌‌‌‌ای موافقند که قیمت‌گذاری ازدحام بسیار موثرتر از ساختن جاده برای کاهش ازدحام است. به‌طور کلی، همیشه ارزش توجه‌کردن دارد که جاده‌‌‌‌‌ها (و زیرساخت‌ها) رایگان نیستند و نباید به ساکنان اجازه داد خلاف آن را باور کنند. در رابطه با مسکن شهرها در کشورهای درحال‌توسعه- تاکنون رایج‌‌‌‌‌ترین سازه در مناطق شهری- باید این واقعیت را پذیرفت که بسیاری از مسکن‌‌‌‌‌های ساخته‌شده به احتمال زیاد موقتی خواهند بود؛ آنچه در فلان شهر در سال۲۰۲۰ منطقی است شاید در سال۲۰۴۰ منطقی نباشد. استانداردهای ساختمانی باید چنین چیزی را درنظر گرفته و بپذیرند و شهرها اطمینان حاصل کنند که ضوابط اجرایی کاربری زمین و ساخت‌‌‌‌‌وسازها، در راستای تسهیل تغییرات پویایی که در پی رشد و توسعه خواهند آمد، بیشترین انعطاف‌‌‌‌‌پذیری ممکن را دارا هستند.
۳. شهرها باید افراد باهوش را جذب و تربیت کنند و سپس نهایت تلاش خود را برای خدمت به آنها بکنند، چون رونق شهرها با کنار هم قرارگرفتن ساکنان، امکان تخصصی کار کردن، به اشتراک گذاشتن ایده‌‌‌‌‌ها با یکدیگر و تجارت کارآتر محقق می‌شود، توسعه شهری بیش از وابسته‌بودن به زیرساخت‌ها به جذب و آموزش افراد باهوش و سپس تا جای ممکن در خدمت آنها بودن بستگی دارد. اقتصاد شهر از بتن و فولاد تشکیل نمی‌شود، بلکه با جسم و جان و مغز انسان‌ها ساخته می‌شود.
تاکید بر هر دو بخش این قیاس مهم است: هر شهری برای رونق اقتصاد و کسب‌وکارها به افراد باهوش و خلاق نیاز دارد؛ همچنین باید اطمینان یافت که موانع بر سر راه تجارت و معاملات مردم به کمترین حد ممکن کاهش یابد. همه این‌ها یعنی نظارت و تنظیم مقررات تا حد امکان سبک باشد و در مواردی که مقررات ضروری است، تا حد امکان یک فرآیند نظارتی کارآمد (و صادقانه) برقرار باشد. شهرها باید از زیرساخت‌های نهادی لازم برای اطمینان از قانونمندی و رعایت قانون برخوردار باشند، اما نحوه اجرای قانون از هر چیزی مهم‌تر است؛ اگر مردم را به علت عدم‌رعایت قانون جریمه می‌کنیم، این جریمه‌‌‌‌‌ها باید به حدی پایین باشند تا به ابزار ثروت‌‌‌‌‌اندوزی مقامات فاسد دولتی تبدیل نشوند (البته اگر جریمه‌‌‌‌‌ها خیلی پایین باشند، ممکن است باعث تغییر رفتار نشوند، برای مثال، اگر جریمه تخلیه غیرقانونی نخاله‌‌‌‌‌های ساختمانی کمتر از هزینه حمل آنها به محل دفن نخاله و پسماند باشد.) از سوی دیگر، اگر از یارانه استفاده می‌شود، باید به‌نحوی طراحی شود که هزینه‌های زیان اجتماعی را به حداقل برساند. شهرها باید با انواع موانع دیگر بر سر راه معاملات کارآ نیز مقابله کنند؛ برای مثال، با بالا رفتن نرخ جرم و جنایت، هزینه‌های انجام کسب‌وکار در شهر افزایش مییابد و جلوی سرمایه‌گذاری را می‌گیرد. همین قضیه در مورد زیرساخت‌های ناکارآ و غیر‌قابل‌اتکا (مانند شبکه آب و فاضلاب، برق، حمل‌ونقل و غیره) صادق است.
۴. در نبود حقوق مالکیت شفاف، رفع چالش‌های شهری بسیار دشوار است.
در جوامع میلیون نفری، مدیریت اقدام‌های جمعی با انواع چالش‌ها روبه‌رو می‌شود؛ شیوه طراحی، تهیه و نگهداری سامانههای مورد‌نیاز برای عملکرد کارآی شهر؛ شیوه مدیریت تنش‌ها و برخوردهای اجتناب‌ناپذیری که هنگام تعامل افراد با علائق و احساسات گوناگون ایجاد می‌شوند؛ چگونگی تصمیم‌گیری درباره اولویت‌های جمعی شهر؛ چگونگی اطمینان یافتن که همه سهم منصفانه خود در نگهداری و آبادانی شهر را پرداخت می‌کنند (و در واقع تصمیم‌گیری در این‌باره که «سهم منصفانه» به چه معناست.) در صورت نامشخص یا مورد مناقشه بودن حقوق مالکیت، طراحی سامانه‌‌‌‌‌ها و نهادهایی برای مدیریت این نیروهای پیچیده، بسیار دشوار خواهد بود. اینک کاملا ثابت شده‌است برای داشتن شهری با عملکرد معقول که اقتصاد فضایی را به نحو مناسب شکل دهد، هنجارها و قوانین به‌خوبی رعایت شوند و از همه مهم‌تر، قادر به تامین منابع مالی برای خود باشد، باید نظام مالکیت و سنددهی رسمی داشت تا شناسایی مالکان (و مسوولان) زمین‌‌‌‌‌ها و سازه‌‌‌‌‌های شهر امکان‌پذیر باشد. تمایل به حمایت از حقوق مالکیت، اغلب به‌عنوان تمایل به حمایت از حقوق ثروتمندان تصور می‌شود، اما در غیاب حقوق مالکیت، حمایت از فقرا ناممکن است. در این رابطه، تجربه نیویورک با بیماری و با نمونه خوبی است. تا سال۱۸۴۲، تمام زیرساخت‌های اصلی ضروری برای تامین آب سالم ساکنان شهر ساخته‌شده بود، اما شیوع وبا به مدت ۲۵ سال‌دیگر ادامه یافت، چون مدیریت شهری سامانه کافی و دقیق برای ثبت املاک نداشت تا نسبت به مالکیت هرکدام از ساختمان‌های مسکونی اطمینان کامل یابد، در نتیجه مدیران شهری نتوانستند مالکان ساختمان‌ها را مجبور کنند به شبکه آب شهری متصل شوند. تنها وقتی مالکیت دقیق مشخص شد، شهرداری نیویورک توانست اقدامات لازم در مورد تهدید به مجازات مدنی و کیفری مالکان را عملی کند. این مثال عینی نکته پیش‌تر گفته شده را تقویت می‌کند: مشکلات شهر با نگاه مهندسی و مکانیکی قابل‌حل نیست.
نکته دیگری که باید به آن توجه کرد اینست که انتظار هرگونه بهبود در چشم‌‌‌‌‌انداز اقتصادی یک شهر یا کیفیت زندگی ساکنان آن باید در افزایش ارزش دارایی‌های آن خود را نشان دهد، با این حال تا زمانی‌که به حقوق مالکیت شفاف و ایمن در شهرها نرسیم، ارزش املاک و درآمدهای مالیاتی از زمین و مستغلات افزایش نخواهد یافت. به‌عبارت دیگر، اگر از مالکیت خصوصی محافظت نشود، نمی‌توان منافع رشد را از طریق مالیات بیشتر بر دارایی‌ها، اجتماعی کرد و از همه مهم‌تر، اگر قادر به چنین کاری نباشید، امکان پرداخت هزینه فعالیت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های دولت محلی وجود نخواهد داشت.
۵. دو نقش اصلی مدیریت شهری کاهش فقر و توسعه ساخت‌‌‌‌‌وسازها است. مهم‌ترین قدرت شهرها در شکل‌‌‌‌‌دادن به اقتصاد محلی از نقش آنها در مقررات تنظیم‌گری کاربری زمین ناشی می‌شود که امکان ایجاد انواع فعالیت‌ها در مناطق مختلف را از طریق ضوابط پهنه‌‌‌‌‌بندی و زیرساخت‌ها و ارائه خدمات فراهم می‌کند. از این قدرت‌ها می‌توان برای ساختارمند‌کردن اقتصاد فضایی و از همه مهم‌تر، تسهیل متراکم‌‌‌‌‌سازی استفاده کرد.
مدیریت شهری باید از این قدرت‌ها به‌نحوی استفاده کند که توسعه و نوسازی مستمر فضاهای شهری را تسهیل کند به‌طوری که آنها با نیازهای در حال تغییر اقتصاد همچون افزایش ساکنان شهر، تغییر فناوری‌ها و تکامل اقتصادها سازگار باشند. شهرداری‌‌‌‌‌ها نیازی نیست خود مستقیما سازه‌‌‌‌‌ها را بسازند؛ آنها باید بخش‌خصوصی را آزاد بگذارند تا بیشتر کارهای دشوار را انجام دهد و بارهای سنگین را بردارد و بخش عمده‌ای از ریسک‌ها را بپذیرد (و البته از پاداش زحمات و موفقیت‌های خود لذت ببرد.) اما همچنین نیاز نیست شهرها هیچ لطف ویژه‌ای به انبوه‌‌‌‌‌سازان بخش‌خصوصی کنند؛ تا جایی‌که به اختیارات مدیریت شهری برای آزادسازی زمین یا تغییر پهنه‌‌‌‌‌بندی آن نیاز است، باید بیشترین ارزش ممکن به‌دست آید و سپس به‌دنبال استفاده از عواید حاصله برای تامین مالی توسعه زیرساخت‌ها و بهبود ارائه خدمات بود.
اگر یکی از وظایف شهرها توسعه و آبادانی و زمین‌‌‌‌‌های شهری باشد، وظیفه دیگر مدیریت شهری بیشینه‌کردن فرصت‌هایی است که افراد برای پیشرفت مادی و پولدارشدن نیاز دارند و شهرها در قالب این وظیفه می‌توانند نقش مهمی در کاهش فقر ایفا کنند. بخش مهمی از این موضوع به تامین پیش‌‌‌‌‌نیازهای نهادی و زیربنایی برای رونق اقتصاد شهری و ایجاد اشتغال مربوط می‌شود، اما شهرهایی که تعداد زیادی ساکنان فقیر دارند، نمی‌توانند نیازهای آنها را نادیده بگیرند و اگرچه بیشتر هزینه‌های عمومی با هدف کاهش فقر را دولت‌های استانی و ملی مدیریت می‌کنند، شهرها در ارائه خدمات، ساخت مسکن و مدیریت پروژه‌های مسکن اجتماعی نقش دارند. شهرها همچنین باید تصمیم بگیرند بودجه‌‌‌‌‌های عملیات عمرانی و زیربنایی و تعمیر و نگهداری خود را در کجاها خرج کنند و گاهی اوقات مجبور به انتخاب بین ارائه خدمات در جوامعی با سطوح درآمدی بسیار متفاوت هستند.
در مورد نحوه مدیریت اولویت‌های رقیب هیچ پاسخ آسانی وجود ندارد، اما برخی ایده‌های کلی شاید به بهبود سیاستگذاری کمک کنند:
• بیشترین کاهش فقر با ایجاد فرصت‌های اقتصادی و اشتغال محقق خواهد شد. به حداکثر رساندن تعداد مهارت‌ها، جذب کارآفرینان و نیروی کار ماهر و ایجاد چارچوب نهادی لازم برای این امر از اهداف حیاتی برای سیاستگذارها است.
• شهرها به ساکنان فقیر خود هیچ خدمتی نخواهند کرد اگر که اجازه ندهند بسازوبفروش‌ها و انبوه‌‌‌‌‌سازان زمین‌‌‌‌‌ها را در سودآورترین راه‌‌‌‌‌های اقتصادی و تجاری استفاده کنند. شهرها باید تا جای ممکن اجازه توسعه و آبادانی شهری را بدهند و چنین کاری را تسهیل کنند و از منابع درآمدی دریافتی برای کاهش فقر و نابرابری استفاده کنند.
• از یارانه بر اجاره‌‌‌‌‌بها باید کاملا حساب‌‌‌‌‌شده‌استفاده شود یعنی با درک کامل هزینه‌های این سیاست و روش‌های ناخواسته، اما کاملا قابل پیش‌بینی است که چنین اقدامی می‌تواند به ترمزی برای توسعه بیشتر شهری تبدیل شود. کنترل اجاره مسکن ایده بسیار بدی است که ساخت‌‌‌‌‌وساز مسکونی را متوقف می‌کند.
• درحالی‌که بهداشت عمومی نیازمند ارائه خدمات اولیه شهری- آب سالم، فاضلاب، دفع زباله- است حتی زمانی‌که برخی خانوارها توانایی پرداخت هزینه این خدمات را ندارند، خانواده‌‌‌‌‌هایی که توانایی پرداخت دارند باید این هزینه را متحمل شوند. چنین کاری برای پایداری محیط‌زیست و ایجاد بنیان‌‌‌‌‌های نهادی و اجتماعی برای بهبود خدمات اساسی هنگامی که مقرون‌به‌صرفه می‌شوند، حیاتی است. فرهنگ‌‌‌‌‌های ریشه‌‌‌‌‌دار خودداری از پرداخت هزینه خدمات عمومی، امکان بهبود این خدمات بیش از سطوح اولیه را نمی‌دهد. بسیار مهم است که شهرها در ذهن خود تمایزی روشن بین نقش‌‌‌‌‌های عامل کاهش فقر بودن و ساخت‌‌‌‌‌وسازهای شهری قائل شوند. تا جای ممکن باید این دو وظیفه از هم جدا شده و از دومی برای تامین بودجه‌مورد‌نیاز اولی استفاده کرد. شهرداری‌‌‌‌‌ها؛ در واقع باید خود را موسساتی غیرانتفاعی با هدف فقرزدایی تصور کنند که اتفاقا مالک یک سازمان حداکثرکننده سود نیز هستند که در توسعه املاک و مستغلات مشارکت دارند و از طریق آن تامین مالی می‌شوند. البته شهری که درآمد خوبی داشته‌باشد اما این درآمدها را هدر دهد و در امور نامولد خرج کند، زیان چشمگیری به اقتصاد محلی می‌زند. شهرها باید برنامه‌های خود را روی میزان تحقق اهداف کاهش فقر و با چه قیمتی، متمرکز کنند.
۶. بیشتر اوقات، توسعه شهرها از NIMBYism و یادبودگرایی آسیب می‌‌‌‌‌بیند. توسعه فضایی شهرها اغلب با دو چالش متضاد مواجه است. چالش نخست، نگرش غریزی NIMBYism (هرجایی اجرا شود به‌جز حیاط خلوت من، مشابه عبارت مرگ خوب است اما برای همسایه) است؛ آن کسانی که هرگونه تغییر و تحول، به‌ویژه تغییر پهنه‌‌‌‌‌بندی زمین برای بهره‌‌‌‌‌برداری و متراکم‌‌‌‌‌تر‌کردن آن را، تهدیدی بالقوه برای ارزش دارایی یا کیفیت زندگی خود می‌‌‌‌‌بینند. این یک چالش واقعی در بسیاری از جوامع است، اگرچه احتمالا در شهرهای دارای شکاف‌‌‌‌‌های اجتماعی و اقتصادی عمیق‌تر که تغییرات پهنه‌‌‌‌‌بندی در آنها می‌تواند تغییرات چشمگیری در ترکیب جامعه محلی یا افراد استفاده‌‌‌‌‌کننده از این مناطق ایجاد کند، شدیدتر است.
مخالفت با تغییرات، توانایی شهر در تخصیص زمین به‌کاربری‌‌‌‌‌های بهینه را محدود کرده، هزینه‌ها را افزایش و کارآیی را کاهش می‌دهد. NIMBYism با کند‌کردن سرعت توسعه و درگیر‌کردن انبوه‌‌‌‌‌سازان (و مقامات شهری) در فرآیندهای پیچیده قانونی، هزینه‌های توسعه شهری را نیز افزایش می‌دهد. چنین عاملی در عمل به‌معنای هزینه بالاتر ساخت مسکن و فضای اداری است، حتی زمانی‌که ساخت‌‌‌‌‌وسازها در نهایت پیش بروند. شهرها باید قوانین پهنه‌‌‌‌‌بندی بازتری برگزینند که به مالکان زمین فضای بسیار بیشتری برای انتخاب ساخت‌‌‌‌‌وسازهای مناسب بدهد، اما شهرها با تغییر ضوابط پهنه‌‌‌‌‌بندی؛ در واقع برای مالکان زمین یک ارزش اقتصادی واقعی ایجاد می‌کنند، پس همراه با توسعه و آبادانی زمین، شهرها باید از طریق سازوکار‌‌‌‌‌های مناسب بخشی از این منافع را به بودجه‌عمومی و استفاده همگانی بازگردانند. اگر NIMBYism، همراه ضوابط پهنه‌‌‌‌‌بندی بسیار سختگیرانه، ازجمله دلایلی است که باعث می‌شود شهرها گاهی اوقات نتوانند بهترین و مولدترین استفاده از زمین‌‌‌‌‌ها را بکنند، دلیل دیگر تمایل به یادبودگرایی است؛ یعنی ترجیح به احداث پروژه‌های بزرگ برای ارضای حس جاه‌‌‌‌‌طلبی و دیده شدن. جذابیت سیاسی این نوع پروژه‌ها نباید چشم سیاستگذاران را بر این واقعیت ببندد که اگرچه برخی از این پروژه‌ها موفق می‌شوند، امااحتمال زیادی دارد این نوع سرمایه‌گذاری‌ها، هزینه‌های بسیار بیشتر و دستاورد بسیار کمتری نسبت به ادعای مدافعان‌‌‌‌‌شان داشته باشند. با ساختن این پروژه‌ها نه‌تنها منابع مالی شهر بلکه بسیاری از قابلیت‌‌‌‌‌های سازمانی آن نیز به گروگان گرفته می‌شود.
گاهی اوقات شوق یادبودگرایی باعث اختلال در توسعه حمل‌ونقل‌‌‌‌‌محور می‌شود و زیرساخت‌های حمل‌ونقل را بسیار پرهزینه می‌کند، به‌ویژه زمانی‌که قطارهای شهری و منوریل‌‌‌‌‌ها عنصر کلیدی این طرح باشند؛ در واقع ظرفیت شهر را برای انطباق با نیازهای متغیر خود کاهش می‌دهند. به محض ریل‌‌‌‌‌گذاری قطارهای شهری، به مدت دهه‌‌‌‌‌ها و حتی قرن‌ها به شهرها شکل خاصی می‌دهند. سایر روش‌های حمل‌ونقل، به‌ویژه اتوبوس، انعطاف‌‌‌‌‌پذیری بسیار بیشتری فراهم می‌کنند. ایجاد مسیرهای اتوبوس همیشه اقتصادی نیست و به پشتیبانی دولتی نیاز دارد، اما این روش حمل‌ونقل را می‌توان در پاسخ به نیازهای متغیر شهرها تغییر داد، درحالی که ریل‌‌‌‌‌های قطار شهری، هر اندازه هم کارآ باشند، این‌گونه نیستند، با این حال جایی‌که شهرها خطوط ریلی دارند، استفاده تا حد امکان کارآ و پایدار از آنها برای افزایش رشد باید یک هدف سیاستگذاری باشد.
۷. بیشتر سازه‌‌‌‌‌های فیزیکی شهر برای اسکان هستند، پس قوانین حاکم بر تامین مسکن واقعا مهم است.
افزایش رفاه در شهرها باعث جذب مهاجر می‌شود. چالش تهیه مسکن برای تعداد زیاد مردم فقیر کاملا جدی است، کسانی که نیاز گسترده و برآورده نشده به مسکن مقرون‌به‌صرفه دارند. دشواری‌‌‌‌‌های تهیه مسکن، در شرایط فقیر بودن خانوارها، نامشخص بودن حقوق مالکیت و محدودیت ظرفیت نهادی شهرها دوچندان می‌شود. واقعیت این است که شهرها با پیچیدگی‌ها و نابرابری‌‌‌‌‌هایی در مقیاس بزرگ روبه‌رو هستند و رسیدگی به این امر مستلزم تلاش عظیم برای دوره‌‌‌‌‌ای طولانی است. چنین اقدامی مستلزم رویکرد متفاوت برای تحویل مسکن به شکل بسیار غیرمتمرکزتر، با کارآفرینان بیشتر و تحت‌تسلط مسکن اجاره‌‌‌‌‌ای به تعداد بسیار بیشتر است. ما شاهد قدرتمندی این رویکرد هستیم به‌طوری که شرکت‌های نوآور مالی مسکن به افراد مایل به خرید، بازسازی یا نوسازی ساختمان‌های موجود برای تبدیل به مسکن اجاره‌‌‌‌‌ای با تراکم بالا و کاربر بودن، کمک مالی می‌کنند.
۸. برنامه‌‌‌‌‌ریزی شهری نیاز به داده‌های بسیار بهتر دارد.
برنامه‌‌‌‌‌ریزان شهری داده‌های زمان واقعی اندکی دارند تا براساس آنها تصمیم بگیرند. داده‌های سرشماری که در بهترین حالت معمولا برای دوره‌‌‌‌‌های پنج‌ساله و حتی طولانی‌‌‌‌‌تر منتشر می‌شوند و تحلیل و پردازش آنها ماه‌ها طول می‌کشد، اطلاعاتی در اختیار می‌گذارند که برای یک شهر پویا، احساس می‌شود به تاریخ باستان تعلق دارند.
تا همین اواخر، دسترسی به داده‌های باکیفیت و زمان واقعی مرتبط با برنامه‌‌‌‌‌ریزی شهری به‌سادگی امکان‌پذیر نبود، اما کلان‌‌‌‌‌داده‌‌‌‌‌ها می‌تواند داده‌های باکیفیت‌‌‌‌‌تر و مرتبط‌‌‌‌‌تری را در دسترس شهرها قرار دهد، اگر که بدانیم کجا باید آنها را جست‌وجو کنیم. برای مثال، ما در حال تکمیل ابزارهای خودکاری هستیم که می‌توانند ارزش ملک را بر اساس تصاویر نمای خیابان گوگل تخمین بزنند. همچنین با پیگیری انواع داده‌ها مانند نظرهای دادهشده کاربران در اپ‌‌‌‌‌های مختلف، الگوهای استفاده از رسانه‌های اجتماعی و غیر‌آن می‌توان فهمید مناطق با چه سرعتی نوسازی و اعیان‌‌‌‌‌سازی می‌شوند. پیگیری نیازهای ارائه خدمات از طریق آپ‌‌‌‌‌ها و تصاویر دیجیتال اینک در بسیاری مکان‌‌‌‌‌ها انجام می‌شود. با گذشت زمان، این داده‌ها به میزان بسیار بیشتری در دسترس قرار می‌گیرند و قابل‌استفاده می‌شوند و شهرها می‌توانند در پاسخگویی به نیازهای شهروندان خود بسیار چالاک‌‌‌‌‌تر شوند.
۹. شهردارانی که کارکنان ضعیف را اخراج نمی‌کنند، چیزی برای تحویل‌دادن به رأی‌‌‌‌‌دهندگان خود نخواهند داشت.
دیوان‌سالاری خدمات عمومی با چالش‌های نظارت و کنترل مدیریتی مواجه است، واقعیتی که همه دولت‌ها در هر سطح از ایالت در هر کشور با آن روبه‌رو هستند. بخشی از این مساله ناشی از پیچیدگی بسیاری از وظایف دولت‌های شهری و ضرورت واگذاری تصمیم‌گیری و اجرا به تک‌تک کارکنان و واحدها است که نظارت و قضاوت کیفیت کارشان دشوار است، اما بخشی از آن نیز ناشی از این واقعیت است که با توجه به قوانین استخدامی خدمات عمومی اخراج کارکنان بی‌‌‌‌‌صلاحیت برای مدیران بسیار دشوار است. این محدودیت مقامات منتخب (که مستقیم به رای‌‌‌‌‌دهندگان پاسخگو هستند) را از ابزارهای مورد‌نیاز برای نظارت صحیح و انگیزه‌دادن و منضبط‌کردن کارکنان خود محروم می‌کند. این حوزه نیاز به اصلاحات دارد و بیشتر در رابطه با کارکنان ارشد نیاز به این است که حمایت‌های قانون کار جای خود را به قوانین قراردادی بدهند. با این وجود، مهم است که حمایت‌های مورد‌نیاز از نیروی کار در‌برابر سیاسی‌‌‌‌‌شدن بی‌‌‌‌‌رویه انتصاب‌‌‌‌‌ها در خدمات عمومی حفظ شود که یک نتیجه آن‌دادن قدرت بدون نظارت به رهبران سیاسی برای جایگزینی کارمندان دولتی است که شاید با آنها در مورد سیاست‌ها اختلاف‌نظر دارند. رسیدن به توازن درست کار آسانی نیست، اما روشن است اگر شهرداران نتوانند کارکنان ضعیف را به دلیل عملکرد ضعیفشان اخراج کنند، در انجام وظایفی که از جانب رای‌‌‌‌‌دهندگان خود انتخاب شدند با مشکل مواجه خواهند شد.
۱۰. مسائل سیاسی برنامه‌های توسعه شهر مهم است.
دو کارکرد اصلی شهرها- فقرزدایی و ساخت‌‌‌‌‌وساز شهری- باید تا جای ممکن از هم جدا باشند، چون کاهش فقر از طریق منافع اقتصادی عمدتا ناشی از عملیات ساخت‌‌‌‌‌وسازهای شهری حاصل می‌شود که در دومی خوب عمل‌کردن ضروری است، اما در دومی خوب عمل‌کردن به‌معنای تسهیل ساخت‌‌‌‌‌وسازها و پیشرفت‌‌‌‌‌هایی است که گاهی اوقات به‌نظر می‌رسد به‌جای افراد فقیرتر به اعضای ثروتمندتر جامعه نفع می‌‌‌‌‌رسانند. همه رهبران شهر به‌طور یکسان نمی‌توانند این نوع ابتکارات را به رای‌‌‌‌‌دهندگانی بفروشند که گمان می‌کنند منافع به جیب بسازوبفروش‌ها یا فرادستان شهری می‌رود. فروش موفقیت‌‌‌‌‌آمیز این نوع سیاست‌ها و ابتکارات، برای رهبران سیاسی با میزان بالای اعتبار شخصی و سیاسی درمیان فقرا آسان‌‌‌‌‌تر از شهردارانی است که خیلی راحت به‌عنوان اعضای فرادستان اقتصادی شهر شناخته می‌شوند. منظور این نیست که شهرداران با پیشینه فرادستان نمی‌توانند سیاست‌های خود را به رای‌‌‌‌‌دهندگان فقیر بفروشند یا شهرداران متعلق به جوامع فقیر همیشه نزد اعضای آن جوامع اعتبار خواهند داشت.
آنچه مهم است، توجه به جنبه‌های سیاسی برای عمران و آبادانی شهرها است و شهردارانی که راحت‌‌‌‌‌تر از میان این جنبه‌های سیاسی عبور می‌کنند، با مقاومت کمتری از سوی جوامع مواجه می‌شوند، با این حال سیاست شهری دائما با پیچیدگی‌ها و نابرابری‌‌‌‌‌ها در مقیاس بزرگ مواجه است و کیفیت و مهارت رهبری که شهرداران در هنگام گذار شهر از این چالش‌ها نشان می‌دهند معمولا بسیار مهم است.
