استفاده از ابزارهای مالی بورس کالا در جهت رونق ساخت‌وساز
کمک بورس کالا به کاهش تورم مسکن
در چنین شرایطی استفاده از ابزارهای مالی بورس کالا می‌تواند به کمک بازار مسکن بیاید. طرح‌هایی همچون فروش متری مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد، تشکیل صندوق زمین و ساختمان و راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات از جمله پیشنهادهای بورس کالا برای کمک به بازار مسکن در کشور است. اجرایی شدن طرح فروش متری مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد و راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان به افزایش عرضه مسکن منجر شده و به این ترتیب زمینه تعادل قیمتی در این بازار را فراهم می‌کند. در عین حال اجرای چنین طرح‌هایی باعث می‌شود که سرمایه‌های خرد افراد با جذب در این بخش از اثرات تورمی اقتصاد در امان بماند و ارزش این سرمایه‌ها متناسب با رشد نرخ تورم بخش مسکن حفظ شود که این موضوع نیز قدمی مهم در جلب رضایت عمومی خواهد بود. راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات، ابزار دیگری است که بورس کالا در اختیار افرادی می‌گذارد که تمایل دارند، در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند. این روش با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد، این امکان را به وجود می‌آورد تا املاک و مستغلات سازمان‌های دولتی که به دلیل بالا بودن ارزش به‌راحتی قابل فروش نیستند، به بخش خصوصی واگذار شوند. به این ترتیب، از سویی زمینه برای واگذاری املاک دولتی فراهم شده و از طرف دیگر، زمینه سرمایه‌گذاری در بخش املاک برای آحاد جامعه با حداقل سرمایه فراهم می‌شود که این موضوع با جمع‌آوری نقدینگی سرگردان جامعه، کمکی به رفع چالش‌های تورمی است. برای بررسی بیشتر مزایای طرح‌های بورس کالا در بخش املاک، گفت‌وگویی با جواد فلاح، مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران انجام داده‌ایم. وی ابراز امیدواری کرد که سه طرح پیشنهادی، یعنی فروش متری مسکن، راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات در نیمه دوم امسال راه‌اندازی شوند.
فروش متری مسکن در چه مرحله‌ای قرار دارد؟
مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در توضیح وضعیت طرح پیش‌فروش متری مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مدل پیش‌فروش متری مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد با همکاری وزارت راه و شهرسازی، زمستان سال گذشته طراحی و پیش‌نویس دستورالعمل آن نیز تهیه شد. اما از آنجا که تمامی ابزارهای بازار سرمایه کشور باید به تایید کمیته فقهی سازمان بورس اوراق بهادار برسد، این مدل و پیش‌نویس آن به کمیته فقهی سازمان بورس ارجاع شد. پس از برگزاری چند جلسه در این کمیته و بررسی آن، چارچوب کلی به تایید کمیته فقهی رسید. در ادامه پیش‌نویس دستورالعمل در هیات‌مدیره بورس کالا تصویب و به سازمان بورس پیشنهاد داده شد. سازمان بورس دارای کمیته تدوین مقررات بوده که بررسی این دستورالعمل بر عهده آن گذاشته شد و خوشبختانه ظرف روزهای اخیر این دستورالعمل به تایید کمیته تدوین مقررات سازمان بورس رسید.
فلاح در ادامه افزود: در حال حاضر باید این دستورالعمل به تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد. پس از تصویب، این دستورالعمل از سوی سازمان بورس به بورس کالا ابلاغ می‌شود، به‌این‌ترتیب امکان راه‌اندازی این ابزار در بازار سرمایه به وجود می‌آید. در ادامه در چارچوب این ابزار، پروژه مشخص ساخت‌وساز در بورس پذیرش شده و براساس آن اوراق سلف استاندارد منتشر می‌شود. به‌این‌ترتیب، سازنده با فروش این اوراق سلف اقدام به پیش‌فروش پروژه کرده و منابع مالی مورد نیاز برای ساخت آن را تامین می‌کند.
مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران اظهار کرد: با این روش امکان پیش‌فروش یک متر مربع و حتی کمتر از آن به وجود می‌آید. خریدار این اوراق، یک متر مربع مشاع یا متراژ بیشتری از پروژه را خریداری کرده و در سررسید کسانی که به میزان متراژ یک واحد ساختمانی، اوراق داشته باشند، می‌توانند یکی از واحدهای موجود در پروژه را انتخاب کنند. البته ساختمان دارایی غیرهمگنی است، طبیعتا بهای هر مترمربع از واحدهای مختلف یک پروژه متفاوت است. در این روش نرخ هر متر مربع در زمان انتشار اوراق برابر ارزان‌ترین قیمت هر مترمربع ساختمان مورد نظر تعیین می‌شود، اما ضرایب مربوط به اختلاف قیمت واحدهای مختلف با قیمت واحد پایه کاملا در امیدنامه مشخص شده است.
فلاح درباره مزایای طرح پیش‌فروش متری مسکن گفت: اولین مزیت این مدل نسبت به روش پیش‌فروش مسکن که در حال حاضر در خارج از بورس رواج دارد، میزان اطمینان آن است. در پیش‌فروش‌های خارج از بورس شاید اطمینان کامل نسبت به فروشنده وجود نداشته باشد و خریدار مطمئن نباشد که فروشنده تعهد خود را در سررسید ایفا می‌کند یا خیر. احقاق حقوق خریدار نیز در پیش‌فروش‌های خارج از سازوکار بورس به صرف هزینه و زمان بسیاری نیاز دارد. در صورت بروز مشکل، خریدار باید به دادگاه مراجعه و پروسه‌های طولانی‌مدتی را طی کند. اما در بازار سرمایه با توجه به تضامین اخذشده از فروشنده، این اطمینان به خریداران داده می‌شود که تعهدات فروشنده به‌موقع ایفا شود. اگر فروشنده تعهدات خود را ایفا نکند نیز خریدار می‌تواند خسارت دریافت کند. در سازوکار بورس میزان خسارت و چگونگی پرداخت آن از پیش تعیین شده و شفاف است.
مزیت دیگر این روش، امکان پیش‌خرید یک مترمربع است؛ برخلاف پیش‌خریدهای خارج از بورس که متقاضی لازم است حتما یک واحد کامل را پیش‌خرید کند. به این ترتیب، روش یادشده این امکان را فراهم می‌کند که سرمایه‌های خرد آحاد جامعه وارد این بخش شود.
وی ادامه داد: مزیت بعدی فروش متری مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد، تعریف بازار ثانویه بر روی آن است. در پیش‌خریدهای معمول که در بازار رواج دارد، فردی که واحدی را پیش‌خرید کرده عموما پیش از اتمام ساخت‌وساز به‌سادگی امکان فروش ملک پیش‌خریدشده را ندارد و پیدا کردن مشتری در حین تکمیل پروژه ساختمانی دشوار است و حتی قیمت مناسبی نیز پیشنهاد داده نمی‌شود، اما در بازار سرمایه این‌گونه نیست و بازار ثانویه برای این اوراق تعریف می‌شود. حتی این امکان وجود دارد که منتشرکننده اوراق روی آن بازارگردان معرفی کند که این موضوع باعث می‌شود، نقدشوندگی این اوراق به مراتب بالاتر برود.
صندوق‌های حوزه املاک در نیمه دوم سال به بازار می‌آیند
مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در توضیح صندوق‌های حوزه املاک در بازار سرمایه گفت: دو نوع صندوق در حوزه املاک در بازار سرمایه کشور معرفی شده‌اند: صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات.
در صندوق زمین و ساختمان روش کار این‌گونه است که پول از عموم مردم جمع‌آوری شده و به این ترتیب سرمایه مورد نیاز برای ساخت یک پروژه ساختمانی تامین می‌شود. پس از اتمام کار نیز ساختمان مربوطه واگذار شده و عواید حاصل از فروش متعلق به کسانی است که سهامدار صندوق زمین و ساختمان مربوطه بوده‌اند. اما در صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه جمع‌آوری‌شده صرف خرید واحدهای ساختمانی موجود و آماده بهره‌برداری شده که این واحدها می‌توانند مسکونی، تجاری یا اداری باشند؛ این واحدها اجاره داده می‌شوند و افرادی که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند، از عواید اجاره این واحدها بهره‌مند می‌شوند. افزایش قیمت ملک و اجاره واحدها و دیگر منافع حاصل از آنها، عایدی افرادی است که روی این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند. فلاح گفت: در بازار سرمایه کشور در گذشته صندوق زمین و ساختمان وجود داشت، اما با استقبال زیادی مواجه نشد و پس از چند مورد محدود دیگر صندوق جدیدی به بازار معرفی نشد. موانعی بر سر راه توسعه این صندوق‌ها وجود داشت که درحال حاضر سازمان بورس و اوراق بهادار درصدد رفع این موانع برآمده تا مسیر برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان هموارتر شود. در عین حال، سازمان بورس با جدیت راه‌اندازی و آغاز به کار صندوق‌های املاک و مستغلات را در بورس کالا دنبال می‌کند. وی افزود: برآورد می‌شود که پروژه فروش متری مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات در نیمه دوم امسال راه‌اندازی شوند.
واقعی‌سازی نرخ املاک با افزایش عرضه
فلاح درباره تاثیر این پروژه‌ها بر قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان و اوراق سلف استاندارد به تولید و افزایش عرضه مسکن کمک می‌کنند. این افزایش عرضه می‌تواند زمینه تعدیل نرخ مسکن، واقعی شدن بهای مسکن و جلوگیری از ایجاد حباب قیمتی در این بخش را فراهم سازد. بخشی از مشکل فعلی مسکن در کشور کمبود عرضه نسبت به تقاضا است که زمینه رشد قیمتی در این بازار را فراهم می‌کند که با فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان و انتشار اوراق سلف استاندارد این چالش‌ها برطرف می‌شود.
وی افزود: صندوق‌های املاک و مستغلات در واگذاری املاک دولتی به بخش خصوصی موثرند. بخش زیادی از املاک و مستغلات در اختیار نهادهای دولتی است که بهره‌گیری از صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند واگذاری آنها به بخش خصوصی را تسهیل کند. این موضوع با درآمدزایی برای دولت به جبران کسری بودجه دولت کمک کرده و از این منظر بر بخش واقعی اقتصاد کشور نیز اثرگذار خواهد بود.
