اعلام سازوکار عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا
به گزارش «کالاخبر»، علیرضا ناصرپور گفت: زیرساخت‌ها و بسترهای معاملاتی عرضه املاک در بورس کالا از گذشته وجود داشته است و در سال گذشته عمدتا شرکت‌های حقوقی و بعضا بانک‌ها و نهادهای دولتی اقدام به عرضه املاک خود از طریق بازار اموال غیرمنقول بورس کالای ایران کردند. همچنین در سال گذشته تجربه پذیرش املاک اشخاص حقیقی را نیز داشتیم بنابراین بستر و زیرساخت لازم برای عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا فراهم است و بستگی به تمایل و خواست این افراد برای استفاده از مکانیزم بورس کالا برای فروش املاکشان دارد. وی در پاسخ به این سوال که سازوکار عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس چگونه است، اظهار کرد: سازوکار عرضه و معاملات املاک در بورس کالا عمدتا مبتنی بر حراج است تا املاک در بستری کاملا شفاف و مبتنی بر رقابت مورد معامله قرار گیرد. به عبارت دیگر روی ملکی که عرضه می‌شود رقابت اتفاق می‌افتد و در نهایت با بهترین قیمت به فروش می‌رسد.
اشخاص حقیقی چگونه املاکشان را در بورس بفروشند؟
ناصرپور درباره فرآیند حضور متقاضیان برای فروش املاکشان در بورس کالا افزود: اولین مرحله مراجعه به یکی از کارگزاران دارای مجوز از بورس کالای ایران است که تقریبا عمده کارگزاری‌هایی که در بازار سرمایه کشور فعالیت می‌کنند در بورس کالای ایران هم فعال هستند. بعد از مراجعه به کارگزاران، اطلاعات، اسناد و گزارش‌های کارشناسی موجود از ملک توسط کارگزاران از مالک درخواست و دریافت می‌شود و بعد از ارائه به بورس، پذیرش آن انجام و عرضه صورت می‌گیرد.
معاملات با امنیت بالا
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در جواب سوال دیگری مبنی بر اینکه امنیت معاملات چگونه تضمین می‌شود، گفت: ملک هم مشابه سایر کالاهای پذیرفته شده در بورس با توجه به اینکه طرفین معامله موظف به ارائه تضامین ایفای تعهدات برای انجام معاملات هستند طبیعتا تضمین معاملات از طریق بورس کالا و بدون هیچ خللی انجام می‌شود. علاوه بر این چنانچه اختلافی به لحاظ حقوقی در فرآیندهای معاملات اتفاق بیافتد از طریق مکانیزم‌های حل اختلافی که در بازار سرمایه وجود دارد از جمله سازوکار هیات داوری به این مسائل و اختلافات رسیدگی خواهد شد.
قیمت پایه از سوی عرضه‌کننده تعیین می‌شود
وی فرآیند کشف قیمت و ابزارهای استفاده شده در این زمینه را چنین تشریح کرد: معمولا قیمت پایه‌ای از طرف عرضه‌کننده تعیین می‌شود و اگرچه عموما قیمت پایه بر مبنای قیمت‌های کارشناسی است اما اگر عرضه‌کننده قیمتی غیر از قیمت‌های کارشناسی را تعیین کند نیز با توجه به کشف قیمت براساس مکانیزم حراج، نرخ در تقابل عرضه و تقاضا کشف می‌شود؛ البته باید توجه کرد که قیمت پایه عرضه‌کننده باید به تایید بورس نیز برسد.
مزایای عرضه املاک اشخاص حقیقی
ناصرپور در بخش دیگری از صحبت‌های خود به مزایای عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا اشاره کرد و گفت: اگرچه بازار مسکن یک بازار سنتی است و با همین روند فعالیت‌ها در آن انجام می‌شود ولی معاملات در بورس مزایایی دارد که از جمله آن می‌توان به شفافیت معاملات اشاره کرد. همچنین حراجی که در این بازار شکل می‌گیرد مبتنی بر مکانیزم رقابت و به کشف بهتر قیمت‌ها کمک شایانی می‌کند. موضوع مهم دیگر تضمین معاملات است. با توجه به اینکه معاملات از طریق مکانیزم‌های بورسی و در داخل کنترل‌کننده‌های (Regulation) بازار سرمایه صورت می‌گیرد تضامین لازم برای ایفای تعهدات طرفین لحاظ شده و در مرحله بعد مساله حل اختلاف است که با توجه به وجود مکانیزم متمرکز حل اختلاف مانند هیات داوری در ساختار بازار سرمایه کشور، مسائل ساده‌تر و روان‌تر از بازار سنتی قابل رسیدگی است.
وی در ادامه اظهار کرد: روان شدن معاملات و نقدشوندگی معاملات در بازار مسکن طبیعتا به توسعه این بازار کمک می‌کند. قابلیت نقدشوندگی و روان شدن کالاها، یکی از پارامترهایی است که به هر بازاری کمک می‌کند تا در یک روند پایدار و بلندمدت بتواند فعالیت کند. از این جهت شکل‌گیری یک بازار متشکل و متمرکز و با نقدشوندگی بالا برای ملک تاحدی می‌تواند برخی مسائل موجود در بازار مسکن را حل کند.
ناصرپور با اشاره به اینکه انبوه‌سازان در قالب شرکت‌های حقوقی قابلیت حضور در بورس کالا را دارند، عنوان کرد: انبوه‌سازان به جهت ارتباط بلندمدت تری که به واسطه مکانیزم انبوه‌سازی و عرضه‌های مستمر در طول زمان می‌توانند برقرار کنند، مراحل ورود سهل تری دارند؛ بنابراین ورود گسترده انبوه‌سازان به بورس کالا در مرحله نخست، توجیه‌پذیرتر و منطقی‌تر است.
ملک تا مرحله آخر معامله در مالکیت افراد است
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در پاسخ به اینکه آیا با عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالا، املاک از نام آنها خارج می‌شود، گفت: خیر چنین نیست و دارایی در اختیار و به نام افراد است و تنها مکانیزم معاملاتی از طریق بورس تعیین شده که یک فرآیند کاملا شفافی است. مالکیت فرد تا زمانی که معامله انجام نشده و نقل و انتقال ملک به صورت رسمی صورت نگرفته و مبایعه‌نامه امضا نشده در اختیار خود فرد است؛ انتظار می‌رود با فرهنگ‌سازی‌های لازم پیرامون فرآیندهای معاملاتی در بورس کالا، این ابهامات برطرف شود.
ابزارهای مالی به کمک تامین مالی تولید مسکن می‌آیند
ناصرپور ابزارهای بورس کالا برای رونق بازار مسکن را این طور توضیح داد: یکی از راهکارها همین فراهم شدن امکان عرضه املاک اشخاص حقیقی در بورس کالاست اما برای رونق این بخش باید به موضوع عرضه و ساخت مسکن نیز پرداخت. در این بخش با توجه ابزارهای خوبی که در بورس کالا از جمله بازار فیزیکی معاملات مصالح ساختمانی و همین‌طور اوراق خرید دین و اوراق سلف موازی استانداری که تعریف شده می‌توان شاهد تامین مالی ساخت بخش مسکن بود. در نتیجه بخش ساخت مسکن می‌تواند تا حد قابل قبولی از ابزارهای موجود در بورس کالای ایران مورد حمایت قرار بگیرد. البته این مساله به میزان ورود بخش‌های فعال در حوزه مسکن و ساخت‌و‌ساز و تمایل آنها به استفاده از ابزارهای بورس کالا بازمی‌گردد. وی یادآور شد: بخش قابل‌توجهی از صنعت ساخت‌و‌ساز کشور در یک چارچوب سنتی در حال فعالیت هستند و ترویج و تغییر این رویه کاری زمان‌بر است و در طول زمان اتفاق می‌افتد که بهره‌گیری از ابزارهای بورس کالا در حوزه مسکن با اطلاع‌رسانی و فرهنگ‌سازی موثر سرعت می‌گیرد. البته زمانی که درباره ابزارهای مالی و ساختار یافته سخن به میان می‌آیند کسانی می‌توانند از آنها استفاده کنند که حداقلی از مقیاس ساخت و‌ساز را دارا باشند چراکه انتشار اوراق در مقیاس‌های کوچک صرفه اقتصادی ندارد.
کارمزد جذاب معاملات املاک در بورس
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در بخش پایانی صحبت‌های خود گفت: عرضه و خرید ملک در بورس کالای ایران چه برای فروشنده و چه خریدار از نظر کارمزد معاملاتی حداکثر تا سقف ۲۰ میلیون تومان برای املاک با ۲۰ میلیارد تومان ارزش معاملات، کارمزد دارد و برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها کمتر است این میزان کارمزد کاهش می‌یابد. برای املاک با ارزش معاملات بیشتر از ۲۰ میلیارد تومان نیز کارمزد تغییر نکرده و همان ۲۰ میلیون تومان است و بالاتر نخواهد بود. بنابراین کارمزدهای موجود در معاملات بورس کالا در مقابل کارمزدهای بازار سنتی، رقابتی و قابل توجیه است.
