بورس کالا چگونه به کمک بازار مسکن خواهد آمد؟
زنجیره به هم تنیده ابزارهای مالی- ملکی
مسوولان سازمان بورس و وزیر اقتصاد از تشکیل بورس مسکن خبر می‌دهند اما بررسی ظرفیت‌های فعلی و بالقوه بورس کالا به خوبی گویای آن است که درحال حاضر این بورس محمل مناسب‌تری برای معاملات مربوط به حوزه املاک و مستغلات است و هم اکنون نیز بورس کالا اغلب ابزارهای مالی مورد نیاز برای داد و ستد مسکن را دارد. بنابراین اگر به‌جای صرف هزینه و ایجاد بورس جدید برای مسکن به سمت فعال‌سازی بخش معاملات اموال غیرمنقول بورس کالا حرکت شود؛ می‌توان نتایج مطلوب مورد نظر را با هزینه به مراتب کمتر و در زمان کوتاه‌تری محقق کرد. «دنیای اقتصاد» با دکتر جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا به گفت‌وگو پرداخته است.
داد و ستد املاک و مستغلات در بستر بازار فیزیکی بورس کالا چگونه ممکن است؟
یکی از ایده‌های مطرح شده مربوط به معاملات فیزیکی اموال غیرمنقول است. به رغم آنکه در گذشته دستورالعمل آن در بورس کالا به تصویب رسیده اما تاکنون معامله‌ای در این حوزه انجام نشده است. اکنون درحال مذاکره با وزارت راه و شهرسازی هستیم مبنی بر اینکه زمین‌های موجود در شهرهای جدید را که از طریق مزایده به فروش می‌رسانند در تابلوی بازار فرعی بورس کالای ایران آورده و از این طریق عرضه کنند. گرچه بحث‌های حقوقی در رابطه با قراردادهای واگذاری این زمین‌ها وجود دارد و نیاز است که با مقررات موجود در بازار فرعی بورس کالا تطبیق داده شود اما این موانع قابل برطرف شدن هستند و ما در حال پیگیری آن هستیم تا دولت زمین‌هایی را که تاکنون از طریق مزایده می‌فروخته اکنون از طریق تابلوی بورس کالا عرضه کند.
بر همین اساس مذاکراتی هم با بانک‌ها انجام شده که اموال غیرمنقول مازاد خود را از طریق تابلوی بورس کالا به فروش برسانند که یکی دو بانک در این زمینه اعلام آمادگی کردند تا این‌گونه اموال خود را به جای مزایده در تابلوی بورس کالا عرضه کنند که درحال حاضر در مرحله پذیرش هستند. مکانیزم بازار به این شکل است که ابتدا متقاضی عرضه برای ملک مورد نظر در بازار فرعی پذیرش گرفته و سپس متقاضیان خرید در تابلو با هم رقابت می‌کنند و قیمت در تابلو کشف شده و با آن قیمت معامله انجام می‌شود. قراردادی بین طرفین به نام مبایعه‌نامه امضا می‌شود و بعد از آن وارد فرآیند تحویل و سند می‌شوند. این فرآیند خارج از بورس انجام می‌شود و طرفین معامله موظف هستند تعهدات خود را طبق قرارداد بورس ایفا کنند.
چه ابزارهای معاملاتی در بازار املاک و مستغلات در بورس کالا مورد استفاده قرار می‌گیرند؟
سلف موازی استاندارد یکی از این ابزارهاست. دادوستد مسکن با رویکرد اوراق بهادارسازی با چندین ایده تاکنون مطرح شده است که هر کدام از این ایده‌ها در مراحل مختلفی از دستور کار قرار دارند. ابتدا بحث فروش ساختمان در قالب قرارداهای سلف موازی استاندارد مطرح است. از طریق این قرارداد انبوه‌سازی که قصد ساختن ساختمانی را دارد، به تابلوی بورس آمده و پس از آنکه فرآیند پذیرش اوراق صورت گرفت و اجازه انتشار اوراق داده شد، انبوه‌ساز می‌تواند به‌صورت متری پیش‌فروش ساختمان خود را آغاز کند. سپس متقاضیان بر اساس توانایی خود اقدام به خرید می‌کنند. بورس از عرضه‌کننده تضامینی را دریافت می‌کند که تعهدات خود را در سررسید ایفا کند و در زمان سررسید قرارداد، سازنده باید براساس مشخصاتی که اعلام کرده بود ملک را ساخته و به خریدار تحویل دهد. این احتمال وجود دارد که برخی از این خریداران نتوانند در زمان سررسید یک واحد کامل را خریداری کنند. در آن صورت باید با فروشنده تسویه نقدی کنند، یعنی قیمت روز آن متراژ را فروشنده به دارنده اوراق پرداخت کند یا این اوراق مجددا روی تابلوی بورس به فروش رود. به این ترتیب منافع حاصل از استفاده این ابزار مالی به دارندگان آن ملک پرداخت می‌شود. اوراق سلف موازی استاندارد این قابلیت را ایجاد می‌کند که منابع مورد نیاز را از طریق بازار سرمایه جذب و در اختیار تولیدکننده مسکن قرار دهیم. از این طریق به افزایش عرضه مسکن کمک خواهد شد. همچنین به دلیل آنکه روی ساختمان‌های از قبل ساخته شده نیست، انتظار داریم بحث‌های مربوط به سفته‌بازی که افزایش بهای مسکن روی تابلوی بورس را سبب می‌شود، به حداقل ممکن برسد.
بر مبنای این ابزار معاملاتی منابع بازار سرمایه در اختیار تولید مسکن قرار می‌گیرد. برای مصرف‌کننده این امکان فراهم می‌شود که اگر قصد دارد پس‌انداز خود را در آینده به خرید مسکن اختصاص دهد و اکنون امکان خرید کل متراژ یک مسکن را ندارد، چند متر مربع از آن را خریداری کند و از این راه روی ساخت و ساز مسکن مشارکت کنند. بنابراین با پس‌اندازهای کوچک خود می‌توانند در اوراق سلف موازی استاندارد سرمایه‌گذاری کرده و در سررسید کل متراژ یک ساختمان را خریداری کنند. اما اگر در سررسید نتوانستند متراژ را به اندازه‌ای برسانند که یک واحد ساختمان را خریداری کنند، اوراق را فروخته و پول خود را به قیمت روز دریافت می‌کنند. با مبلغ فروش این اوراق می‌توانند مجددا در واحدها و ساخت و سازهای دیگر مشارکت کرده و در طول زمان سرمایه خود را افزایش دهند تا بعد از مدتی یک واحد کامل ساختمان را تملک کنند.
این هم طرحی است که درحال بررسی آن هستیم تا ابعاد مختلف آن را تجزیه و تحلیل کنیم. البته دستورالعمل سلف موازی استاندارد هم در بورس کالا موجود است که روی کالاهای دیگر (خودرو سراتو) اجرایی شدند و از این طریق تامین مالی انجام شده است. اما در مسکن تا به حال این تجربه وجود نداشت که به دنبال راه‌اندازی آن هستیم.
ایده بعدی که وجود دارد، قرارداد آتی است. در قالب این قرارداد افراد متعهد به خرید و فروش دارایی پایه در آینده با قیمت اکنون می‌شوند. در تمام دنیا و در کشور ما از قرارداد آتی به‌عنوان ابزاری برای مدیریت تکانه‌های قیمتی و ریسک ناشی از آن یاد می‌شود. به‌عنوان مثالی ملموس و ساده دارایی پایه‌ای کشاورزی را در نظر بگیرید. از یک سو کشاورزی که گندم می‌کارد، نگران کاهش قیمت‌ها در آینده است و از آن طرف کارخانه‌ای که ماکارونی تولید می‌کند، نیازمند گندم بوده و تغییرات قیمت آن بر این کارخانه موثر است. اما با استفاده از قراردادهای آتی به‌جای انتظار برای آینده تا گندم تولید شده و کشاورز آن را به کارخانه با قیمت روز بفروشد، می‌توانند اکنون این قیمت را با هم توافق کرده و کشاورز متعهد شود که در زمان برداشت گندم با همان قیمت توافقی آن را به کارخانه تحویل دهد. به این ترتیب دو طرف معامله از باب نوسان قیمت‌ها پوشش داده می‌شوند. از این‌رو تولیدکننده دیگر نگران فروش کالای خود نبوده و مصرف‌کننده نیز مواد اولیه مورد نیاز خود را در موعد سررسید دریافت خواهد کرد. البته در زمان بستن قرارداد پول و کالایی مبادله نمی‌شود و این امر فقط به شکل تعهدی انجام می‌گیرد. در حوزه املاک و مستغلات نیز بورس کالا این قابلیت را دارد که از ظرفیت قرارداد آتی بهره ببرد. در این موضوع ابتدا بحث مصالح ساختمانی مطرح است که قصد داریم سبدی از مصالح ساختمانی تعریف کنیم. بر پایه این سبد می‌توان میزان مشخصی میلگرد و تیرآهن، سیمان، گچ و سایر مصالحی که بخش عمده‌ا‌ی از قیمت ساختمان را به خود اختصاص می‌دهند، در قالب یک دارایی پایه تعریف کرد. سپس خریدار و فروشنده قرارداد آتی متعهد شوند که این سبد مصالح را در سررسید به قیمت تعیین شده مورد معامله قرار دهند. به این ترتیب این ابزار مالی امکان پوشش ریسک نوسان قیمت مصالح و هزینه ساخت را فراهم می‌کند.
قرارداد آتی دیگری که به دنبال راه‌اندازی آن در بازار مسکن هستیم، مربوط به صندوق‌های املاک و مستغلات است و اخیرا دستورالعمل آن در بازار سرمایه تصویب شده است. اکنون در دنیا معاملات آتی بر روی شاخص قیمت مسکن انجام می‌گیرد. اما برای ما، طبق نظر کمیته فقهی امکان معامله روی این شاخص وجود ندارد. از این رو برای ایجاد کارکردی شبیه این شاخص در بازار مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را ایجاد کردیم. کارکرد این صندوق به گونه‌ای است که با سرمایه‌ای که از سوی مردم جمع‌آوری می‌کند در منطقه‌ای از شهر تهران اقدام به خریداری ملک کند. به‌طوری که این ملک‌ها میانگین قیمت مسکن همان منطقه را در دل خود داشته باشند. زیرا در تمام قسمت‌های این منطقه املاک با بهای گوناگونی وجود دارد که از این طریق می‌توان چند ملک با قیمت متفاوت را خریداری کرد. در نتیجه وقتی قیمت منطقه بالا می‌رود قیمت واحدهای این صندوق هم بالا خواهد رفت. همین‌طور این اتفاق در صورت کاهش قیمت می‌افتد. اگر روی این واحدها قرارداد آتی طراحی کنیم، افراد این امکان را پیدا می‌کنند که متوسط قیمت منطقه مورد نظر را هج کرده و ریسک خود را پوشش دهند. به عبارت ساده‌تر یک واحد صندوق که با قیمت یک متر مربع در آن منطقه محاسبه می‌شود را خریداری کرده و در صورت افزایش قیمت مسکن در این منطقه قیمت این واحد هم با افزایش همراه خواهد شد. به این ترتیب تغییرات قیمت پوشش داده می‌شود.
ایده بعدی بحث بازار تهاتری است. معمولا در خارج از بورس کالای ایران سازنده‌ها ملک را با مصالح و پیمانکاری تهاتر می‌کنند. فرض کنید در زمان ساخت یک مجتمع، با مصالح‌فروش یا پیمانکار توافق می‌شود که در ازای تامین مصالح یا ساخت قسمتی از ساختمان، متراژ مشخصی از ساختمان به آنها داده شود. از این طریق تهاتر انجام می‌شود. بازار تهاتری اکنون در ابعاد کوچک وجود دارد. زیرا هر دو طرف معامله باید بتوانند به هم اعتماد کنند. اما در صورت ورود تهاتر به بازار بورس و شکل‌گیری بازاری تحت عنوان بازار تهاتری، می‌توان اعتماد را براساس تضامینی که از طرفین دریافت می‌شود در بستر بورس کالا فراهم کرد. از این راه افراد بیشتری وارد بازار تهاتری شده و می‌توان معاملات تهاتر مصالح و پیمانکاری با ملک را که سازنده‌ها و معامله‌گرهای مصالح اکنون خارج از بازار سرمایه انجام می‌دهند به کانال رسمی هدایت کرد تا طرفین بتوانند بر مبنای بستر اطلاعاتی که در سایه بورس کالا شکل می‌گیرد یکدیگر را پیدا کرده و ابعاد بازار تهاتری بزرگ‌تر شود.
ایده بعدی و آخرین ایده، انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات نسیه است. اکنون بسیاری از سازنده‌ها تمایل دارند کالاهایی مانند میلگرد و تیرآهن را به شکل نسیه از تولیدکنندگان خریداری کنند. اما تولیدکننده مصالح ساختمانی امکان مالی برای فروش نسیه ندارد و به نقدینگی حاصل از فروش خود نیاز دارد. بورس کالا قصد دارد که در بستر این اوراق، دین تولیدشده در قالب قرارداد نسیه را به ورقه بهادار تبدیل و در بازار منتشر کند تا از این طریق اقدام به تجهیز سرمایه کند. بر اساس اوراق خرید دین، تولیدکننده مصالح ساختمانی با اطمینان تولید خود را در تابلوی نسیه عرضه کرده و متقاضی آن را خریداری می‌کند. دین ایجاد شده در این معامله نیز به ورقه بهادار تبدیل شده و اوراق خرید دین کالایی می‌شود. سپس مبلغ این اوراق جمع‌آوری و به تولیدکنندگان پرداخت می‌شود. ثمره این اوراق این است که منابع بازار سرمایه به تامین مالی ساخت مسکن هدایت می‌شود و انبوه‌سازان قادر می‌شوند که به‌صورت نسیه از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خرید کرده و به ساخت ملک مورد نظر خود بپردازند. پس از آماده‌سازی ساختمان و فروش آن، مبلغ دین باید تسویه شده و وجوه دارندگان اوراق پرداخت شود.
آیا بورس کالا این امکان را دارد که معاملات مسکن را نیز پوشش دهد؟
مجموعه این ابزارها، ایده‌های مختلفی است که توسط بورس کالا با وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن مطرح شده و برای راه‌اندازی هر یک از این ابزارها اعلام آمادگی کردیم که در بستر بورس کالا اجرایی شوند. بخشی از زیرساخت مورد نیاز این ایده‌ها در بورس کالا وجود دارد و می‌توانیم مسکن و معاملات مربوط به آن را نیز در بورس کالا کلید بزنیم. زیرا بسیاری از این ایده‌های مطرح شده هم اکنون در بورس کالا در مراحلی از اجرا قرار دارند که هم دستورالعمل آن موجود است و هم زیرساخت آن مهیا شده است. از لحاظ سامانه معاملاتی نیز مشکلی وجود ندارد. تنها نیازمند متقاضی عرضه هستیم که به عرضه بپردازد. به عبارت دقیق‌تر در مورد قرارداد سلف استاندارد سایر کالاها منتشر شده اما در مورد مسکن ریزه‌کاری‌هایی وجود دارد که در دست بررسی و رفع آن هستیم. در اوراق خرید دین نیز نیازمند سامانه جدید نیستیم و دستورالعمل آن اکنون در سازمان بورس مطرح است و منتظر تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس هستیم و به محض تصویب آن، راه‌اندازی خواهد شد. بازار تهاتری در مرحله پیش‌نویس دستورالعمل است. در مورد قراردادهای آتی روی صندوق‌ها و سبد مصالح ساختمانی، گرچه دستورالعمل قرارداد آتی موجود است اما سبد مصالح ساختمانی به‌عنوان دارایی پایه باید مصوبه هیات پذیرش را اخذ کند. در مورد صندوق‌های املاک و مستغلات نیز با وجود دستور‌العمل‌های مربوطه، هنوز هیچ صندوقی در کشور راه‌اندازی نشده است. در ابتدا باید مدل این صندوق‌ها راه‌اندازی شود و سپس روی آن قرارداد آتی تعریف شود.
بنابراین هرکدام از این ایده‌ها تا رسیدن به مرحله اجرا فاصله‌های متفاوتی دارند. اما فرض ما به‌عنوان کارشناس این حوزه این است که اجرای طرح‌های مطرح شده ممکن بوده و دور از واقعیت نیست. در صورت همکاری سایر ذی‌نفعان این اقدام نظیر سازمان بورس و اوراق بهادار، وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهایی که در این بازار فعالیت می‌کنند مثل شرکت‌های تامین سرمایه و بانک‌ها این طرح‌ها از ایده به واقعیت تبدیل شده و این پتانسیل را دارند تا در بستر بورس کالا فضا را برای تسریع در خانه‌دار شدن افراد جامعه تسهیل کنند.
