شرط تکرار «خرداد» بازار مسکن

نبض قیمت مسکن مدتی است به‌صورت مستقیم از روند نرخ دلار تاثیر می‌گیرد. از سال ۹۷ تاکنون، افزایش قیمت دلار در بازه زمانی حداکثر یک‌ماه باعث افزایش قیمت مسکن شده و‌‌‌ بالعکس. البته به میزانی که دلار در مسیر کاهشی تغییر نرخ داده، قیمت مسکن به این شکل و میزان افت نکرده است. اما در مسیر صعود، بلافاصله پس از شارژ قیمت دلار، قیمت مسکن نیز شارژ شده است. تغییرات قیمت دلار در سال‌های اخیر نقش دماسنج انتظارات تورمی را بازی کرده است. همین دماسنج به تقاضای سرمایه‌‌‌ای سیگنال‌‌‌های ورود و خروج به بازار ملک را داده است. در این مقطع، سیگنال خروج، روشن است. اما ادامه فعالیت این سیگنال مستلزم ‌تحول در حوزه سیاست خارجی و به‌ویژه حوزه مرتبط با برجام است. مسیر بازار مسکن در خرداد، اگرچه به دنبال تغییر مسیر نرخ ارز، عوض شد؛ اما پشت صحنه هر دو تغییر، انتظارات مثبتی بود که نسبت به حل پرونده برجام شکل گرفت.

به بیان ساده، دستیابی به هر نوع توافق برای حل مساله برجام، اثر کاهشی بر خرید سرمایه‌‌‌ای ملک و قیمت مسکن خواهد گذاشت. اما چنانچه «انتظار برای توافق»، به جای «حصول توافق» در ماه‌‌‌های آتی، در فضای عمومی بازارها حکمفرما باشد، این حس اثر خوبی بر روند قیمت مسکن نخواهد گذاشت. تجربه سال ۱۴۰۰ نشان داد که انتظار برای حصول توافق برجامی، چون به معنای حل کامل ریسک غیراقتصادی نیست، از یک‌سو احتمال افزایش قیمت دلار و سکه را پایین می‌‌‌آورد؛ اما از سوی دیگر، احتمال کاهش دائمی انتظارات تورمی و بهبود اوضاع را تقویت نمی‌‌‌کند. در این فضا تقاضای سرمایه‌‌‌ای برای پوشش ریسک هرچند جزئی افزایش قیمت‌ها‌‌‌ در آینده، سراغ بازاری می‌رود که با توافق، امکان ریزش قیمت در آن به‌سادگی و سرعت بازار دلار و سکه نباشد. تجربه سال ۱۴۰۰ نشان داد، این بازار، مسکن است. سال ۱۴۰۰ بازدهی مسکن از بقیه بازارها بیشتر شد.

از همین‌رو، شرط تکرار «خرداد» بازار مسکن در سال ۱۴۰۲، آن است که موضوع توافق، به مقصد نهایی برسد. از طرفی، مهار رشد نقدینگی و هدایت آن به میانگین نرخ سالانه سه‌دهه گذشته، در کنترل تورم مسکن موثر است.در سال‌جاری چنانچه قیمت مسکن با سکانداری سیاستگذاران حوزه سیاست خارجی و سیاست‌‌‌های پولی و مالی، از مسیر صعود خارج شود و در فاز ثبات یا کاهش قرار بگیرد، چالش مهم دیگر (بعد از تورم مسکن)، ظرف تقریبا خالی عرضه واحد مسکونی در بازار معاملات آپارتمان است. این ظرف در پنج‌سال گذشته به صورت سالانه رو به کاهش گذاشت. تیراژ سالانه ساخت مسکن از نزدیک ۹۰۰‌هزار واحد به حدود ۳۵۰‌هزار واحد افت کرده و این مساله، باعث کاهش فایل فروش نوساز و بالا رفتن قیمت واحدهای مسکونی سن‌‌‌دار در فایل‌‌‌های فروش شد.

این موارد، واقعیت‌‌‌های پیش‌روی بازار مسکن در سال‌جاری است که اگر سیاستگذار چشم خود را به روی آنها ببندد و بر مسائلی همچون تولید دولتی (گلخانه‌‌‌ای) مسکن متمرکز شود، اصل مشکل به قوت خود باقی می‌‌‌ماند. ساخت خانه‌‌‌های دولتی در بیرون شهرهای مملو از تقاضای مصرفی خانه اول، مشکلی به موازات مشکل تورم مسکن تولید می‌کند؛ مشکل «شکل‌‌‌گیری خط عرضه‌‌‌ای به موازات خط تقاضای مصرفی.» در سال‌های اخیر، سالانه حدود ۵۵۰‌هزار فقره ازدواج در کشور صورت گرفته که بخش زیادی از این زوج‌‌‌ها قادر به خرید خانه نشدند و مستقیم به اجاره‌‌‌نشینی پناه بردند. پرتاب مشکل از بازار خرید مسکن به بازار اجاره، تورم تاریخی اجاره را رقم زد. دومینوی مشکلات بازار مسکن، اگر تورم در این بخش مثل خرداد منفی شود، در جهت معکوس، فعال خواهد شد.