معضل مسکن
افزایش فعالیت در جشن سال نوی چین نیز باعث افزایش مصرف در بخش‌هایی که به کرونا حساس بودند شده است. ترافیک مسافران در مقایسه با سال ۲۰۲۲ به ۷۶درصد افزایش یافته اما هنوز ۴۷درصد کمتر از سطح سال ۲۰۱۹ است. همچنین شاخص تحرک ۴۱درصد بالاتر از ۲۰۲۲ و ۲۶درصد بالاتر از ۲۰۱۹ ثبت شده است. مصرف در سال نو ۸/ ۶درصد بیشتر از سال ۲۰۲۲ است. فروش مواد غذایی، پوشاک، جواهر و اتومبیل به ترتیب ۹، ۶، ۴/ ۴ و ۶/ ۳درصد افزایش یافته است. تعداد گردشگران ۲۳درصد بیشتر از سال ۲۰۲۲ بود. درآمد گردشگری نیز ۳۰درصد بیشتر از درآمد سال ۲۰۲۲ بوده است.
علاوه بر این، هیچ موج آلودگی جدید کرونایی در طول تعطیلات سال نو به وجود نیامد که راه را برای تولید داخلی و عادی‌سازی مصرف در ماه‌های آینده هموار می‌کند. با کنار هم قرار دادن همه چیز، به نظر می‌رسد بهبود اقتصادی چین در مقایسه با پیش‌بینی ما عملکرد بهتری خواهد داشت. رشد اقتصادی در سه‌ماهه جاری ۷درصد، در سه‌ماهه دوم ۴/ ۷درصد، سه‌ماهه سوم ۵/ ۵درصد و در سه‌ماهه چهارم ۱/ ۶درصد ثبت شده است. به این ترتیب پیش‌بینی رشد تولید ناخالص داخلی در سال ۶/ ۵درصد است.
در سراسر جهان کاهش سرعت رشد اقتصادی عمدتا می‌تواند به تورم بالا نسبت داده شود. اما در چین این موضوع به دلیل طولانی‌تر شدن شیوع سویه اومیکرون بوده است. چین در مقایسه با سایر اقتصادهای جهانی دورافتاده بوده و بهرغم بهبود مستمر تولید به دلیل مشکلات بخش تقاضا با تورم‌زدایی گسترده مواجه است. شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال ۲۰۲۲ به طور میانگین ۲درصد رشد داشته است که کمتر از ۳درصد هدفگذاری‌شده است و شاخص قیمت تولیدکننده در طول سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۲ منفی بود.
عامل اصلی که در سال جاری تورم را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد، بازگشایی سریع اقتصاد است و انتظار می‌رود شاخص قیمت مصرف‌کننده از سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳ بهبود یابد. با‌این‌حال عوامل ریسکی وجود دارد. تحقیقات جی پی مورگان پیش‌بینی می‌کند تورم چین تحت کنترل باقی خواهد ماند. ما انتظار داریم تورم در سال ۲۰۲۳ زیر ۲درصد باقی مانده و در پایان سال به ۳درصد نزدیک شود. به طور کلی، ما به دنبال میانگین تورم ۲درصد در سال ۲۰۲۳ هستیم. با این حال، نگرانی‌هایی وجود دارد که فشار قیمت‌گذاری ممکن است از کنترل خارج شود و در طول بازگشایی به طور قابل‌توجهی سرعت بگیرد و به تنش تورم جهانی در سال ۲۰۲۳ دامن بزند. عرضه محدود و افزایش تقاضا دو عامل ریسک اصلی در این میان است.
قیمت‌ها در حوزه گردشگری و سرگرمی احتمالا با فشار وارونه مواجه خواهند شد، در‌حالی‌که فشار مسکن و اجاره باید در میان یک بازار راکد املاک کم باقی بماند. با‌این‌حال همه ما به دنبال بهبودی تدریجی هستیم. در میان همه بخش‌ها، مسکن بزرگ‌ترین سهم را در کاهش رشد اقتصادی چین در سال ۲۰۲۲ داشت و بهرغم تنظیمات سیاستی که از اواخر سال ۲۰۲۱ ارائه شد بازار رکورد فعالیت پایینی را ثبت کرد. در سال ۲۰۲۲، فروش خانه تازه‌ساز ۸/ ۲۶درصد کاهش یافت. ساخت خانه جدید ۸/ ۳۹درصد کاهش یافت و سرمایه‌گذاری املاک نیز ۱۰درصد کاهش را ثبت کرد.
در نوامبر سال گذشته، بانک مردم چین و کمیسیون تنظیم مقررات بانکداری و بیمه چین یک برنامه نجات ۱۶امتیازی برای بازار مسکن اعلام کردند که مهم‌ترین تغییر در سیاستگذاری در بخش مسکن از سال ۲۰۱۶ است. در طرف سرمایه‌گذاری، این یک تغییردهنده بازی برای توسعه‌دهندگان بخش خصوصی محتاط است. اقدامات ماه نوامبر آشکارا به مشکلات مالی توسعه‌دهندگان رسیدگی می‌کند. در تلاش برای افزایش تقاضا، اقدامات بیشتری دنبال شده که بر کاهش پرداخت‌ها و محدودیت‌های بازپرداخت برای خرید خانه تمرکز دارند. این امر نشان می‌دهد مسکن به یک اولویت سیاست تبدیل شده است و اهمیت دستیابی به ثبات در این بازار را برجسته می‌کند.
تغییرات چشمگیر در سیاستگذاری بخش مسکن پس از نگرانی از خطرات ثبات مالی و نیز تمایل به دستیابی به ثبات رشد اتفاق افتاد. اصلاح عمده بازار مسکن که از نیمه دوم سال ۲۰۲۱ در جریان بوده، منجر به افزایش پیش‌فرض‌های توسعه‌دهنده، افزایش فشار بر دولت‌های محلی و سقوط در فروش زمین شده است. در این بین اصلاح بیشتر خطر کاهش قیمت مسکن را که تاکنون کمتر بوده، به دنبال دارد. سایر پیامدهای منفی نیز شامل افزایش ریسک مالی برای خانوارها و همچنین پتانسیل رکود ترازنامه است.
یکی از مشکلات اصلی، محدودیت جغرافیایی اقدامات طراحی‌شده برای افزایش تقاضای مسکن است. یکی از این معیارها یک مکانیزم تعدیل پویا بر نرخ وام مسکن برای اولین‌بار است. اما شهرها تنها در صورتی می‌توانند این مکانیزم را اجرا کنند که شاهد کاهش قیمت مسکن در طول سه ماه متوالی باشند. حتی با تغییراتی که ایجاد شده سیاست‌های بخش مسکن هنوز ضعیف‌تر از سال‌های ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ است. هیچ کاهشی در سطح ملی پرداخت‌ها یا هزینه‌های مبادله مسکن وجود ندارد. برخی محدودیت‌های خرید خانگی حذف شده‌اند اما تنها در چند شهر و مهم‌تر از همه، هیچ بسته محرک بزرگی مانند یارانه پولی برای نوسازی شهرک‌ها وجود ندارد.
جی پی مورگان تخمین می‌زند کل بدهی چین نسبت به تولید ناخالص داخلی با افزایش ۱۱درصدی به رقم تاریخی ۲۸۵درصد در سال ۲۰۲۲ رسیده است. انتظار می‌رود نسبت کل بدهی به تولید ناخالص داخلی در سال ۲۰۲۳، ۱۰درصد دیگر افزایش یابد. با وجود اینکه بدهی شرکت‌ها در سال‌های اخیر به کندی رشد کرده است اما این موضوع لزوما آسیب‌پذیری کمتری را نشان نمی‌دهد؛ حتی برعکس، زیرا ترازنامه شرکت‌ها از زمان شیوع بیماری کرونا رو به وخامت است. درواقع، وام‌های کوچک و متوسط سریع‌تر از سایر وام‌های شرکتی رشد کرده‌اند و ممکن است در سال ۲۰۲۳ آسیب‌پذیری احتمالی داشته باشند. خصوصا با توجه به این موضوع که پتانسیل لازم برای عدم‌پرداخت بدهی به سرعت در زمانی که سیاست‌های مقابله با کرونا تمام شود وجود دارد.
عامل اصلی دیگر بدهی ناشی از تامین مالی وسایل نقلیه توسط دولت محلی است که برای تامین بودجه پروژه‌های عمومی راه‌اندازی می‌شوند. از آنجا که آن‌ها شبیه شرکت‌های دولتی هستند بدهی آن‌ها به عنوان بدهی شرکت و در ۴۴درصد تولید ناخالص داخلی طبقه‌بندی شده و مقدار قابل‌توجهی را نشان می‌دهد. پروژه‌های LGFV اغلب سودآوری پایینی دارند، بنابراین ظرفیت بازپرداخت بدهی آن‌ها، به ویژه در طی رکود اقتصادی، ضعیف‌تر است. علاوه بر این، LGFVs به طور مستقیم در بازار املاک مشارکت دارند. آن‌ها ممکن است نقش اساسی در تامین مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت ایفا کنند. این امر می‌تواند آن‌ها را مستعد اصلاحات بازار مسکن و افزایش بدهی کند.
سوال کلیدی دیگر این است که آیا چین سیاست تسهیل کمی را اتخاذ خواهد کرد؟ شکلی از سیاست پولی که در آن بانک مرکزی اوراق‌قرضه دولتی یا دیگر ابزارهای مالی را برای افزایش عرضه پول و با نرخ بهره بلندمدت پایین خریداری می‌کند. پاسخ هنوز کاملا واضح نیست. هرچند برخی مقامات این پیشنهاد را رد کردند، با این حال بعید است این بحث از بین رود و ممکن است در آینده چین به سمت این تصمیم برود.
