تحلیل عوامل رکود
نقطه اشتراک تمام روش‌های فوق، بهره‌‌مندی از تورم ملک و حفظ ارزش پول شما در برابر نوسانات بازار است. بنابراین هر یک از روش‌ها را انتخاب کنید، به صورت میانگین سالانه حدود ۳۰درصد رشد ارزش ریالی سرمایه‌‌تان را خواهید داشت. در روش اول، می‌توانید با استفاده از تسهیلات حدود ۵۰۰میلیون تومانی زوجین بانک‌مسکن و واگذاری ملک به مستاجر در قالب رهن، حدود ۳۰درصد بیشتر از ارزش پولتان واحد خریداری کنید؛ یعنی با ۵میلیارد تومان سرمایه، می‌توانیدحدود ۵/ ۶میلیارد تومان ملک خریداری کنید.
در این شرایط، عملا توانسته‌‌اید با تامین مالی کاملا ارزان‌قیمت، ۲۵ تا ۳۰درصد از کل سرمایه‌گذاری را تامین مالی کنید؛ با ذکر این نکته که میزان این تسهیلات، با رشد سالانه اجاره، هر سال افزایش خواهد یافت! یعنی به منبعی همیشگی برای تسهیلات دست یافته‌‌اید که سالانه ۲۰ تا ۳۰درصد از مبلغ رهن را می‌توانید مجددا دریافت و آن را مصرف یا سرمایه‌گذاری کنید. مزیت مهم این روش، بهره‌‌مندی از تورم ملک و حفظ ارزش پول، داشتن کمترین ریسک حقوقی و قانونی، داشتن کمترین تبعات مالیاتی و بیمه‌‌ای و کمترین تاثیرپذیری از شرایط و التهابات جامعه است.
در روش دوم، می‌توانید با پرداخت ۳۰ تا ۵۰درصد از کل مبلغ لازم برای خرید یک‌خانه، نسبت به پیش‌خرید اقدام کنید. به عبارت دیگر، می‌توانید ۵۰ تا ۷۰درصد از کل میزان سرمایه‌گذاری لازم را بدون پرداخت سود (با فرض ارائه قیمت بالاتر توسط سازنده) یا با نرخ بسیار کمی تامین مالی کنید. در این شرایط، عملا می‌توانید با پرداخت ۲ تا ۳میلیارد تومان، خانه‌‌ای با بهای ۶میلیارد تومان خریداری کرده و مابقی مبلغ را در حوزه‌ها و بازارهای دیگری نظیر سپرده بانکی، ارز، طلا و... سرمایه‌گذاری و سود کسب کنید. اگر فرض کنیم فاصله بین زمان پیش‌خرید تا تحویل واحد، یک‌سال باشد و در این مدت، فرد بتواند ضمن پرداخت اقساط به سازنده، با نرخ سود ۳۰درصد از منابع در اختیارش سود کسب کند، به این معنی است که خواهد توانست حدود ۴۰۰میلیون تومان سود مازاد از این محل کسب کند.
در ادامه نیز می‌توانید پس از تکمیل واحد، تا ۸۰درصد ثمن معامله را از محل نقدینگی که از ابتدا در دست داشتید و سودهای احتمالی آن را پرداخت و ۲۰درصد باقی‌مانده را نیز از محل رهن واحد، تامین کنید. مهم‌ترین مزیت این روش، سهیم‌شدن در تورم کل ملک با پرداخت بخشی از بهای آن و امکان سرمایه‌گذاری مبالغ آزاد در سایر بازارهای موازی است. مهم‌ترین چالش این روش، ریسک‌‌های قراردادی و اختلافات با سازنده است که می‌تواند به علل مختلفی رخ دهد و برای خریدار چالش ایجاد کند.
حال به روش سوم، یعنی سرمایه‌گذاری در ساخت بپردازیم. اگر بخواهید زمینی را خریداری و سپس نسبت به ساخت آن اقدام کنید، به این معنی است که در بدو ورود به سرمایه‌گذاری، حدود ۶۰ تا ۷۰درصد از کل مبلغ سرمایه‌گذاری را بدون تامین مالی پرداخته‌‌اید. در ادامه، باید نسبت به پرداخت هزینه‌های جواز، گودبرداری و تحکیم گود، فونداسیون و اسکلت اقدام کنید که به معنای پرداخت حدود ۳۰درصد از بهای ساخت خواهد بود؛ به این معنی که تقریبا ۷۰ تا ۸۰درصد از مبلغ کل سرمایه‌گذاری را پرداخت کرده‌‌‌اید، در حالی که هنوز نتوانسته‌‌اید تامین مالی خاصی انجام دهید.
در چنین شرایطی، دو گزینه تامین مالی پیش‌روی شماست؛ یکی تسهیلات بانکی که مبلغ آن در مقایسه با هزینه‌های ساخت، چندان قابل اعتنا نیست و دیگری پیش‌فروش که در شرایط تورمی، به معنی از دست دادن فرصت تورم برای سازنده است. مهم‌ترین مزیت این روش، بهره‌‌مندی از تورم ملک و حفظ ارزش پول است. مهم‌ترین چالش اما میزان سرمایه‌گذاری سنگین لازم برای ورود به این کار، خواب حداقل یکساله سرمایه از زمان خرید زمین تا اخذ مجوزها، سهم ناچیز تامین مالی مبتنی بر بدهی در کل سرمایه‌گذاری، درگیری‌‌های گسترده اجرایی، قراردادی، اداری، مالیاتی و بیمه‌‌ای برای سازنده است.
حال فرض کنیم سازنده معتبر و دارای سوابق مناسبی هستید. در این شرایط، می‌توانید قرارداد مشارکت در ساخت را با مالکان زمین منعقد کنید. در این شرایط، با فرض شرایط مناطق متوسط شهر تهران، باید به‌ازای هر متر زمین، در زمان انعقاد قرارداد حدود ۱۰میلیون تومان به مالک پرداخت کنید که معادل حدود ۱۰درصد از بهای زمین است. در ادامه، باید نسبت به پرداخت هزینه‌های جواز و ۳۰ تا ۴۰درصد از هزینه‌های ساخت اقدام کنید تا در نهایت بتوانید به مرحله پیش‌فروش و تامین مالی از این طریق برسید که آن هم مشابه شرایط گزینه قبلی، به معنای از دست دادن تورم مسکن برای شما خواهد بود. مهم‌ترین مزیت این روش، عدم‌نیاز به سرمایه‌گذاری اولیه سنگین برای خرید زمین است؛ در حالی که علاوه بر تمام چالش‌‌های ذکرشده در روش سوم، چالش‌‌های قراردادی با مالک یا مالکان نیز اضافه خواهد شد.
حال با توجه به توضیحات فوق، کدام روش را انتخاب خواهید کرد؟ پاسخ به نرخ بازده ساخت بستگی دارد. نرخ بازده ساخت، در حال حاضر حدود ۳۰درصد است؛ یعنی سازنده فارغ از تورم، ۳۰درصد بیشتر از پولی را که سرمایه‌گذاری می‌کند به دست می‌‌آورد. این میزان با انجام امور اداری و عملیات اجرایی ساخت در دو تا سه‌سال به دست می‌‌آید. به عبارت دیگر، سود سازنده سالانه ۱۰درصد به علاوه تورم مسکن است. آنچه در سال‌های اخیر بر سر بازار مسکن آمده است، از همین عدد ناشی می‌شود. اگر تورم ملک در یک‌سال ۲۰درصد باشد، سازنده ۵۰درصد بیشتر از کسی که واحدی را خریداری می‌کند سود برده است؛ اما وقتی در یک‌سال قیمت ملک ۱۰۰درصد رشد کند، سود سازنده عملا با سود خریدار تفاوتی ندارد.
این در حالی است که سازنده ریسک‌‌های بیشتری را متحمل شده و عموما سرمایه‌گذاری سنگین‌‌تری نیز انجام می‌دهد. به عبارت دیگر، اگر بخواهم نسخه‌‌ای برای ترغیب سازندگان داشته باشم، نخستین نسخه‌‌ام بی‌‌تردید بهبود محیط کسب‌وکار، کاهش ریسک‌‌های سیستماتیک، کاهش تورم عمومی و کاهش تورم مسکن خواهد بود؛ وگرنه سایر راهکارها، هرچند تاثیراتی دارند، اما تاثیراتشان چندان قابل ملاحظه و توجه نخواهند بود. نکات فوق، به معنی زیر سوال بردن تاثیرات اقداماتی از قبیل عرضه زمین، افزایش تسهیلات بانکی و... نیست؛ اما واقعیت این است که در شرایط فعلی دولت، احتمال موفقیت اقداماتی که وابسته به دولت باشند، ممکن نخواهد بود.
