نسخه کارآمد توسعه تهران
حتی برنامه جامع مسکن و ویرایش‌های متعدد آن، رابطه روشنی با ظرفیت‌های متعدد توسعه و تاثیر طرح‌ها و برنامه‌های شهری بر برنامه تامین مسکن برقرار نکرده است. به عبارتی سیاست‌های تامین مسکن بی‌توجه به سیاست‌های متعدد توسعه و ظرفیت‌های مختلف متناسب با هر یک از شهرهای کشور مورد برنامه‌ریزی، طراحی و اجرا قرار گرفته‌اند. این‌گونه مواجهه با شهر و بارگذاری‌های ناموزون، موجب لطمه‌های جبران‌ناپذیری به شهرهای کشور شده است. اگر چه ایجاد تعادل بین «سیاست توسعه از درون»، «سیاست توسعه تدریجی» از طریق طرح‌های آماده‌سازی زمین و «سیاست توسعه منفصل» از طریق تعریف و ایجاد نواحی منفصل شهری(شهرهای جدید و شهرک‌ها) هنوز به نظام و استراتژی هماهنگ و هم‌راستا بدل نشده است؛ اما هر یک از سایت‌های فوق، ظرفیتی مشخص را در اختیار برنامه‌ریزان قرار می‌دهد. در این یادداشت، با تاکید بر ویژگی‌های تامین مسکن از طریق سیاست توسعه از درون(از طریق طرح‌ها و برنامه‌های بازآفرینی شهری) و تاکید بر ویژگی‌های مترتب بر این برنامه و کاهش آسیب‌های ناشی از تامین مسکن از طریق ظرفیت‌های درون شهرها به نقد سیاست‌های کنونی که بی‌توجه به ظرفیت فعلی شهر تهران به بارگذاری تعداد بیشتری واحد مسکونی در پایتخت می‌اندیشند، می‌پردازیم.
توسعه درونی از طریق اجرای سیاست بازآفرینی شهری
رشد شتابان شهرنشینی در دهه‌های گذشته و گسترش افقی و بی‌رویه شهرها علاوه بر ناکارآمد کردن گستره‌های وسیعی از بخش‌های مرکزی شهرها و بروز مسائل جدی در سایر پهنه‌های شهری، موجب رواج الگویی نادرست و استفاده‌ای ناصحیح از زمین و تخریب منابع طبیعی شهرهای کشورمان شد. با توجه به وجود پهنه‌های وسیعی از اراضی بایر و عرصه‌هایی با کاربری ناهمگون در محدوده کنونی شهرها، تعداد بی‌شماری ساختمان‌های متروکه و بلااستفاده، عرصه‌های گسترده‌ای با تراکم بسیار پایین، متروکه بودن بخش‌های وسیعی از مراکز شهری و نابسامانی سکونتگاه‌های غیررسمی که عمدتا در حاشیه شهرها به وجود آمده‌اند، ضروری است این الگو بر مبنای سیاست توسعه درونی در قالب سیاست بازآفرینی شهری به شکل اساسی مورد تجدیدنظر واقع شود.
بازآفرینی شهری سیاستی جامع و دربرگیرنده برنامه‌های ارتقای کیفیت زندگی با اهداف یکپارچه اقتصادی، زیست‌محیطی و اجتماعی- فرهنگی است. با تکیه بر این سیاست، علاوه بر استفاده بهینه از زمین شهری و ارتقای کیفی بخش قابل‌توجهی از شهرهای کشور، می‌توان با تمرکز بر توسعه از درون موجبات کاهش هزینه‌های خدمات‌رسانی و نگهداری شهرها و نیز کاهش سفرهای شهری و در نتیجه آن صرفه‌جویی در زمان و مصرف سوخت و همچنین کاهش لطمات محیطی و زیست‌محیطی را از طریق بازنگری در استقرار خدمات عمومی در شهرها فراهم آورد.
طی دو دهه گذشته، سیاست‌های توسعه شهری در کشورهای توسعه‌یافته به ویژه در اروپای غربی و آمریکای شمالی، عمدتا بر برنامه‌های بازآفرینی شهری متمرکز بوده است.
هدف از اجرای این سیاست، ارتقای شرایط کیفی زندگی از طریق ایمن‌سازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌ها، توسعه و بهبود زیرساخت‌های شهری، تامین خدمات شهری مورد نیاز، آموزش ساکنان، ایجاد فرصت‌های شغلی، تقویت نهاد‌های مدیریت محلی، الگوسازی و ترویج قواعد و دستورالعمل‌های کیفی ساخت‌و‌ساز است. سند منتشرشده در سال ٢٠٠٠ میلادی توسط دولت فرانسه، «برنامه شهرهای اجتماعی» در آلمان، سند «به‌سوی رنسانس شهری» در انگلستان و «برنامه شهرهای بزرگ»در هلند از سیاست‌ها و برنامه‌های مرتبط در این زمینه هستند.
کشورهای اروپای غربی هر یک با توجه به ساختار سیاسی و نظام برنامه‌ریزی شهری خود به این امر مبادرت ورزیده‌اند؛ ولی با وجود تفاوت‌ها در قوانین، برنامه‌ها و مدل‌های مواجهه بین کشورها، اسناد و قوانین فوق نشان‌دهنده توجه ویژه آنها به موضوع ارتقای محیطی، توسعه اقتصادی و شمول اجتماعی است. در حال حاضر، استفاده بهینه از اراضی شهری برای حداکثر بهره‌وری از منابع موجود از طریق بهسازی و بازآفرینی عرصه‌های ناکارآمد شهری، جلوگیری از توسعه و گسترش شهرها در مناطق پیرامونی و استفاده مجدد از ساختارهای تاریخی، از محورهای اصلی و اولویت‌های برنامه‌ریزان و سیاستگذاران شهری در کشورهای توسعه‌یافته و حتی تعداد قابل ملاحظه‌ای از کشورهای در حال توسعه همچون ترکیه، مصر، مالزی و هند است.
ظرفیت‌های توسعه از درون
رشد بی‌رویه و پراکنده شهری به ویژه در کلان‌شهرهای کشور، زمینه‌ساز شکل‌گیری عرصه‌های گسترده‌ای در درون شهرها که به صورت خالی رها شده یا قبلا مورد استفاده قرار گرفته‌اند و در حال حاضر متروکه‌اند، شده است. در ادبیات توسعه، این محدوده‌ها با عنوان اراضی قهوه‌ای شناخته می‌شوند. محدوده‌هایی که بزرگ‌ترین فرصت برای توسعه درون‌زا شناخته می‌شوند در کنار سایر ظرفیت‌های موجود درون شهرها، مهم‌ترین پتانسیل برای برنامه‌ریزی ارتقای کیفیت سکونت در شهرها و همچنین تامین مسکن هستند. ذکر این نکته ضروری است که توسعه از درون به عنوان اولویت برنامه‌ریزی در استفاده از فرصت‌های موجود و پرهیز از تخریب محیط‌زیست در توسعه پیرامونی شهرها شناخته می‌شود و با سایر سیاست‌های توسعه(تدریجی و منفصل) در تضاد نیست. از سوی دیگر، اراضی و املاک درونی شهرها به‌عنوان تنها عرصه‌های باقی‌مانده برای توسعه شهر (به مفهوم کیفی) شناخته می‌شوند و برنامه‌ریزی برای استفاده از این اراضی باید به نحوی صورت بگیرد که در کنار تامین مسکن، بخش قابل توجه این محدوده‌ها به سایر خدمات و زیرساخت‌های شهری اختصاص یابند.
محورهای شش‌گانه زیر به عنوان اصلی‌ترین فرصت‌ها و ظرفیت‌های توسعه از درون در تامین مسکن شناخته می‌شوند:
۱- برنامه‌ریزی برای ارتقای تراکم ناخالص شهری بر پایه ویژگی‌های خاص هر محله، منطقه و شهر و با توجه به ویژگی‌های سازمان فضایی- اجتماعی آن با تاکید بر نوسازی خودمالکی و محوریت بخش خصوصی با مشارکت مالکان این مناطق و حمایت دولت و شهرداری‌ها از طریق تسهیلات و بسته‌های تشویقی و معافیت‌های لازم یا تجمیع و نوسازی پلاک‌ها(Land Readjustment, Renovation, Land Amalgamation) ؛
۲- شناسایی اراضی بایر، خالی و اماکن متروکه(غیر‌فعال) و برنامه‌ریزی برای استفاده بهینه از آنها(با تاکید بر اختصاص بخشی از این عرصه‌ها به تامین مسکن در استطاعت و بهره‌برداری بخش قابل توجهی از این فرصت‌ها برای تامین و ارتقای سایر خدمات مورد نیاز شهرها (Infill Development))؛
۳- برنامه‌ریزی و مدیریت پهنه‌هایی با کاربری ناهمگون شهری(فعال و غیر‌فعال) مشتمل بر پادگان‌ها، زندان‌ها، مناطق صنعتی و انبارها(Brownfield Redevelopment)؛
۴- باز زنده‌سازی و بهسازی عرصه‌های شهری با پیشینه تاریخی و تلاش برای بازگرداندن حیات شهری به این مناطق همزمان با بهره‌برداری مجدد از ظرفیت‌های موجود (Revitalization of Historic Quarters)؛
۵- استفاده مجدد از ساختمان‌های ارزشمند، به نحوی که علاوه بر باززنده‌سازی این آثار، جریان زندگی در بافت شهری پیرامون نیز گسترده شود (Reuse as a Catalyst)؛
۶- سامان‌دهی سکونتگاه‌های غیررسمی و توانمندسازی ساکنان این مناطق در جهت برخورداری از حق مسکن مناسب از روش‌هایی متناسب با توان و استطاعت آنها؛ از جمله مسکن تدریجی (Incremental Housing).
چارچوب برنامه‌ریزی و قواعد شهری
مهم‌ترین ویژگی قابل تامل و توجه در برنامه‌ریزی و طراحی مسکن در هر یک از شش فرصت اشاره‌شده، توجه به سازمان فضایی کارکردی بافت پیرامونی و تلاش برای ایجاد هم‌پیوندی با شهر و رعایت مختصات زمینه، اعم از ویژگی‌های فضایی-کالبدی، فرهنگی-اجتماعی و محیطی است. در مقیاس برنامه‌ریزی، استفاده از این فرصت‌ها در وهله اول باید تابع طرح‌های بالادست و ضوابط و مقررات مصوب در مقیاس شهر باشد.
در مقیاس برنامه‌ریزی و طراحی شهری، ضروری است مجموعه قواعد و اصولی در استفاده از این اراضی و املاک به‌منظور طراحی و ساخت مسکن مورد توجه قرار گیرند:
- در بهسازی و نوسازی محلات، توجه به زمینه‌های فرهنگی- اجتماعی، محیطی و کالبدی در طراحی و استقرار بناهای جدید ضروری است. نوسازی مسکن با رعایت الگوهای بومی، مقیاس مناسب و دانه‌بندی و استقرار صحیح مورد تاکید است.
- در اراضی با کاربری ناهمگون شهری(قهوه‌ای)، تامین زیرساخت‌ها و کاربری‌های خدماتی و روبنایی در جهت ارتقای کیفیت زندگی در اولویت است.
- انبوه‌سازی و مداخلات کلان‌مقیاس در طراحی مسکن، به ویژه در محلات تاریخی، موجب برهم زدن سازمان فضایی اجتماعی شده و قابل قبول نیست.
- برنامه تامین مسکن در بافت‌های ناکارآمد به ویژه در سکونتگاه‌های غیررسمی باید بر اساس اصل توانمندسازی ساکنان و با مشارکت آنان برنامه‌ریزی، طراحی و اجرا شود.
