الزام بازار در پساتحریم
در دوره‌‌هایی که کشور در شرایط تحریم به سر نمی‌‌برد، به دلیل امکان واردات مصالح و تجهیزات ساختمانی با شرایط آسان از سایر کشورها، نوعی فضای رقابتی بین تولیدکننده‌‌های مصالح و تجهیزات ساختمانی ایجاد شده بود؛ اما با بازگشت تحریم‌‌ها، عملا این فضای رقابتی از بین رفت و دامنه تاثیرات منفی ناشی از بازگشت تحریم‌‌ها در بخش‌‌های مختلف، از جمله در هزینه تمام‌شده مسکن، گسترش یافت و بیش از پیش نمایان شد. این موضوعات موجب شد تا با نوعی روند افزایشی در قیمت تمام‌شده مسکن روبه‌رو شویم که این افزایش قیمت، در بدو امر هیجانی را در بازار ایجاد کرد که هم در حوزه سرمایه‌گذاری و هم در بخش مصرف و معاملات، تمایل و عطش بیشتری برای حضور در بازار و خرید مسکن ایجاد کرد؛ هرچند حضور تقاضای مصرفی بعد از وقوع این تحولات، بسیار کوتاه‌‌مدت بود و به دنبال جهش قیمت و هزینه ساخت، خیلی زود مصرفی‌‌های بازار ملک، به‌خصوص خانه‌‌اولی‌‌ها به‌ناچار از بازار خارج شدند؛ چرا که اساسا توانایی خود را برای خرید از دست دادند.
به‌تدریج، با پر شدن قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید ناشی از اثر مستقیم و غیرمستقیم تحریم‌‌ها و ثبت تورم‌‌های بالا در بخش‌‌های مختلف، بازار مسکن به سمت رکود تورمی رفت. در واقع، بازار مسکن از یکسو با افزایش قیمت تمام‌شده و از سوی دیگر، با کاهش قدرت خرید روبه‌رو شد. این موضوع به ایجاد و تشدید دامنه رکود تورمی منجر شد. تحت‌تاثیر خروج تقاضای مصرفی از بازار ملک، افزایش شدید هزینه ساخت مسکن و رشد فعالیت‌‌های سوداگری، بازار ساخت‌وساز نیز با رکود همراه شد. در واقع می‌‌توان گفت، خروج از برجام و بازگشت تحریم‌‌ها، رکود ساخت‌وساز را نیز به همراه داشت.
نکته مهم در این باره، آن است که این رکود تا زمان رسیدن به ثبات ادامه می‌‌یابد. لازم است این ثبات دست‌‌کم در دوره میان‌مدت ادامه داشته باشد تا بخشی از کاهش قدرت خرید خانوارها جبران شود، تورم انتظاری به سمت ثبات حرکت کند و انتظارات تورمی به نوعی در بازارها از جمله بازار مسکن از بین برود. اگر این شرایط در یک دوره میان‌مدت در بازار مسکن حاکم باشد و به‌تدریج قدرت خرید، به‌طور نسبی با قیمت تمام‌شده مسکن سازگار شود، بازگشت سازنده‌‌ها به بازار و افزایش عرضه مسکن نیز قابل انتظار خواهد بود. در واقع، تنها در چنین شرایطی است که انتظار بازگشت بازار مسکن به سمت ریل رونق و بهبود شرایط معاملات قابل پیش‌بینی است.
آنچه مسلم است، اینکه طبیعتا در دوران پسابرجامی با فرض رفع تحریم‌‌ها و احیای برجام، با بازار بهتر و حجم معاملات بیشتری روبه‌رو خواهیم شد؛ اما در اینجا شرایط قدری متفاوت خواهد بود؛ به این دلیل که با کاهش انتظارات تورمی، بخشی از معاملات بازار مسکن که از سوی خریداران سرمایه‌‌ای انجام می‌‌شد، به‌تدریج از بازار خارج می‌شود و انتظار می‌رود این میزان تقاضا، یعنی تقاضای سرمایه‌‌ای، در دوره پسابرجامی محدود شود و به حداقل برسد. البته انتظار نخواهیم داشت که تورم در بازار وجود نداشته باشد، بلکه به دلیل اینکه انتظار می‌رود شیب تورم کاهش یابد و تورم‌‌های ملکی بالا در این بازار به ثبت نرسد، مسکن از حالت کالای سرمایه‌‌ای پربازده خارج می‌شود و خریدهای سرمایه‌‌ای به میزان قابل‌توجه افت می‌کند.
در واقع، در شرایط پسابرجامی انتظار بر این است که وزن غالب تقاضای بازار مسکن، تقاضای مصرفی باشد و تقاضای سرمایه‌‌ای محدود شود. این در حالی است که در سال‌های اخیر، به‌خصوص در سه‌سال گذشته که بازار در دوره جهش قرار داشت، وزن غالب تقاضای ملکی را تقاضای سرمایه‌‌ای تشکیل می‌‌داد. کماکان نیز عمده خریدهای بازار مسکن از ناحیه سرمایه‌گذاران است و بخش زیادی از تقاضای مصرفی به دلیل ضعف قدرت خرید و افزایش شکاف بین توان مالی و قیمت مسکن، قادر به ورود به بازار نیست. در واقع انتظار اصلی برای بازار مسکن در دوره احیای برجام، رویکرد مصرفی بازار ملک است.
اما در بحث آمار و صدور پروانه یا همان بازار ساخت‌وساز، طبعا با شرایط متفاوتی در دوره قبل از برجام و بعد از بازگشت به برجام روبه‌رو خواهیم شد. بخشی از این شرایط، صرفا به وقوع و تحقق یا احیای برجام یا عدم‌تحقق آن و شکست مذاکرات برمی‌‌گردد. بخش دیگر هم به سیاستگذاری‌‌هایی برمی‌‌گردد که باید متناسب با شرایط از سوی سیاستگذار مسکن تدبیر و تدوین شود. به‌خصوص از سوی افرادی که اقدام به تدوین و تعیین چشم‌‌اندازهای بلندمدت و میان‌مدت برای بخش مسکن می‌کنند. در واقع، باید سیاست‌‌ها به سمتی برود که حمایت حداکثری از تولیدکننده‌‌های مسکن و سازنده‌‌ها صورت بگیرد تا هرچه بیشتر به سمت تعادل عرضه و تقاضای مسکن حرکت کنیم. در واقع، یک الزام مهم برای بازار ساخت‌وساز در دوره پسابرجامی وجود دارد و آن حمایت از سازنده‌‌های حرفه‌‌ای، انبوه‌‌سازان و توسعه‌‌گران و همچنین حذف افراد فاقد صلاحیت از بازار ملک است.
متاسفانه به دلیل عدم‌صلاحیت حرفه‌‌ای گروه بسیار زیادی از سازنده‌‌های فعال در بازار ساخت‌وساز کشور از سال‌ها و دهه‌‌های گذشته تاکنون، همواره رویکردهای نامناسبی در ادوار رکود و رونق در زمینه فعالیت‌‌های ساختمانی از سوی این گروه از سازنده‌‌ها مشاهده شده است. به دلیل نبود دید حرفه‌‌ای به موضوع ساخت‌وساز، گذشته از بحث ایمنی و مقاوم‌‌سازی واحدها، از گذشته تاکنون رونق معاملات بازار مسکن همراه با رونق ساخت‌وساز و افزایش صدور پروانه‌‌ها بوده و برعکس آن، وارد شدن در دوران رکود، اعم از رکود مطلق یا رکود تورمی، با آثار منفی بر بازار ساخت‌وساز و افت تیراژ ساختمانی همراه شده است؛ یعنی در دوره‌‌ای که باید ساخت‌وساز صورت می‌‌گرفت، عملا تیراژ ساختمانی کاهش یافته و در دوره‌‌هایی که بازار با مازاد عرضه در بخش‌‌هایی روبه‌رو بوده، ساخت‌وساز و عرضه ناموزون در این مناطق انجام شده است.
تحت‌تاثیر فعالیت گروه گسترده‌‌ای از سازنده‌‌های غیرحرفه‌‌ای و در صورت عدم‌اصلاح این روند، در دوران پسابرجامی هم به‌رغم اینکه انتظارات تورمی و سرعت رشد هزینه‌‌های ساخت به میزان محسوس کاهش خواهد یافت، به طور قطع تمایل به ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند. همه این موارد و مطالب، می‌‌تواند به نفع مصرف‌کننده تغییر کند و امکان این تغییرات، زمانی فراهم می‌شود که سیاستگذار، هم در بازار معاملات و هم در بخش تولید مسکن نقش‌آفرینی کند. طبعا در شرایطی که ما به دوران رکود وارد می‌‌شویم، با وضع قوانین حمایتی و ایجاد بسته‌‌های انگیزشی می‌‌توان به بازگشت رونق به بازار کمک کرد. بخشی از این موارد می‌‌تواند در قالب قانون‌گذاری باشد. به عنوان مثال، در حوزه مالیات‌‌ها دولت می‌‌تواند به جای وضع مالیات‌‌های تشدید‌کننده هزینه‌‌های سازنده‌‌ها که در نهایت هزینه مصرف‌کننده‌‌ها یا قیمت نهایی در تامین مسکن را افزایش می‌دهد، مالیات‌‌های محدودکننده سوداگری در بازار مسکن را به تصویب برساند و در مقابل، مشوق‌‌هایی برای سازنده‌‌ها و تولیدکنندگان مسکن تعریف شود.
به جای آنکه سیاست‌‌های محدودکننده و کاهش‌دهنده تولید مسکن به کار گرفته شود، از تولیدکننده حمایت شود؛ در واقع مالیات‌‌ها باید بر سوداگری وضع شود، نه بر تولید مسکن. همچنین قوانینی که می‌‌تواند به افزایش و توسعه منابع مالی در بخش ساخت‌وساز منجر شود و قوانین، آیین‌‌نامه‌‌ها و بخشنامه‌‌هایی که به‌تدریج افراد فاقد صلاحیت حرفه‌‌ای را از بازار ساخت‌وساز حذف کند، تدوین و تصویب شود؛ چرا که همان‌‌گونه که اشاره شد، بسیاری از رخدادها و تبعات منفی در حوزه مسکن به دلیل نبود نگرش تخصصی و فنی در بازار ساخت‌وساز به دلیل سلطه سازندگان غیرحرفه‌‌ای بر این بازار ایجاد وت شدید می‌شود.
سیاستگذار باید قوانینی را وضع کند که انبوه‌‌سازی و توسعه‌‌گری را توسعه داده و امکان حضور یشتر انبوه‌‌سازان، توسعه‌‌گران و سازنده‌‌های برخوردار از صلاحیت حرفه‌‌ای را بیش از پیش فراهم کند. این رویکرد می‌‌تواند در بازار مسکن ثبات ایجاد کند و تاثیر موضوعاتی را که به نوعی تحولات سیاسی و آثار آن بر بازار مسکن است، به واسطه ساخت و عرضه انبوه مسکن از سوی بخش خصوصی، کاهش دهد. اینها مواردی هستند که تاکنون کمتر از سوی سیاستگذار دیده شده‌اند. اگر بخواهیم ثبات خوبی را در بازار مسکن و ساخت‌وساز شاهد باشیم، تقاضای غیرمولد و سوداگرانه مسکن را کنترل کرده، در معاملات مسکن ایجاد تعادل کرده و کسری عرضه مسکن را تامین کنیم، باید به این حوزه ورود کنیم و توسعه‌‌گران را برای حضور دائمی در بازارمسکن مورد حمایت قاطع قرار دهیم.
