ابزارهای مالی مسکن جوانان
یک‌بار دیگر رویکرد طنز به مشکلات و معضلات موجود در سطح جامعه (این‌بار در حوزه تامین مالی و به‌ویژه تامین مالی حوزه مسکن) اندکی باعث سرگرمی شده؛ اما تلخی این طنز همچنان باقی است. در کل اقتصاد ایران، دو حوزه از بی‌شمار حوزه‌ای که به‌شدت دچار معضلات بلندمدت و ساختاری هستند، عبارتند از حوزه تامین مالی (بیشتر متاثر از مشکلات ساختاری بخش بانکی کشور) و دیگری حوزه مسکن (ناشی از مشکلات در فرآیندهای تولید از یک‌طرف و سفته‌بازی ریشه‌دار در بخش مسکن طی ده‌ها سال و همچنین کمبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری پربازده و کم‌ریسک در سایر حوزه‌ها به‌واسطه تحریم‌ها و...) که متاسفانه این دو حوزه، جزو مهم‌ترین بخش‌های مشکل‌دار اقتصاد ایران هستند و مشخص است که ترکیب این دو (تامین مالی حوزه مسکن)، خود به حوزه جدید و به‌شدت مشکل‌داری تبدیل می‌شود (میراث‌دار مشکلات حوزه تامین مالی از یک‌طرف و حوزه مسکن از طرف دیگر).
نگارنده این یادداشت، به‌عنوان شخصی برآمده از طبقه متوسط و عضوی از این طبقه (که عملا مهم‌ترین و در عین‌حال، متکثرترین طبقه اجتماعی و دارای متنوع‌ترین اعضا در ایران و هر کشور دیگری است)، در اطرافیان خود شاهد مثال‌های متعددی از افرادی است (به‌ویژه در بین جوانان) که در بخش مسکن دچار مشکلات جدی هستند؛ مشکلاتی که مشخصا در بخش تامین مالی دو حوزه عدم‌دسترسی یا دسترسی ناکافی به تسهیلات مالی از یک‌طرف و نداشتن توانایی بازپرداخت اقساط تسهیلات از طرف دیگر قابل دسته‌بندی است (اعطای تسهیلات با اقساط پلکانی اندکی این مشکل را بهبود بخشیده است؛ اما متاسفانه اصلا کافی نیست و همچنان برای افراد زیادی امکان دریافت تسهیلات مناسب مهیا نیست) و راهکارهای مرتبط با تامین مالی جوانان و خانه‌اولی‌ها باید این دو چالش را هدف‌گیری کند.
تامین مالی مختلط (Blended finance) و تامین مالی عمومی/ خصوصی
یکی از مباحث نسبتا جدید در حوزه تامین مالی، به‌ویژه در بخش‌هایی که انتفاع اقتصادی زیاد نیست یا با مفهوم شکست بازار مواجهیم، تامین مالی مختلط و به‌ویژه یکی از شاخه‌های مهم آن، یعنی تامین مالی عمومی-خصوصی(PPP) است. این مدل تامین مالی، بیشتر در بخش‌های زیرساختی یا بخش‌های غیرانتفاعی مود توجه قرار گرفته است؛ اما جا دارد در حوزه تامین مالی مسکن جوانان و خانه‌اولی‌ها مورد استفاده قرار گیرد؛ حوزه‌ای که هم نفع اقتصادی دارد (مشخصا برای خانه‌اولی‌ها) و هم نفع غیر‌اقتصادی برای دولت و جامعه (کاهش معضلات اجتماعی موجود، بدمسکنی، پایین بودن نرخ ازدواج و...).
در جدول ارائه‌شده در این یادداشت، چهار جزء و پایه تامین مالی مختلط ارائه شده است. این نظام می‌تواند به صورت سیستماتیک با هدایت بانک عامل بخش مسکن (ایجاد صندوق‌های اختصاصی حوزه مسکن بر مبنای مدل تامین مالی مختلط) و با کمک بانک‌های خصوصی و دولتی، شرکت‌های بیمه و تامین سرمایه‌‌‌ها و... ایجاد شود؛ اما به عنوان یک مفهوم و نهاد جدید این رویکرد می‌تواند از طریق نهاد نوپای صندوق‌های املاک و مستغلات اجرایی شود و صندوق‌های طرح‌های خرید و ساخت املاک مسکونی خود را با این رویکرد و با حمایت دولت انجام داده و در نهایت نسبت به فروش و واگذاری واحدهای مسکونی ایجادشده با قیمت و شرایط مساعد به زوج‌های جوان اقدام کنند.
الف) کمک‌‌‌های بلاعوض، قرض‌الحسنه و...: تقریبا هیچ جوانی بدون کمک والدین خود نمی‌تواند به استقلال کامل اقتصادی دست یابد و گام‌های نخستین رشد و توسعه مالی و اقتصادی خود را بردارد. حال اگر والدین ژنتیکی توان کافی برای این حمایت را نداشتند، آیا سایرین و افراد توانمند نمی‌توانند مشارکت کنند و نقش والدین اجتماعی (غیرژنتیکی) را برای جوانان بر عهده بگیرند؟ در رویکرد تامین مالی مختلط، قرار نیست منابع افراد خیّر به صورت مستقیم برای خانه‌دار شدن معدودی زوج جوان مورد استفاده قرار گیرد، بلکه این منابع که از یک‌طرف اعطا‌کنندگان آن به‌دنبال سود نیستند (ممکن است بخشی از این منابع از سوی افرادی تامین شود که طی قراردادهایی با نیت انتفاع منابع خود را به سیستم تزریق کنند؛ اما بدون تضمین) و از طرف دیگر به‌دنبال بازیافت سریع منابع خود نیستند (در برخی موارد منابع اهدا می‌شود تا در سیستم تامین مالی مسکن جوانان به‌صورت نامحدود مورد استفاده قرار گیرد و پس از بازیابی مجددا در قالب تسهیلات اعطا شود؛ مانند وقف و...)، با سایر منابع تامین‌شده از مجاری انتفاعی و دولتی و... ترکیب شده و تسهیلاتی مناسب (کم‌بهره و احتمالا بلندمدت) را در اختیار تعداد زیادی زوج جوان قرار می‌دهد.
ب) گارانتی و ضمانت: گارانتی، بیمه‌‌‌گری و ضمانت اصولا نوعی تامین مالی غیرمستقیم است و اهمیت آن کمتر از تامین مالی مستقیم و متعارف نیست. در اینجا نیز خیرین، بخش خصوصی (بانک‌ها و بیمه‌ها) و به‌ویژه دولت می‌توانند ورود کرده و با تضمین بازپرداخت کامل و به‌موقع اقساط، از یک‌طرف با کاهش ریسک‌های بخش خصوصی و انتفاعی هزینه تامین مالی را کاهش دهند و از طرف دیگر، امکان اعطای تسهیلات بلندمدت‌‌‌تر را فراهم کنند (در واقع ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و... از عوامل مهم پایین‌بودن دوره اعطای تسهیلات، چه در بخش مسکن و چه در سایر بخش‌های اقتصادی کشور است).
پ) بدهی: این بخش از نظام تامین مالی مختلط هم‌اکنون نیز وجود دارد و نیازمند توضیح تکمیلی نیست؛ به‌ویژه آنکه در دو بخش «الف» و «ب» پیشنهادهایی مرتبط با تقویت این بخش ارائه شده بود.
ت) سهام: در واقع به آورده (تامین مالی سرمایه‌ای) متقاضی وام مسکن و خریدار واحد مسکونی اشاره دارد که می‌تواند تکمیل‌کننده بسته تامین مالی مختلط باشد. البته پیشنهاد می‌شود برای تکمیل این بسته، این بند به‌ویژه در خصوص مجتمع‌های مسکونی نوساز یا طرح‌های ساختمانی که ذیل صندوق‌های املاک و مستغلات ساخته می‌شوند، کامل‌تر شده و برخلاف مدل سنتی تامین مالی، با اوراق بهادارسازی املاک قسمتی از تامین مالی سرمایه‌ای از طریق دیگر سرمایه‌گذاران انجام شود و اوراق بهادار قابل معامله که نشان‌دهنده مالکیت بر قسمتی از واحدهای مسکونی است، به این اشخاص تعلق گیرد.
جمع‌بندی
افزایش آمار ازدواج و مهم‌تر از آن، فرزندآوری و رشد جمعیت نیازمند قانون‌گذاری و اجبار نیست، بلکه نیازمند زیرساخت‌های خاص آن برای جوانان است که در این میان، مهم‌ترین زیرساخت، مسکن است. در حالی که شاهدیم در قوانینی نظیر قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، حس می‌شود به جای زیرساخت‌سازی بیشتر به سمت فرزندآوری پیش رفته‌ایم. ظرفیت‌های تامین مالی کافی و دسترس‌پذیر برای همه اقشار، علاوه بر اینکه می‌تواند هدف افزایش نرخ ازدواج و زاد و ولد را محقق کند، در نهایت باعث افزایش تقاضا برای مسکن و رونق ساخت‌وساز و صدها صنعت مرتبط با آن می‌شود. در ادامه هر ساختمان و واحد مسکونی تازه‌ساز نیز با خود نیازهای جدید به همراه می‌آورد؛ مانند تلویزیون، یخچال، مبلمان و...؛ این امر یعنی رشد تقاضا برای مسکن باعث رشد تقاضا در تقریبا تمامی زنجیره‌های تولید در اقتصاد کشور می‌شود و خود به افزایش سطح درآمد، رونق اقتصادی و افزایش توانمندی شهروندان در تشکیل خانواده و حتی توسعه آن (فرزندآوری بیشتر) منجر می‌شود.
