علت شکل‌گیری یک تعادل غیر بهینه
یکی از مهم‌ترین غفلت‌‌های صورت گرفته در مورد شرایط خاص منطقه ۲۲ تهران، بی‌‌توجهی به سقف مطلوب جمعیت‌‌پذیری در این منطقه متناسب با ظرفیت و کشش آن، نقش حیاتی آن برای کل شهر تهران به جهت قرار گرفتن در مسیر بادهای غالب و وضعیت سرانه‌های زندگی شهری در این منطقه است. براساس طرح جامع شهر تهران، افق جمعیتی در منطقه۲۲ پایتخت ابتدا ۳۵۰ هزار نفر تعریف شده بود؛ اما یک عامل مهم یعنی وابستگی مدیریت شهری به درآمدهای ناشی از ساخت‌وساز منجر به تبدیل منطقه ۲۲ به محلی برای درآمدزایی شهرداری از مسیر ساخت‌وساز بی‌‌رویه و در نتیجه ارائه درخواست برای افزایش سقف جمعیت‌‌پذیری این منطقه در سال‌های بعدی شد. در یک نوبت درخواست برای افزایش سقف جمعیت‌‌پذیری منطقه ۲۲ تهران به ۴۲۰ هزار نفر مطرح شد که این میزان هم‌‌اکنون تکمیل شده و حتی از آن فراتر رفته است. این در حالی است که بار دیگر سقف مصوب جمعیت‌‌پذیری منطقه۲۲ به دنبال درخواست مدیریت شهری تهران به ۵۲۰ هزار نفر افزایش یافت.
در این خصوص یک سوال اساسی مطرح است مبنی بر اینکه آیا با در نظر گرفتن مجموع شرایط و ویژگی‌‌های خاص منطقه ۲۲، نقشی که به لحاظ اکولوژیک برای کل شهر تهران و همچنین ظرفیت‌‌های زیستمحیطی و سرانه‌های شهری دارد، آیا این میزان بارگذاری جمعیت و افزایش مکرر آن در چند نوبت ضروری بود؟ آیا این منطقه، از تاب‌‌آوری کافی برای افزایش چندمرحله‌‌ای سقف جمعیتی برخوردار است؟ واقعیت این است که در شورای عالی شهرسازی و معماری وقت و قبل از تهیه و تصویب طرح ویژه منطقه ۲۲ تهران، سناریوهای مختلفی را در ارتباط با افزایش بارگذاری جمعیتی این منطقه بررسی کردیم. بعد از درخواست شهرداری تهران برای افزایش سقف جمعیت‌‌پذیری این منطقه از ۳۵۰ هزار نفر به بیش از ۴۰۰ هزار نفر، متعاقبا این نتیجه حاصل شد که همزمان با افزایش جمعیت‌‌پذیری، باید تمام سرانه‌ها و خدمات شهری در این منطقه مانند سرانه‌ها و خدمات ورزشی، تفریحی، آموزشی، بهداشتی و درمانی، فرهنگی و اجتماعی و... نیز تغییر کرده و متناسب با جمعیت جدید افزایش یابد.
اما متاسفانه در همان زمان نیز درخواست‌کننده‌های افزایش سقف جمعیت‌‌پذیری منطقه ۲۲ تنها به دنبال افزایش سقف جمعیت بدون افزایش سرانه‌های خدماتی شهر در این منطقه بودند. علت اصلی نیز واضح و مشخص بود؛ نگاه مدیران شهری به منطقه ۲۲ به عنوان یک منطقه درآمدزا از محل ساخت‌وسازهای جدید! نگاه شورای عالی شهرسازی در آن زمان این بود که اگر قرار است سقف جمعیتی منطقه ۲۲ افزایش یابد باید تمام سرانه‌ها افزایش یابد و بدون توجه به سرانه‌ها و خدمات شهری در این منطقه نمی‌توان بارگذاری جمعیتی جدید به این منطقه تحمیل کرد. در مرحله بعد و بعد از تهیه طرح ویژه منطقه ۲۲، جمعیت‌‌پذیری این منطقه به ۵۲۰ هزار نفر افزایش یافته است.
اما باید دید که آیا این منطقه کشش چنین جمعیتی را دارد؟
این موضوع را باید از سه جنبه مورد توجه قرار داد؛ یکی مربوط به کشش زیستمحیطی و اکولوژیک منطقه ۲۲، دیگری مربوط به امکانات و سرانه‌های شهری و عامل دیگر مختص وضعیت کشش تقاضاست. اساسا منطقه ۲۲ هم به لحاظ زیست محیطی و هم موقعیت قرارگیری در مسیر بادهای غالب، یک منطقه مهم، استراتژیک و خاص برای کل شهر تهران است. هر گونه بارگذاری و ترکیب نامتناسب و ناموزون کاربری‌‌ها در این منطقه می‌تواند به لحاظ زیست محیطی تهران را با چالش مواجه کند. ایجاد ناموزون جزایر حرارتی در مسیر بادهای غالب که برای تنفس ریه‌های شهر تهران لازم و ضروری هستند منجر به بر هم خوردن تعادل زیستمحیطی در کل شهر تهران می‌شود. اما مدیریت شهری در سال‌های اخیر با وجود آنکه باید با در نظر گرفتن این ملاحظات نگاهی متفاوت و ویژه به منطقه ۲۲ می‌داشت اما به این منطقه نیز دیدی مشابه سایر مناطق تهران داشت. نگاهی بر پایه درآمدزایی از محل ساخت‌وساز و دریافت عوارض ساختمانی. اما هم‌‌اکنون و از سال‌های قبل مشاهده می‌شود که بلندمرتبه‌‌سازی‌‌ها و برج‌‌سازی‌‌های بی‌‌ضابطه در این منطقه بدون توجه به ویژگی‌‌های اکولوژیک خاص این منطقه برای تهران صورت گرفته و در مسیر تنفس ریه‌های شهر ایجاد مانع شده است. شواهد نیز نشان می‌دهد همچنان برنامه‌ها برای این بارگذاری‌‌های بی‌‌ضابطه ادامه دارد و بسیاری از طرح‌های توسعه مسکن در این منطقه، بدون اخذ نظر و کسب تایید از کمیته‌های کارشناسی، مصوب شده و در دستور کار قرار می‌گیرد.
مشکل دیگر مربوط به مالکان بزرگ است؛ برخی از بانک‌ها و نهادها در این منطقه از سال‌های قبل اقدام به تملک زمین‌‌های بسیار بزرگ در این منطقه کرده و حتی با دریافت جواز ساخت به انگیزه سرمایه‌‌گذاری و ایجاد ارزش افزوده برای این زمین‌‌ها، برخوردار از حقوق مکتسبه شده‌‌اند؛ حقی که به هیچ‌وجه قابل پس گرفتن به نفع منافع مردم نیست. به عنوان مثال یک نهاد در سال‌های قبل اقدام به دریافت ۱۰۰ هزار مترمربع پروانه ساخت کرده و تاکنون نیز اقدامی برای ساخت روی این زمین‌‌ها صورت نداده است. از این دست مالکان بزرگ در این مناطق کم نیستند. اینها خطراتی برای ایجاد اختلال در تراکم استاندارد جمعیتی در این منطقه محسوب می‌شوند. ببینید که همین مالکان بزرگ و جوازهای ۱۰۰ هزار مترمربعی چگونه تراکم موزون و متناسب جمعیت را در این منطقه مختل خواهد کرد. این مالکان بزرگ در دوره‌هایی از مدیریت شهری تهران با دریافت جواز ساخت برای خود حقوق مکتسبه ایجاد کرده‌‌اند و هیچ مدیریتی دیگر نمی‌تواند در برابر آنها کاری انجام دهد!
سومین مشکلی که هم‌‌اکنون منطقه ۲۲ پایتخت با آن مواجه است به نابسامانی‌‌های عجیب و غریب در پهنه‌های سکونتی این منطقه مربوط می‌شود. نوعی عدم تعادل جمعیتی و به هم ریختگی فضای جمعیتی و اجتماعی در منطقه ۲۲ مشهود است. در این منطقه پهنه‌های سکونتی ناموزون و ناهماهنگی در قالب ساخت‌وسازهای تکی، برج‌‌سازی‌‌های چند‌بلوکی، شهرک‌‌سازی‌‌ها و تعاونی‌سازی ایجاد شده است. در حالی که ما در شهرسازی نمی‌توانیم ساختار اجتماعی محله‌ها را بدون توجه به اصول و استانداردها تعریف کنیم و اعلام کنیم هر فرد، شخص یا گروهی در هر قالبی اعم از شخصی یا تعاونی به هر شکل که دلخواهش است، اقدام به ساخت‌وساز و بارگذاری گونه‌های ناهماهنگ و نامتوازن جمعیتی کند. اینها در آینده عواقب بسیار ناگوار اجتماعی را برای این منطقه به همراه خواهد داشت؛ در صورتی‌که مسوولان مرتبط نخواهند و اراده‌‌ای برای اصلاح این رویه نداشته باشند. در واقع اگر قرار باشد روند توسعه منطقه ۲۲ تهران با همین روال ادامه یابد، هم به لحاظ جغرافیایی و اکولوژیکی، هم از نظر ظرفیت‌‌های طبیعی این منطقه و سکونتگاه‌های ایجادشده و هم از نظر زیست محیطی، منطقه با چالش‌‌های بسیار زیادی همراه خواهد شد.
زمانی که پیش‌‌بینی جمعیت‌‌پذیری ۳۵۰ هزار نفری برای منطقه ۲۲ تهران مطرح شد و این جمعیت‌‌پذیری در طرح جامع شهر تهران لحاظ شد، تنها حدود ۹۰ هزار نفر در این منطقه ساکن بودند و نه بیشتر! بعد از آن با جمعیت ۲۲۰ هزار نفری پیشنهاد افزایش سقف جمعیت این منطقه به بیش از ۴۰۰ هزار نفر مطرح شد و هم‌‌اکنون نیز سقف جمعیت‌‌پذیری منطقه ۲۲ به ۵۲۰ هزار نفر رسیده است. مشکل اصلی اینجاست که اساسا این اعداد نیز تنها روی کاغذ هستند و همین الان کمتر از ۳۰۰ هزار نفر در این منطقه سکونت دارند. آنچه تاکنون در قالب صدور جواز ساخت برای سکونت حدود ۴۸۰ هزار نفر جمعیت منطقه ۲۲ صورت گرفته است عمدتا حقوق مکتسبه‌‌ای است که براساس جوازهای ساختمانی صادر شده در سال‌های قبل ایجاد شده است. باید گفت بارگذاری بیشتر جمعیت در منطقه ۲۲ شهر تهران اقدامی از اساس و بنیان اشتباه است. آن هم زمانی که بدانیم حدود ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در این منطقه خالی از سکنه هستند و قرار است با بارگذاری‌‌های بیشتر به حجم خانه‌های خالی در این منطقه افزوده شود آن هم به بهای مسدودسازی ریه‌های تنفسی شهر!
از سوی دیگر، خالی ماندن ۵۰ درصد از واحدهای ساخته‌شده در این منطقه پیام مهمی را هم برای بازار مسکن و مسوولان مرتبط به همراه دارد، مبنی بر اینکه این منطقه محل مناسبی برای بارگذاری بیشتر به انگیزه پاسخ به نیاز مسکن نیز نیست، چرا که به لحاظ سکونتی و به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و اجاره‌‌بها و عدم تعادل آن با درآمدهای بخش زیادی از خانوارهای مستاجر و کم‌‌درآمد، اساسا مقصد سکونتی این افراد نیز نیست. متولی مسکن برای طرح‌ریزی بهتر سیاست‌های تامین مسکن، باید به سراغ نیمه جنوبی شهر برود؛ چرا که هم‌‌اکنون جمعیت نیازمند به مسکن با سطح درآمدهای پایین‌‌تر به سمت اجاره‌‌نشینی در نیمه جنوبی تهران رفته و در برخی مناطق جنوبی تشکیل هلال فقر داده‌‌اند. رفع فقر در جنوب تهران نیازمند توجه ویژه دولت در برنامه‌های تامین مسکن است. در حالی که بی‌‌توجهی به نظام برنامه‌‌ریزی براساس تقاضای مسکن هم‌‌اکنون نوعی بی‌‌تعادلی در عرضه‌های دولتی نیز ایجاد کرده است.
