خطر قیمت‌گذاری دستوری
در سوی مقابل، بازار اجاره به‌واسطه ذات خود، کمتر شاهد رکود است و حتی در برهه بروز کرونا نیز حجم قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره را در این بازار شاهد بودیم. علت، خیلی واضح است؛ اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند با توجه به شرایط بازار، خرید یا فروش ملک را به تعویق بیندازند، اما شخص یا شرکتی که برای محل زندگی یا کار خود به دنبال سرپناه می‌گردند، شاید بتوانند از خیر خرید ملک ولو به صورت موقت بگذرند، اما در نهایت، چاره‌ای نخواهند داشت؛ جز اجاره یک واحد مسکونی یا اداری برای گذران امور خود، از این رو همواره بازار اجاره، فعال و در عمل کارآتر از بازار معاملات مسکن بوده و حتی از این بازار و تغییر نرخ‌های آن میتوان پیش‌بینی‌های نزدیک به واقعیتی برای بازار خرید و فروش به دست آورد.
سطح کلان: بازاری نسبتا کارآ
همان‌طور که اشاره شد، بازار اجاره به عنوان بازاری همیشه فعال و پرحجم، عملا به‌خوبی می‌تواند سیگنال‌های قیمتی مناسب را هم برای فعالان این بازار و هم فعالان بازار خرید و فروش و حتی فعالان حوزه ساخت‌وساز فراهم کند. قیمت‌گذاری دستوری و اعمال سایر محدودیت‌ها، از جمله سلب حق مالک از گرفتن حکم تخلیه (که البته در شرایط بحرانی کرونایی تا حدی منطقی بود، اما در حال حاضر و پس از مهار کرونا تا حد زیادی فاقد منطق است) با دید اقتصادی قطعا و مستقیما بر کارآیی این بازار اثرگذار خواهد بود و پویایی آن را به خطر خواهد انداخت.
طی چند سال اخیر و با جهش چندباره قیمت مسکن، در کنار بدتر شدن وضعیت اقتصادی طبقات متوسط و پایین اجتماع، عملا حتی بدون محدودیت‌های دولتی، رابطه نرخ اجاره و قیمت مسکن به هم خورد و به مقادیر بسیار بیشتر از عدد ۲۰ (میانگین بلندمدت نسبت قیمت ملک به اجاره‌بهای سالانه) رسیده و با وجود رشد قابل‌توجه نرخ اجاره طی دو سال اخیر هنوز اصلاح نشده است. خود این موضوع، به‌تنهایی (یعنی بر هم خوردن قیمت‌های نسبی) عملا بر کارآیی بازار اجاره اثرگذار است و باعث ارسال سیگنال‌های نامناسب به سمت سایر بازارهای مرتبط می‌شود. عملا سرمایه‌گذاری در ملک و خرید و ساخت آن با نیت کسب منفعت از اجاره‌داری به‌شدت نامعقول شده است؛ همین خود به‌تنهایی باعث خروج مقداری سرمایه از بازار مسکن می‌شود. در طرف دیگر نیز برای برخی اشخاص، به‌ویژه آنهایی که توان فعالیت اقتصادی در سایر بازارها را دارند، گزینه اجاره نشینی جذاب‌تر از خرید ملک و بلوکه‌کردن حجم قابل‌توجهی از سرمایه در مسکن است؛ بنابراین این قشر نیز سرمایه خود را از بازار خارج کرده و به رکود بازار خرید و فروش و حتی ساخت‌وساز دامن می‌زنند.
حال با فشار بیشتر دولت بر بازار اجاره به صورت مستقیم، از طریق سقف‌گذاری برای نرخ رشد اجاره و به صورت غیرمستقیم از طریق عدم‌امکان صدور حکم تخلیه برای مستاجران، این نا‌کارآیی می‌تواند تشدید شود؛ این یعنی (طبق استدلال مطرح‌شده در پاراگراف پیشین) رکود بیشتر در بازار خرید و فروش، به‌ویژه ساخت‌وساز و این در تناقض با اهداف دولت در تولید و عرضه میلیون‌ها واحد مسکونی طی چند سال آینده است.
اولویت دوباره کوتاه‌مدت بر بلندمدت
در تکمله‌ای بر کتاب «روح ملت‌ها»، احمد آرام در مورد روح ملت ایران نوشت، ما هنوز ملتی کشاورز هستیم، به این معنی که ابتدای سال کاشت کرده و در انتهای سال انتظار برداشت حاصل دسترنج خود را داریم و عملا دیدگاه بلندمدت کافی نداریم. در مورد هر موضوعی و هر نوع سیاستگذاری دولتی بخواهیم مطلب بنویسیم (از جمله در مورد سقف‌گذاری برای نرخ اجاره) همین دید کوتاه‌مدت و فداکردن منافع بلندمدت در کنار مصالح کوتاه‌مدت (در بسیاری موارد حتی در کوتاه‌مدت نیز منافعی حاصل نمی‌شود، مانند همین مورد اجاره و فقط باعث ابهام و سردرگمی و در نهایت، افزایش تنش‌های اجتماعی و اقتصادی در جامعه می‌شود و عملا فقط یکسری مصالح خاص، از جمله نمایش‌های تبلیغی هدف واقعی این تصمیمات خاص هستند) زیان‌هایی به بار می‌آید. به عنوان نمونه، همان‌گونه که عنوان شد، دلسرد شدن برخی افراد از سرمایه‌گذاری در بازار املاک، به‌ویژه املاک مسکونی، در نهایت با کاهش میزان ساخت‌وساز، در سال‌های نه‌چندان دور باعث کمک به جهش بعدی قیمت‌ها خواهد شد. البته در کوتاه‌مدت نیز با اثرگذاری مقطعی و کاهش املاک عرضه‌شده به بازار (چه به‌واسطه کاهش تمایل اشخاص و صاحبان املاک مسکونی در عرضه املاک و واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره یا به دلیل تمدید اجباری با مستاجران قبلی یا تمدید اختیاری به‌خاطر ترس از مواجهه با مستاجران جدید و ناشناخته که بالقوه می‌توانند در آینده از این مقررات‌گذاری دولتی سوءاستفاده کنند و...) قدرت انتخاب مستاجران بالقوه را در بازار کاهش داده و به زبان اقتصادی، باعث کاهش سطح رفاه عمومی می‌شود.
سطح خرد: مشکلات مالک و مستاجر
برخی مستاجران مستاصل در کنار مستاجران فرصت‌طلب، در نبود حمایت‌های کافی قانونی از مالکان، می‌توانند دردسرهایی ایجاد کرده و فضای تعاملات اقتصادی و اجتماعی را که شرایط خوبی ندارد بدتر کنند. در مقابل، مالکان نیز می‌توانند از زیر بار برخی هزینه‌های ساختمان شانه خالی کرده و تا جایی که امکان دارد، از این طریق این‌گونه مستاجران را (که به دنبال سوءاستفاده از تصمیمات ناپخته مسوولان هستند) تحت فشار قرار دهند. البته واقعیات میدانی بازار نشان می‌دهد، طی چند سال اخیر، در موارد معدودی این اتفاقات (بین مالک و مستاجر) رخ داده و بازار اجاره راه خود را رفته و این محدودیت‌های از بالا تاثیر جدی بر روند روزمره بازار و عملکرد آن بر جای نگذاشته است.به نظر می‌رسد این اقدام دولت که می‌تواند مانع عرضه املاک به بازار اجاره شود (مشخصا به خاطر عدم‌تکافوی نرخ اجاره در برابر استهلاک ایجادشده توسط مستاجر و سایر هزینه‌های مادی و غیر‌مادی دیگر) عملا اثر نسبتا مثبت انتظاری برای مالیات بر خانه‌های خالی را که به عرضه بیشتر واحدهای مسکونی در این بازار کمک می‌کرد، خنثی کرده است.
