چرا وام مسکن کارآیی ندارد؟

مهرماه سال گذشته، سقف وام خرید مسکن در تهران در حالی برای زوجین به ۴۸۰میلیون تومان و برای متقاضیان انفرادی به ۲۸۰میلیون تومان (با لحاظ وام ۸۰میلیون تومانی جعاله مسکن)، افزایش یافت که هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران ۳۵میلیون تومان است. این اعداد نشان می‌دهد که در حال حاضر، وام مسکن زوجین کمتر از ۱۴مترمربع و وام مسکن انفرادی تنها ۸مترمربع از هزینه خرید یک‌واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط تهران را پوشش می‌دهد. طبق محاسبه دیگر می‌‌‌توان اعلام کرد که برای خرید یک‌واحد مسکونی معمولی ۷۰مترمربعی با ارزش کل ۲میلیارد و ۴۵۰‌میلیون تومانی، وام زوجین کمتر از ۲۰‌درصد و وام انفرادی حدود ۱۱‌درصد از هزینه خرید را تامین می‌کند. این در حالی است که متقاضیان باید ارقام سنگینی را بابت خرید اوراق، در زمان دریافت وام پرداخت کنند. هم‌‌‌اکنون متقاضیان دریافت وام زوجین، باید بیش از ۷۰میلیون تومان و متقاضیان وام انفرادی حدود ۴۵میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کنند. با محاسبه این میزان هزینه برای خرید اوراق قبل از دریافت وام، قدرت پوشش‌‌‌دهی وام مسکن برای خرید مسکن از درصدهای اعلام‌شده نیز کمتر خواهد شد. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون اقساط ماهانه وام ۴۸۰میلیون تومانی بیش از ۸میلیون تومان و اقساط وام ۲۸۰میلیون تومانی بیش از ۵میلیون تومان است؛ ارقامی که با سطح درآمد فعلی متقاضیان مسکن، عملا از استطاعت گروه‌‌‌های بسیاری از خانوارها خارج است. به این ترتیب، وام مسکن با دو معضل مهم مواجه است؛ معضل اول مربوط به عدم‌کفایت سقف وام در پوشش هزینه خرید مسکن و دیگری ناتوانی بخش عمده‌‌‌ای از متقاضیان در پرداخت اقساط ماهانه است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای دنیا، سقف‌‌‌های بالای وام خرید مسکن با پوشش بیش از ۷۰درصدی هزینه تامین مسکن با اقساط در استطاعت، به متقاضیان پرداخت می‌شود. حال سوال این است که چرا وام مسکن در ایران همواره با دو معضل «عدم‌کفایت سقف» و «در استطاعت نبودن رقم قسط» روبه‌رو بوده است؟ در ادامه، برای برطرف شدن این معضل مهم چه اقداماتی باید انجام داد و راهکار چیست؟