پنج ضرر وام انحصاری
همواره در غالب دوره‌های گذشته تاکنون، خانوارها، به‌خصوص زوج‌‌‌های جوان فاقد مسکن ملکی در ایران، از سیاستگذاری غلط و افراطی در حوزه تامین مالی آسیب جدی دیده‌‌‌اند و اتفاقا همین نوع تصمیم‌گیری‌‌‌های انحرافی و پرخطا، خود عاملی برای «تشدید بحران در زمان‌‌‌های اوج‌‌‌گیری قیمت مسکن» بوده است.
خلاصه ساده از ماجرای «بیراهه تامین مالی مسکن» این است: دولت‌‌‌ها در دورههایی فکر می‌کنند که «تقویت (تعدیل) قدرت وام مسکن متناسب با تورم ملکی» موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ بنابراین، به «سرکوب تقاضای مصرفی» از طریق «تثبیت سقف وام» روی می‌آورند؛ اتفاقی که طی نیمه دوم دهه۸۰ (بعد از جهش ۸۸درصدی قیمت در سال ۸۶) تا پایان سال۹۲ رخ داد؛ اما نه‌تنها تورم مسکن در این فاصله مهار نشد، بلکه یکی از رشد‌‌‌های شدید قیمتی، درست در پایان همین مقطع زمانی به ثبت رسید. در دورههایی هم با تغییر دولت یا تیم فکری در حوزه تامین مالی مسکن، سیاستگذار برای جبران اشتباه گذشته، سیاست افزایش مبلغ وام خرید مسکن را در دستور کار قرار داد (مانند سال گذشته)؛ اما اینجا هم باز مرتکب اشتباهی از جنس دیگر می‌شود. سقف وام افزایش پیدا می‌کند؛ اما کاملا به شکل تکلیفی و بدون آنکه «شرایط پرداخت رقابتی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن در شبکه بانکی برای همه بانک‌های راغب به ورود در این حوزه» فراهم شود.
به این ترتیب، این دو نوع سیاستگذاری تعصبی (اصرار بر بی‌‌‌اثر گذاشتن وام برای پوشش قدرت خرید مسکن به امید ثبات قیمت مسکن) و غلط (انحصار پرداخت وام)، از یک‌‌‌سو عاملی «بازدارنده» برای خانه‌‌‌دار شدن تقاضای مصرفی بوده و هست؛ از سوی دیگر، بازار مسکن از «کاربرد ثانویه» این تسهیلات محروم است. اعداد و ارقام در حوزه تسهیلات بانکی و تسهیلات مسکن هم این ناکارآمدی را به‌خوبی نشان می‌دهد.
در حال حاضر، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی حدود ۴ تا ۵درصد است که پایین‌‌‌ترین میزان طی ادوار گذشته است. طی نیمه اول دهه ۸۰، این سهم بالای ۲۰درصد بود. در نیمه اول دهه۹۰ نیز حدود ۱۰درصد از کل تسهیلات در قالب انواع وام مسکن به این بخش اختصاص پیدا می‌‌‌کرد؛ اما در حال حاضر، این سهم به‌شدت پایین است.
بخشی از کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، به دلیل رکود ساختمانی و معاملاتی (کاهش تقاضای وام) است؛ اما اگر مسیر «تسهیلات مناسب» برقرار بود، چه‌بسا بازار مسکن به چنین رکود بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای نمی‌‌‌رسید یا اینکه وارد فاز رونق شده بود.
سال گذشته، پس‌‌‌از حداقل سه‌سال «جاماندگی آشکار قدرت وام از قیمت مسکن»، سیاستگذار سقف تسهیلات را افزایش داد که البته به میزان جاماندگی، تعدیل صورت نگرفت؛ اما در مقایسه با قبل، اوضاع کمی بهتر شد. با این حال، آنچه در حال حاضر، مساله اصلی متقاضیان وام مسکن است، «قسط سنگین و قیمت بالای این تسهیلات» است.
به دلیل انحصاری که در عرضه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن وجود دارد، قیمت خرید امتیاز وام بعد از افزایش سقف وام، به شکل تاریخی، جهش کرد؛ مثلا ظرف کمتر از یک‌ماه در زمستان سال گذشته، قیمت خرید دوبرابر شد.
اواخر سال گذشته، هزینه خرید امتیاز وام مسکن به ۳۰درصد ارزش وام رسید که این یعنی «بازار کاملا ناکارآمد در حوزه دریافت و پرداخت تسهیلات مسکن.»
همچنین در حال حاضر، قسط ماهانه تسهیلات مسکن تقریبا ۵/ ۱برابر متوسط اجاره‌‌‌بهای آپارتمان کم‌متراژ در مناطقی از پایتخت است. به بیان ساده، در شرایطی که قدرت پوششی وام مسکن برای خرید خانه در تهران با توجه به میانگین فعلی سطح قیمت آپارتمان، چیزی حدود ۱۵مترمربع است و این خود پوشش اصلا مناسبی نیست، بلکه تا حدودی امیدوار‌کننده است، «قسط ماهانه بازپرداخت تسهیلات» به‌قدری سنگین و خارج از استطاعت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و متوسط جامعه است که امکان «بهره‌‌‌برداری موثر» از این تسهیلات نیست.
بازار انحصاری، پنج زیان را متوجه بخش مسکن کرده است. از یک سو، انحصار پرداخت باعث «حباب قیمت امتیاز وام مسکن» شده است. از سوی دیگر، بی‌‌‌اثر یا بسیار کم‌‌‌اثر بودن مبلغ وام خرید در پوشش قیمت خانه باعث شده است که «بخش زیادی از نیاز به خرید یا جابه‌جایی ملکی به تقاضای موثر تبدیل نشود.» اگر تسهیلات خرید مسکن مناسب وجود داشت، تقاضای تبدیلی در بازار مسکن به شکل دومینو باعث خالی شدن آپارتمان‌‌‌های کم‌متراژ و در نتیجه، امکان خرید برای خانوارهای متقاضی این واحدها می‌‌‌شد.
باخت دیگر بخش مسکن به بازار وام انحصاری از محل «نبود یارانه برای حمایت از اقشار هدف» بروز پیدا کرده است. اگر بانک‌ها اجازه پیدا می‌‌‌کردند که با «نرخ سود تضمین‌‌‌کننده تعادل منابع و مصارف»، تسهیلات بلندمدت خرید مسکن ارائه کنند، این امکان به وجود می‌‌‌آمد که سیاستگذار برای بخشی از متقاضیان مصرفی نیازمند وام، تسهیلات با نرخ سود کمتر ارائه کند. آن بخش از تقاضای تبدیل ملکی که از دهک بالاست و توان بازپرداخت تسهیلات با نرخ بالا را دارد، در حال حاضر هیچ انتخابی در بازار وام مسکن ندارد. تسهیلات لیزینگ یک امکان است که اگر «نرخ سود دستوری» در این حوزه وجود نداشت، بانک‌ها اجازه پرداخت آن را داشتند و با منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات لیزینگ، امکان پرداخت تسهیلات حمایتی به وجود می‌‌‌آمد.
زیان چهارم، «نبود تسهیلات خرید مسکن مناسب» است که در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به شکل رکود ساخت دیده می‌شود. به دلیل اینکه «قدرت خرید» وجود ندارد، سازنده‌‌‌ها «قدرت ساخت» خود را از دست داده‌‌‌اند.
زیان پنجم نیز «محرومیت بازار مسکن از کارکرد ثانویه» تسهیلات خرید مسکن است. در جایی مثل بازار مسکن آمریکا، وابستگی اکثر خریداران مسکن به تسهیلات بانکی باعث شده است تا در مواقع جهش قیمت مسکن، دولت‌‌‌ها از وام به‌عنوان یکی از رگولاتورهای اصلی تنظیم جریان تقاضا استفاده کنند. ماه گذشته نرخ سود وام بلندمدت خرید مسکن در آمریکا به شکل تاریخی افزایش پیدا کرد. این کار با هدف «کنترل جریان خریدهای غیرمصرفی» صورت گرفت.
در حال حاضر، بازار مسکن یک دوره تاریخی به لحاظ رکود سنگین را تجربه می‌کند.
سیاستگذار علاوه بر اینکه باید برای «افزایش عرضه» از ابزار مالیات سالانه با هدف «تزریق املاک منجمد به بازار مصرف» بهره ببرد، در سمت تقاضا نیز لازم است «قدرت خرید» با وام مسکن دارای قدرت پوششی بالا و در استطاعت، احیا شود. به همین منظور لازم است «انحصار پرداخت» پایان یابد و شرایط برای ورود سایر بانک‌ها فراهم شود. اواخر سال گذشته، مشخص شد که بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن نیاز دارند این تسهیلات را با نرخ سود بالای ۲۰درصد ارائه کنند. بنابراین باید برای این موضوع فکری شود. «تشکیل بازار رهن ثانویه» امکان دیگری است که باعث افزایش حجم عرضه تسهیلات و کاهش قیمت تمام‌شده خرید امتیاز وام می‌شود. وضعیت انحصاری پرداخت تسهیلات مسکن، جلوی یکسری ابتکار عمل‌‌‌ها در این حوزه را سلب کرده است.
چنانچه شرایط رقابتی و دست‌‌‌کم، آزادی عمل برای همه بانک‌ها در این مسیر برقرار شود، کمترین حسن آن، «کاهش هزینه دسترسی متقاضیان مسکن به تسهیلات» خواهد بود.
در حال حاضر، مدت‌زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در ایران، نصف کشوری مثل آمریکاست که یکی از بزرگ‌ترین بازارهای وام مسکن را دارد. افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن به ۳۰سال تا حدودی در مبالغ قسط ماهانه وام تاثیرگذار است. البته مدلی هم وجود دارد، مبنی بر اینکه «تسهیلات مسکن از طریق ساخت، به خریدار منتقل شود»؛ این مدل هم نیازمند آن است که سازنده‌‌‌ها برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز رغبت پیدا کنند.
