علل جهش قیمت در بازار مسکن؟
علی مرادزاده درگفت‌و‌گو با ایسنا، درباره وضعیت بازار مسکن در ۳ ماه تابستان اظهار کرد: مبلغ اجاره بها در ۳ ماه تابستان حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا کرد حتی در برخی موارد با افزایش ۵۰ درصدی هم مواجه بودیم ولی آنچه که عمومیت دارد ۲۰ تا ۲۵ درصد است و در بخش خرید و فروش هم ما حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش قیمت را نسبت به سال قبل داشتیم.
مرادزاده با تشریح وضعیت معاملات مسکن از بهمن ماه تاکنون خاطرنشان کرد: ما سال گذشته از بهمن تا ۲۰ اسفند ماه با مقداری رشد در معاملات مسکن مواجه بودیم، از ۲۰ اسفند به جهت افزایش نرخ بهره بانکی متاسفانه پول ها به سمت بانک ها سوق داده شد و معاملات مسکن کاهش یافت اما پس از نوروز ۹۷ با توجه به افزایش قیمت دلار و موضوع تحریمها قیمت مسکن هم افزایش یافت و موجب شد بسیاری از افراد پول‌هایشان را از بانک خارج کرده و به سمت مسکن سوق دهند.
معاملات مسکن تنها تا تیر ماه افزایش داشت
وی ادامه داد: بنابراین معاملات مسکن تا تیر ماه افزایش یافت ولی متاسفانه پس از تیر ماه به دلیل افزایش قیمت‌ها مصرف کننده واقعی توان خرید را از دست داد و در نتیجه معاملات کاهش یافت و تاکنون همچنان سیر نزولی آن ادامه دارد.
این کارشناس اقتصادی درباره میزان عرضه و تقاضا تصریح کرد: تقاضای واقعی در حال حاضر زیاد نیست و مصرف کننده‌ها محتاطانه وارد بازار می‌شوند و اگر جویای آپارتمان یا مسکنی هستند صرفا در حد تعیین قیمت است و خریدی صورت نمی‌گیرد چون همه به امید آینده هستند و می‌خواهند ببینند چه اتفاقی خواهد افتاد.
مرادزاده افزود: بر اساس آنچه در سامانه مشاهده می‌شود معاملات نسبت به سال گذشته بیش از ۳۵ درصد کاهش پیدا کرده است، اما آنچه در بازار می‌بینیم بیشتر از این درصد است که نشان می‌دهد بین واقعیت‌های کف بازار و آنچه در سامانه هست اختلاف وجود دارد، چراکه سامانه تمام معاملات را ثبت نمی‌کند ولی حافظه همکاران اتحادیه املاک تمام اطلاعات را ثبت می‌کند.
افزایش قیمت‌ها بیش از تصور مردم بوده است
رئیس اتحادیه املاک مشهد با اشاره به اینکه اطلاعاتی که به صورت شفاهی به ما می‌دهند حاکی از این است که تعداد مراجعین کم شده است و قیمت‌ها بیش از حد تصور مردم بالا رفته، بیان کرد: بدین گونه کم کم مردم به سمت حاشیه‌نشینی هدایت می‌شوند، یعنی مردم منطقه مرفه به سمت مناطق متوسط هدایت می‌شوند و مردم مناطق متوسط به سمت مناطق ضعیف سوق داده می‌شوند و نهایتا مردم ضعیف‌تر به حاشیه شهر کوچ میکنند، چرا که توان مالی آنها کمتر از آن است که در شهر دوام آورند.
وی درباره واحدهای مسکونی خالی ابراز کرد: در تهران متاسفانه تعداد واحدهای مسکونی خالی بسیار بیشتر از مشهد است، ولی نمی‌توان به صرف وجود واحدهای خالی ساخت و ساز را متوقف کنیم چرا که به طور متوسط سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی احتیاج داریم که بتوانیم این سکونت را حفظ کنیم که مردم به سمت سکونت‌های غیر رسمی سوق پیدا نکنند.
مرادزاده با تاکید بر اینکه جهت داشتن سالیانه یک میلیون مسکن باید اقدامات زیادی انجام دهیم، افزود: در حالی که ما این میزان صدور پروانه ساختمانی مشاهده نمی‌کنیم، یعنی ما یک نیاز نهفته در بازار داریم، به فرض هم که 2 میلیون مسکن خالی وجود داشته باشد این تعداد مسکن خالی برای جا به جا شدن مستاجرین باید باشد، به طور متوسط در یک جامعه نرمال حدود 25 درصد از واحدهای مسکونی اگر خالی باشند اشکالی ایجاد نمی‌کند، یعنی چیزی به اسم احتکار قلمداد نمی‌شود.
نباید با شیوه‌های چکش‌وار تعادل قیمت ایجاد کنیم
رئیس اتحادیه املاک مشهد اضافه کرد: کاری که دولت باید انجام دهد این است که صرف نظر از واحدهای خالی سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد در حال حاضر به منظور توسعه ساخت و ساز به فکر کار بنیادی باشیم که عرضه و تقاضا اقتصاد بازار را به تعادل برساند نه اینکه ما با شیوه های چکش وار یا با اجبار یا با قوانین غیرمنطقی مردم را مجبور به تعادل عرضه و تقاضا و یا تعادل قیمت در حوزه مسکن کنیم.
وی درباره پروانه‌های ساختمانی خاطرنشان کرد: آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که پروانه‌های اخذ شده کاهش پیدا کرده اما این شرط کافی نیست بلکه باید سراغ سندهایی که در محضرها تنظیم شده‌اند برویم، چرا که گرفتن پروانه ساخت به این معنا نیست که بلافاصله ساختمان ساخته می‌شود باید دیده شود کسانی که پروانه ساختمان را دریافت کرده اند نسبت به اجرای آن اقدامی کرده‌اند یاخیر؟
رییس اتحادیه املاک مشهد افزود: ما اگر بخواهیم آمار دقیقی از ساخت و ساز داشته باشیم، باید سراغ اداره ثبت برویم و تعداد معاملات را از آنجا دریافت کنیم اما متاسفانه آمار بسیار کمتر از ارقامی است که ما تصور می‌کنیم اطلاعات به ما نشان می‌دهد، حدود 250 هزار واحد سالانه ساخته می‌شود و این رقم حدود یک چهارم آن چیزی است که نیاز داریم و این ما را در سال‌های آینده دچار مشکل خواهد کرد.
جهش قیمت‌ها، گران فروشی یا افزایش قیمت مواد اولیه؟
مرادزاده درباره عواملی که در جهش قیمت در بازار مسکن تاثیر گذار بوده‌اند، گفت: ما از سال 92 به بعد در حوزه مسکن رکود شدیدی داشتیم، این رکود باعث شد که قیمت‌ها تغییری نکنند در صورتی که قیمت مواد اولیه بالا رفت و سازندگان مسکن سودی را که انتظار داشتند در معاملات بدست نمی‌آورند، این عاملی بود مانند یک فنر که ما به اجبار آن را فشرده نگه داشتیم و ناگهان تکانی که در قسمت‌های دیگر بازار اتفاق افتاد موجب شد فنر مسکن هم جهشی داشته باشد و قیمت‌ها ناگهان افزایش یابد.
وی خاطرنشان کرد: همچنین بالا رفتن قیمت مصالح و مواد اولیه ساختمانی که ابتدا از فولاد شروع شد و افزایش ناگهانی بالای 40 درصد داشت توقعات و انتظاراتی برای سازندگان بوجود آورد که آنها هم 40 درصد قیمت تمام شده را بالا ببرند در صورتی که اگر قیمت آهن بالا رفته باید ببینیم چه مقدار از قیمت نهایی ساختمان را آهن تشکیل می‌دهد که من فکر می‌کنم حدود 10 درصد است، آهنی که حدود 10 درصد از کل بنا را تشکیل می‌دهد چنانچه 40 درصد افزایش قیمت داشته باشد قیمت نهایی ساختمان باید 4 درصد افزایش پیدا کند، نه 40 درصد، بنابراین زمانی که ساختمان 40 درصد افزایش قیمت پیدا کرد گران فروشی صورت گرفته است.
وی ادامه داد: همچنین افزایش قیمت زمین‌ها که از اسفند 96 تا شهریور 97 شدت گرفت یعنی زمینی که متری دو میلیون تومان بود به متری 4 میلیون رسید و آن گاه تاثیر آن را در قیمت ساختمان مشاهده کردیم، چراکه تاثیر زمین در ساختمان حدود 30 درصد است اما وقتی قیمت زمین 100 درصد بالا برود می‌تواند قیمت آپارتمان را تا حدود 30 درصد افزایش دهد، همچنین وقتی دلار 3 یا 4 برابر می‌شود توقع می‌رود اموال منقول و غیر منقول مردم هم افزایش قیمت پیدا کنند مثل خودرو یا مسکن، پس مردم خودشان به صورت ناخواسته به افزایش قیمت دامن می‌زنند.
مرادزاده گفت: بر اساس آماری که اخیرا از سوی بانک مرکزی ارائه شد متوسط قیمت آپارتمان درسال جدید در تهران حدود 62 درصد افزایش قیمت پیدا کرده و در مشهد هم آمارهای رسمی حدود 25 تا 30 درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهند که البته در آمارهای غیر رسمی این افزایش قیمت بیشتر است.
پرداخت وام‌های بلند مدت برای کاهش التهابات بازار مسکن
رئیس اتحادیه املاک مشهد در خصوص اقداماتی که برای کاهش التهابات در بازار مسکن باید انجام گیرد، اظهار کرد: در وهله اول باید وام‌های بلند مدت با بهره کم به سازندگان مسکن و در وهله دوم وام‌های مناسب باید به مسکن اولی‌ها تعلق گیرد.
وی ادامه داد: وام‌هایی که قبلا در حوزه مسکن 45 میلیون تومان بوده است در حال حاضر به 80 میلیون تومان رسیده، از یک سو این وام ها باید افزایش پیدا کند همان گونه که به مسکن اولی‌ها قول دادند این وام‌ها به بالای 100 میلیون تومان برسد و از سوی دیگر بهره این وام‌ها را کاهش و مدت اقساط را هم افزایش دهند، در این صورت افراد زیادی برای استفاده از این وام ها انگیزه پیدا میکنند اما متاسفانه در حال حاضر مسکن اولی‌ها انگیزه‌ای برای گرفتن این وام ها ندارند چون اقساط آن بسیار سنگین است.
رییس اتحادیه املاک مشهد به اقداماتی که دولت برای توسعه صنعت ساختمان باید انجام دهد اشاره و خاطرنشان کرد: دولت با طولانی کردن زمان پرداخت اقساط ، پایین آوردن بهره پولی و افزایش میزان سقف وام می‌توانست موجب توسعه صنعت ساختمان شود اما متاسفانه این اتفاق‌ها نیفتاد و مسکن گران‌تر شد.
سهم وام مسکن یک پنجم قیمت آپارتمان است
مرادزاده درباره وام مسکن اظهار کرد: سهم وام مسکن در قیمت تمام شده یک آپارتمان حداکثر یک پنجم است و کسی نمی‌تواند چهار پنجم دیگر را خودش تامین کند به همین خاطر معاملات مسکن کمتر صورت می‌گیرد، ولی اگر همانند سایر کشورها سهم وام بیشتر از این رقم‌ها باشد یعنی مثلا بالای 50 درصد معاملات مسکن بیشترانجام می‌گرفت.
وی همچنین افزود: متاسفانه در حال حاضر وام هایی که پرداخت میکنند بسیار پرچالش است به طور مثال یک سازنده که به وام نیاز داشته باشد باید ابتدا ساختمان را بسازد و سفت کاری کند سپس به تدریج وام دریافت کند، درحالی که سازنده‌ای که تا این مرحله پیش رفته دیگر نیازی به وام ندارد و واحدها را پیش فروش می‌کند ولی اگر شرایطی مهیا می‌بود که به سازنده در ابتدای کار وام می‌دادند سرعت ساخت و ساز بیشتر می شد.
مرادزاده درباره زمان پرداخت وام‌های مسکن بیان کرد: متاسفانه زمان پرداخت وام‌ها در حال حاضر حتی به سازنده‌های حرفه‌ای طولانی شده است، یعنی اگر یک سازنده همین امروز تقاضای وام کند تقریبا 3 تا 4 ماه زمان می‌برد تا قسط اول پرداخت شود این در حالی است که ساخت و ساز تقریبا تمام شده و آماده نازک کاری است و قسط‌های بعدی زمانی تعلق می‌گیرد که واحدها فروخته شده‌اند بنابراین این پروسه خیلی طولانی می‌شود و زمان ساخت را طولانی می‌کند.
رییس اتحادیه املاک مشهد درخصوص متوسط زمان ساخت در مشهد اظهار کرد: متوسط زمان ساخت در مشهد حدود 15 تا 24 ماه است که این زمان برای ساخت طولانی است، اگر وام‌ها سریع‌تر پرداخت می‌شد که زمان ساخت به کمتر از یک سال به طول می‌انجامید قیمت تمام شده پایین می‌آمد و زمانی که قیمت پایین بیاید این صنعت پیشرفت بیشتری پیدا می‌کند و همچنین سرعت معاملات افزایش می‌یابد که این افزایش معاملات باعث سرعت گردش پول و اشتغال بیشتر خواهد شد.
احتمال ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن
مرادزاده ادامه داد: وزیر مسکن قول‌هایی داده و گفته تغییراتی در وام مسکن اتفاق خواهد افتاد، اگر سرعت عمل و میزان وام به مسکن اولی‌ها و سازنده‌ها افزایش یابد اتفاقات خوبی در این حوزه خواهد افتاد و وضعیت اشتغال در این بخش بیشترمی‌شود، اگر چنین اتفاقی نیفتد با توجه به رکود تورمی که پیش روی ما است ممکن است ما حتی نتوانیم اشتغال موجود را حفظ کنیم و نگهداری اشتغال موجود مهم تر از توسعه اشتغال است، در حالی که به نظر می‌رسد تمرکز دولت در حال حاضر بر ایجاد اشتغال جدید است و از حفظ اشتغال موجود غافل شده است.
وی درخصوص پیش‌بینی‌اش نسبت به وضعیت بازار مسکن از مهر ماه به بعد بیان کرد: با توجه به آغاز دور جدید تحریمها از آبان ماه ممکن است بازار با رکود بیشتری مواجه شود و احتمالا با افزایش قیمت دلار قیمت مسکن هم بالاتر رود ولی این گران شدن به معنی انجام معاملات بیشتر نیست، بلکه به معنی رکود تورمی خواهد بود و چنانچه این رکود اتفاق بیفتد معاملات کمتر و اشتغال موجود هم کاهش پیدا می‌کند.
بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.
ارسال نظر