افزایش مستاجرها و بحران بی‌عملی
اجارهنشینی به افراد این امکان را می‌دهد که بخش بیشتری از درآمدشان را صرف هزینه‌های نیازهای اساسی خود نظیر غذا، درمان یا هزینه‌های ضروری‌تر کنند. اجارهنشینی به افرادی که در دوره‌های انتقالی زندگی قرار دارند، فرصت لازم برای ایجاد آمادگی برای استقرار بلندمدت را می‌دهد. اجارهنشینی امکانی برای افرادی است که شاید نخواهند به تعهدات مالی بلندمدتی که معمولا لازمه خرید خانه است؛ پایبند باشند. بر این اساس اجارهنشینی نه یک پدیده یکسره مذموم بلکه پاسخگوی بخش مهمی از نیازهای یک جامعه به مسکن است. اما طی دهه‌های اخیر نیاز به مسکن استیجاری در کشور روند رو به رشدی را تجربه کرده است. علل متعددی در افزایش سهم اجارهنشینی نسبت به مسکن ملکی وجود دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به این موارد اشاره کرد.
تغییر هرم سنی جمعیت
رشد جمعیت کشور تا شروع انقلاب اسلامی روندی کاهنده داشت، اما ناگهان پس از انقلاب اسلامی افزایش یافت؛ به‌طوری که در دهه ۱۳۶۵-۱۳۵۵ به یکباره به رشدی نزدیک ۴ درصد رسید که در تاریخ کشورمان بی‌سابقه است. افزایش فرزندآوری در آن دهه طی نگرشی اتفاق افتاد که رشد و بالندگی کشور را در افزایش جمعیت می‌دید. افزایش زاد و ولد بی‌برنامه طی این دهه منجر شد که متولدین آن طی دوران‌های مختلف زندگی، خود و جامعه را با بحران‌های مختلفی مواجه کنند. زمانی‌که متولدین این دهه به سن مدرسه رسیدند، نظام آموزشی با کمبود امکانات آموزشی مواجه شد، در نتیجه آن مدارس دو‌شیفته و سه‌شیفته برای پاسخگویی به این نیاز ایجاد شد. زمانی‌که به مرحله ورود به دانشگاه رسیدند، مراکز دانشگاهی موجود پاسخ تقاضای موجود را نمی‌داد. گسترش و شکل‌گیری انواع دانشگاه‌های مختلف که بعضا با حداقل کیفیت تاسیس شد، به‌منظور پاسخگویی به نیاز آموزش آکادمیک این موج جمعیتی بود. با انتقال این موج تقاضا به بازارکار موضوع اشتغال‌زایی برای آنها مطرح شد و پس از آنکه به سن ازدواج رسیدند و به مسکن مستقل نیاز پیدا کردند، مساله تامین مسکن برایشان مطرح شد.
افزایش تعداد خانوارها در کشور
در فواصل سال‌های ۱۳۹۵-۱۳۳۵ تعداد خانوارهای کشور از ۹۹/ ۳ میلیون به ۱۹/ ۲۴ میلیون رسیده است. طی این مدت تعداد خانوارهای کل کشور بیش از ۶ برابر شده است. این درحالی است که تعداد خانوارهای شهری بیش از ۱۴ برابر و تعداد خانوارهای روستایی بیش از دو برابر شده است. آهنگ متوسط رشد سالانه جمعیت و خانوار در سال‌های ۱۳۳۵ تا ۱۳۶۵ تقریبا مشابه هم بوده؛ اما از سال ۱۳۶۵ به بعد، بین رشد جمعیت و خانوار شکاف به وجود آمد و در سال‌های بعد عمیق‌تر شد. از جمله عوامل موثر در رشد افزایشی خانوارهای کشور با وجود رشد کاهشی جمعیت را می‌توان در کوچک‌تر شدن بعد خانوار بر اثر شکسته شدن خانوارها به ویژه خانوارهای گسترده به خانوارهای هسته‌ای، جوان‌تر شدن ساختار سنی جمعیت و افزایش تعداد جمعیت جوان و در نتیجه تشکیل خانوارهای نوپا با بعد خانوار کوچک‌تر برشمرد. پیامدهای افزایش نرخ طلاق هم اثراتی بر ترکیب و انسجام خانوارها و تعداد آن داشت که بر تقاضای مسکن تاثیرگذار بود. برای مثال افزایش خانوارهای با سرپرست زن به معنای خانوارهای کم‌درآمد بیشتر است که نیازمند مسکن استیجاری ارزان‌قیمت‌تر با شرایط انعطاف‌پذیرتر به عنوان راهی برای تطبیق خود با روندهای اجتماعی جدید هستند که همه اینها موجب افزایش نیاز به مسکن استیجاری می‌شود.
تغییرات فرهنگی و اجتماعی
با تغییرات فرهنگی سال‌های اخیر، ورود ارتباطات به دنیای روزمره و آشنایی جامعه با «شیوه‌های دیگر» زندگی و افزایش تفاوت دیدگاه و ارزش‌های جوانان و والدین که گاهی باعث ایجاد تعارض با خانواده می‌شود، تقاضاهای بیشتری برای کسب استقلال در جامعه به وجود آمده است. در گذشته جدایی فرزندان از خانواده پدری تنها با ازدواج اتفاق می‌افتاد؛ اما با ظهور تغییرات فرهنگی و کاهش نرخ ازدواج جوانان بیشتری پس از استقلال مالی تمایل به استقلال از خانواده خود دارند.
شرایط اقتصادی
تحریم‌ها شرایط اقتصادی کشور را به سمت تورم شدید برده، این موضوع در کنار نرخ بالای بیکاری واقعی در جامعه امکان ورود متقاضیان به بازار مسکن ملکی را کاهش داده است. مجموع اینها نشان می‌دهد که به صورت طبیعی افراد بیشتری در جامعه در صف مسکن استیجاری قرار بگیرند؛ به‌ویژه باتوجه به شرایط بازارمسکن ملکی در ایران که عمدتا برای خرید یک واحد مسکونی سهم آورده متقاضی که حاصل پس‌‌انداز از محل مازاد درآمد اوست، بسیار بالاست.
با وجود تغییراتی که در نیاز به مسکن استیجاری در جامعه اتفاق افتاده است، جامعه و دولت به موضوع اجاره‌داری توجه جدی ندارند.
از منظر جامعه، در اغلب موارد مالکیت مسکن مطلوب‌‌ترین و امن‌ترین گزینه مسکن تلقی می‌شود که برای شهروندان یک موضوع ایده‌آل است. تملک خانه توسط افراد منبع غرور، شادی و پایداری آنها است. در عین حال خانه‌های اجارهای از شهرت منفی رنج می‌برند. مالکان خانه اغلب استثمار‌گرانی قلمداد می‌شوند که فقط از عرضه مسکن متراکم و پایین‌تر از استاندارد خود به بالاترین قیمت ممکن به گروه‌های آسیب‌پذیر احساس رضایت می‌کند.
همچنین به خاطر وضعیت اقتصادی کشور، مسکن به عنوان نوعی سرمایهگذاری و افزایش درآمد تلقی می‌شود و دارای مفهوم اقتصادی است. طی ۴۰ سال گذشته همواره رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم بوده، بنابراین گزینه اول مردم همیشه برای سرمایهگذاری مسکن بوده است. درحقیقت آنچه همیشه درباره مسکن در کشور ما در بین عموم گفته می‌شود، این است که مسکن بهترین، پرسودترین، سریع‌ترین و مطمئن‌‌ترین حوزه سرمایهگذاری است. هنگام تورم و رشد قیمت‌‌ها، احداث یا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است و یک نوع سرمایهگذاری مطمئن برای خانوارها به حساب می‌‌آید.
حاکمیت هم از این نظر که نسبت به نگرش مردم درباره مسکن مطلع است و هم از این نظر که مسکن استیجاری را به ویژه در بخش‌های پایین‌تر غالبا به منزله پدیده مبهم و غیرقانونی و موثر در فرسودگی محدوده‌های پیرامون مرکز شهر می‌انگارد. از این نگاه، تخلیه‌های مکرر و جابه‌جایی مستاجران به عنوان منبع بالقوه ناآرامی اجتماعی است و بنابراین دولت‌ها ترجیح می‌دهند به جای سرمایهگذاری در مسکن استیجاری، روی مسکن ملکی برنامهریزی کنند.در واقع باور رایجی در این باره در بین برخی حکومت‌ها وجود دارد که مالکیت خانه، مشوق ظهور جامعه سیاسی باثبات است. در ایالات متحده مستاجران در سال ۱۸۶۰ حق رای نداشتند، زیرا مالکان شهروندان بهتر، همسایگان بهتر و حتی افرادی بهتر در نظر گرفته می‌شدند. این طرز فکر سیاستگذاری‌‌های ما را در زمینه مسکن تحت تاثیر قرار داده است. بنابراین مستاجران نه به عنوان شهروندانی ارزشمند که نیاز به انعطاف‌پذیری و جابه‌جایی دارند بلکه به عنوان مردمان فقیر با سکونت ناپایدار، آشفته و نامطلوب دیده می‌شوند.
از طرف دیگر طرح‌های محدود اجارهای که تاکنون دولت‌ها اجرا کرده‌اند، موفق نبوده است. هزینه‌های سرمایهگذاری در طرح‌های مسکن عمومی برای دولت گاه بسیار بالاتر از آن است که موفق به ساخت تعداد کافی از واحدهای مسکونی برای تامین نیازهای واقعی مسکن شود. همواره مشکلاتی در تخصیص واحدهای ساخته شده وجود دارد. در بسیاری از این موارد معیارهای انتخاب رسمی دور از پارتی‌بازی و فساد نیست. در نتیجه، در مرحله تخصیص اغلب پروژه‌ها نیازمندترین خانواده‌ها جا می‌مانند. به علاوه یارانه‌ها و اجاره‌بها برای خانواد‌های فقیر بسیار بیشتر از استطاعت آنهاست که در نتیجه این سرمایهگذاری مورد نیاز و مشکلات در تخصیص و مدیریت دولت‌ها را ناگزیر کرده تا برای واگذاری اجاره به شرط تملیک یا فروش آنها به خانواده‌های بیرون از گروه هدف تصمیم‌گیری کنند.
فقدان سیاستگذاری پایدار در حوزه اجاره‌داری باعث شده تا در شرایط بحرانی دولت پاسخی پوپولیستی برای تقاضای توده‌های اجاره‌نشین بدهد: «کنترل اجاره‌بها». این در حالی است که تجربه قیمت‌گذاری تاکنون در همه حوزه‌های مختلف شکست خورده است؛ مخصوصا درباره مسکن که کالای ناهمگن است چراکه هیچ دو مسکنی نیستند که شبیه یکدیگر باشند. از طرف دیگر کنترل اجاره‌بها جلوی سرمایهگذاری در مساکن استیجاری جدید را می‌گیرد و درنهایت بسیاری از موجران بالقوه را از بازار خارج می‌کند. برای مثال در بمبئی که قوانین کنترل اجاره‌بها سخت‌گیرانه است و افزایش اجاره بها یا اخراج مستاجران را برای صاحبان ملک غیرممکن کرده است، بازار اجاره تقریبا صفر است اما در بانکوک که هیچ کنترل قیمتی برای اجاره‌بها نیست، بازار پررونق استیجاری در تمام سطوح اقتصادی وجود دارد. سیاست پایین نگاه داشتن اجاره‌بها همچنین باعث زوال بیشتر واحدهای مسکونی مزبور می‌شود و سرمایهگذاری برای تعمیر و نگهداری این مستغلات را برای مالکان آنها غیراقتصادی می‌کند.
بر اساس این، فقدان برنامه راهبردی بلندمدت برای مسکن اجارهای، سیاستگذاری این حوزه را مقطعی، بدون نقشه و پوپولیستی کرده است. برنامه‌ریزان حوزه مسکن لازم است به این نکته توجه کنند که هر چند جانشینی بالایی میان مسکن ملکی و اجارهای وجود دارد، اما این دو کاملا جانشین یکدیگر نمی‌شوند، بلکه مکمل هم هستند و بنابراین مساله اجاره را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل کرد. بنابراین در برنامه‌های مسکن حمایتی لازم است سهمی از آن برای اجارهای در نظر گرفته شود.
