مشوقهای مالی و کالبدی کافی نیست!
الگوهای متعددی مانند تملک واحدهای کلنگی و زمین و انبوه‌سازی (با الگوهای مختلف توافقی و مالی) تا برقراری مشوقهای مالی و کالبدی در دستور کار قرار گرفت. مهم‌ترین اقدامات انجام شده عبارتند از:
-تدوین بسته‌های سیاستی ملی و محلی برای تسریع در نوسازی
-پرداخت تسهیلات ساخت با نرخ ترجیحی
-پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه مسکن دوره تخریب و نوسازی
-معافیت از عوارض صدور پروانه ساخت
-معافیت از هزینه برقراری انشعابات
-تراکم تشویقی یک طبقه زیربنای مازاد
-معافیت از الزام به تامین پارکینگ برای همه واحدها
-ایجاد دفاتر خدمات (تسهیل‌گری اجتماعی) محلات برای نوسازی
-تمرکز تخصصی و تعاملی شرکت مادر تخصصی بازآفرینی شهری در سطح ملی و سازمان نوسازی شهر تهران (و سازمان‌های در سایر کلان‌شهرها)
- ایجاد شرکت‌های خصوصی- دولتی نوسازان و ...
این سیاست‌ها در دو دهه گذشته با آزمون و خطا و ارزیابی‌های مکرر تدوین و اجرا شده‌اند. اما برآوردها نشان می‌دهد از حدود 3هزار هکتار بافت فرسوده احصا شده، حدود 50 درصد هنوز نوسازی نشده‌اند و همچنان مساله مهم کالبدی، اقتصادی و اجتماعی شهر تهران‌اند. از این روی نتایج یک مطالعه مهم کارشناسی در سال‌های گذشته برای ارزیابی مجدد مسیر طی‌شده و اصلاح سیاست‌های آینده خالی از لطف نیست. فرض ضمنی نهفته در این مطالعه این است که برای احیای هر بافت فرسوده‌‌ای، بسته کاملی از سیاست‌های توسعه‌‌ای وجود دارد که تمام مسائل بافت را مورد توجه قرار داده و راهکار اجرایی در نظر گرفته است و وظیفه هر دستگاه یا نهاد اجرایی را در اجرای سند توسعه محله، تدوین کرده است و تمام دستگاه‌های اجرایی نیز، هماهنگ و همراستا با اهداف سند، اقدامات اجرایی خود را در حیطه وظایف خود، انجام می‌دهند تا در نهایت، بافت محله به چشم‌‌انداز مطلوب خود برسد. سرانه‌های خدماتی کاملا تامین شود. فضاهای سبز شهری، معابر، پیاده‌راه‌ها و سایر فضاهای عمومی و اجتماعی شکل گرفته باشند. همچنین برنامه‌های اجتماعی رفع فقر و محرومیت، توانمندسازی، کاهش آسیب‌‌های اجتماعی، کاهش آسیب اجاره‌نشین‌‌ها از بهسازی و نوسازی محله و...، در سند مورد توجه قرار گرفته و نهادهای متولی وظایف خود را در این خصوص، به بهترین شکل انجام می‌دهند. در کنار این موضوع، مسلما مردم ساکن در محله نیز وظایفی برعهده دارند که در قالب انواع مشارکت‌های اجتماعی در نظر گرفته می‌شوند. یکی از این موضوعات، مساله تجمیع واحدهای مسکونی و ساخت‌و‌ساز با مشارکت سرمایهگذاران است. مسلما، اگر انگیزه نهادهای دولتی و عمومی از اقدامات بهسازی و نوسازی بافت، صرفا انگیزه‌های اجتماعی است و هیچ نفع دستگاهی مورد توجه نیست، انگیزه مالکان و به ویژه سرمایهگذاران، کاملا اقتصادی و منفعت‌طلبانه است. هرچند، مالکان انگیزه‌های دیگری چون وابستگی‌های نوستالژیک به محله، انسجام اجتماعی و عرق به محله می‌توانند داشته باشند که این تنها می‌تواند، در ارزیابی فرد از ماندن و نوسازی در بافت و رفتن از بافت به عنوان عنصری تعیین‌کننده، در نظر گرفته شود. هرچند تقریبا در هیچ بافت فرسوده‌‌ای، فرض ضمنی بیان شده‌ای وجود ندارد و هیچ نهاد عمومی و دولتی، وظایف خود را در قبال بافت فرسوده، به خوبی و به موقع انجام نمی‌دهد و به گواه تجربه چندین ساله در دفاتر نوسازی بافت‌های فرسوده، نه تنها سرانه‌های خدماتی در این محلات، اندکی بهبود یا افزایش نیافته، بلکه به دلیل افزایش جمعیت این محلات در اثر تجمیع و افزایش تراکم و افزایش تعداد واحد مسکونی، سرانه‌ها کاهش نیز یافته است.
این مطالعه به دنبال ارزیابی این موضوع بود که آیا مشوقهای مختلف، انگیزه کافی برای مالک و سرمایه‌گذار برای انجام تجمیع و ساخت‌و‌ساز را داشته است؟ کدام مشوق بیشترین تاثیر را دارد؟ کدام مشوق تاثیر ناچیزی دارد؟ مسائل اثرگذار با کارآیی تاثیر هر مشوق کدام است. در ادامه به بیان نتایج حاصل از این مطالعه پرداخته می‌شود:
1- بررسی‌های این مطالعه که به صورت پایلوت در پنج محله از محلات شهر تهران شامل جوادیه، طیب، باغ آذری، سنگلج و نعمت‌آباد انجام شد، نشان داد بیشترین و کارآترین مشوق‌ها برای تجمیع و ساخت و ساز، تراکم ساختمانی و بخشودگی عوارض بوده است. به‌طوری که تقریبا در محلات پنج‌گانه فوق، این مشوق‌ها
20 تا 25 درصد نرخ بازدهی داخلی ساخت‌و‌ساز را بهبود می‌‌بخشد و ساخت‌و‌ساز را از غیراقتصادی بودن، خارج می‌کند. (به جز محله سنگلج که به دلیل تاریخی بودن، میزان افزایش تراکم در آن محدود بوده و بنابراین نرخ بازدهی داخلی تنها 11 درصد بهبود یافته است.)
2- این مطالعه نشان داد، ارائه تسهیلات ساخت مسکن با بهره پایین، در کنار مشوق تراکمی، تنها کمتر از یک درصد نرخ بازدهی داخلی را بهبود بخشید. در نتیجه از کارآیی پایینی برخوردار است. لازم به توضیح است، محله نعمت‌آباد به دلیل اینکه وضعیت سند ملکی آنها وقفی است و امکان دریافت تسهیلات ندارند، فاقد تاثیر از نظر این شاخص است. یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع، افزایش طول دوره ساخت در شرایط اخذ تسهیلات است. از آنجا که تسهیلات در چند مرحله پرداخت می‌شود، بوروکراسی موجود در هر مرحله برای پرداخت تسهیلات، موجب راکد ماندن ساخت‌و‌ساز شده و طول دوره را افزایش می‌دهد.این موضوع با افزایش هزینه خواب سرمایه که در محاسبات مورد توجه قرار گرفته است، باعث کاهش تاثیر تسهیلات اعطایی می‌شود. همچنین، میزان کاهش نرخ بهره وامهای نوسازی بافت، در مقایسه با وامهای خرید مسکن در بافت‌های دیگر شهر، ناچیز است.
3- همچنین این مطالعه نشان داد، علاه بر مشوقهای یاد‌شده فوق، اعطای وام ودیعه مسکن در طول دوره ساخت، کمترین اثر را دارد و تنها 2/ 0 تا 3/ 0درصد نرخ بازدهی داخلی را بهبود بخشیده است.
4-سنجش میزان رضایت ساکنان بافت‌ها از اعطای وام نوسازی، شرایط بازپرداخت، زمان‌بر بودن آن و...که از طریق مطالعات پیمایش میدانی حاصل شد، نشان از عدم رضایت نسبی دارد.
5- میزان انتفاع مالکان و سرمایهگذاران از مشوقهای نوسازی نیز مورد توجه قرار گرفت. بررسی‌ها نشان داد، در شرایط کنونی که به‌طور عرف تسهیم بین مالک و سرمایه‌گذار در این محلات،
50 -50 در نظر گرفته می‌شود، به جز محله سنگلج (به دلیل پایین بودن مشوق تراکمی ناشی از تاریخی بودن بافت)، مالکان نفع بیشتری به دست می‌‌آورند. ارزش آورده مالکان در قالب زمین مسکونی، در مقابل ارزش حال آورده سرمایه‌گذاری سرمایهگذاران، کمتر از 50 درصد است.
6- در تمام بافت‌ها، مالکان، در قبال مشارکت در ساخت، بین 20 (در محله سنگلج) تا 100 درصد سود می‌کنند و به ازای متراژ واحد مسکونی پیشین خود، 20 تا 100 درصد واحد بزرگ‌تر را به دست می‌‌آورند.
7-از دست دادن مشاغل غیررسمی جاری در واحدهای مسکونی بافت‌های فرسوده نیز عامل مهمی بود که مورد توجه این مطالعه قرار گرفت.
8-در تحلیل سطح خرد می‌توان گفت، درآمدهای ساکنان بافت از محل سکونت خود، یک مانع مهم برای نوسازی به‌شمار می‌‌رود. در بافت فرسوده برای بسیاری از ساکنان، واحدهای مسکونی کارکرد چندمنظوره داشته و فقط محل سکونت نیستند، بخش قابل توجهی از ساکنان در محل سکونت خود ار طریق اجاره‌‌داری، تولید و عرضه غذای خانگی، خدمات پشتیبانی و انبارداری برای بازار، جمع‌آوری پسماند و ضایعات، مشاغل خانگی و... درآمد کسب می‌کنند و با نوسازی واحدهای مسکونی و انتقال به مجتمع‌‌های آپارتمانی نوساز این درآمدها از دست خواهد رفت. می‌توان انتظار داشت که خانوارها با ارزیابی منافع خالص نوسازی نسبت به آن تصمیم می‌گیرند.
9-درتحلیل سطح کلان، مطالعه به‌روشنی نشان می‌دهد با یکسان بودن مشوقهای مالی و تراکم اعطایی، سه مولفه مهم زیر نقش تعیین‌‌کننده‌‌ای در پیشرفت نوسازی محلات دارند:
-ویژگی‌‌های اجتماعی (امنیت اجتماعی، شهرت محله، بافت اجتماعی و میزان فراوانی ناهنجاری‌‌های اجتماعی)
- ویژگی‌‌ها، ساختار و کارکرد نهادهای دولتی و غیردولتی محلی (شهرداری ناحیه، دفاتر نوسازی محلی، بانک‌های عامل محلی و سمن‌‌های فعال) از حیث اعتماد و سطح ارتباط با شهروندان، سرعت ارائه خدمات، میزان فساد مالی و محیط عمومی کسب و کار محلی)
- ویژگی‌‌های محیطی (نفوذپذیری، شبکه معابر، فضای سبز و زیباسازی محلی و...)
به بیان دیگر، سه مولفه حکمرانی محلی، ساخت اجتماعی و محیط زیست عمومی، شرایط کافی در تمایل ساکنان به تخریب و نوسازی و نیز تمایل سایر شهروندان به اسکان در این محلات را دارند، به‌گونه‌‌ای که تاثیر این مولفه‌ها در رونق معاملات و زمان انتظار برای فروش واحدهای نوساز کاملا مشهود است.
10- ساخت جمعیتی محله‌ها و ویژگی‌‌های نسل دوم به عنوان یک عامل برانگیزاننده و مشوق اجتماعی درون خانوارها نقشی کلیدی و موثر دارد. محرک و مشوق نخستین، نوسازی درخانوارها دختران و پسران جوان دانشجو، دانش‌آموز یا دانش‌آموخته‌‌ای هستند که وضعیت محلی و نیز فرسودگی محل سکونت به عنوان عامل محدود‌کننده و بازدارنده ارتباطات اجتماعی از سوی آنان مورد اعتراض قرار می‌گیرد و پدر و مادر محافظه‌‌کار و راضی به حفظ وضع موجود را به تخریب و نوسازی یا مهاجرت از محل متقاعد می‌کنند. از این رو در محلاتی که فاقد نسل دوم قدرتمند و موثری هستند تمایل کمتری به نوسازی بافت فرسوده وجود دارد و حفظ وضع موجود غالب است.
11- به نظر می‌رسد همزمان با شدت گرفتن تخریب و نوسازی در محلات بافت فرسوده و داروی نقد‌شونده خانوارها، تمایل به جابه‌جایی بین محلی افزایش می‌‌یابد، این موضوع لازم است در پیمایش محله‌های بافت فرسوده مورد بررسی قرار گیرد.
12- با افزایش نسبت مساحت و قطعات نوسازی شده، تراکم زیربنا و جمعیت در مساحت محلات افزایش و با ثابت ماندن خدمات زیرساخت‌های شهری و مراکز خدمات عمومی، سرانه بهره‌مندی از فضا و کاربری‌ها و خدمات و نیز سطح رفاه اجتماعی کاهش قابل توجهی می‌‌یابد. سنجش دقیق این تغییرات با بهره‌‌گیری از نتایج سرشماری سال 1395 و درمقایسه با دو سرشماری سال‌های 1385 و 1390 قابل انجام است.
