مسابقه علیه «بافت فرسوده»
دولت‌ها در دوره‌های مختلف با علم به همین واقعیت تلخ مناطق کهنه شهرها، وعده‌هایی برای نجات ساکنان این مناطق از فرسودگی محله و ساختمان و زیرساخت‌های جایی که زندگی می‌کنند، ارائه کردند.
فرجام همه وعده‌های ۵/ ۱ دهه اخیر اما «انباشت مخاطرات با ادامه فرسودگی این بافت‌ها» بوده است. چرا؟ چون سیاستگذار مسکن در همه ادوار گذشته یک «مسابقه بزرگ» در زمین حریف بافت‌فرسوده-زمین‌های دولتی خام بیرون از شهرهای اصلی- برگزار کرده و همه منابع و تسهیلات ارزان و حمایتی را به جای آنکه به شکل صحیح صرف نوسازی بافت قدیمی شهرها کند، به بیرون شهرها منحرف کرد. طی سال‌های اخیر حدود ۳۰ درصد اهداف تعیین شده در نوسازی بافت فرسوده محقق شد. بررسی‌ها درباره ایستایی «سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده» سه علت شاخص را نشان می‌دهد. علت اول همان‌طور که اشاره شد، «رقیب‌تراشی برای بافت فرسوده» با اجرای طرح‌هایی همچون «مسکن مهر»، «مسکن ملی» و «مسکن یک میلیونی» است.
وقتی حمایت‌های اصلی در حوزه ساخت‌و‌ساز- زمین ۹۹ ساله و وام تک نرخی بدون سپرده- برای یک طرح بسیج می‌شود، بازوهای اصلی بازار ساخت‌و‌ساز نیز به آن سمت متمایل می‌شوند تا از ظرفیت بی‌نظیر آن حمایت‌ها برای حرکت بهره ببرند. علت دوم به عملکرد غلط شهرداری‌ها مربوط می‌شود. در تهران، شهرداری طی این سال‌ها نقش کارفرمای بزرگ برای «لوکس‌سازی در مناطق اشباع از آپارتمان» را بازی کرده است. شهرداری‌ها ابزاری در اختیار دارند تحت عنوان پروانه ساختمانی که قابلیت نهفته در آن، «رگولاتوری بازار مسکن و تعادل‌بخشی به سرمایه‌گذاری شهری» در مناطق مختلف شهر است. این ابزار اگر صحیح مورد استفاده شهرداران قرار بگیرد، به کمک آن، «هزینه ساخت‌و‌ساز در مناطق مملو از ساختمان تا سطح بازدارندگی ساخت‌و‌ساز افزایش پیدا می‌کند» و در مقابل «جاهایی از شهر که فرسوده، کم عرضه و نیازمند ساخت‌و‌ساز است، مورد توجه سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد». برای این منظور کافی است هزینه صدور پروانه ساختمانی در شمال پایتخت تا چند برابر جنوب شهر افزایش پیدا کند. فرمول آن هم از روی «هزینه تامین خدمات شهری در شمال شهر» و همچنین «میزان نیاز بودجه شهر به منابع سرمایه‌ای برای طرح‌های مهمی نظیر مترو یا نوسازی ناوگان اتوبوسرانی» قابل طراحی و پیاده‌سازی است. امسال حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومان از بودجه شهرداری تهران از محل «فروش پروانه و مجوز تغییر کاربری» در نظر گرفته شده است. کارنامه ساخت‌و‌ساز در ماه‌های گذشته در پایتخت مشخص می‌کند به احتمال زیاد امسال حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در شهر احداث شود. در این صورت قیمت تمام شده هر پروانه ساختمانی برای یک واحد مسکونی، ۲۰۰ میلیون تومان است. این رقم میانگین معیار حداقلی برای شناورسازی هزینه صدور جواز ساختمانی بین شمال و جنوب شهر تهران است. کاملا قابل پیش‌بینی است که ۲ برابر شدن هزینه جواز ساخت در مناطق بالاشهر و تخفیف واقعی ۱۰۰ درصدی در بافت فرسوده، تغییر محسوس جهت سرمایه‌ها از شمال به جنوب را در پی خواهد داشت. الان آنچه مانع این تغییر جهت می‌شود، علاوه بر پروانه‌ها، قدرت خرید مسکن و قیمت تمام شده ساخت است. قدرت خرید مسکن در مناطق یک تا پنج، تقریبا ۲ برابر مناطق ۹ تا ۲۰ است. این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در تمام مناطق تقریبا به یک اندازه است. البته اینکه قیمت زمین نیز اختلاف قابل توجهی در مناطق مختلف شهر دارد، درست است. اما از آنجا که قیمت فروش واحدهای مسکونی تابعی از قیمت زمین است، در نتیجه در شمال پایتخت، با هزینه ساخت تقریبا نزدیک به جنوب شهر، عایدی قابل توجهی حاصل از ساخت و فروش ملک، نصیب سرمایه‌گذاران می‌شود(در مقایسه با مناطق پایین شهر).
علت سوم رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت‌های فرسوده به مشوق‌های بر زمین مانده دولت و شهرداری مربوط است. طی این سال‌ها وعده‌هایی برای بافت داده شد. وام ساخت بدون سپرده با نرخ سود ارزان، انشعابات آب و برق و گاز رایگان، پروانه ساختمانی مجانی و مواردی از این دست. اما روایت سازنده‌ها از واقعیت این حمایت‌ها بیانگر سراب تسهیلات و مشوق‌ها بوده است. وام ساخت مخصوص نوسازی بافت فرسوده در انتهای یک هفت‌خوان قرار دارد که برای دسترسی به آن باید کلی کاغذبازی، ثبت‌نام، استعلام و مراجعات مکرر به ساختمان‌های دولتی و شهری طی شود. ضمن آنکه نرخ سود این تسهیلات همان ۱۸ درصد است. سایر موارد نیز دست کمی از وام ندارد. با این حال، مشکلات حقوقی املاک، بی‌اطلاعی مالکان ساکن در بافت، به خطرات در کمین و همچنین سبک زندگی قدیمی در محلات قدیمی و مقاومت برای تغییر، از جمله مواردی هستند که به عنوان مانع پنهان تغییر چهره فیزیکی بافت فرسوده وجود دارد و متاسفانه سیاستگذار برای حل نرم آنها تاکنون قدمی از قدم برنداشته است.
دولت‌ها از روسای‌جمهور گرفته تا مسوولان بخش مسکن، مدیران حوزه تامین امنیت شهری و همچنین شهرداران، همه و همه به محض استقرار در موقعیت شغلی خود، وعده تحول در بافت فرسوده را داده‌اند. اما طولی نمی‌کشد «عجله برای انجام یک کار ملموس» در بین مسوولان باعث شده، در حوزه عمرانی سراغ طرح‌هایی بروند که در کمترین زمان و کمترین دردسر، نتیجه بدهد. این طرز فکر تاکنون به یک تصمیم مشترک از سوی دولت‌های مختلف ختم شده است؛ طرح‌های مسکن‌سازی در بیرون شهرها. این انحراف سیاستی ضربه اصلی را به بافت فرسوده زده است. سیاستگذار برای نجات بافت فرسوده از رخوت سرمایه‌گذاری، دو اقدام باید انجام دهد. در گام اول، باید مسابقه علیه بافت را خاتمه دهد. این همان «خروج دولت از مسیر خانه‌سازی دولتی» و پایان دادن به بازی در نقش بخش خصوصی است. اگر دخالت دولت در بازار ساخت مسکن متوقف شود، سیگنال‌های غلط به سرمایه‌گذاران و پیمانکاران ساختمانی نیز متوقف می‌شود؛ انحراف منابع و تسهیلات مهار می‌شود و مسیر برای تخصیص درست فراهم می‌آید.
در گام دوم، لازم است هزینه واقعی ساخت‌و‌ساز در مناطق مختلف شهر برای سازنده‌ها معلوم و از آنها اخذ شود. آثار مثبت رونق نوسازی بافت فرسوده، ابعاد اقتصادی، اجتماعی و امنیتی دارد. در بعد اقتصادی، مشکل دسترسی کم‌درآمدها به مسکن از طریق افزایش عرضه در بافت تا حدودی کاهش پیدا می‌کند.
در ازای تخریب هر واحد مسکونی در بافت، دست‌کم ۳واحد جدید احداث می‌شود. بخشی از واحدها روانه بازار اجاره و بخشی هم برای فروش وارد بازار معاملات مسکن خواهد شد. در بعد اجتماعی، یکسری ناهنجاری‌ها در محله‌های فرسوده شهرها برطرف می‌شود. نوسازی بافت باعث ورود ساکنان جدید و نسل جوان به محله‌های فرسوده خواهد شد. این ورود، شرایط را برای رشد و توسعه محله‌ای فراهم می‌کند. در بعد امنیتی نیز موضوعاتی همچون زلزله و خطر تخریب گسترده، تحت کنترل ریسک قرار می‌گیرد. طرح‌های موازی دوره‌های گذشته باید درس عبرتی برای دولت فعلی باشد از این بابت که عبور از بافت فرسوده به امید تامین مسکن در بیرون، هم دولت را در اجرای طرح خود ناکام می‌گذارد و هم روند نوسازی بافت فرسوده را معلق می‌کند.
