همه ریسک‌های پیشفروش مسکن
این عوامل، باعث شد تا قانون پیشفروش ساختمان در سال ۸۹ با هدف رسمی‌‌‌سازی و ساماندهی معاملات پیشفروش به تصویب مجلس برسد، اما در عمل، این قانون تاثیر عکس داشت. بر اساس آمار ارائه‌شده از سوی اتحادیه کشوری مشاوران املاک در سال ۹۲، تعداد معاملات پیشفروش انجام‌شده حدود ۹۰هزار معامله درسطح کشور بود. برخلاف انتظارات طراحان این قانون، آمار ثبت رسمی این نوع از معاملات، بنا بر آمار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال ۹۹ حدود ۱۸۰۰ مورد بوده است و گرچه اکنون هم آمار دقیقی از همه معاملات پیشفروش در دست نیست، اما بنا بر تخمین معاملات از سامانه‌‌‌های کد رهگیری، میزان معاملات ثبت‌شده کمتر از ۵درصد کل معاملات پیشفروش است. این امر نشان‌دهنده آن است که علاوه بر ناچیز بودن معاملات ثبت‌شده، معاملات قولنامه‌‌‌ای پیشفروش نیز پس از اجرای این قانون، کاهش محسوسی یافته و به کمتر از ۱۰درصد از کل معاملات مسکن در سال رسیده است.
بازیگران اصلی پیشفروش مسکن کنار گذاشته می‌‌‌شوند
قانون فعلی پیشفروش، تمامی معامله‌کنندگان را ملزم به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی کرده و تنظیم معاملات خارج از این چارچوب را جرم تلقی کرده است. طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول» که این روزها در دستور کار مجلس است، پا را از این هم فراتر نهاده است؛ طبق این قانون، تمامی معاملات ثبت‌نشده در دفاتر اسناد رسمی در تمامی محاکم بی‌اعتبار شناخته خواهد شد. نقطه مشترک این دو طرح، بی‌توجهی به واقعیت بازار مسکن است. یکی از این واقعیت‌‌‌ها نقش مشاوران املاک به‌عنوان واسطه شکل‌‌‌گیری معاملات مسکن در حوزه پیشفروش است. چه در قانون پیشفروش و چه در طرح فعلی مجلس، منطق اصلی بر ممنوعیت انجام معامله در هر جایی به جز دفاتر اسناد رسمی است. اما در این امر، به دو نکته توجه نشده است.
اول اینکه تمامی معاملات املاک حتی در صورت ثبت رسمی، ابتدا بین طرفین به صورت قولنامه تنظیم می‌شود که معمولا این امر در نزد مشاوران املاک صورت می‌گیرد. با بی‌اعتباری اسناد عادی، عملا قرارداد‌های تنظیمی در دفاتر مشاور املاک، بی‌اعتبار شناخته شده و درصورتی که یکی از طرفین در این نوع معامله به تعهد خود عمل نکند، عملا دست طرف دیگر برای احقاق حق خود بسته خواهد بود. از طرفی معاملاتی مانند پیشفروش، پیچیدگیهای فراوانی دارند که معمولا توافق بر سر این جزئیات مانند قیمت، مصالح مصرفی و مراحل تحویل و... در نزد مشاوران املاک صورت می‌گیرد و دفاتر اسناد رسمی نه توانایی و وقت رسیدگی به این جزئیات را دارند و نه قانونا حق مداخله در روند معاملات طرفین را دارند.
پیشفروش رسمی؛ سازندگان نمی‌توانند، سردفتران نمی‌‌‌خواهند
یکی دیگر از مشکلات پیشفروش ملک، عدم‌تمایل سازندگان و همین‌طور دفاتر اسناد رسمی به ثبت این نوع معاملات است. سازندگان برای پیشفروش رسمی هر واحد ملزم هستند مراحل زیادی مانند اخذ انواع بیمه‌نامه‌ها و شناسنامه فنی، معرفی داور مرضی‌الطرفین و... را طی کنند. طولانی بودن بیش از حد هر یک از این فرآیند‌ها و بعضا عدم‌همکاری شهرداری‌ها در صدور شناسنامه فنی از یک‌سو و تحمیل شروط فراوان به سازنده برای ثبت قرارداد مانند تعیین نرخ خسارت تاخیر و اجبار قانون به تضمین‌‌‌ها و قرارداد بیمه‌‌‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، از سوی دیگر، سازندگان را ترغیب می‌کند که عطای ثبت رسمی معاملات خود را به لقایش ببخشند. همچنین باید در نظر داشت که اکثریت سازندگان خرد برای پیشفروش املاک از زمین‌های مشارکتی استفاده می‌کنند.
در قانون فعلی، سازندگان مشارکتی ملزم هستند برای پیشفروش تمامی واحدها حتی واحدهای تحت مالکیت خود، اجازه‌نامه رسمی از مالک اولیه زمین داشته باشند که این امر کار را برای سازندگان سخت خواهد کرد.
پیچیدگیهای نامعقول این معاملات و شروط تحمیلی فراوانی که قانون برای ثبت قرارداد بین طرفین به وجود آورده، سردفتران را نیز از ثبت این نوع قراردادها فراری داده است؛ زیرا از یک طرف، ریسک دعوای حقوقی برای ثبت این معاملات برای سردفتر افزایش یافته و از طرفی میزان حق‌‌‌الزحمه دریافتی، متناسب با میزان فعالیت سردفتر در ثبت این نوع معاملات نیست.
مجلس در پی انحلال معاملات پیشفروش مسکن؟!
اگر به بحث بی‌اعتباری اسناد رسمی که این روزها موضوع مورد بررسی مجلس است برگردیم، می‌‌‌بینیم که با توجه مشکلات عدیده در قانون پیشفروش، تصویب طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول» و در پی آن، بی‌اعتبار‌سازی معاملاتی که در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود، بدون توجه به این مشکلات، راه معاملات را برای سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان این بازار می‌‌‌بندد. به نظر می‌رسد، طرح فعلی علاوه بر اینکه خود نیاز به اصلاحات جدی در مجلس شورای اسلامی دارد، لازم است به اشکالات ثبت رسمی معاملات پیشفروش نیز بپردازد و تسهیل ثبت این نوع قرارداد نیز در دستور کار قرار گیرد؛ امری که اگر انجام نشود، می‌تواند بازار پیشفروش مسکن را برای همیشه از بازار معاملات املاک حذف کند.
