لزوم اصلاحات در حوزه تامین مالی
اولین برنامه به هدایت تقاضای سرمایه‌گذاری از خرید ملک به سمت سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز از طریق بازار سرمایه و به‌خصوص با استفاده از ابزارهایی همچون صندوق زمین و ساختمان اشاره دارد. صندوق زمین و ساختمان، اولین بار در زمان مدیرعاملی دکتر بت‌شکن و به همت شرکت تامین سرمایه بانک مسکن اجرایی شد و تاکنون تمام این صندوق‌ها را شرکت فوق انجام داده است. یکی از ویژگی‌های بازار سرمایه‌گذاری مسکن، حد آستانه‌ای بودن خرید مسکن است؛ به‌این صورت که تبدیل نیاز به مسکن به تقاضای مسکن در اعداد پایین قابل اجرا نیست. به‌طور مثال، در حال حاضر، در بازار شهر تهران با اعداد زیر یک‌میلیارد تومان به‌سختی می‌توان واحد آپارتمانی پیدا کرد، بنابراین بسیار مشاهده می‌شود که افرادی به نیت خرید ملک، سال‌ها پس‌انداز می‌کنند، ولی متاسفانه افزایش قیمت مسکن ناگهان باعث می‌شود که قدرت خریدشان از بین برود. در این زمینه، خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند باعث شود، پس‌انداز افراد به قیمت مسکن متصل شود و در صورت تامین قیمت یک واحد، آن واحد خریداری شود. یکی از ویژگی‌های منفی سرمایه‌گذاری در املاک، نقدشوندگی پایین املاک در مواقع رکود است که در این زمینه هم نقش بازارگردان در صندوق‌های فوق باعث می‌شود، هر وقت نیاز به خروج از بازار باشد، سرمایه‌گذار بتواند به‌راحتی سرمایه خود را نقد کرده و از بازار خارج شود.
حال سوال این است که چرا چنین ابزار باکیفیتی مغفول مانده و مورد استفاده قرار نگرفته است. بخش‌های اصلی پاسخ به پرسش فوق را در مقاله دیگری به تفصیل بیان کرده‌ام و در اینجا به‌طور کلی به آنها اشاره می‌کنم (به ماهنامه بازار سرمایه، خرداد و تیر۱۴۰۰ مراجعه کنید).
به‌طور کلی، مشکلات صندوق‌های زمین و ساختمان را می‌توان در دو بخش مشکلات داخلی و خارجی دسته‌بندی کرد که هر یک متولیان خاصی دارند و روش‌های خاصی برای حل آنها وجود دارد.
مشکلاتی از جمله کندی در عملکرد، ساختارمند نبودن روابط بین ارکان صندوق، فقدان تجربه کافی برای حل مشکلات پیش‌آمده، نبود قوانین و مقررات و دستورالعمل‌های مکفی و در نهایت، نبود دانش کافی در بخش‌هایی از ارکان برای اجرایی کردن پروژه‌های ساختمانی را می‌توان از مهم‌ترین مشکلات داخلی عنوان کرد که گریبانگیر صندوق بوده و دلیل اصلی آن، جدید بودن سازوکار صندوق است.
در کنار مشکلات اشاره‌شده در بالا، مشکلاتی وجود دارد که بر بازده صندوق و بازار مسکن تاثیرگذار و خارج از چارچوب ارکان و ساختار آن است. یکی از نکات اساسی تاثیرگذار بر عملکرد صندوق‌های زمین و ساختمان، در نظر نگرفتن و مطالعه‌نکردن ادوار تجاری مسکن است. با فرض انجام تمامی فعالیت‌های صندوق به بهترین شکل ممکن، باز هم در صورتی که پروژه در زمان رکود بخش مسکن اجرا شود، استقبال مناسبی از واحدهای سرمایه‌گذاری نمی شود و اگر اتمام پروژه هم در زمان رکود واقع شود، ممکن است کل عملیات زیان‌ده باشد. بنابراین بررسی و مطالعه کلان بخش مسکن و پیش‌بینی وضعیت آتی الزامی است. متاسفانه، صنعت ساخت‌و‌سازبا نهادها و موسسات مختلفی در ارتباط است که تغییر قوانین و سازوکارهای اجرایی آنها مشکلات بسیاری برای صندوق‌ها ایجاد کرده است (مانند قوانین جدید آتش‌نشانی یا شهرداری ها) . همچنین مکان‌یابی مناسب پروژه بیش از زمان مناسب ورود، می‌تواند در موفقیت یا عدم موفقیت یک پروژه ساختمانی تاثیرگذار باشد. مکان‌های دورافتاده و غیرمرغوب می‌تواند از عوامل عدم موفقیت صندوق باشد. مشکلات فوق بخشی کلی از مشکلات صندوق‌های فوق است که اگر نهاد ناظر به آنها نپردازد، نمی‌تواند با کلمه و شعار افراد را به سمت استفاده از این ابزار رهنمون کند.
همچنین متاسفانه با وجود گذشت حدود هفت سال از افتتاح اولین صندوق زمین و ساختمان، هنوز برای بسیاری از مردم و حتی تولیدکنندگان و انبوه‌سازان نیز ساختار این صندوق‌ها ناشناخته است که به نظر می‌رسد با تبلیغات گسترده و استفاده از پتانسیل بانک‌های تخصصی و تاکید بر نقاط قوت صندوق تا حدود زیادی می‌توان بر این ضعف غلبه کرد. از سوی دیگر، بیشتر تمرکز بازاریابی بر فروش واحدهای سرمایه‌گذاری به فعالان بازار سرمایه است که با توجه به مقایسه بازدهی‌ای که فعالان حرفه‌ای بازار بین این ابزار و ابزارهای درآمد ثابت دیگر انجام می‌دهند، تمایل چندانی برای خرید واحدها در شرایط رکود مسکن ندارند، در حالی‌که یکی از مزیت‌های صندوق این است که پس‌انداز افراد به صورت ارزش مسکن انجام شده و باعث می‌شود، نوسانات بخش مسکن بر پس‌انداز افرادی که در آینده متقاضی مسکن هستند، تاثیری نداشته باشد، بنابراین باید این گروه، جامعه هدف بازاریابی قرار گیرد و سازوکار صندوق به‌گونه‌ای چیده شود که بتوان از سرمایه آن استفاده کرد. از مهم‌ترین مزایای استفاده از سرمایه‌های خرد می‌توان به عدم تغییر (عدم سیالیت سرمایه‌گذاری) اشاره کرد که در بازار سرمایه پرنوسان این ویژگی بسیار ارزشمند است. در این زمینه، تمرکز بر تعاونی‌های زمین و ساختمان و افرادی که پس‌انداز می‌کنند تا ملکی خریداری کنند، در حالی که به دلیل ناتوانی مالی فعلا قادر به خرید نیستند و وقتی قادر می‌شوند که قیمت‌ها رشد بالایی داشته است و همواره از بازار عقب هستند، می‌تواند بازی برد-بردی برای دو طرف باشد. از سوی دیگر، با گذشت بیش از هفت سال از افتتاح اولین صندوق زمین و ساختمان، نیاز به تغییر اساسنامه و امیدنامه این صندوق با در نظر گرفتن تجارب صندوق‌های گذشته بیش از پیش احساس می‌شود. امید است، این تغییرات این ابزار مناسب را وارد مسیر بهتری کند.
برنامه دوم شاخص دولت در بخش مسکن، ایجاد صندوق‌های «حمایت خرید» و «ضمانت تسهیلات» است که هر دو ابزارهای خوبی برای روان‌سازی فرآیند معاملات هستند. اما در زمینه ابزار فوق یکی از بزرگ‌ترین مشکلات، منابع این صندوق‌ها و راهکارهای اجرایی است که اگر همه ذی‌نفعان دیده نشوند، در اجرا مشکلات عدیده‌ای پیش رویشان خواهند داشت.
در کنار اینها انتشار اوراق رهن ثانویه هم به‌عنوان یک ابزار برای تامین مالی برای پرداخت تسهیلات در برنامه وزارت راه و شهرسازی قید شده که روی کاغذ ابزار مناسبی است، ولی در واقعیت مشکلاتی دارد. به‌طور کلی، در بازارهای توسعه‌‌یافته معمولا نرخ تسهیلات بالاتر از نرخ اوراق رهنی است، در نتیجه بانک ناشر در این فرآیند نه‌تنها نقدینگی لازم برای پرداخت تسهیلات جدید به دست می‌آورد، بلکه سود معقولی نیز از این مابه‌التفاوت کسب می‌کند. در حقیقت، با گردش بیشتر اعتبار از مسیر تبدیل تسهیلات به اوراق بهادار، سود نصیب بانک‌ها می‌شود و از سوی دیگر، ریسک‌های خود را با نرخ‌های مختلف انتقال می‌دهد. اما یکی از مسائل موجود درباره اوراق رهنی در کشور ما پایین‌تر بودن نرخ سود تسهیلات اولیه مسکن از نرخ سود بازار است که موجب فروش به کسر اوراق در بازار می‌شود که باید این مشکل در نظر گرفته شود.
