بازی‌خوانی در بازار مسکن
در این میان شاخص اردیبهشت 1400 علاوه بر آنکه بهبودی قابل‌توجهی را در فعالیت بخش ساختمان کشور نشان می‌دهد، در زیرشاخص انتظارات فعالیت در ماه آینده هم نشان می‌دهد که مدیران خرید انتظار تداوم بهبود در ماه آینده را می‌کشند، هیچ از یک این موارد در وهله نخست با انتظار بسیاری از کارشناسان و فعالان سازگار به نظر نمی‌رسد. چه آنکه در سطح قیمت‌های کنونی مسکن کالایی دست‌نیافتنی برای بسیاری از متقاضیان مصرفی تبدیل شده است، ساخت‌‌وسازهای غیرمسکونی نیز در شرایط تنگنای مالی شدید دولت و سطح پایین فعالیت و فروش در بسیاری از بخش‌های اقتصاد و همچنین تغییر و تحولات فناوری و اضافه عرضه در سال‌های گذشته، به‌طور کلی بازار جذابی به‌شمار نمی‌رود. به‌علاوه شرایط نااطمینانی ناشی از سیاست‌های دولت جدید که معمولا عمده فعالان بازارها را به صبر کردن تا روشن شدن شرایط تشویق می‌کند، جملگی عواملی است که موجب شد بسیاری از صاحب‌نظران منتظر تداوم سطح پایین فعالیت در این دوران باشند.
این نوشتار کوتاه بر آن است تا بر بیان تفاوت مشاهده‌شده در انتظار صاحب‌نظران از روند فعالیت و داده‌های واقعی گردآوری‌شده از سطح بنگاه‌ها تمرکز کند.
مبنای محاسبه شامخ ساختمان همچون سایر شاخص‌های مدیران خرید، پرسش از مدیران خرید تعدادی از بنگاه‌ها در مورد عملکرد واقعی و میزان تغییر فعالیت بنگاه در چند زیرشاخص (همچون میزان فعالیت، سفارش‌ها، فروش، قیمت مواد اولیه و...) در ماه مورد پرسش نسبت به ماه پیش از آن است، یکی از زیرشاخص‌ها نیز به انتظارات فعالیت در ماه آینده می‌پردازد. پاسخ‌ها در قالب سه دسته «بهتر»، «بدتر» و «بدون تغییر» از مدیران خرید گردآوری و وزن‌دهی میشود. بر این اساس عدد بیش از 50 معیاری برای بهبود وضعیت و عدد کمتر از آن نشانه بدترشدن وضعیت نسبت به ماه پیش ارزیابی میشود.
با توجه به آنکه شاخص در اردیبهشت 1400 بیش از 57 محاسبه شده است، نشان‌دهنده بهبود چشم‌گیری در فعالیت بنگاه‌ها نسبت به فروردین امسال(5/ 40) است. به نظر می‌رسد براساس مواردی که پیش‌تر بیان شد همین بهبود چشمگیر محل ابهام برای برخی تحلیلگران و علاقه‌مندان به این حوزه است.
به نظر نگارنده بهبود چشمگیر شامخ ساختمان در اردیبهشتماه امسال نکته خاص و غیرمنتظره‌ای به‌شمار نمی‌رود. علت اصلی این جهش نیز احتمالا در ماهیت شاخص نهفته است که فعالیت هر ماه را با ماه پیش‌تر مقایسه می‌کند. فروردین در ایران برای بسیاری از بنگاه‌ها و بخش‌ها ماهی بسیار کم‌فعالیت به‌شمار می‌رود. یکی از عوامل اصلی این امر تعطیلات نوروز است که گاه دو هفته، یعنی نیمی از ماه را به‌خود اختصاص می‌دهد. از منظر فعالیت‌های عمرانی نیز فروردین در ابتدای سال مالی دولت قرار دارد و علاوه بر بازگشایی نصفه و نیمه ادارات دولتی(به‌عنوان کارفرمای اصلی پروژه‌های عمرانی) در نیمه نخست فروردین، از منظر بودجه و اعتبارات نیز معمولا در این ماه ابهام و تنگناهای مشخصی وجود دارد که فعالیت‌ها را در این حوزه به حالت نیمه‌تعطیل می‌کشاند. به زبان علم آمار در این ماه داده‌ها رفتار فصلی از خود نشان می‌دهند، چراکه انتظار داریم این رفتار رفت‌وبرگشتی در سطح فعالیت هر ساله در داده‌ها به‌طور منظم تکرار شود. این رفتار فصلی نکته مهمی است که باید در تحلیل داده‌های ماهانه مورد توجه قرار گیرد. البته شاید داده‌های موجود برای کمی‌سازی میزان این رفتار فصلی کافی نباشد، اما همین داده‌های موجود نیز وجود رفتار فصلی را تایید می‌کند.نمودار نماگرشامخ ساختمان در فروردین‌هایی که این شاخص محاسبه و منتشر شده است (یعنی دو سال 1399 و 1400) با ماه‌های پیش و پس از آن مقایسه شده است. رفتار فصلی داده‌ها در این ماه‌ها کاملا مشهود است.
البته عوامل دیگری نیز می‌تواند به‌طور خاص بر سطح فعالیت در فروردین‌ماه 1400 تاثیرگذار باشد، به‌طور مثال هم‌زمانی پایان تعطیلات سال نو با موج چهارم بیماری کووید-19 که در ماه فروردین بسیاری از شهرهای کشور را به‌سرعت قرمزپوش کرد، می‌تواند شرایط کاهش سطح فعالیت را در این ماه تشدید کرده باشد.
در مجموع با عادی‌تر شدن شرایط کسب‌وکار در اردیبهشتماه امسال، به‌رغم همه ناملایمات و دشواری‌هایی که همچنان برای بخش تولید وجود دارد، جهش سطح فعالیت در این ماه نسبت به ماه فروردین، نه‌تنها دور از انتظار و غیرمنتظره نیست بلکه کاملا مورد انتظار است. این رفتار فصلی تکرار همان رفتاری است که در اردیبهشتماه سال‌های گذشته نیز شاهد آن بودیم و لزوما نشانه‌ای از تغییر و تحول جدی و چشمگیر، چه در شرایط کلی حاکم بر بخش و چه در انتظارات فعالان بخش به‌شمار نمی‌رود.
از منظر زیرشاخص انتظارات درباره فعالیت ماه آینده شرکت‌ها نیز در اردیبهشت 1400 عدد 58 را نشان می‌دهد که به‌معنای انتظار بهبود سطح فعالیت‌ها در خرداد ماه از نگاه مدیران خرید شرکت‌های ساختمانی است. همچنان می‌توان رفتار فصلی داده‌ها را یکی از دلایل این انتظار مثبت برشمرد. در اردیبهشت 1399 نیز مدیران خرید در مجموع انتظار افزایش فعالیت در ماه بعد را گزارش کرده‌اند و براساس داده‌ها در خرداد 1399 این افزایش در عمل به وقوع پیوست. شرایط مناسب برای ساخت‌وساز و فعالیت ساختمانی، افزایش انتظارها در به ثبات رسیدن بازار مسکن و امید به برطرف شدن بیشتر ابهام‌ها در روابط بین‌المللی، بودجه، انتخابات، بیماری کرونا و... همه و همه می‌تواند عواملی باشند که در جهت بهبود انتظارات نسبت به سطح فعالیت در خرداد ماه عمل می‌کنند. به‌علاوه، در سال 1400 تقریبا سه هفته از ماه مبارک رمضان همزمان با اردیبهشت ماه بود، شرایط روزه‌داری در ماه مبارک، به‌گونه‌ای است که سطح فعالیت‌ها و مراودات ناگزیر تا حدودی کاهش می‌یابد، بنابراین با برطرف شدن این شرایط انتظار افزایشی از این مسیر نیز در سطح فعالیت خرداد ماه قابل تصور است.
