جهت‌یابی مسکن در پساجهش
نبض متفاوت معاملات مسکن در دو ماه اول امسال نشان داد، «استعداد درونی بازار» برای کاهش (تعدیل) قیمت، هر چقدر هم زیاد باشد، اما شرط «کافی» برای اصلاح قیمت نیست. در طول سال گذشته- از همان ابتدای سال تا انتها- نمایشگر دستگاه حباب‌سنج مسکن، همواره بالای سطح ماکزیمم (سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره) قرار داشت به این معنا که قیمت مسکن بیش‌از حد متعارف افزایش پیدا کرد و «لازم» بود عقب بنشیند تا رابطه از دست رفته‌‌اش با اجاره‌بها احیا شود (شرط لازم از پارسال فراهم بود). اما این عقبگرد نه تنها صورت نگرفت که حباب، بزرگ و بزرگ‌تر شد تا جایی که نسبت قیمت به اجاره یا همان نمایشگر دستگاه، با سبقت تند از سقف عددی ۲۵، به شکل بسیار کم‌سابقه، تا نزدیک عدد ۴۰ پیشروی کرد. این عدد، یعنی اینکه «قیمت مسکن خیلی بیشتر از آنچه باید، افزایش پیدا کرده است.» سال ۹۹ در بازار مسکن، شرط لازم برای توقف جهش قیمت به شکل «تخریب کامل قدرت خرید و حبابی‌شدن قیمت‌ها» فراهم بود اما چون شرط کافی- پایان بدبینی عمومی به آینده- وجود نداشت، موتور تورم مسکن تحت فرمان عامل بیرونی (انتظارات تورمی) به مسیر خود ادامه داد. سال گذشته در حقیقت، کسانی که انتظار داشتند قیمت‌ها بیشتر و بیشتر افزایش پیدا کند، سوار بر همین موتور انتظارات تورمی، خریدهای سرمایه‌ای ملک انجام دادند و در مقابل، عرضه چندانی در بازار- باز به‌خاطر این نوع انتظارات- وجود نداشت که نتیجه‌اش، رشد حبابی قیمت شد.
البته سال گذشته، در مقطعی کوتاه (هفته‌های پایانی پاییز و ابتدای زمستان)، «توقع سود بیشتر» در همه بازارهای دارایی، به دلیل فروکش‌کردن انتظارات بدبینانه، از بین رفت و بلافاصله این تغییر جهت انتظارات به شکل ایست تورم مسکن در یک ماه و تورم منفی در ماه بعد، بروز پیدا کرد. اما خیلی زود، «انتظارات» مجددا به مسیر تورمی بازگشت و قیمت ملک کماکان افزایش یافت.
اکنون، کارنامه این بازار در دو ماه اول سال 1400 مشخص می‌کند، بار دیگر این «انتظارات گشایشی» بود که جای «انتظارات تورمی» نشست و از بیرون بازار مسکن، کنترل «متغیرهای درونی معاملات و رفتارهای کلیدی معامله‌گران» را به دست گرفت. در این مدت، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران 5 درصد نسبت به پایان سال گذشته کاهش پیدا کرد. این رخداد قیمتی به لحاظ «جهت نوسان و مدت‌زمان نوسان»، نقطه عطف بازار پس‌از سه سال جهش محسوب می‌شود. همچنین رفتار فروشنده‌ها و خریداران نیز تغییر پیدا کرده است؛ فروشنده‌ها تمایل کاملا محسوس برای عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار دارند و در سمت مقابل، تقاضای خرید سرمایه‌ای تقریبا از بازار خارج شده است.
اگر قرار باشد هفته‌های سپری شده از بازار مسکن 1400 را در یک عبارت خلاصه کرد، می‌توان گفت «علائم قوی از شکل‌گیری فاز پساجهش» دیده می‌شود. اما برای تشریح دقیق اوضاع، آن هم با توجه به معادلات بیرونی موثر بر متغیرهای درونی بازار ملک، باید «شیشه عمر پساجهش» را بررسی کرد.
هم‌اکنون استعداد اولیه بازار املاک برای تعدیل قیمت- شرط لازم- کماکان برقرار است. با این حال، پایداری «انتظارات گشایشی» یا همان «خوش‌بینی به آینده» است که طول عمر فاز پساجهش مسکن را تعیین می‌کند.
چشم‌انداز «انتظارات» بعد از انتخابات، در دو افق زمانی قابل ترسیم است.
با استقرار دولت جدید، در «کوتاه‌مدت» احتمال دارد اکثریت مردم و فعالان اقتصادی به آینده خوش‌بین شوند. این حس بدون آنکه دولت منتخب در شروع کار خود، سیاست خاصی برای بخش مسکن یا بخش‌های اقتصادی وضع کند، روی قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد و باعث ثبات نسبی یا کاهش قیمت ملک می‌شود. مشابه چنین فرضیه‌ای، در بهار سال 92 و در پی برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری در اردیبهشت ماه، رخ داد. در آن سال، بعد از تورم ماهانه حدود 10 درصدی در بازار مسکن شهر تهران در ماه اردیبهشت، نرخ رشد ماهانه قیمت ملک در خرداد سقوط کرد و به زیر 4 درصد رسید و در ماههای بعد هم، تورم مسکن تا نزدیک صفر افت کرد تا ثبات نسبی برقرار شود. سناریوی مقابل اما، خروج بازار مسکن از ریل دو ماه گذشته و تغییر جهت روند کاهشی قیمت در صورت «برداشت عمومی متفاوت نسبت به آینده، بعد از مشخص شدن نتیجه انتخابات» خواهد بود.
در «میان‌مدت و بلندمدت»نیز به‌نظر می‌رسد فرجام «دو سیاست فراموش شده» و نحوه مواجهه دولت آینده با این موضوع است که خطوط اصلی بازار مسکن را شکل می‌دهد و نبض معاملات و قیمت را مشخص می‌کند.
این دو سیاست به عنوان «متغیرهای واقعی» اثرگذار به ترتیب، بر روند عرضه و تقاضای مسکن تاثیرخواهد گذاشت. چنانچه دولت آینده صورت مساله رکود مسکن را درست تشخیص دهد و برای حل آن از ابزار مالیاتی در دسترس یعنی «مالیات سالانه» استفاده کند، شرایطی که در کوتاه‌مدت برای اصلاح قیمت‌ها به‌وجود می‌آید در میان‌مدت و بلندمدت نیز برقرار خواهد بود و بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی بلااستفاده روانه بازار مصرف می‌شود. در غیر این‌صورت از آنجا که معمولا دولت‌ها کار موثری برای افزایش عرضه مسکن در میان‌مدت و بلندمدت نمی‌توانند انجام دهند- مگر طرح‌های تکراری کم‌بازده روی زمین‌های دولتی که چندین سال انجام آنها به طول می‌انجامد- این وضعیت باعث خواهد شد «اثر رکود پنج ساله ساخت و ساز» در سال‌جاری و یکی دو سال آینده در بازار معاملات خانه خود را به شکل کمبود عرضه نشان دهد. مالیات نام‌برده شده اما می‌تواند بازی را تغییر دهد.
سیاست دوم که نیاز است از طریق تیم اقتصادی دولت آینده و سیاستگذار پولی، برای رونق‌بخشی به بازار مسکن در دستور کار قرار بگیرد، «تقویت قدرت خرید مسکن» در سمت تقاضای مصرفی است. تاکید می‌شود، «تقویت بنیه مالی تقاضای مصرفی.» جمعیت پشت در بازار خرید مسکن طی سه سال گذشته به شکل انبوه افزایش پیدا کرده است به‌طوری‌که غالب این گروه جامانده از بازار، «خانه‌اولی»ها هستند. بخشی از این گروه- حداقل 300 هزار زوج جدید- مدت دو سال است که در شبکه بانکی، به امید دریافت وام مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند اما چون وام آماده دریافت، بین 3 تا حداکثر 7 مترمربع از قدرت خرید خانه در تهران و دیگر شهرها را پوشش می‌دهد، این افراد از خیر دریافت این به اصطلاح وام‌ها گذشته‌اند. نتیجه آن شده که طی این سال‌ها، جامعه محروم از صاحب‌خانه شدن، متورم شده و فعلا یکی از عوارض بزرگ آن، «هجوم زوج‌ها به بازار اجاره و ملتهب‌شدن نبض اجاره‌بها در کل این بازار» بوده است.
اگر همزمان با اجرای سیاست مالیاتی، سیاست اعتباری نیز در این بازار به‌کار بیفتد، می‌توان به پایان رکود معاملاتی و در نتیجه رکود ساختمانی در بازار ملک امیدوار بود. برآیند این دو رخداد مثبت، گشایش مسیر رونق پایدار در هر دو حوزه است. این دو سیاست حتی کمک می‌کند در صورت عدم دستیابی به توافق برجامی، «ریسک سفته‌بازی» در بازار مسکن تا حد جلوگیری از خریدهای سرمایه‌ای افزایش یابد که به نفع آینده قیمت مسکن خواهد بود.
