همه ویژگی‌های یک لژیونر
بازیگردانان سال آینده بازار مسکن همچنان از بیرون این بازار کار هدایت خریدار و فروشنده ملک را برعهده دارند. بدیهی است اگر یک وام خرید مسکن پرقدرت یا دارای قدرت مناسب حداقلی به بازار می‌آمد (یا بیاید) می‌تواند فرمان معاملات آپارتمان را به‌دست بگیرد و صحنه را عوض کند اما از آنجا که هر نوع اقدام در جهت تحریک تقاضای مصرفی طی دست‌کم نیم‌سال اول ۱۴۰۰ بسیار بعید به‌نظر می‌رسد- چون سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن بابت تقویت وام خرید مسکن، ترس کلیشه‌ای و البته بی‌مورد دارد- در نتیجه همه فرمان بازار تحت کنترل عامل خارجی خواهد بود. بازیگردان اصلی بازار مسکن (عامل یا عاملان خارجی)، ترکیبی از نرخ ارز و شاخص سهام است که به کارگردانی «انتظارات»، متغیرهای ملکی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و بر رفتار خریداران و فروشندگان ملک اثر می‌گذارد. البته دو بازیگردان داخلی هم وجود دارد که شامل زمین و مصالح ساختمانی می‌شود. قیمت این دو به قدری در سالی که گذشت جهش کرد که سهم آنها در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، مهم‌ترین مساله بساز و بفروش‌ها شد. طی یک‌سال اخیر متوسط قیمت زمین هم در شهر تهران و هم در سایر استان‌ها و شهرهای کشور بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد. قیمت انواع مصالح ساختمانی در بازار شهر تهران نیز میانگین رشد ۷۰درصدی را نسبت به سال ۹۸ پیدا کرده است. این دو اما برای سال آینده تاثیر معناداری (اثر جدید) نخواهند داشت؛ چراکه رکود ساخت‌وساز بیش از این تعمیق نخواهد شد و بعید هم است از میزان آن به شکل قابل‌توجهی کاسته شود. ضمن آنکه همان بازیگردانان بیرونی هستند که در نهایت خط و جهت بازار زمین و مصالح ساختمانی را تعیین می‌کنند. بنابراین، هدایتگر اصلی بازار ملک کماکان عامل خارجی می‌تواند باشد. این عامل در سال ۹۸ و یک‌سال اخیر نیز صحنه‌گردان اصلی بازارهای معاملات و ساخت وساز مسکن بود.
درحال‌حاضر دو فاکتور وجود دارد که نبود تقاضای مصرفی و حضور تقاضای شارژ شده از بازارهای ارز و سهام را تایید می‌کند. فاکتور اول حجم معاملات مسکن و فاکتور دوم نیز رشد قیمت در عین رکود معاملاتی است. حجم معاملات خرید آپارتمان طی یک‌سال گذشته حداقل ۲ هزار واحد کمتر از کف دوره‌های رکودی بوده است. این یعنی تعطیلی معاملات خرید مصرفی ناشی از جهش قیمت و از بین رفتن قدرت خرید خانه که با لحاظ سقف تسهیلات بانکی، درحال‌حاضر به زیر ۵ مترمربع رسیده است! اما همین ۲ تا ۳ هزار فقره معامله خرید مسکن که طی ماه‌های اخیر اتفاق افتاده است با توجه به ملتهب بودن بازار، عمدتا از سوی افرادی انجام شده که توقع گران‌تر شدن ملک را در آینده نزدیک داشتند و صرفا برای عقب‌نماندن از تورم عمومی، دست به انجام معامله ملکی زدند. این افراد با نگاه به روند رشد نرخ ارز و اوضاع نوسانی بازار سرمایه، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کردند. ریشه همه این التهابات بازارها- تحریک سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری- نیز انتظارات تورمی ناشی از بدبینی یا عدم‌خوش‌بینی به آینده بوده است.
البته نیمه دوم پاییز امسال و ماه اول زمستان، کاهش موقتی ریسک غیراقتصادی، بلافاصله بر انتظارات تورمی اثر گذاشت و باعث توقف جریان سفته‌بازی و حتی خروج سفته‌بازها از هر سه بازار شد. اما هم‌اکنون شرایط برای ریسک غیراقتصادی به قدری لرزان و نوسانی- رفت و برگشتی- است که برای سال آینده نه امکان پیش‌بینی «حذف دائمی این متغیر» وجود دارد و نه اینکه می‌شود «تداوم ریسک غیراقتصادی» را اعلام کرد. به‌همین خاطر شرایط را برای وقوع هر دو حالت باید در بازار مسکن ۱۴۰۰ ترسیم کرد.
سناریوی اول این‌گونه است: حذف دائمی ریسک غیراقتصادی به‌عنوان ریشه انتظارات تورمی و شکل‌دهنده سفته‌بازی ملکی، در صورتی رخ می‌دهد که تکلیف برجام و مذاکرات هسته‌ای به‌صورت عملیاتی روشن شود و اثر آن بر افزایش فروش نفت و بازگشت ارز حاصل از آن به اقتصاد ایران نمایان شود. فعالان بازارها در سال ۱۴۰۰ به شواهد و نشانه‌های روشن‌تر و واقعی‌تر از آنچه در ماه‌های پایانی سال‌جاری در قالب «پایان ترامپ» دیدند نیاز دارند. اگر این رویت (مشاهده گشایش‌های غیراقتصادی)، صورت بگیرد، در این صورت در فاصله کوتاهی جریان عرضه و تقاضا در بازار ملک به شکل معکوس تغییر خواهد کرد؛ در سمت عرضه، فروشنده زیاد می‌شود و در سمت تقاضا نیز بازیکن خارجی که فعلا بازیکن اصلی معاملات ملک به حساب می‌آید، از زمین خارج خواهد شد. این سناریو بهترین سناریوی ممکن (قابل‌تصور) برای بازار مسکن ۱۴۰۰ است که در قالب آن، حباب ۳۸ واحدی قیمت نیز شروع به تخلیه شدن خواهد کرد.(حباب مسکن عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بها است که اگر از ۲۵ عبور کند، معنای وجود حباب قیمتی یا افزایش بیش از ارزش واقعی را می‌دهد).
اواخر پاییز امسال در یکی از محله‌های مرغوب شهر تهران، سازنده‌ای که حداقل دو سال پیاپی به‌دنبال توافق برای تخریب و مشارکت با مالکان یکی از ساختمان‌های قدیمی آن محله بود، موفق شد با آنها به توافق برسد. تا پیش از آن زمان، مالکان این ملک هیچ تمایلی برای تخریب و نوسازی نداشتند. واسطه این معامله، علت عدم تمایل آنها را امیدواری مالکان به گران‌تر‌شدن ملک در آینده عنوان می‌کرد، اما تغییر انتظارات در پسا انتخابات آمریکا و خوش‌بینی به اوضاع پساترامپ باعث از بین رفتن انتظارات تورمی شد و در یک مورد به‌عنوان نماینده اتفاقات مشابه در بازار ملک، سر و کله فروشنده‌های ملکی در بازار پیدا شد. این مورد از آنجا به‌عنوان نمونه مطرح شد تا مشخص شود در شرایط کنونی تا چه حد زمینه تغییر سریع تحولات کاهنده تورم مسکن در این بازار فراهم است. یک گشایش غیراقتصادی همچون افزایش فروش نفت یا دستیابی به درآمد ارزی بیشتر در نقش چاشنی برای فروکش‌کردن انتظارات تورمی باعث تغییر معادله در بازار مسکن خواهد شد. سناریوی دوم اما به‌گونه دیگری است: چنانچه مسیر توافق برسر موضوع برجام و مذاکره با طرف‌های خارجی صورت نگیرد، این به معنای سختی دسترسی و تامین درآمدهای ارزی خواهد بود؛ اتفاقی که در یک‌سال اخیر شاهد آن بودیم. از آنجا که «انتظارات» در بازارها عادت کرده از تحولات غیراقتصادی سیگنال بگیرد، روند آن به سمتی خواهد رفت که خریدهای سرمایه‌ای و بعضا سفته‌بازی در بازارهایی همچون ارز و سکه اتفاق می‌افتد و پس‌لرزه‌های آنها می‌تواند دامن بازار مسکن را بگیرد. هرچند زمینه برای رشد بیشتر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ تقریبا وجود ندارد و برعکس، همه چیز مهیای شروع یک فرآیند کاهشی حداقل یک‌ساله است اما قدرت «انتظارت تورمی» به قدری است که هر اتفاقی احتمال وقوع دارد.
در این میان، سیاست‌گذار می‌تواند با محاسبه بدترین سناریو یعنی همین سناریوی دوم، اهرم‌های کارآمد برای ایجاد بازدارندگی مقابل سفته‌بازهای ملکی را طراحی و به‌کار ببندد. قدرتمندترین اهرم، «مالیات سالانه بر املاک» برای همه املاک مسکونی و دریافت همین مالیات با نرخ بیشتر برای چندخانه‌ای‌ها است. دریافت مالیات سالانه از خانه دوم و بیشتر به میزان حداقل یک درصد قیمت روز ملک، این بازار را از حالت پناهگاه سرمایه‌گذاران خارج می‌کند و در بدترین حالت، آن دسته از کسانی که به نیت حفظ ارزش واقعی دارایی خود در زمان «تشدید انتظارات تورمی»، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند، برای پوشش مالیات سالانه، آن واحد را اجاره خواهند داد. بازیکن خارجی بازار مسکن ۱۴۰۰، بازیکنی با قدرت حرکت بالا و اثر مخرب زیاد است که لازم است از هم‌اکنون برای کنترل آن، پلان عملیاتی وجود داشته باشد. جلوی این بازیکن را شاید نتوان با اهرم‌های اقتصادی گرفت، اما می‌شود ریسک حرکت او را بالا برد و منطقه حرکتی‌اش را محدود کرد.
