تبارشناسی در سمت تقاضا
مشابه این ارقام در سایر شهر‌های کشور نیز از منظر روندی قابل تصور و مشاهده بوده است. بر اساس آمارهای موجود، طی ماه‌های مهر و آبان این ارقام روند نسبتا کاهشی به خود گرفته و نزولی بوده است. توجه به این نکته ضروری است که شرایط کرونا و تعطیلی بنگاه‌های معاملات املاک طی هفته‌های گذشته نیز در کاهش تعداد معاملات اثرگذار بوده است. در این میان فارغ از اینکه در طرف عرضه و تقاضا از منظر تعداد معاملات چه رخ داده است، می‌توان این سوال را مطرح کرد که ظرفیت‌های موجود برای افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه و نیز خرید چه هستند و از این ظرفیت‌ها چه استفاده‌ای می‌توان کرد؟ در این یادداشت فارغ از رخدادهایی که در بازار اجاره رخ داده (که خود نیازمند تحلیلی جداگانه است) به این موضوع پرداخته شده است. آن چیزی که طی ماه‌های گذشته در بازار ساختمان رخ داده است، نوعی هیجان در خرید در بازار مسکن بوده و به همین اعتبار غالب سازندگان تلاش کرده‌اند که در این بازار حداکثر قیمت‌ها را برای واحدهای ساختمانی ساخته شده یا در دست ساخت در نظر بگیرند. در همین چارچوب، خریداران نیز با توجه به انتظاراتی که از نرخ‌های تورم پیش‌بینی شده خود داشته‌اند، سعی کرده‌اند از نگهداری وجه نقد اجتناب کرده و منابع نقدی خود را به نوعی کالا یا سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی مانند املاک و نیز سرمایه‌گذاری در بازارهایی مانند بورس تبدیل کنند. پس آن چیزی که از رفتار بازار طی این ماه‌ها مشاهده می‌شده است، داغ شدن پول بوده است که نتیجه آن دربازارهای مختلف مشاهده شده است. بعد از انتخابات آمریکا و مشخص شدن نتیجه آن، رفتار بازار ارز، رفتاری کاهشی بوده و این کاهش آثار خود را در بازارهای مختلف گذاشت. مشخصا در بازار سرمایه و بازار مسکن نتیجه این رفتار کاهشی ملاحظه شد. اما سوال این است که با رشد قابل توجه قیمت هر متر مربع مسکن در کشور و افزایش آمار معاملات تا مقطع معین در ماه‌های گذشته و کاهش در قیمت و تعداد معاملات در مقطع بعدی آن، اکنون چه فرصت‌هایی در بازار وجود دارد و ابزار تقویت یا استفاده از این ظرفیت‌ها چیست؟ واقعیت آن است که همان قدر که طرف تقاضا نگران نقدینگی موجود در دست خود برای فرار از افت قدرت خرید حقیقی خود بوده است، طرف عرضه نیز این نگرانی را داشته و تلاش می‌کرده است تا فاکتورهای متغیر در بازه کوتاه‌مدت - مشخصا زمین و هزینه ساخت- را تثبیت کند. توضیح بیشتر اینکه هزینه‌های پروانه معمولا در سه ماهه ابتدای سال تعیین شده و در سال بعد با نرخ‌های مصوب تعدیل می‌شود.
۱- هر سازنده برای انجام سرمایه‌گذاری و ساخت با سه فاکتور مهم و تعیین‌کننده مواجه است که هر سه آنها نقشی تعیین‌کننده در انگیزه‌های وی دارد: قیمت زمین، هزینه هر مترمربع ساخت و هزینه‌های اخذ پروانه
۱-۱- همان‌طور که در سطرهای پیشین نیز به آن اشاره شد، سازندگان غالبا در ماه‌های گذشته واحدهای تکمیل شده یا در دست تکمیل خود را به فروش رسانده‌اند. این امر با حداکثر قیمت‌های ممکن در بازار صورت گرفته است. این به آن معناست که سرمایه‌گذاران بازار، نقدینگی قابل توجهی در دست داشته‌اند که یا تا الان آن را تبدیل به زمین، پروانه یا ساخت کرده‌اند یا اینکه در حال حاضر امکان انجام این کار را دارند. طی این ماه‌ها آن بخش از مالکان زمین که تصور می‌کرده‌اند که می‌توانند زمین خود را با قیمت بالاتری بفروش برسانند نیز از موضع خود کوتاه آمده و برای فروش رغبت بالاتری را نشان می‌دهند. خلاصه اینکه با کاهش انتظارات تورمی، نقدینگی موجود می‌تواند شرایط را برای سرمایه‌گذاری خوب در بخش خرید زمین برای سازندگان فراهم کند.
۲-۱- درخصوص هزینه‌های ساخت نیز شرایط مشابه خرید زمین است. با فرض اینکه سازندگان از شرایط صعودی بازار مسکن استفاده کرده و اقدام به پیش فروش یا فروش واحد تکمیل شده خود کرده باشند، در شرایط کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش نرخ ارز و مشخصا قیمت دلار، شرایطی را پیش روی خود تصور می‌کنند که میانگین هزینه‌های ساخت آنها نسبتا کاهش پیدا کند. بنابراین در این زمینه نیز یک فرصت در اختیار سازندگان هست و به‌طور حتم ایشان ازاین فرصت استفاده خواهند کرد.
۳-۱- در زمینه هزینه‌های پروانه موضوع اندکی متفاوت از دو فاکتور قبلی است و برای کمک کردن به سازندگان حمایت شهرداری‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است. در صنعت ساخت‌و‌ساز و برای سرمایه‌گذاری عرفا شهرداری‌ها برای اخذ پروانه و پرداخت هزینه‌های آن به‌صورت نقدی، درصدی تخفیف را لحاظ می‌کنند. با توجه به بالا بودن هزینه‌های تکمیل مسکن در کشور، اهمیت هزینه‌های پروانه کمتر از اهمیت هزینه‌های خرید زمین و ساخت و ساز نیست. حمایت شهرداری‌ها از سازندگان برای افزایش عرضه مسکن از آن جهت می‌تواند باشد که در نرخ‌های تخفیف قابل ارائه به سازندگان کمک بیشتری را داشته باشند. این امر باعث کاهش بهای تمام شده می‌شود و با فرض لحاظ حاشیه سود متعارف سازندگان، قیمت مسکن را می‌توان کنترل کرد. در ضمن در این نوشته فرض برآن است که سرمایه گذار و عرضه‌کننده معنای یکسانی داشته باشند(در حالی‌که در دنیای واقع این دو مفهوم الزاما هم ارز نیستند، ولی برای ساده‌سازی تحلیل از این فرض استفاده شده است) بر اساس مشاهدات موجود، در ماه‌های اخیر، میل به ساخت و ساز نیز در بازار روندی صعودی داشته است.
اما در این میان باید دید که برای طرف تقاضا چه فرصت‌هایی قابل تصور است؟
برای تحلیل طرف تقاضا باید اقدام به بخش بندی کرد.
۲- به نظر می‌رسد که بخش مهمی از طرف تقاضا طی ماه‌های گذشته اقدام به تبدیل به احسن کردن املاک و دارایی‌های خود کرده‌اند. این گروه با فروش دارایی‌های ملکی خود اقدام به خرید کرده و عملا نیاز آنها به مسکن تبدیل به تقاضا شده است. یکی از پایه‌های التهاب شکل گرفته طی ماه‌های گذشته، رفتار طرف تقاضا بوده است.
۱-۲- بخش دیگری از متقاضیان مسکن در طی ماه‌های اخیر، خانه اولی محسوب شده و غالبا خرید خود را از این بازار از طریق تامین مالی بانکی یا از طریق بازار سرمایه انجام می‌دهند. این افراد در ماه‌های گذشته به دلیل بالاتر بودن متوسط قیمت‌های بازار مسکن، توان خرید کمتری داشته‌اند و اکنون به‌طور نسبی توان بالاتری دارند. اگر این افراد در اوایل تابستان دارایی‌های خود را نقد کرده سپس آن را در بازار مسکن یا بازارهای موازی مانند بورس تبدیل به نقدینگی کرده باشند، با انتظارات تورمی ناشی از کاهش نرخ ارز ممکن است بتوانند انتخاب‌های قیمتی-کیفیتی بهتری داشته باشند.
۳- در اینجا ممکن است این سوال مطرح شود که در بازار سایر کاربری‌ها مانند اداری یا تجاری وضعیت به چه نحو خواهد بود؟ از نظر نگارنده بازار واحدهای اداری نسبتا (و نه دقیقا) شبیه بازار مسکن است. چرا که قیمت‌ها در بازار این کاربری نیز طی این ماه‌ها صعودی و نسبت به سنوات قبل پر معامله‌تر بوده است و در آینده نیز احتمالا شبیه رخدادهای بازار مسکن پیش خواهد رفت. ولی در بازار کاربری‌های تجاری به دلیل بالا بودن قیمت‌ها و وضعیت نامناسب کسب و کار و تغییر ذائقه بازار از منظر توسعه کسب و کار‌های اینترنتی افق چندان روشنی از منظر قیمتی و تعداد معامله شاهد نخواهیم بود. یعنی فراز و فرودهای بازار کاربری‌های تجاری مانند سنوات گذشته چندان چشم‌نواز نخواهد بود. زیرا ویژگی‌های این نوع از کاربری با سایر انواع کاربری‌ها تفاوت‌ها و تمایزهای زیادی دارد.
۴- در نهایت آن چیزی که در آینده بازار ساختمان قابل پیش‌بینی است رکودی عمیق است. این رکود حاصل رشد قابل توجه قیمت‌ها در این بازار، ویژگی‌های ذاتی صنعت ساختمان و هزینه‌های مبادلاتی قابل توجه آن و امثالهم است. افرادی که در حال حاضر اقدام به سرمایه‌گذاری با هدف تولید واحدهای مختلف می‌کنند نیز نیم‌نگاهی به رشد قیمتی و معاملاتی مسکن در سنوات آتی دارند. برنده این بازار در طرف عرضه، سازندگانی خواهند بود که نیاز به نقدینگی کمتری داشته باشند و کمتر در شرایط اضطراری قرار بگیرند و در طرف تقاضا نیز کسانی که سرمایه‌گذاری‌های نقد شونده‌تری داشته باشند بتوانند از فرصت اضطرار طرف عرضه حداکثر استفاده را بکنند.
