ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده
توجه به همه مولفه‌های محله در نوسازی بافت‌های فرسوده:
با توجه به سکونت افراد کم‌بضاعت در بافت‌های فرسوده و نواحی جنوبی شهرها، مسائل اقتصادی و فقر و آسیب‌های اجتماعی نیز در این محدودهها مشهود است. بنابراین مالکان متمول‌‌تر که گاهی به‌عنوان افراد سرشناس محله و بخشی از هویت آن ناحیه محسوب می‌شوند، به دلیل مشکلات اجتماعی، خدمات ناکافی و ارزش‌های پایین‌تر از استاندارد شهری، اقدام به ترک این محله‌ها می‌کنند. تعداد افرادی که این محله‌ها را ترک می‌کنند، بیشتر از افرادی است که به این محلات نقل مکان می‌کنند. گاهی از برخی از این خانه‌ها به‌عنوان انبار برای واحدهای تجاری مجاور استفاده می‌شود و کاربری‌های مسکونی جای خود را به محلی برای انبار و کارگاه‌ها می‌دهند. بنابراین محله‌های شهری دائم در حال تغییر هویت‌اند و گاهی شاهد از بین رفتن هویت محله‌ها هستیم. در این حالت با توجه به شرایط اجتماعی در محله‌های فرسوده شهری، نرخ بازگشت سرمایه و صرفه اقتصادی برای ساخت مسکن در این محدوده پایین است.
تاثیرات بخش مسکن در نوسازی بافت‌های فرسوده:
با توجه به موارد گفته شده، سرمایه‌گذاران اقبال کمتری به ذخیره سرمایه در این مناطق دارند. مضاف بر این به دلیل نازل بودن شرایط کالبدی و اجتماعی، تقاضای خرید مسکن در برخی از این محدودهها پایین است. از این رو واحدهای خالی در برخی محدوده‌های این مناطق رو به افزایش است. بیان این مساله به این سبب بود که تنها ساخت مسکن و نوسازی واحدهای مسکونی، منجر به بازآفرینی آنها نمی‌شود و باید مولفه‌های همگرا همچون توانمندسازی ساکنان، کاهش آسیب و توسعه اجتماعی و اقتصادی آنها نیز در فرآیندهای بازار مورد توجه قرار گیرد. البته که در ابتدا دولت باید کسری خدمات درمانی، فرهنگی، فضای سبز و تاسیسات شهری در این محدودهها را جبران کند.
تبعیت عرضه مسکن در بافت فرسوده از وضعیت کلی بازار مسکن:
با توجه به داده‌های بانک مرکزی و جداول وزارت راه و شهرسازی مربوط به بخش مسکن در شهر تهران، می‌توان گفت پروانه‌های صادره و مسکن تولید شده در شهر تهران و بافت‌های فرسوده دارای میانگین مورد انتظار یکسانی بوده‌اند. با نگاهی به پروانه‌های صادره و واحدهای مسکونی تولیدشده در شهر تهران و محدوده بافت فرسوده طی دوره‌های زمانی چندساله، می‌توان به همگرایی عرضه واحدهای مسکونی در بافت فرسوده و بیرون بافت فرسوده پی برد.
بر اساس داده‌های وزارت راه و شهرسازی، پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های ۹۶ و ۹۷، معاملات مسکن در سال‌جاری کاهش شدیدی را تجربه کرد به‌طوری‌که در ماه‌های آغازین سال‌جاری بازار مسکن دچار رکود شدید معاملات شد. پس از این کاهش، عرضه‌کنندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را کمی تعدیل کردند. با فروکش کردن تب افزایش قیمت‌های پیشنهادی، معاملات مسکن در شهر بیشتر شد، به‌طوری‌که معاملات در مهر و آبان امسال حدود ۴۶ درصد نسبت به شهریور ماه افزایش داشت. شاید ثبات در بازار ارز و بازار مسکن در ماه‌های اخیر، برخی خریداران و متقاضیان واقعی را ترغیب به حضور در بازار مسکن کرده است. اگرچه با افزایش قیمت ارز در این ماه و افزایش قیمت مصالح، ممکن است فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی را دست بالا بگیرند. توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۳/ ۱۷ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. در مجموع ۷۵ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال‌جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵،۲،۱۰،۴، ۱۴،۷،۸، ۱۵، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۵ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
آمار معاملات در منطقه دارای بافت فرسوده:
با توجه به اینکه نیمی از این ۱۰ منطقه اشاره شده از مناطق میانی و جنوبی شهر هستند، می‌توان گفت با توجه به کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت مسکن در مناطق بالای محور خیابان انقلاب، تقاضای مسکن کمی تغییر کرده و متقاضیان مسکن به سمت مناطق میانی سوق یافته‌اند. با توجه به جدول و نمودارهای استخراج شده از سامانه معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی، آمار معاملاتی منطقه ۱۰ مورد بررسی قرار گرفته است. با توجه به اینکه منطقه ۱۰ شهرداری تهران بالاترین سطح فرسودگی را نسبت به سطح منطقه دارد (۵۲ درصد از سطح منطقه فرسوده است) و نمودار سامانه مسکن، مشاهده می‌شود که بالاترین حجم معاملات در این منطقه، در محله بریانک بوده است. ۶۶ درصد از سطح این محله قدیمی، بافت فرسوده است و بالاترین حجم معاملات منطقه ۱۰ را نیز با نسبت ۵/ ۳۳ درصد به خود اختصاص داده است.
همچنین جدول توزیع آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نشان می‌دهد نرخ رشد معاملات خانه‌های با عمر بنای بیشتر در سال‌های 96 و 97 افزایشی بوده است. بنابراین تقاضای مسکن هم به لحاظ مکان و منطقه و هم از نظر عمر بنای خانه‌ها تغییر داشته است.
با بررسی داده‌ها و جداول آمارنامه‌های شهرداری تهران در سال‌های 1393 تا 1397، همسویی تولید واحدهای مسکونی در شهر تهران و بافت‌های فرسوده مشهود است. با توجه به نمودار استخراج شده از جدول(2) مشاهده می‌شود که پروانه‌های صادره در شهر تهران و محدوده‌های بافت‌های فرسوده از روند و همسویی یکسانی برخوردار است. از این رو بر همین اساس، می‌توان گفت واحدهای مسکونی تولید شده در بافت‌های فرسوده نیز، از روند تولید مسکن در شهر تهران تبعیت می‌کند. با توجه به جامعیت و گستردگی بخش مسکن به‌عنوان بازاری تعیین‌کننده در اقتصاد و براساس داده‌ها و آمارهای گفته شده، نمی‌توان مسکن تولید شده در شهرها را به لحاظ ماهیتی و کارکردی، جدای از مسکن در بافت‌های فرسوده دانست. بنابراین در نظر گرفتن جداگانه و تفکیک قائل شدن در این محدودهها، ممکن است سیاستگذاری در بخش مسکن را از مسیر خود خارج و عدم تعادل‌های موجود در این بخش را تشدید کند. به‌عنوان مثال سیاست تولید مسکن بیش از نیاز در این محله‌ها، باعث افزایش خانه‌های خالی و بدون متقاضی در این محدودهها خواهد شد و شکاف عرضه و تقاضا را بیش از پیش خواهد کرد. اگر چه به گفته برخی صاحب‌نظران، بافت‌های فرسوده شهری، نوعی «شکست بازار» محسوب می‌شود، ولی به‌زعم نگارنده این محدودهها با توجه به شکل‌گیری در طول زمان و به‌صورت بطئی و بدون توجه دولت‌ها به این محدودهها، بیشتر «شکست دولت» محسوب می‌شود تا بازار. از این رو به‌نظر می‌رسد بخش مسکن از جنبه اقتصادی آن نیازمند کمی تنفس در مکانیزم اقتصاد بازار است. حال چه این بخش در محدوده‌های فرسوده باشد، چه در سطح شهر. از آن سو با توجه به کمبود خدمات برای ساکنان و کسری سرانه‌ها در بافت‌های فرسوده شهری، دولت (قوای سه‌گانه و شهرداری‌ها)، با تخصیص اعتبار برای این محدودهها، شکست خود را در این محدودهها جبران می‌کند.
نتیجه‌گیری:
بازار مسکن در تاثیرات پیشین و پسین در مناطق شهری دارای همبستگی است. نمودارها و داده‌های پیش‌گفته نشان‌دهنده این است که تولید واحدهای مسکونی در مناطق شهری متاثر از ادوار تجاری مسکن، بازارهای موازی مسکن در بخش اقتصاد، وضعیت اقتصاد کلان کشور و سایر متغیرهای پولی مالی است. ممکن است مولفه‌هایی همچون قیمت‌گذاری و مداخله‌های دولت در طرف عرضه، در مقاطعی جواب بدهد، ولی این سیاست‌ها و برنامه‌ها بیشتر نقش مُسکن را داشته و کوتاه‌مدت است. نکته مهم این است که در آخر بازار راه خودش را می‌رود. این دست بازار را می‌توان در معاملات مسکن و جابه‌جایی آن براساس تغییرات قیمت مسکن و جابه‌جا شدن منحنی تقاضای مسکن مشاهده کرد. لذا چند مورد را می‌توان نتیجه‌گیری کرد:
- مسکن در بافت‌های فرسوده را نمی‌توان جدا از بخش مسکن در بعد کلان آن در نظر گرفت و تابع شرایط کلی این بخش پیش خواهد رفت. با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و دو برابر شدن قیمت‌ها، ممکن است تقاضای خانه‌ها به‌صورت خفیف به سمت مناطق پایین‌تر سوق یابد. از این رو با افزایش تقاضا، ممکن است قیمت خانه‌ها در این مناطق افزایش نسبی داشته باشد.
- با توجه به بسته‌های تشویقی شهرداری و دولت و عدم تخصیص منابع لازم توسط دولت، مشوق‌ها در دستیابی به اهداف نوسازی کارآیی لازم را ندارند و تاثیر بسزایی در روند تولیدی در بافت‌های فرسوده نخواهند داشت.
- در برنامه‌‌ریزی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، لازم نیست مدیران شهری برای همه ابعاد و عوامل، راه‌حل داشته باشند، بلکه ضمن شناخت همه عوامل، برای عوامل کلیدی راهکار ارائه کنند. برای مثال ضمن شناسایی ساختارهای اجتماعی و اقتصادی محله‌های فرسوده، چند راهکار کلیدی همچون توانمندسازی اقتصادی و اجتماعی محله را مورد هدف قرار دهند.
- با توجه به تبعیت مسکن از وضعیت، بهتر است تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده، کمتر به نوسازی مسکن و بیشتر به خدمات و توسعه اقتصادی محله‌ها سوق پیدا کند. چراکه مسکن در فرآیند بازار، به‌صورت خودکار عمل می‌کند، ولی بخش بیشتر تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده به برنامه‌های اقتصادی-اجتماعی اختصاص دارد.
