طراحی ساختار تامین مالی

آنچه مشخص است، وجود تقاضا برای مسکن اجاره‌ای، خروجی طبیعی وجودِ افرادی از جامعه است که توان و درآمد لازم را برای خرید مسکن ندارند. اگر این تقاضا، با دریافت مسکن دست‌یافتنی با شرایط معقول و استانداردهای مسکن شایسته، پاسخ داده شود، قسمت مهمی از مشکلات اجتماعی جامعه حل شده است. اما در صورت عدم امکان مالکیت مسکن و از سوی دیگر عدم امکان تامین مسکن اجاره‌ای استاندارد و دست‌یافتنی برای اغلب مردم، خواه ناخواه مسکن‌های اجاره‌ای با حداقل‌های ممکن، غیراستاندارد و به صورت غیررسمی پدید می‌آیند. آنگونه که در حاشیه شهرهای بزرگ، هم‌اکنون شاهدش هستیم. سکونتگاه‌های غیررسمی از دو سمتِ متقاضی و تامین‌کننده، جذابیت دارند، برای مصرف‌کننده یا متقاضی، از بابت ارزانی نسبی و از سوی تامین‌کننده به خاطر نبود نظارت در کیفیت ساخت مهندسی و عدم پرداخت مجوزهای رسمی و مالیات. وجود چنین سکونتگاه‌های غیر‌استانداردی، علاوه بر افزایش مخاطرات ناشی از سکونت حجم بزرگی از شهروندان در اماکن فاقد استاندارد‌های ایمنی و امکان وقوع فجایع انسانی در حوادث طبیعی و مصنوعی، تبعات ناخوشایند اجتماعی را در شهرهای بزرگ دامن می‌زند.

از سوی دیگر برای کسانی که دارای مسکن هستند و توانایی خرید یا سرمایه‌گذاری به منظور اجاره دادن واحد مسکونی دیگر را دارند، این امکان قانونی وجود دارد تا همانند سایر کشورهای دنیا، شخصا درآمدی عادلانه را برای پشتیبانی زندگی‌شان در دوران بازنشستگی فراهم آورند. دولت‌ها برای پرهیز از انحراف این‌گونه سرمایه‌گذاری‌های سودمند از عرصه‌های اجاره‌داری عادلانه به سرمایه‌گذاری در اندوختن دارایی‌های ملکی غیرمولد، باید مشوق‌های اساسی در تشویق مالکان به ارائه مسکن اجاره‌ای عرضه کنند. پُر بیراه نیست، اگر برای نیل به این هدف ارزشمند، معافیت‌های مالیاتی ویژه برای مالکان عرضه‌کننده واحدهای مسکن اجاره‌ای با اجاره‌بهای عادلانه در نظر گرفته شود. همچنین به منظورحفظ کیفیت بالای مسکن‌های اجاره‌ای، تسهیلات ویژه بانکی برای مالکان و ارائه‌کنندگان خدمات نگهداری و تعمیرات ساختمان‌های مسکونی اجاره‌ای، از سوی بانک‌ها ارائه شود. وجود مسکن رسمی اجاره‌ای با اجاره بهای متناسب با وضعیت معیشتی عموم جامعه، شرایطی دلخواه برای مردم، دولت و نهادهای عمومی مثل شهرداری‌هاست. یکی از روش‌های مداخله حمایتی دولت‌ها، پرداخت یارانه‌های اجاره به اقشار آسیب‌پذیر است.

تجربه این‌گونه حمایت‌ها هم در کشورهای دیگر، علاوه بر اینکه هزینه‌های سنگینی را به دولت‌ها تحمیل کرده است، اثرات خوشایندی در هدفمندی یارانه‌ها و رشد فرهنگ مشارکت اجتماعی نداشته است. مسکن اجاره‌ای برای پاسخگویی مناسب به نیاز بزرگ اقشار نیازمند به مسکن جامعه، باید قاعدتا در مقیاسی بزرگ تامین شود. تجربه گام نهادن نهادهای عمومی و دولت‌ها به تنهایی در این وادی، تجربه‌ای پرهزینه و غالبا ناموفق بوده است. چرا که دولت‌ها و سایر سرمایه‌گذاران، توان مقابله با مخاطرات ناشی از موارد زیر را ندارند، مواردی همچون: خطر خالی ماندن واحد‌های احداثی، خطر اجبار به پایین نگاه داشتن مبالغ اجاره‌بها به‌‌رغم تورم عمومی، خطر به صرفه نبودن هزینه نگهداری و تعمیرات واحدهای مسکن اجاره‌ای که نهایتا به‌خاطر عدم هزینه کردن در این مقوله، پایین آمدن کیفیت زیستگاه‌ها و به‌دنبال آن پایین آمدن جاذبه اقامت و سپس متروک شدن مسکن‌های اجاره‌ای را در پی خواهد داشت و در آخر، خطر بازگشت سرمایه‌گذاری که شرایط غیرجذابی را برای دولت، شهرداری‌ها و هر سرمایه‌گذار دیگری، در پروژه‌های مسکن اجاره‌ای پدید می‌آورد.

البته جنس جذابیت یا ترس از شکست این‌گونه پروژه‌ها برای دولت‌ها و شهرداری‌ها، صرفا جذابیت مادی و سرمایه‌گذاری نیست، که شکست چنین پروژه‌هایی، خیلی بیشتر از آنکه یک شکست تجاری و اقتصادی در شرایط کنونی باشد، شکستی سیاسی با مضرات تشدید‌شده اجتماعی است. اما موفق بودن پروژه‌های اجاره‌ای بزرگ در کشورها، وابسته به دو شرط اساسی است: اول اینکه، تامین مالی با انگیزه تامین منفعت سرمایه‌گذار وجود داشته باشد. دوم آنکه، نهاد‌ها یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات۱ وجود داشته یا ظرفیت تخصصی برای استقرار این نهادها موجود باشد. برای تحقق شرط اول، یعنی ایجاد انگیزه برای تامین مالی با عاقبت سودمند و جلب مشارکت سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری پروژه‌های مسکن اجاره‌ای، چه به‌صورت شخصی در مقیاس خرد و چه در مقیاس کلان و انبوه، باید بسته‌های تشویقی شامل: در اختیار‌گذاری زمین ارزان و حتی رایگان (توسط دولت و شهرداری‌ها در مناطق دارای زیرساخت‌های مناسب شهری)، ارائه مجوزها و انشعابات ارزان و حتی رایگان آب، فاضلاب، برق، گاز، معافیت‌های مالیاتی، حذف عوارض شهرداری، تسهیلات بسیار ارزان‌قیمت بانکی و... را برای سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکن اجاره‌ای ارائه کرد.

ایجاد مدیریت یکپارچه زنجیره تامین این‌گونه پروژه‌ها نیز در ارزان‌تر تمام شدن طرح‌ها تاثیر قابل‌ملاحظه‌ای خواهد داشت. همچنین، همان‌طور که قبلا اشاره شد، در زمان بهره‌برداری، معافیت‌های مالیاتی از درآمدهای عادلانه مسکن اجاره‌ای و ارائه تسهیلات نگهداری و تعمیرات ساختمان و تاسیسات توسط بانک‌ها و بیمه‌های فراگیر ارزان‌قیمت، از جمله عوامل ایجاد انگیزه در تامین مالی طرح‌های مسکن اجاره‌ای است. شرط حیاتی دوم برای تحقق کارآیی مسکن اجاره‌ای، در مقیاس انبوه و حتی احداث سودمند و در عین حال ارزان مسکن، ایجاد و تقویت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا به اختصار «صسام»‌ها است. صسام‌ها می‌توانند با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و کلان سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های لازم برای تامین مالی و هدایت پروژه‌های اجاره‌داری در هنگام برنامه‌ریزی، ساخت و دوران بهره‌برداری را بر عهده بگیرند.

ضمن اینکه صَسام‌ها با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها، مطابق با نیاز پهنه‌بندی‌های شهرسازی و ترکیبات جمعیتی و نیازمندی‌های زیست شهری، می‌توانند با تنوع‌بخشی سرمایه‌گذاری مسکن اجاره‌ای با بافت مرکب واحد‌های اجاره‌ای تجاری و اداری، هم مخاطره سرمایه‌گذاری در طرح‌‌های‌ تک کاربری را کاهش دهند و هم مخاطره عدم استقبال طرح‌ها و خالی ماندن واحد‌ها را تا حد زیادی برطرف کنند. به‌علاوه صسام‌ها با توجه به ماهیت سازمانی سرمایه‌گذاری تخصصی و با چشمان باز، مجهز به سامانه‌های اطلاعاتی قوی در موضوع مسکن و مستغلات هستند و بهترین مسیر‌های سرمایه‌گذاری را برمی‌گزینند. به همین خاطر نیز سیاست‌‌های تشویقی پیش‌گفته برای سرمایه‌گذاری‌های سودمند برای اطراف ذی‌نفع اجتماع در طرح‌های مسکن اجاره‌ای و جلوگیری از انحراف به سمت سوداگری‌های منفعت‌طلبانه یکسویه به سمت سرمایه‌گذار، در این مقوله هم راهگشا و کارساز است.