محرک‌های کلیدی کدامند؟
آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد: حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در آذر رشدی معادل ۱۴۰ درصد نسبت به ماه میانی فصل پاییز تجربه کرد. به‌طوری‌که سطح معاملات ثبت شده به حدود ۸ هزار واحد در ماه آذر رسید. هرچند این تعداد معاملات ثبت شده همچنان فاصله قابل‌توجهی با حجم معاملات ثبت شده در دوره‌های رونق معاملاتی در شهر تهران دارد، اما نسبت به ماه‌های گذشته از سال‌جاری، سطح معاملات به میزان محسوسی از کف دوره رکود فاصله گرفته است. از سوی دیگر بازار مسکن به لحاظ نوسانات قیمت نیز تجربه متفاوتی نسبت به ماه‌های ابتدایی پاییز داشت. به این معناکه بازار مسکن در شهر تهران که از نیمه تابستان تا نیمه فصل پاییز در مجموع حدود ۶ درصد کاهش قیمت را تجربه کرده بود به‌یکباره در ماه آذر، معادل ۷/ ۶ درصد افزایش قیمت را تجربه کرد. بنابراین در یک ماه پایانی فصل پاییز، تمامی کاهش قیمت رخ داده در چهار ماه پیش از آن جبران شد و بازار به نوعی با جهش دوباره قیمت روبه‌رو شد. بررسی‌ها درباره علت تحولات رخ داده در بازار مسکن طی یک ماه آذر، آدرس چهار علت را نشان می‌دهد. در واقع چهار عامل اصلی سبب شد تا از یکسو حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایتخت بیش از دو برابر به‌صورت ماهانه رشد کند و از سوی دیگر پس از چهار ماه ثبات و کاهش قیمت، مجددا رشد قیمت در بازار مسکن به‌وجود آید و قیمت هر مترمربع آپارتمان به کانال ۱۳ میلیون تومان بازگردد. عامل نخست، نوسانات بازار ارز است. همان‌طور که طی یکسال ۹۶ و نیمه نخست سال ۹۷، سایه سنگین تحولات بازار ارز بر بازار مسکن مشاهده شد، طی یک‌ماه گذشته نیز مجددا این تجربه تکرار شده است. به این معنی که پس از بروز نوسانات مثبت ارزی، مجددا در بازار مسکن نیز انتظارات تورمی شکل می‌گیرد و بخشی از تقاضای سرمایه‌ای در حال خروج از بازار، مجددا به بازار بازمی‌گردند. علت دوم، بازیابی توان خرید بخشی از تقاضای مصرفی ناشی از کاهش قیمت مسکن در فاصله مرداد تا پایان آبان ماه است. به نظر می‌رسد کاهش قیمت رخ داده از مرز ۱۴ میلیون تومان در نیمه تابستان به کانال ۱۲ میلیون تومان در نیمه پاییز سبب شد تا گروهی از متقاضیان مصرفی گمان کنند که امکان حضور مجدد در بازار مسکن را پیدا کرده‌اند. علت سوم افزایش حجم معاملات در مناطقی از شهر تهران که امکان حضور متقاضیان مصرفی در بازار را ایجاد کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌دنبال، شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه و تضعیف قدرت خرید متقاضیان، متوسط بودجه‌ای که اکثر خانوارها در شهر تهران برای خرید یک واحد مسکونی دارند، به حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان می‌رسد. بنابراین متناسب با این‌قدرت خرید، در برخی از مناطق افزایش حجم معاملات را شاهد بوده‌ایم. علت چهارم نیز به افزایش حجم معاملات مسکن در مناطقی که در محدوده میانی شهر واقع شده‌اند. اما رشد قیمت آنها در همین بازه زمانی از مناطق شمالی شهر کمتر بوده است بازمی‌گردد. به‌طوری‌که در این مناطق حجم فایل‌های عرضه شده به بازار نسبت به ماه‌های گذشته افزایش پیدا کرد. اما ممکن است سوال اصلی آن باشد که بازار مسکن تا پایان سال‌جاری در چه مسیری حرکت خواهد کرد؟ آیا جهش قیمت رخ داده در ماه آذر، مجددا در ماه‌های آتی نیز تکرار خواهد شد؟ در پاسخ به این سوال، برآیند نیروهای اثرگذار بر بازار مسکن قابل‌بررسی است. دو عامل مهم و تاثیرگذار بیرونی بر بازار مسکن در شرایط کنونی از یکسو تحولات منطقه‌ای است که طی یک بازه زمانی کوتاه‌مدت توانسته وزن زیادی بر تحولات بازار مسکن داشته باشد و از سوی دیگر تحولات اقتصادی به ویژه در بازار ارز است. اگرچه بازار مسکن نسبت به عوامل بیرونی اثرگذار در یک بازه زمانی کوتاه واکنش نمی‌دهد، اما تحولات منطقه‌ای سبب شده بازار مسکن به‌ویژه در بخش تصمیم‌گیری تقاضای سرمایه‌ای به شدت متأثر شود. در صورتی که تحولات منطقه‌ای در سطح فعلی باقی بماند به نظر می‌رسد ورود تقاضای سرمایه‌ای در ماه‌های آتی به بازار مسکن افزایش پیدا نمی‌کند، اما درصورتی‌که تنش‌های منطقه‌ای افزایش پیدا کند نه‌تنها تقاضای سرمایه‌ای جدید به بازار مسکن وارد نمی‌شود؛ بلکه حتی ممکن است تقاضای فروش واحدهای مسکونی از سوی خریداران سرمایه‌ای ماه‌های گذشته افزایش پیدا کند. در نقطه مقابل نیز بعید است که در صورت کاهش تنش‌ها، تقاضای سرمایه‌ای جدید به سرعت به بازار مسکن بازگردد. در عین حال تقاضای مصرفی هر زمان که احساس کند می‌تواند به بازار مسکن وارد شود، تقاضای خود را بالفعل خواهد کرد. نکته مهم آنکه همچون روال طبیعی سال‌های گذشته ممکن است در ماه‌های آتی با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال تقاضای جدیدی که به‌دنبال «تبدیل به احسن کردن» ملک خود هستند به بازار مسکن وارد شوند و از این مسیر تا حدودی حجم معاملات ثبت شده در بازار با افزایش روبه‌رو شود.
