سناریو‌های سه‌گانه کدامند؟
پیش از آنکه وارد مبحث اصلی شوم، لازم می‌بینم توجه خوانندگان را به تعداد اندک نمونه‌های مورد استفاده در این آمارها جلب کنم. به‌عنوان مثال، در آمار شهریور ۹۸، تعداد معاملات ثبت شده در منطقه ۱۶ تنها ۳۱ فقره بوده است و در ۱۰ منطقه تهران، تعداد معاملات ثبت شده کمتر از ۱۰۰ عدد بوده است؛ این در حالی است که در شهریور ۱۳۹۷، تنها در دو منطقه ۱۹ (۵۷ معامله) و ۲۲ (۹۸ معامله) تعداد معاملات ثبت شده کمتر از ۱۰۰ بوده است. این تعداد کم، از یک سو نشان‌دهنده قفل شدن و کاهش شدید روند معاملات است و از سوی دیگر، می‌تواند اطمینان به قیمت‌های میانگین ارائه شده را کاهش دهد. به‌عبارت دیگر، ممکن است میانگین واقعی بالاتر یا پایین‌تر از این ارقام باشد. اما فارغ از نکته فوق، به‌نظر می‌رسد آنچه که باعث شرایط فعلی در بازار شده است، از طریق چهار عامل قابل‌توضیح است:
* نخستین عامل از بین رفتن انتظارات تورمی و ایجاد انتظارات کاهشی در بازار مسکن به‌دلیل کاهش قیمت ارز و برخی از کالاهای دیگر (به‌ویژه خودرو) در ماه‌های اخیر است. پس از رشد شدید نرخ ارز در سال ۹۷ و رسیدن آن به اوج بیش از ۱۹ هزار تومان در تابستان ۹۷، قیمت مسکن متناسب با این رقم افزایش نیافته بود؛ به‌گونه‌ای‌که بهای میانگین مسکن تهران در شهریور ۹۷ و در شرایطی که نرخ دلار آمریکا در مقایسه با زمان مشابه سال قبل حدود ۵ برابر شده بود، به ۸۰ میلیون ریال به ازای هر مترمربع رسیده بود که نسبت به مدت مشابه سال ۹۶ حدود ۷۰ درصد رشد داشت. اگر همان مقایسه بالا را امروز انجام دهیم و میانگین نرخ ارز را در شهریور ۹۶ معادل ۳۸ هزار ریال و در شهریور ۹۸ معادل ۱۱۵ هزار ریال فرض کنیم، نرخ دلار آمریکا در این مدت حدود ۳ برابر شده است؛ درحالی‌که در همین مدت میانگین بهای مسکن تهران از ۵/ ۴۶ میلیون ریال به ۷/ ۱۲۶ میلیون ریال رسیده است که نشان‌دهنده ۷/ ۲ برابر شدن بهای میانگین مسکن است که کاملا نزدیک به هم هستند. سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی اشتیاق بالایی برای خرید ندارند؛ زیرا انتظار تورمی نداشته و حتی با توجه به فضای روانی بازار، انتظار کاهش قیمت نیز دارند.
* دومین عامل، عدم اطمینان نسبت به آینده است. رخدادهای اخیر منطقه از قبیل سرنگونی پهپاد آمریکا، توقیف نفتکش‌ها و از همه مهم‌تر ماجرای آرامکو، اذهان مردم را نسبت به آینده نامطمئن کرده است. این عدم اطمینان و افزایش تنش‌های نظامی، باعث شده است که بسیاری از افراد نسبت به آینده بازارهای سرمایه‌ای و به‌ویژه ملک (با توجه به تاثیرگذاری زیاد تنش‌های نظامی در بهای املاک)، بدبین یا نامطمئن باشند.
* سومین عامل، سوددهی بسیار بالای بورس در چند ماه اخیر است که باعث جذب سرمایه زیادی به این بازار شده است. هر چند آمار دقیقی وجود ندارد، اما تمام صاحب‌نظران حجم نقدینگی وارد شده به بورس در ماه‌های اخیر را چند هزار و حتی چند ده هزار میلیارد تومان عنوان می‌کنند. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به جای بازار ملک، وارد بورس یا سپرده بانکی کنند که می‌تواند نرخ سوددهی بالاتری را (با توجه به نکته اول) نصیبشان کند.
* چهارمین عامل، کاهش قدرت خرید خریداران مصرفی است. سه عامل فوق همگی متوجه خریداران سرمایه‌ای بود، اما این عامل مستقیما به مصرف‌کنندگان باز می‌گردد. این دسته از خریداران به‌دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات مسکن به‌رغم افزایش شدید بهای مسکن در دو سال گذشته، با کاهش شدید قدرت خرید مواجه شده‌‌اند که باعث خروج بسیاری از آنها از بازار شده است.به‌عبارت دیگر، چهار عامل فوق، باعث شده است که همزمان خریداران مصرفی و سرمایه‌ای از بازار کنار بکشند.
از سوی دیگر، دو دسته از فروشندگان این روزها به شدت در بازار فعال هستند.
دسته اول، کسانی که برای افزایش قیمت و با نگاه سرمایه‌گذاری، از طریق بدهی (چک، تسهیلات و استقراض از دیگران) املاکی را به بهای بیش از توان پرداخت خود خریداری کرده‌اند و اکنون برای بازپرداخت بدهی خود نیاز به فروش بخشی از املاک خود دارند.
دسته دوم، افرادی هستند که به‌دلیل کاهش احتمال افزایش قیمت املاک در کوتاه‌مدت، به‌منظور انتقال سرمایه خود به بازارهای دیگر (نظیر بورس یا سپرده بانکی) تلاش می‌کنند هرچه سریع‌تر املاک خود را به فروش برسانند. این دو دسته عمدتا بهای تمام شده پایینی نیز دارند و به راحتی حاضر به کاهش قیمت و ارائه تخفیف به مشتریان و حتی فروش به بهای پایین‌تر از بهای واقعی هستند.
به‌عبارت دیگر، کاهش شدید تقاضا ناشی از چهار عامل فوق‌الذکر و افزایش عرضه به‌دلیل فعالیت‌های دو دسته ذکرشده، باعث بروز شرایط اخیر در بازار شده است.
اما سوال این جا است که آیا شرایط زیر ادامه‌دار خواهد بود و آیا کاهش قیمت همچنان ادامه خواهد داشت؟ ضمن تاکید بر اینکه بازار مسکن را نمی‌توان یک بازار همگن تصور کرد و سیاست‌های منطقه‌ای می‌تواند به شدت بر آن منطقه تاثیرگذار باشد، اما با توجه به شواهد و به‌صورت عمومی به‌نظر می‌رسد پاسخ این سوال را می‌توان در سه بند تشریح کرد:
نخست: آینده بازار مسکن هم‌اکنون نیز همانند قبل به شدت تحت تاثیر بازار ارز است. اگر نرخ ارز کاهش یابد، کاهش قیمت مسکن در آینده نیز همچنان محتمل است؛ اما اگر روند معکوس شده و بازار روند صعودی به خود بگیرد، تثبیت قیمت یا افزایش قیمت مسکن کاملا محتمل است.
دوم: در آخرین گزارش مرکز آمار ایران از نهاده‌های ساختمانی که مربوط به بهار ۱۳۹۸ است، شاخص بهای نهاده‌های ساختمانی در این فصل نسبت به زمستان ۱۳۹۷ بیش از ۱۴ درصد (تنها در یک فصل) رشد داشته است. به‌عبارت دیگر، در زمانی که بهای دلار روند کاهشی به خود گرفته بود، بهای نهاده‌های ساختمانی تنها در یک فصل چنین رشدی را تجربه کرده است. از سوی دیگر، از ابتدای اردیبهشت‌ماه امسال، هزینه عوارض صدور پروانه مسکونی نسبت به سال قبل، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد داشته است. تورم عمومی نیز همچنان بالا است و تا حدود ۵ ماه دیگر، افزایش مجدد دستمزدها باعث افزایش هرچه بیشتر بهای نهاده‌های ساختمانی خواهد شود. در‌صورتی‌که بهای حامل‌های انرژی نیز اصلاح شود، تورم مضاعفی بر تمام بخش‌های اقتصاد کشور تحمیل خواهد شد. لازم به ذکر است یک محاسبه سرانگشتی نشان می‌دهد میانگین بهای تمام شده هر متر مربع مسکن در تهران در بهترین حالت کمتر از ۱۰ میلیون تومان نیست و در مناطق متوسط این رقم بیش از ۱۲ میلیون تومان است. به‌عبارت دیگر، فشار بهای تمام شده تا حدی بالا رفته است که کاهش شدید بهای مسکن در ماه‌های آتی را (در صورت ثبات در پارامترهای کلیدی اقتصادی و سیاسی) ناممکن می‌سازد.
سوم: پس از تثبیت نسبی بورس و تثبیت بهای مسکن، به‌صورت سنتی، بخش مهمی از سرمایه‌های مردم به بازار مسکن و ساختمان روانه خواهد شد. همین موضوع مانع مهمی برای کاهش قیمت است.
بنابراین تصور اینکه مسکن (با فرض ثبات پارامترهای سیاسی و اقتصادی) با ریزش سنگین در قیمت معاملاتی همراه خواهد بود، به‌نظر صحیح نیست. به‌نظر می‌رسد کاهش قابل‌توجه و محسوس در بهای مسکن، از دو مسیر کاهش بهای زمین و کاهش تورم عمومی می‌گذرد؛ وگرنه با قیمت‌های فعلی، روند فعلی حداکثر می‌تواند یک فصل یا کمی بیشتر دوام داشته و پس از آن، ثبات و حتی افزایش قیمت بیشتر در انتظار بازار مسکن خواهد بود. این موضوع به‌ویژه در‌صورتی‌که عرضه متناسب با تقاضا ایجاد نشود، بسیار محتمل به‌نظر می‌رسد.
ارسال نظر