تعریف مشوق‌های محله‌محور

در میانه دهه ۸۰ - همزمان با تصدی دولت نهم و دهم- نوسازی بافت‌های فرسوده در قالب بخشی از برنامه دولت برای تامین مسکن حمایتی از طریق تسهیلات ارزان‌قیمت دولتی با اتکا به خط اعتباری بانک مرکزی در دستور کار قرار گرفت؛ این طرح که در قالب طرح نوسازی و ساخت مسکن خودمالکی امکان استفاده از تسهیلات مسکن مهر را برای مالکان بافت‌های فرسوده شهری نیز فراهم کرد، در نهایت در قالب اقدامی ناموفق، تنها منجر به احداث کمتر از نیم میلیون واحد مسکونی شد که عمده این واحدها در محدوده‌های هدف نوسازی قرار داشت.

همزمان با تغییر رویکرد دولت یازدهم در خصوص نوسازی بافت‌های فرسوده، طی چهار سال گذشته، نوسازی محله‌محور مورد توجه قرار گرفت؛ مبنی بر اینکه قبل از نوسازی واحدهای مسکونی لازم است محلات فرسوده و کل بافتی که واحدهای فرسوده در آنها واقع شده‌اند مورد نوسازی قرار بگیرند؛ این رویکرد در نهایت منجر به تهیه و تدوین سندی تحت‌عنوان سند ملی بازآفرینی شد که در قالب آن هدف‌گذاری برای نوسازی حدود ۲۷۰۰ محله فرسوده شهری در کشور مورد تاکید قرار گرفت. الگوسازی یا اجرای پروژه‌های پایلوت از طریق ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و توسعه‌گران به زمین‌های دولتی با ابزار تسهیلات یارانه‌ای و پیاده‌سازی مدل زمین صفر، یکی از مهم‌ترین وجوه استخراج شده از سند ملی بازآفرینی برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است که اخیرا در قالب پروژه‌ای ۱۰۰ واحدی در یکی از قدیمی‌ترین محلات شهر تهران نمود عملیاتی پیدا کرد. اگر‌چه مسوولان و سیاست‌گذاران مسکن طی حدود چهارسال اخیر با رد مدل‌های قدیمی نوسازی در بافت‌های فرسوده، مسکن‌سازی صرف به معنای نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده بدون توجه به نوسازی محلات را از اساس به معنای فرسوده‌سازی و کمک به تولید بافت‌های ناکارآمد طی سال‌های آینده عنوان کردند؛ اما سیاست الگوسازی و اجرای پروژه‌های پایلوت نوسازی در بافت‌های فرسوده را از عوامل ایجاد انگیزه در مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده و سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌دانند.

اگرچه اجرای مدل‌های پایلوت نوسازی در قالب نوسازی محله‌محور در نفس خود اقدامی مثبت و سازنده تلقی می‌شود و بسیاری از کارشناسان حوزه نوسازی در بافت‌های فرسوده به آن اعتقاد دارند، اما به نظر می‌رسد نوسازی در بافت‌های فرسوده به‌خصوص بافت‌های با قدمت بسیار زیاد، ملاحظات خاصی را طلب می‌کند که در طرح‌های اخیر دولت به‌منظور اجرای پروژه‌های پایلوت کمتر مورد توجه قرار گرفته است؛ در برخی از محلات قدیمی شهر تهران که به‌تازگی برای اجرای پروژه‌های محرک نوسازی از سوی دولت مورد توجه قرار گرفته است، دولت از طریق اجرای مدل زمین صفر تلاش کرده است نظر سرمایه‌گذاران ساختمانی را به این محدوده‌ها جلب کند، ولی  از دیدگاه کارشناسی سه ملاحظه مهم مورد غفلت واقع شده است.

اولین ملاحظه به کاربری زمین‌های تملک‌شده از سوی دولت در تمام طول سال‌های گذشته تاکنون برمی‌گردد؛ بنا بر اذعان مدیران دولتی سابق، نوسازی بافت‌های فرسوده تمام یا بخشی از مساحت زمین‌هایی که هم‌اکنون دولت بنا دارد آنها را با مدل زمین صفر در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار دهد یا به تازگی آنها را در قالب اجرای طرح جدید دولت برای نوسازی به سرمایه‌گذاران عرضه کرده است کاربری غیرمسکونی دارند؛ به این معنا که بخشی از زمین‌های تملک شده در همه سال‌های گذشته به‌منظور تامین فضای سبز، محل‌های عبور و مرور یا سایر کاربری‌های خدماتی در نظر گرفته شده‌اند حال آنکه به نظر می‌رسد دولت بنا دارد تمام یا بخش مهمی از این فضاها را به‌عنوان زمین تحت تملک دولت برای ساخت واحدهای مسکونی اختصاص دهد؛ آنچه مسلم است اینکه به‌دلیل فرسودگی زیاد برخی محلات قدیمی شهر تهران بخشی از این زمین‌ها که هم‌اکنون برای اجرای پروژه‌های پایلوت نوسازی در اختیار دولت قرار دارد، باید به‌عنوان فضاهای امن شهری در زمان بروز حوادث غیرمترقبه همچون زلزله مناسب‌سازی شود؛ بافت‌های فرسوده به همان اندازه که نیاز به نوسازی واحدهای مسکونی دارد، به فضای باز و محل‌های فرار مناسب به‌خصوص در زمان وقوع زلزله نیازمند است؛ چراکه به‌دلیل گستردگی مساحت فرسودگی در این بافت‌ها، نوسازی کل یک محله قدیمی در کوتاه‌مدت و در بسیاری موارد در میان‌مدت امکان‌پذیر نیست؛ بنابراین بهتر است بخشی از این زمین‌ها همان‌گونه که کاربری آنها نیز مشخص است به‌عنوان «فضای امن و محل فرار در مواقع اضطراری» مناسب‌سازی شوند.

«تلاش برای هدایت تسهیلات بخش مسکن به بافت‌های فرسوده از طریق ایجاد مشوق‌های خاص» دومین گام در راستای تسریع نوسازی در بافت‌های فرسوده است؛واقعیت این است که عمده متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند از تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در محلات غیرفرسوده استفاده کنند؛ این درحالی است که مسوولان مسکن با همراهی سیاست‌گذار پولی و شبکه بانکی قادر خواهند بود ضمن طراحی مدلی کارآمد،  زمینه‌های لازم را به‌منظور ایجاد مشوق‌های مالی و پولی برای ورود متقاضیان و دریافت‌کنندگان تسهیلات مسکن به بافت‌های فرسوده فراهم کنند.

از سوی دیگر باید به سرمایه‌گذاران و مردم فرصت داد خودشان عاملان نوسازی در بافت‌های فرسوده باشند؛ ورود دولت به‌عنوان عامل و عنصر نوسازی در بافت‌های فرسوده در قالب اجرای پروژه‌های محدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ واحدی نه‌تنها دردی را از بافت فرسوده دوا نخواهد کرد، بلکه این اقدامات بیشتر جنبه نمایشی به خود گرفته است، بدون آنکه مقصود موردنظر را در بافت‌های فرسوده برآورده کند؛ اختصاص تسهیلات یارانه‌ای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده، تعریف و تقویت مشوق‌های محرک برای نوسازی محله‌محور و پرهیز از اقدامات نمایشی در بافت‌های فرسوده، اقداماتی است که می‌تواند به‌تدریج مردم و بخش خصوصی را به نوسازی در بافت‌های فرسوده علاقه‌مند کند؛ در این میان فرهنگ‌سازی گسترده به‌منظور آگاه‌سازی ساکنان بافت‌های فرسوده از خطراتی که به‌دلیل فرسودگی در هر لحظه جان و مال آنها را تهدید می‌کند، در جلب مشارکت مالکان، بسیار موثر خواهد بود.

جمشید ستوده

کارشناس شهری