«دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگویی تشریح کرد
سازوکار جدید استرداد دارایی‌های تملیکی
بنا بر گزارش‌های رسمی این موضوع در راستای الزام اتخاذ تدابیر مقتضی برای جلوگیری از تعطیلی واحدهای تولیدی و تسهیل بازگشت بنگاه‌های تولیدی بدهکار نیمه‌فعال و راکد به چرخه تولید، اتخاذ شده است. بنا بر این دستورالعمل اگر بانک از طریق مزایده نسبت به تملک دارایی‌های واحد تولیدی اقدام کرده باشد به شرطی که بیشتر از ۱۸ماه از تاریخ تملک آن واحد نگذشته باشد؛ در این‌صورت واحد تولیدی می‌تواند درخواست خودش را برای استرداد آن واحد به خودش به صورت نقدی یا اقساط به بانک عامل خودش تقدیم کند و بانک مکلف است که میزان بدهی را ظرف مدت بیست روز به طرف اعلام کند و در صورت پرداخت بدهی، آن ملک به مالک سابق مسترد می‌شود.
فراخوان بانک ملی به مالکان واحدهای تولیدی در جریان تملک
روابط عمومی بانک ملی ایران با انتشار خبری اعلام کرد که پس از تکلیف شورای پول و اعتبار مبنی‌بر لزوم اتخاذ تدابیر مقتضی برای جلوگیری از تعطیلی واحدهای تولیدی و تسهیل بازگشت بنگاه‌های تولیدی نیمه‌فعال و راکد به چرخه تولید که در ایفای تعهدات خود به شبکه بانکی کشور با مشکل مواجه شده بودند، این بانک تسهیلاتی را برای مالکان دارایی‌های واحدهای تولیدی در جریان تملک یا تملک‌شده در نظر گرفته است. این اقدام در راستای پیاده‌سازی دستورالعمل تعیین‌تکلیف این دارایی‌ها توسط موسسات اعتباری عملیاتی شده است. در این‌خصوص بانک ملی ایران از مالکان قبلی این‌گونه واحدها که از زمان تملک آنها ۱۸ماه سپری شده است (زمان تملیک از تاریخ ۹ مردادماه سال ۹۹ به بعد) خواست با مراجعه به واحد تملیک کننده و ارائه درخواست کتبی، از مزایای این دستورالعمل برخوردار شوند. در همین زمینه «دنیای‌اقتصاد» مصاحبه‌ای با یاسر مرادی، مشاور حقوقی شبکه بانکی و مدیر هسته حقوق بانکی دانشگاه امام صادق(ع) به تشریح مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار که اهمیت بالایی برای تولیدکنندگان دارد، انجام داد.
تعیین‌تکلیف واحدهای تولیدی تملک‌شده
مرادی معتقد است این موضوع که در انتهای سال ۱۴۰۰ به شبکه بانکی ابلاغ و رسما از ابتدای سال ۱۴۰۱ اجرایی می‌شود؛ تحول بزرگی در واگذاری اموال مازاد بانک‌ها و در عین حال مساعدت به تولیدکنندگان محسوب می‌شود؛ بدین نحو که بعد از آنکه ماده ۱۱ دستورالعمل واگذاری اموال مازاد بانک‌ها توسط شورای پول و اعتبار در سال گذشته ابطال شد؛ عملا تکلیف بانک‌ها به استرداد املاک تملک‌شده برداشته شده و این نهادهای مالی در عمل تکلیفی در این‌خصوص نداشته و در حال‌حاضر هم ندارند. البته شورای پول و اعتبار به‌طور استثنا در بهمن‌ماه ۱۴۰۰ مصوبه‌ای را به‌عنوان «دستورالعمل تعیین‌تکلیف واحدهای تولیدی در جریان تملک یا تملک‌شده توسط موسسات اعتباری درخصوص واحدهای تولیدی»، تصویب کرد که این مصوبه دربردارنده موضوعات مهمی است. به گفته این کارشناس بانکی به‌طور خلاصه این مصوبه دربردارنده این موضوع است که اگر بانک از طریق مزایده نسبت به تملک دارایی‌های واحد تولیدی اقدام کرده باشد به شرطی که بیشتر از ۱۸ماه از تاریخ تملک آن واحد نگذشته باشد (یعنی تقریبا از حول و حوش مرداد ۹۹ به قبل نباشد) در این‌صورت واحد تولیدی می‌تواند درخواست خودش را برای استرداد آن واحد به خودش به‌صورت نقدی یا اقساط به بانک عامل خودش تقدیم کند و بانک مکلف است که میزان بدهی را ظرف مدت بیست روز به طرف اعلام کند و در صورت پرداخت بدهی، آن ملک به مالک سابق مسترد می‌شود. طبق این دستورالعمل واحد تولیدی این‌گونه تعریف شده که «تولیدکننده کالا و خدمات؛ چه در حال احداث، فعال و یا غیرفعال باشد» اما واحد تولیدی نباید ورشکسته بوده یا دعوای ورشکستگی جاری داشته باشد. افزون بر این، دارایی‌های واحد تولیدی که قرار است به این واحدها مسترد شود شامل «زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و سایر بدهی‌های ثابت واحد تولیدی» است که در جریان تولید مورد‌استفاده قرار می‌گیرد. به گفته او، بر اساس ماده ۲ این دستورالعمل، موسسات اعتباری از این به بعد مکلفند که اگر یک واحد تولیدی درخواست آخرین صورت‌حساب رسمی خودش برای محاسبه میزان اقساط بدهی خود و مشخص‌شدن نحوه پرداخت را ارائه کرد، باید سریعا این جزئیات به شخص درخواست کننده ارائه شود.
بر اساس اظهارات مرادی، اگر واحد تولیدی تقاضای مهلت برای بازپرداخت بدهی خود را داشت، باید طرح احیا و ساماندهی واحد تولیدی خود را به بانک ارائه کند. این طرح واحد تولیدی باید ویژگی‌هایی داشته باشد؛ نخست اینکه منتج به احیا و ساماندهی واحد تولیدی ظرف مدت زمان مشخصی شود، دوم اینکه واحد تولیدی به سودآوری برسد، دیگر اینکه بتواند در زمینه ایجاد اشتغال موثر باشد و در نهایت اینکه تضمینی ارائه کند که می‌تواند به تعهدات خود عمل کند. پس از ارائه این طرح از سوی فرد متقاضی، بانک مکلف است درخواست یاد شده را مورد بررسی قرار دهد و ظرف مدت زمانی یک‌ماه نتیجه را به واحد تولیدی اعلام کند. به‌عبارت دیگر بانک اعلام کند که آیا با درخواست واحد تولیدی مبنی‌بر امهال بدهی‌های واحد تولیدی موافقت می‌کند یا نه؟ اگر با درخواست امهال موافقت شد؛ بانک می‌تواند یک مرتبه تا سقف ۵ سال در قالب دستورالعمل امهال موسسات اعتباری نسبت به اعطای فرصت و تمدید بدهی‌های واحد تولیدی اقدام کند و واحد تولیدی مذکور را از لیست بدهکاران خارج کند، در واقع با انجام چنین کاری واحد تولیدی مذکور می‌تواند به چرخه حیات اقتصادی خود برگردد، اما اگر ظرف مدت زمانی ۳۰ روز بانک با درخواست امهال مخالفت کرد، واحد تولیدی این فرصت را دارد که براساس سازوکار مشخص شده در ماده ۶۱ و ۶۲ الحاقی به رفع موانع تولید از سازوکار هیات خبرگان استانی یا ستاد رفع موانع تولید اعتراض خود را اعلام کند. در ضمن هیات خبرگان استانی هر تصمیمی اتخاذ کنند برای بانک‌ها و بدهکاران بانکی لازم‌الاتباع است. در این راستا فرض می‌کنیم که فرآیند امهال به نتیجه نرسید و یا اگر هم به نتیجه رسید واحد تولیدی بعد از امهال، تا ۶ماه از بازپرداخت اقساط خودداری کرد یا نتوانست بدهی خود را بپردازد و یا اساسا با روند امهال واحد تولیدی مخالفت شد. در این‌صورت واحد تولیدی ممکن است به تملک بانک درآید و براساس مکانیزم ماده ۳۴ قانون ثبت، بانک نسبت به مزایده و تملک دارایی‌های واحد تولیدی اقدام کند. در این‌خصوص اگر فرد ثالث برنده مزایده شود نمی‌توان کار خاصی کرد مگر اینکه از مکانیزم دادگاه و قضایی ایرادی به روند تملک بانک وارد شود و نسبت به ابطال مزایده اقدام شود، ولی اگر بانک خودش برنده مزایده شد و فرد بیرونی برنده این مزایده نشد؛ مالک قبلی واحد تولیدی می‌تواند ظرف مدت یک‌سال از تاریخ تملک واحدهای تولیدی درخواست مکتوب خودش را برای استرداد اموال تملک‌شده به بانک اعلام کند.
جزئیات استرداد املاک واحدهای تولیدی
حال سوالی که در این‌خصوص مطرح است اینکه تاریخ تملک واحدهای تولیدی چه زمانی است؟ آیا این تاریخ همان تاریخ بر‌گزاری مزایده است یا تاریخ تنظیم سند انتقال اجرایی؟ به گفته این مشاور حقوقی شبکه بانکی، برخی بانک‌ها قائل به‌نظر اول هستند و برخی قائل به‌نظر دوم، اما روال غالب بر این است که تاریخ تنظیم سند انتقال اجرایی به‌عنوان تاریخ تملک دارایی‌های واحد تولیدی محسوب شود. اگر مالک قبلی واحد تولیدی ظرف مدت یک‌سال از تاریخ تملک، درخواست خود را به واحد تولید داد؛ در این‌صورت مالک قبلی بایدظرف یک‌ماه از تاریخ اعلام مبلغ بدهی توسط بانک، تمام بدهی‌های خودش را مشتمل بر اصل و سود تسهیلات که پرداخت نکرده و نیز وجه التزام تاخیر تادیه دین و سایر هزینه‌هایی که بانک یا موسسه اعتباری انجام داده (به نظر کارشناسی رسمی قضایی) به ارزش روز تا تاریخ واگذاری دارایی‌های تملک‌شده به صورت نقدی به موسسه اعتباری بپردازد. اگر مالک این هزینه را ظرف مدت یک‌ماه پرداخت کند؛ دارایی به آن واگذار می‌شود، اما اگر که بانک قبل از این یک‌سال خودش بخواهد راسا نسبت به واگذاری این دارایی و بر‌گزاری مزایده اقدام کند؛ حتما باید مالک قبلی را مطلع کند و مراتب را به اطلاع او برساند. بعد از این کار، مالک قبلی فرصت دارد که به بانک درخواست اقاله بدهد و بانک نیز ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ دریافت درخواست مالک قبلی باید مبلغ بدهی را به‌طور دقیق به او اعلام کند و سپس مالک قبلی نسبت به پرداخت بدهی اقدام کند. بنا بر اظهارات این استاد دانشگاه، گاهی اوقات این اتفاق می‌افتد که میزان بدهی واحدهای تولیدی کمتر از ارزش ملکی است که بانک می‌خواهد نسبت به تملک آن اقدام کند و بانک برای تملک واحد تولیدی، مبلغی را به‌عنوان مابه‌التفاوت به واحد تولیدی پرداخت کرده است. اگر چنین اتفاقی رخ داده باشد، در هنگام استرداد واحد تولیدی به مالک قبلی باید مبلغ مابه‌التفاوت که بانک پرداخت کرده به‌علاوه سودی معادل حاصلضرب نرخ سود تسهیلات عقد اجاره به شرط تملیک به‌عنوان مابه‌التفاوت بازه زمانی تاریخ تملک تا تاریخ استرداد به صورت روزشمار محاسبه شده و مالک قبلی این مبلغ را به صورت کامل به بانک مسترد کند. نکته مهم اینکه به گفته مرادی، اگر مالک قبلی تمام بدهی شامل اصل بدهی، سود و وجه التزام آن به‌علاوه مابه‌التفاوتی که ممکن است بانک به مشتری پرداخت کرده باشد به صورت نقد پرداخت کند؛ بانک به میزان وجه التزام تاخیر تادیه دین که در قانون آمده (در حال‌حاضر به میزان ۶ درصد) می‌تواند به مشتری ببخشد و نسبت به بخشش وجه التزام مشتری اقدام کند.
اقاله و وجه‌التزام تاخیر تادیه چیست؟
اقاله در اصطلاح فقه نیز به معنای درخواست و موافقت با فسخ معامله است؛ به این معنا که اگر کسی بعد از خرید یا فروش کالایی، پشیمان شده و از فروشنده یا خریدار درخواست به‌هم زدن معامله (فسخ و رفع عقد) را کند و فروشنده یا خریدار این درخواست را قبول کند، این عمل را اقاله گویند. در قراردادها معمولا برای تضمین و تحکیم تعهدات متعاقدین، به صورت شرط در ضمن عقد، مبلغی پیش‌‌‌‌‌‌بینی می‌شود تا در صورت تخلف هرکدام از آنان، به‌عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخت شود. این مبلغ را اصطلاحا «وجه التزام» می‌‌‌‌‌‌نامند. با این وصف می‌توان گفت بانک‌ها ضمن قراردادهای مالی خود شرطی را می‌‌‌‌‌‌گنجانند که بر اساس آن وام‌‌‌‌‌‌گیرنده متعهد می‌شود که اقساط خود را در سررسید تعیین‌شده پرداخت کند و در غیر این صورت به دلیل نپرداختن بدهی در موقع مقرر، جریمه تاخیر تأدیه از ایشان مطالبه می‌شود. یکی از نکات مهم در شناسایی مفهوم وجه التزام، مساله شرط بودن در متن قرارداد است، در واقع وجه التزام نوعی جریمه تاخیر تادیه است که بر اساس شرط ضمن عقد دریافت می‌شود.
استرداد املاک به صورت اقساط
در این بخش از گزارش، مرادی به بیان شرایط استرداد املاک به صورت پرداخت اقساطی پرداخت. فرض کنیم مشتری نتوانست تمامی موارد مذکور را پرداخت کند؛ در این‌صورت فرد متقاضی می‌تواند درخواست پرداخت این مبلغ را به صورت اقساط داشته باشد. اگر مشتری خواست که از طریق اقساط این مبلغ را پرداخت کند باید طرح احیا و ساماندهی واحد تولیدی را به بانک ارائه کند. بانک این طرح را بررسی می‌کند، اگر این طرح توسط بانک مقبول شد، ۱۰درصد مبلغ بدهی باید توسط بدهکار به بانک پرداخت شود و مابقی این مبلغ به صورت اقساط حداکثر به مدت ۵ سال (که در خود این ۵ سال یک سال هم تنفس ممکنه وجود داشته باشد) به بانک باید صورت بگیرد. نوع عقدی که بین بانک و بدهکار منعقد می‌کند، اجاره به شرط تملیک است و واحد تولیدی هیچگونه دعوای ورشکستگی نباید نزد دادگاه‌ها داشته باشد و اگر دعوایی غیر از دعوای ورشکستگی علیه بانک مذکور اقدام کرده باشد، باید از دعوای خود نزد مراجع قضایی صرف‌نظر کند و دعوای خود را مسترد کند.
بدهی‌های غیرجاری مانع واگذاری واحدهای تولیدی نیست
به گفته این کارشناس حقوقی شبکه بانکی، واحد تولیدی که درخواست استرداد ملک خود را مطرح کرده، اگر بدهی‌های غیرجاری برای دریافت تسهیلات بانکی قبلی خودش نزد موسسات اعتباری داشته باشد؛ که معمولا مانعی برای دریافت هرگونه تسهیلات برایش محسوب می‌شود؛ این موضوع مانعی از واگذاری واحدهای تولیدی به صورت اقساطی محسوب نمی‌شود و واحد تولیدی مذکور می‌تواند از این مزایا استفاده کند و مشمول این محرومیت حضور در لیست‌سیاه بانک مرکزی نخواهد بود. اما اگر واحد تولیدی درخواست دریافت ملک به‌صورت اقساطی داد و درخواست آن توسط بانک قبول شد و سه قسط ناشی از واگذاری واحد تولیدی را در موعد مقرر پرداخت نکرد؛ بانک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد این واگذاری اقدام کند و واحد تولیدی را به فرد دیگری واگذار کند. نکته دیگر اینکه اراضی شهرک‌های صنعتی، منابع طبیعی یا مواردی که حق بهره‌برداری آنها به بانک واگذار شده نیز مشمول این دستورالعمل خواهند بود. در نهایت اینکه مزایای دستورالعمل تعیین‌تکلیف دارایی‌های واحدهای تولیدی در جریان تملک یا تملک شده از این به بعد شامل واحدهای تولیدی می‌شود که نهایتا یک‌سال از تاریخ تملک آنها می‌گذرد. در این صورت واحد تولیدی می‌تواند درخواست خود را به بانک اعلام کند، اما واحدهای تولیدی که قبل از ابلاغ این دستورالعمل تملک شده‌اند ۶ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این دستورالعمل فرصت دارند؛ درخواست خود را به بانک ارائه کنند تا بتوانند از مزایای آن بهره‌مند شوند. این ۶ماه به‌علاوه یک‌سال در مجموع ۱۸ماه خواهد شد، بنابراین اگر فردی درخواست خودش را از امروز بدهد می‌تواند از این فرصت ۱۸ ماهه استفاده کند؛ اما اگر تاخیر کند و بخواهد از فرصت ۶ ماهه بگذرد؛ فرصت آن به تدریج کمتر خواهد شد، بنابراین افرادی که تاریخ تملک واحد تولیدی آنها تا مرداد ۱۳۹۹ تملک شده می‌توانند درخواست خودشان را سریع‌تر بدهند تا زودتر به این موضوع رسیدگی شود و واحد تولیدی به آنها مسترد شود.
