دست‌اندازی روسیه به املاک شمالی ایران
پیامدهای دنباله‌دارعهدنامه ترکمانچای
به این سبب کنسول‌هاى روس، در این شهر بسیارى از املاک و اراضى را با مقاصد مختلف، از جمله خانه براى سکونت، باغ یا ملک براى تفریح و تفرج و یا زمین‌هایى با هدف زراعت کردن شهروندان روس در آنها و هدف‌هاى دیگر، خریدارى یا اجاره کرده بودند. بسیارى از مالکان بزرگ آن مناطق هم، در خرید و فروش آن املاک، با شهروندان روس همکارى داشتند. به این ترتیب، شهروندان روس از این طریق توانستند صاحب املاک و ثروت فراوانى در این خطه شوند. بنابراین نه تنها حق اجاره، بلکه حق مالکیت و خرید خانه را براى سکونت، مغازه و انبار برای نگهدارى و فروش کالای خود تحصیل کردند، بدون آنکه کارگزاران و ماموران ایرانى حق ورود به ساختمان‌هاى آنها را داشته باشند. علما و روحانیون با این موضوع به‌شدت مخالف بودند و پادشاه قاجار و حکومت ایران را همواره در فشار می‌گذاشتند تا در برابر این حق مالکیت اراضى روس‌ها در ایران مقاومت کنند. در آن زمان دولت، مقامات محلى را تشویق می‌کرد تا از اجراى کامل آن حقى که پذیرفته بود، جلوگیری کنند؛ در نتیجه شهروندان روس حتی تا اوایل قرن بیستم، تنها در حد محدود موفق به استفاده از این ماده شده بودند.
حتی در سال ۱۹۱۱م دولت ایران به مقامات ایالتى بخشنامه کرد که بیگانگان طبق شرع، حق مالکیت غیرمنقول را ندارند. به این ترتیب، روس‌ها که در ایران تجارت می‌کردند و نیاز به زمین داشتند، یا به نام ایرانیانى که مورد اعتمادشان بودند، یا با دادن رشوه به ماموران دولتى که مالکیت غیرمنقول آنها را نادیده می‌گرفتند، منظور خود را تامین می‌کردند. محدودیت مالکیت زمین به خودی خود تنها مشکل نبود، بلکه این محدودیت، امکان قبول قباله‌هاى اموال غیرمنقول را در نزد بازرگانان روسى، به‌عنوان تضمین اعتبار سلب می‌کرد و این کار مانع توسعه تجارت بود.
مسلمانان روس، بیشتر امکان دسترسى به اموال غیرمنقول داشتند؛ زیرا به این دلیل که سنى بودند، از نظر شرعى مانعى براى مالکیت آنها نبود و بسیارى از آنان، از طریق ارث یا خرید مالک شدند؛ ولى با استفاده از قانون شرع براى مالکیت، می‌کوشیدند مشکلات قضایى را با استفاده از قضاوت کنسولى حل کنند و از هر دو امکان بهره‌ور شوند. در آن سال‌ها، شمار زیادى از شهروندان روس در رشت به تجارت و کسب مشغول و از طریق ایجاد خویشاوندی، در شهر و حومه، صاحب املاکى شده بودند و به خرید و فروش زمین با حاکم یا تاجران و مالکان شهر می‌پرداختند. هر امتیازى که دولت ایران به روس‌ها می‌داد، فرصتى بود براى دست‌اندازى بیش از پیش روس‌ها بر اراضی که سازوکار آن، بیش از همه به دست کنسول‌هاى روس در سراسر نقاط ایران، به‌ویژه ایالات شمالى، به اجرا درمی‌آمد از جمله این قراردادها، امتیاز شیلات شمال بود که از ۱۸۸۶ تا ۱۹۲۵ به استفان لینازف، ارمنی تبعه روس داده شد. پیرو کسب این امتیاز طولانی مدت که تمام سطوح آبی میان اترک تا آستارا را شامل می‌شد، تمامى سرزمین‌هاى مرغوب و جنگل‌هاى مربوط، به هر شیوه و روش ممکن تحت نظارت «اداره لینازف» خریدارى می‌شد یا به زور به تصاحب درمی‌آمد.
همچنین خوشتاریا [Khushtaria] یک قفقازی‌تبار شهروند روس، توانست امتیاز جاده‌های شمال ایران را به‌دست آورد و در راستای تملک بیشتر اراضی، تحت عنوان اداره خوشتاریا فعالیت می‌کرد. فعالیت‌هاى این شرکت آن‌چنان گسترده بود که در سال ۱۹۱۳م مورد انتقاد شدید خزانه‌دارکل ایران، مسیو مورنارد [Mornard.Mr]قرار گرفت؛ زیرا خزانه‌داری کل، طالب تمرکز در اخذ مالیات، به ویژه مالیات ارضى بود که اتباع صاحب زمین روس، از آن شانه خالی کرده بودند و در همه‌جا کنسول روس از آنها حمایت می‌کرد. عنصر دیگرى که در راستاى دست‌اندازى بر املاک فعالیت چشمگیرى داشت، بانک استقراضى روس (۱۸۹۱) بود. این بانک، زمین‌هاى بسیارى را تصرف کرده بود.
روسیان، با مداخله بیش از حد خود در امور داخلى شهر املاک بسیارى خریدارى یا اجاره کرده بودند؛ به همین دلیل، گروهى از مردم رشت، در اعتراض به تصرفات نابجاى آنان در رشت، عریضه‌اى نوشتند و از ستمکارى روس‌ها و تصرف املاکشان به دست آنها، شکایت کردند. در اواخر قرن نوزدهم، به‌دلیل نیاز دربار قاجار به پول، دولت شروع به فروش خالصجات کرد و بسیارى از ملّاکان بزرگ گیلان، از جمله «سردار منصور» بیش از نیمى از املاک دولتى گیلان را خریدارى کردند. منصور در آن زمان بسیارى از املاک خود را به روس‌ها فروخت یا اجاره داد و شهروندان روس، در بسیارى از این زمین‌ها به زراعت و کشاورزى می پرداختند و کنسول روس، بر کار آنها نظارت می‌کرد؛ به‌طوری‌که در این زمان ملّاکان گیلان بنا به سفارش روس‌ها، شروع به کاشت توتون به جاى ابریشم، در زمین‌هاى زراعى کردند. این امر، نشان‌دهنده قدرت و نفوذ روس‌ها در رشت بود که به زارعان دستور می‌دادند چه محصولى بکارند! درصورتى‌که طبق مفاد عهدنامه ترکمانچاى بیگانگان اجازه خرید اراضى کشاورزى ایران را نداشتند. عهدنامه ترکمانچاى، درواقع مبناى اصلى مداخلات و تعارضات دیگر کشورها در امور ایران شد.
فصل پنجم این قرارداد، بر حق شهروندان روس تنها در اجاره یا مالکیت محل سکونت و کسب‌وتجارت تاکید داشت. اما پس از آن، رفته‌رفته به دلایل مختلف محدودیت آشکار این حق نادیده گرفته شد و انواع دیگر مالکیت ارضى، از جمله باغ، مزرعه، روستا و قنات نیز، براى خارجیان مجاز شد. به این ترتیب، روس‌ها رفته‌رفته در سراسر ایران صاحب املاک وسیعى شدند؛ تا جایى که در دهه نخست قرن بیستم، میزان مالکیت روس‌ها در همه ایالات شمالى ایران، بسیار گسترده شد. در حدود سال۱۹۱۹م، در مقدمه ورود روس‌ها به رشت، میرزا کوچک‌خان جنگلى نماینده به دهات و مزارع اطراف فرستاد و در آن، به دهقانان اعلام کردند که متصرفه هر زارعى از ملک، خانه و غیره، ملک خود اوست و مالک دیگرى ندارد و باید هر زارع و مالکى، جاى اسم خود و زمین متصرفى خود را امضا کند.
اما برخلاف تصور میرزا، دفترهاى فرستاده به دهات و مزارع همگى برگشت خورد و حتی یک نفر از کشاورزان آن را امضا نکرده و گفته بودند که ما ملک خود را ملک ارباب خود می دانیم و خوردن مال ارباب غیر از تملک است و ما هرگز این کار را نمی‌کنیم و زارعان از تصرف آن‌گونه املاک خوددارى کردند. آن‌گاه میرزا کوچک خان، این اظهارات را با حضور «کازانف» (Kazanove) امیرالبحر خزر و ادکف (Adkove) معاون او بیان کرد و به آنها فهماند که رعایاى ایران غیر از رعایاى روسیه‌اند و املاک ارباب خود را به زور تصرف نمی‌کنند. میرزا با این اظهارات می‌خواست به روس‌ها بفهماند که زارعان ایرانى مانند شهروندان روسى مقیم ایران نیستند که همواره درصددند املاک و مزارع را در رشت، به زور و اجبار به تصرف خود در بیاورند یا آن املاک را اجاره و خریدارى کنند و زارع ایرانى، ملک خود را ملک ارباب خود می‌داند و بى‌دلیل آن را تصرف نمی‌کند. بنابراین شهروندان روسیه در رشت قدرت را در دست گرفتند و با مداخلات بیش از حد خود در امور داخلى، بر منطقه تسلط یافته بودند.
