تاریخچه روایت‌های بازار املاک در ایالات متحده آمریکا
از مالکیت زمین‌های کشاورزی تا خانه‌دار شدن
خانواده چهار نفره ای در یک خط،پشت به دوربین و رو به خانه ای ویلایی در حومه توسعه یافته شهر، دست به دست هم داده اند. تابلوی فروش در ورودی خانه قرار گرفته است
با این حال، گزارش زیر کوششی در جهت عمومی‌کردن روایت‌های مسکن در آمریکاست که با نگاهی تاریخی سال‌های ۱۹۲۰ تا ۲۰۰۷ را مورد بررسی قرار داده است.
تاریخچه روایت‌های بازار املاک (داستان‌هایی درباره افزایش اغلب وسوسه‌انگیز قیمت زمین، ملک و مسکن) از برجسته‌ترین روایت‌های اقتصادی است. مثال بارز تاثیر این‌گونه روایت‌ها را می‌توان گفت‌وگوهایی دانست که به کسادی بزرگ سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ انجامید و اقتصاد تمامی کشورهای دنیا را به هم ریخت.
آتش بحران اقتصادی سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ را داستان‌هایی برافروخت که ایده‌های اغراق‌آمیزی درباره قیمت مسکن منتقل می‌کردند. روایت‌های مربوط به املاک، سابقه دیرینه‌ای دارند. از زمان‌های قدیم تا انقلاب صنعتی، موضوع گفت‌وگوها در حوزه املاک بیشتر درباره قیمت زمین‌های کشاورزی بود، اما در عصر جدید، توجه مردم ابتدا به سمت زمین‌های خالی مناسب برای ساخت خانه در شهرها و سپس به سمت خود خانه‌ها در مناطق کلان‌شهری جلب شده که این تغییرات جهش‌هایی در یک روایت ابدی درباره کمبود زمین و ارزش آن هستند.
شاید فکر کنیم، روایت‌های مربوط به رونق و کسادی بازار املاک، جزئی از مجموعه روایی هراس یا اطمینان هستند، ولی اطمینان در حوزه املاک و مستغلات با اطمینان به وضع اقتصاد بسیار متفاوت است؛ چرا که مردم این دو موضوع را مقوله‌های بسیار متفاوتی می‌دانند. ملک، نوعی دارایی شخصی حساب می‌شود که شاید هر شخص دیدگاه‌های مفیدی درباره‌اش داشته باشد، در حالی که اقتصاد را محصول چندین عامل مختلف می‌دانند. ملک هم نوعی دارایی است که از عوامل اجتماعی تاثیر می‌پذیرد و ارزش آن به این امر بستگی دارد که مردم خود را نسبت به همسایگان و سایر افراد جامعه در چه جایگاهی ارزیابی می‌کنند.
سفته‌بازی و حباب‌های زمین
پیش از قرن بیستم، روایت‌های عامه‌پسند، بیشتر درباره سفته‌بازی در خریدوفروش زمین (یا زمین کشاورزی یا قطعه زمین‌های خالی در شهرهای تازه‌ساز یا در شرف ساخت) حرف می‌زدند، نه سفته‌بازی در خریدوفروش مسکن یا سهام. روایت زیر درباره سفته‌بازی در خریدوفروش زمین که پر از ابعاد انسانی است، در سال ۱۸۴۰ و پس از ترکیدن حباب زمین در ایالات متحده نوشته شد که شکل‌گیری آن از سال ۱۸۳۷ شروع شده بود:
«پدرش قطعه زمین کشاورزی خوبی را بی‌هیچ قید و شرطی برایش به ارث گذاشت، ولی سفته‌بازی شایع شد و خیلی‌ها در یک چشم برهم‌زدن ثروت‌های هنگفتی را به جیب زدند و آقای دال هم خیال برش داشت که اگر بقیه توانسته‌اند، چرا من نتوانم. پس زمین کشاورزی‌اش را فروخت و زمین‌های بایری در علفزارها و چند قطعه زمین دورافتاده در شهرهایی که فقط روی کاغذ وجود داشتند، خرید و شروع کرد به اینکه خواب و خیال ثروتی بی‌پایان را در سر بپروراند. دیگر نمی‌توانست کار کند. به یکباره طوری شد که کار کردن برایش افت داشت. اکنون که صدها هکتار زمین در غرب پهناور، انتظار ساکنان یا مالکانشان را می‌کشیدند، دیگر نمی‌توانست به کار کردن روی زمینی فقط به مساحت ۴۰هکتار یا قانع‌شدن به آن فکر کند. دال آدمی نبود که بتواند این کار را بکند و تا جایی که در توانش بود، زور خودش را زد. سرانجام حباب زمین ترکید و معلوم شد، شهرهایی که فقط روی کاغذ وجود داشتند، چیزی جز یک مشت باتلاق نیستند. زمین‌های کشاورزی داخل علفزار هم فقط به شرطی می‌توانستند زمینه‌ساز دستیابی به ثروت بی‌پایان باشند که با کار و تلاش حاصلخیز شوند.»
در اینجا روایتی ابدی را درباره سفته‌باز احمقی می‌خوانیم که زمین نادیده‌ای را در یک باتلاق خریداری می‌کند. این روایت در حباب زمین دهه ۱۹۲۰ در فلوریدا دوباره پدیدار شد، ولی این‌بار واژه مرداب جای باتلاق را گرفت.
حباب زمین در فلوریدا در دهه ۱۹۲۰
به نظر می‌رسد تا نیمه دوم قرن بیستم، صحبت چندانی درباره خرید منازل تک‌خانوار به‌عنوان سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه مطرح نشده باشد. جست‌وجوی عبارت «قیمت مسکن» در بخش اخبار و روزنامه‌های پایگاه پروکوئست نشان می‌دهد که پیش از نیمه دوم قرن بیستم، هیچ اشاره‌ای به این عبارت در زمینه سفته‌بازی وجود نداشت. در حقیقت، ترکیب دو واژه قیمت (Price) و مسکن (Home) در قرن‌های پیشین به شکل متفاوت و با معنای متفاوتی به کار می‌رفت؛ مانند عبارت «قیمت داخلی گندم» به معنای قیمت گندم در بازار داخلی در برابر بازارهای خارجی. عبارت «قیمت مسکن» با معنای جدیدش اغلب در داستان‌هایی درباره افراد ثروتمندی مطرح می‌شد که پول زیادی برای خرید خانه خرج می‌کردند، آن هم فقط به‌عنوان نشانه ثروتمند بودن، نه به معنای بالا بودن ارزش خانه. برای نمونه، مقاله‌ای که در سال ۱۸۸۹ در نشریه «سنت‌لوییس پست‌دیسپچ» منتشر شد، با تعجب اعلام کرد: «سناتور سایر که چهار سال در خانه‌ای زندگی می‌کرد که جفرسون دیویس در زمان حضورش در واشنگتن در آن سکونت داشت، دیگر اجاره نمی‌دهد و برای خودش عمارت مجللی از جنس سنگ ماسه‌ای قهوه‌ای در نزدیکی میدان دوپان بنا کرده است. این عمارت دست‌کم ۸۰هزار دلار می‌ارزد و ثروت چند میلیون دلاری سایر، آن را شیک نگه خواهد داشت. دور و برش هم پر از خانه‌های شیک است.»
در این مقاله، طوری به ارزش خانه اشاره شده است که گویی هرگز تغییر نخواهدکرد، ولی به هیچ وجه این معنا به ذهن متبادر نمی‌شود که شاید سناتور با خرید این خانه سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه‌ای انجام داده باشد.
جست‌وجوی عبارت «قیمت هر جریب زمین» الگوی متفاوتی را نشان می‌دهد. کاربرد این عبارت در آغاز قرن بیستم و زمانی به اوج رسید که برای اشاره به خرید زمین کشاورزی به‌عنوان سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه به کار می‌رفت.
درباره «حباب زمین در فلوریدا» در اواسط دهه ۱۹۲۰ مقالات پرتیراژ زیادی نوشته شد، ولی عبارت «قیمت مسکن» در هیچ یک از این مقالات به چشم نمی‌خورد. زمانی که بحث بر سر این حباب داغ بود، روایت مرتبطی تاکید می‌کرد که افزایش تعداد وسایل نقلیه موتوری، کاری کرده است که شمالی‌هایی که به دنبال خانه‌های زمستانی هستند، راحت‌تر به ایالت فلوریدا دسترسی داشته باشند. با توجه به افزایش تعداد خودروها، تعجبی ندارد، مناظر زیبایی که سریع فروش می‌رفتند، به قطعه زمین‌های خالی برای ساخت خانه‌های جدید تبدیل شوند. با این حال تا سال ۱۹۲۶، حباب زمین در فلوریدا به رسوایی مشهوری تبدیل شد که خبر آن در کل ایالات متحده پیچید. روزنامه‌ها داستان‌هایی منتشر می‌کردند مبنی بر اینکه سوداگران دارند زمین‌های بایری را که به قطعاتی در اندازه خانه تقسیم شده‌اند -یعنی همان مناظر زیبای نادیده را- به شمالی‌هایی می‌فروشند که در عمرشان نخواهند دید که شهری در نزدیکی خانه‌های دورافتاده‌شان ساخته شود؛ چنین داستان‌هایی فروش زمین بایر به این شکل را بدنام کرد.
قیمت زمین همیشه بخش کوچکی از قیمت کل خانه را تشکیل داده است. برآورد موریس‌‌ای، دیویس و جاناتان هیثکوت، حاکی از این است که از ۱۹۷۶ تا ۲۰۰۶ ارزش زمین به‌طور متوسط فقط ۳۶ درصد از کل قیمت خانه را تشکیل می‌داد. به نظر می‌رسد، به جز در برآوردهای صورت گرفته برای محاسبه مالیات اموال، درباره درصد سهم ارزش زمین از قیمت کل خانه در سال‌های پیش از دوره یادشده اطلاعاتی در دست نداشته باشیم، ولی شاید زمانی که جمعیت ایالات متحده بیشتر روستایی بود، این درصد حتی پایین‌تر هم بوده باشد.
برخلاف روایت فلوریدا که تاکید آن بر زمین بود، سرمایه‌گذاری روی خانه از قدیم، سرمایه‌گذاری روی سازه‌ای قلمداد شده است که به واسطه آب‌وهوا و استفاده، استهلاک پیدا می‌کند، نیازمند تعمیر و نگهداری مداوم است و سرانجام از مد می‌افتد و تخریب می‌شود. حال می‌توانیم درک کنیم که چرا دست‌کم در طول حباب فلوریدا، خود زمین بدون وجود هیچ‌گونه سازه‌ای روی آن، سرمایه‌گذاری مهیج‌تری به نظر می‌رسید.
در گذشته، خیلی‌ها فکر می‌کردند که هزینه‌های ساخت‌وساز بخش زیادی از قیمت خانه‌های جدید را تشکیل می‌دهد. در حقیقت، همه اعتقاد داشتند که قیمت مسکن فقط کمی بیشتر از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز آن است. مطالعه‌ای که در سال ۱۹۵۶ از سوی دفتر ملی پژوهش اقتصادی صورت گرفت، به تحرکات کوتاه‌مدتی در قیمت مسکن در ایالات متحده بین سال‌های ۱۸۹۰ و ۱۹۳۴ پی برد که با هزینه‌های ساخت‌وساز توجیه نمی‌شدند. ولی مقاله یادشده نتیجه گرفت:
«با این حال، از نظر تحرکات درازمدت، شاخص هزینه ساخت‌وساز مطابقت زیادی با شاخص قیمت اصلاح‌شده با احتساب استهلاک دارد. برای تجزیه و تحلیل درازمدت، حاشیه خطای ایجادشده در هنگام استفاده از شاخص هزینه به‌عنوان برآوردی از شاخص قیمت نمی‌تواند زیاد باشد.»
از آنجا که شاخص هزینه ساخت‌وساز به کار رفته از سوی تحلیلگران ان‌‌بی‌ای‌آر فقط دربرگیرنده مجموع دستمزد پرداخت شده و قیمت مصالح بود و قیمت زمین را دربرنمی‌گرفت، این تحلیلگران سرمایه‌گذاری روی مسکن را چیزی جز نگهداری سازه‌ای رو به استهلاک که در گذر زمان فرسوده می‌شود و از مد می‌افتد، نمی‌دیدند. با وجود چنین روایتی، احتمالش بسیار کم بود که حباب مسکن شکل بگیرد.
ورود به اخبار، اعداد و روایت‌ها
روزنامه‌ها سرانجام پی بردند که خوانندگانشان به داستان‌های مربوط به قیمت مسکن در نواحی مرکزی و شلوغ شهرها علاقه دارند. قیمت زمین در این نواحی به مراتب بالاتر بود و در نتیجه، ارتباط بیشتری با قیمت مسکن داشت. شاید این داستان‌ها سرایت پیدا کرده و مردم را به این فکر سوق داده باشند که املاک و مستغلات‌شان در مناطق دور از مرکز شهر هم تاحدودی همین گرایش سفته‌بازانه به افزایش قیمت را دارند.
عامل دیگری که به سرایت این داستان‌ها کمک کرد تدوین شاخص‌های قیر مسکن برای خانه‌های موجود بود. نخستین کاربرد مشاهده شده در بخش اخبار و روزنامه‌های پایگاه پروکوئست برای عبارت «میانگین قیمت خانه‌های موجود» به سال ۱۹۵۷ در داستانی منتشر شده از سوی «آسوشیتد‌پرس» برمی‌گردد. داستان یاد شده که به گزارش کمیسیون فرعی مسکن مجلس سنای ایالات متحده اشاره می‌کرد نتیجه گرفته بود خانواده‌های کم‌درآمد قدرت خرید مسکن را از دست می‌دهند که یکی از دلایلش افزایش قیمت زمین است.
روزنامه‌ها در سال ۱۹۷۴ شروع به انتشار میانگین قیمت خانه‌های موجود اعلام شده از سوی انجمن ملی دلالان معاملات ملکی کردند. شاخص قیمت مسکن «کیس-شیلر» (که امروزه به آن شاخص قیمت مسکن اس‌اندپی/ کور لاجیک/ کیس-شیلر گفته می‌شود) که من و کارل کیس آن را ابداع کردیم، سروکله‌اش در سال ۱۹۹۱ پیدا شد. به کمک این شاخص‌ها، رسانه‌های خبری می‌توانستند تحرکات شدید قیمت مسکن را مرتب اعلام کنند و بدین‌ترتیب، به داستان‌های مربوط به این تحرکات عینیت ببخشند. پیش از پیدایش سنجه‌های آماری قیمت مسکن، برای رسانه‌های خبری به نسبت دشوار بود که مرتب به داستان‌هایی درباره تحرکات سفته‌بازانه در این بازار دست یابند. پیش از رواج یافتن شاخص‌های قیمت سهام در دهه ۱۹۳۰، نویسندگان رسانه‌های خبری می‌توانستند اعداد و ارقام نشان‌دهنده تحرکات شدید در بازار بورس را اعلام کنند. آنها به‌طور معمول چنین کاری را با اعلام تغییرات یک‌روزه برخی از سهم‌های بزرگی انجام می‌دادند که اغلب در روزهای تحرک شدید بازار، همراستا با این تحرک تغییر می‌کردند. این نویسندگان هیچ فرصتی را برای نوشتن چنین داستان‌هایی از دست نمی‌دادند ولی نوشتن اخبار دایمی قیمت مسکن به این راحتی نیست، می‌توان گفت که هیچ خانه‌ای در یک روز دو بار به فروش نمی‌رسد. بلکه فروش خانه بیشتر در فواصل زمانی طولانی چند سال یا چند دهه صورت می‌گیرد. حتی تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن ارزش خبری نداشتند، چراکه فروش گونه‌های مختلف مسکن در فواصل ماهه می‌توانست تغییرات ماهانه میانگین قیمت را از نظم بیندازد. مدل «فروش تکراری» که من و کارل کیس برای نخستین‌بار در سال ۱۹۹۱ شروع به انتشار آن کردیم آغازگر دوران تازه‌ای بود که در آن، تغییرات ماهانه مجموع قیمت مسکن را می‌شد از خانه‌های بسیار متنوعی استنباط کرد که هرکدام از آنها به‌ندرت فروخته می‌شوند. شاخص‌ها به شکل‌گیری بازار آتی خانه‌های تک‌خانوار در بورس کالای شیکاگو منجر شدند که توانایی نمایش تغییرات روزانه قیمت مسکن را دارد، هرچند فعالیت در این بازار پس از بحران اقتصادی دنیا در سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ تا حد زیادی متوقف شد. یکی از فرض‌های رایج در شرح حباب سفته‌بازانه در بازارهای بورس و مسکن این بوده است که افراد، سرمایه‌گذاری‌های موفقیت‌آمیز اخیر را ملاک قرار می‌دهند و توقع دارند افزایش قیمت‌ها ادامه یابد و بدین‌ترتیب، مشتاقانه قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش می‌دهند. این فرآیند در یک دور باطل یا حلقه بازخورد، بارها و بارها تکرار می‌شود ولی روایت‌ها هم مهم‌اند. اگر به روایت غالب در چنین زمان‌هایی گوش دهیم، شاید این طور به نظر برسد که سرمایه‌گذاران به مراتب کمتر از آنچه گاهی می‌نمایند حسابگرترند. در این حالت، به نظر می‌رسد افزایش قیمت بیش از آنکه تحت‌تاثیر انتظارات آینده باشد، از انبوه داستان‌ها و گفت‌وگوهایی تاثیر می‌پذیرد که توجه را به سمت دارایی‌های رو به رشد جلب می‌کنند و بدین‌ترتیب حباب را پربادتر می‌کند.
شهوت خانه‌دار شدن و مقایسه اجتماعی
بسیار مهم است که در زمان افزایش شدید قیمت‌ها، به صحبت‌های مردم گوش کنیم تا بفهمیم چه چیزی به آنها انگیزه می‌دهد. دنیل مک‌گین در کتاب سال ۲۰۰۷ خود به نام «شهوت خانه‌دار شدن: فکر و ذکر ما آمریکایی‌ها خانه‌هایمان است» به در کار بودن عوامل روان‌شناختی اشاره می‌کند. این کتاب در آغاز بحران اقتصادی دنیا در سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ منتشر شد، یعنی درست پس از سریع‌ترین افزایش قیمت خانه‌ها در طول رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده از ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۶.
تاریخچه ترویج خانه‌دار شدن
در بُعد دیگری از روایت املاک و مستغلات، تاریخ از وجود زنجیره‌ای از تبلیغات برای خانه‌دار شدن و نه فقط فروش املاک و مستغلات فردی خبر می‌دهد. در ایالات متحده این تبلیغات ترویجی با کمپین «مالک خانه خودت باش» آغاز شدند که آژانس معاملات املاک هیل فرگوسن آن را در سال ۱۹۱۴ با حمایت و همکاری انجمن ملی اتحادیه‌های معاملات املاک (نسخه پیشین انجمن ملی دلالان معاملات ملکی امروزی) به راه انداخت. کمپین مالک خانه خودت باش، مانند جنبش صندوق تعاونی و رهنی که پیش از آن در ایالات متحده رخ داد و حتی جنبش تعاونی مسکن که پیش‌تر در بریتانیا و اروپا به راه افتاد، اقدامی در راستای کمک کردن به مردم برای اندوختن پس‌انداز بود. هدف از راه‌اندازی کمپین مالک خانه خودت باش، تغییر این انگاره‌های فرای بود که وام گرفتن شرم‌آور یا خطرناک است، آدم هیچ وقت نباید زیر قرض برود و مردم باید پس‌اندازهایشان را جمع کنند تا خانه‌ای را به صورت نقدی بخرند. در آگهی‌هایی که در سال ۱۹۱۹ در بسیاری از روزنامه‌ها منتشر شدند، این کمپین اعلام کرد «نذارید فکر وام مسکن شما رو بترسونه. بعضی‌ها فکر میکنن گرفتن وام مسکن شرم‌آوره. ولی حالا که این وام‌ها این قدر برای بزرگ‌ترین شرکت‌ها و دولت ایالات متحده خوبن، پس دیگه نباید شما رو بترسونن.» توجه کنید که خرید خانه به‌عنوان بخش مهمی از مفهوم جدیدتر «پس‌انداز برای بازنشستگی» تبلیغ نمی‌شد. جست‌وجو در بخش اخبار و روزنامه‌های پروکوئست نشان می‌دهد که تا پیش از دهه ۱۹۲۰، در آگهی‌های تبلیغاتی منازل هیچ اشاره‌ای به واژه بازنشستگی نمی‌شد و این ایده تازه در دهه ۱۹۴۰ رواج یافت. در آغاز قرن بیستم، مردم به فکر پس‌انداز برای بازنشستگی نبودند، همان طور که در بسیاری از مواقع فکر نمی‌کردند آن قدر زنده بمانند که زمان زیادی را در بازنشستگی سپری کنند. در عوض، آنها پس‌اندازهایشان را به‌عنوان اقدامی احتیاطی برای مقابله با بیماری یا بدبیاری‌های دیگر کنار می‌گذاشتند.
منبع: کتاب «اقتصاد روایی» نوشته: رابرت شیلر؛ ترجمه: سعید زرگریان، نشر آموخته.
