تحریک همزمان عرضه و تقاضا در بازار ملک جواب داد؛ شتاب پرداخت تسهیلات در فصل اول دو رقمی شد
کارنامه قبولی وام مسکن
دنیای اقتصاد: کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرک‌های بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وام‌گیرنده‌ها، به ترتیب ۳۵ و ۱۴ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وام‌دهی نیز در خرداد به ۹۰ درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن -صرف‌نظر از رشد ریالی که به‌خاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق می‌شوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.
گروه مسکن: کارنامه فصل اول تسهیلات جدید مسکن در دو بخش خرید و ساخت نشان می‌دهد هر دو گروه خریداران و سازندهها از شرایط جدید تسهیلات استقبال کرده‌اند و این موضوع به رشد دو رقمی تعداد وام گیرنده‌ها در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در هر دو بخش خرید و ساخت منجر شده است. این کارنامه نشان می‌دهد سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی ۳ ماه نخست امسال جواب داده است؛ اما در عین حال به خاطر اختلاف چشمگیر در نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت، میزان استقبال خریداران از تسهیلات مسکن حدود ۲۰ درصد بیشتر از سازندهها بوده است. با این حال پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه در فصل بهار اتفاق مثبتی است که می‌تواند در تعادل میان مدت بازار مسکن ایفای نقش کند و به معامله واحدهای ساخته و انباشت شده در بازار راکد طی دو سال گذشته منجر شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» تا نیمه نخست سال گذشته سقف وام ساخت مسکن در سراسر کشور ۳۵ میلیون تومان بود؛ اما از نیمه دوم سال گذشته پس از چند سال، اتفاقات تازه‌ای در این حوزه رقم خورد و سقف وام ساخت به ۹۰میلیون تومان آن هم بدون نیاز به سپرده و با نرخ سود عقود مشارکتی ۲۲ درصدی افزایش یافت. از ابتدای سال ۱۳۹۵ بانک عامل بخش مسکن یک محرک کاربردی‌تر برای سازندگان مسکن طراحی کرد تا کارآمدی و اثربخشی وام ساخت را بیشتر ارتقا دهد. بر این اساس از فروردین ماه سقف تسهیلات ساخت مسکن به‌صورت شناور و بر اساس جمعیت استان در پنج طبقه تعریف شد و بر این اساس افزایش سقف وام بدون سپرده ساخت با نرخ سود عقود مشارکتی در تهران و ۶ شهر بزرگ ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان، کیش و قشم ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان، شهرهای کوچک ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان و در مناطق کمتر توسعه‌یافته ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان تعیین شد. به این ترتیب از ابتدای امسال متوسط وام ساخت در کشور به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافت. بنابراین از آنجا که متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی یک میلیون تومان است، این وام هزینه‌های ساخت یک واحد ۱۰۰ مترمربعی را صد در صد پوشش داد و همین اتفاق استقبال سازندهها را رقم زد.
از سوی دیگر پرداخت وام خرید بدون سپرده (وام اوراق) نیز که سال گذشته ۷۰ میلیون تومان بود از ابتدای سال جاری به ۱۱۰ میلیون تومان با نرخ سود ۵/ ۱۷ درصد در تهران افزایش یافت. وام خرید صندوق پس انداز مسکن یکم نیز از ۸۰ میلیون تومان در سال گذشته به ۱۶۰ میلیون تومان در تهران از ابتدای سال جاری افزایش یافت که در فصل بهار نرخ سود این تسهیلات ۱۳ درصد بود و از ابتدای تابستان به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، به ۱۱ درصد کاهش یافت؛ ضمن اینکه از اوایل امسال سقف تسهیلات خرید در سایر شهرها نیز به‌صورت پلکانی و به نسبت جمعیت هر شهر افزایش یافت.
امروز که یک فصل از سال ۱۳۹۵ سپری شده و همزمان یک فصل از آغاز پرداخت تسهیلات جدید بانک عامل بخش مسکن گذشته است، بررسی «دنیای اقتصاد» از گزارش عملکرد تسهیلات پرداختی طی سه ماه بهار نشان می‌دهد میزان استقبال خریداران از این تسهیلات به مراتب بیشتر از سازندگان بوده است. در عین حال هر دو گروه وام‌های خرید و ساخت در جهت رشد مثبت بازار مسکن ایفای نقش کرده و کاملا مشهود است تسهیلاتی که در آغاز سال جاری به‌عنوان محرک برای مقابله با رکود طراحی شده بود، به درستی عمل کرده است؛ کما اینکه در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته هم تعداد و هم میزان ریالی وام‌های پرداخت شده در هر دو بخش ساخت و خرید مسکن رشد داشته است. اگرچه میزان تسهیلات پرداخت شده در بهار امسال افزایش بیش از دو برابری را نشان می‌دهد؛ اما این حجم رشد ریالی در پرداخت مسکن با توجه به افزایش سقف تسهیلات امری طبیعی است. اما در عین حال رشد تعداد تسهیلات پرداخت شده نشان می‌دهد این تسهیلات در هدایت بازار به سمت خروج از رکود موفق بوده است.
کارنامه عملکرد فصل نخست پرداخت تسهیلات جدید در مقایسه با بهار ۹۴ (مدت مشابه سال گذشته) نشان می‌دهد میزان رشد تعداد وام‌های خرید پرداخت شده بیشتر از رشد تعداد وام‌های ساخت بوده است. در سه ماه بهار امسال ۲۰ هزار و ۹۱۳ فقره وام خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده که این میزان به لحاظ تعداد فقره نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشته است. علاوه بر این رشد نقطه‌ای در سه ماه اول امسال، شتاب پرداخت به‌صورت ماهانه نیز با شیب افزایشی بسیار زیاد مواجه شده است؛ به‌طوری‌که تعداد تسهیلات پرداخت شده در اردیبهشت معادل ۶ هزار و ۹۷۴ فقره بوده که نسبت به آمار سه‌هزار و ۳۲۸ فقره وام پرداخت شده در فروردین امسال، ۱۰۹ درصد رشد داشته است. در خرداد ماه نیز ۱۰ هزار و ۶۱۱ فقره تسهیلات خرید پرداخت شد که در مقایسه با ماه میانی بهار با رشد ۵۴ درصدی روبه‌رو شده است.
تعداد سازندگانی که از وام ساخت در بهار استفاده کرده‌اند نیز به همین شکل با افزایش روبه‌رو شده است. گزارش «دنیای اقتصاد» حاکی است در فرودین ماه امسال دو هزار و ۳۰۳ فقره، اردیبهشت پنج هزار و ۲۸۴ فقره و در خرداد ماه ۱۰ هزار فقره وام ساخت پرداخت شده که بر این اساس تعداد تسهیلات ساخت پرداخت شده در اردیبهشت نسبت به فروردین با ۱۳۰ درصد رشد و خرداد نسبت به اردیبهشت با ۸۹ درصد رشد مواجه شده است. به این ترتیب در بهار امسال ۱۷ هزار و ۵۸۷ فقره تسهیلات جدید ساخت پرداخت شده است که در مقایسه با آمار ۱۳ هزار فقره در مدت مشابه سال گذشته، رشد ۳۵ درصدی را نشان می‌دهد.
رشد تعداد وام‌های ساخت به این معناست که ساخت‌و‌ساز نیز در بهار امسال روند خروج از رکود را همان طور که انتظار می‌رود طی می‌کند و معادل رشد وام‌های پرداخت شده یا کمتر، پروانه ساختمانی در سه ماه نخست امسال افزایش یافته است. هر چند رشد ۳۴ درصدی تعداد وام ساخت پرداختی نسبت به فصل بهار ۱۳۹۴ بیش از رشد ۱۴ درصدی تعداد وام‌های خرید پرداختی در بهار سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است، اما مقایسه تعداد وام پرداختی ساخت (۱۷ هزار و ۵۸۷ فقره) و خرید (۲۰ هزار و ۹۱۳ فقره) نشان می‌دهد استقبال از وام خرید در بهار حدود ۲۰ درصد بیشتر از وام ساخت بوده است. اگرچه مقایسه نقطه‌به‌نقطه نشان می‌دهد هر دو وام جدید ساخت و خرید برای جامعه هدف جذاب بوده است، اما به نظر می‌رسد یکی از عوامل جذابیت بیشتر وام خرید در سه ماهه نخست امسال، سود کمتر این تسهیلات در مقایسه با وام ساخت است.
در بهار امسال نرخ سود تسهیلات خرید مسکن ۱۳ درصد برای صندوق یکم و ۵/ ۱۷ درصد برای وام اوراق بود، در حالی که نرخ سود تسهیلات ساخت برابر نرخ سود عقود مشارکتی معادل ۲۲ درصد تعیین شده بود.
در عین حال عامل مهم‌تر در استقبال کمتر از وام ساخت چشم انداز کاهشی سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازندهها است. به عبارت دقیق‌تر، سازندگان مسکن در بهار امسال میزان بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن را در حدی که بتواند نرخ سود وام ساخت را پوشش دهد و در عین حال انتفاع آنها را به دنبال داشته باشد، ارزیابی نکردند. در حقیقت چشم انداز سود حاصل از ساخت مسکن از نگاه سازندهها به مراتب کمتر از نرخ سود ۲۲ درصدی تسهیلات ساخت بوده است. این ارزیابی از آنجا نشات می‌گیرد که با وجود استارت خروج مسکن از رکود طی ماه‌های اخیر، ثبات نسبی قیمت مسکن همچنان حفظ شده و رشد قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم بوده است. بنابراین، ساخت‌و‌ساز با این تسهیلات و نرخ سود تعیین شده برای آن، ممکن است سود مورد انتظار سازندگان را به دنبال نداشته باشد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» با این حال از ابتدای تابستان نرخ سود وام ساخت به دنبال کاهش نرخ سود عقود مشارکتی به ۱۸ درصد تنزل یافته و از طرفی وضعیت رشد معاملات در بهار امسال، فرضیه حرکت بازار به سمت خروج از رکود و پیشروی به سمت رونق را اثبات کرده است. این موارد می‌تواند علائمی باشد مبنی بر اینکه در ماه‌های جاری و آتی تقاضا برای وام ساخت با افزایش مواجه شود و حتی رشد آن از وام خرید نیز پیشی بگیرد. به این ترتیب حرکت بازار مسکن در جهتی ادامه می‌یابد که هم ساخت‌و‌ساز و هم معاملات توام با یکدیگر در حال خروج از رکود خواهد بود و به این ترتیب عرضه و تقاضا در کنار هم رونق می‌گیرد.
در دوره‌های گذشته دولت معمولا یا با افزایش تسهیلات، سمت تقاضای بازار مسکن را تقویت می‌کرد که به دنبال محدودیت عرضه به جهش قیمتی منجر می‌شد یا اینکه با تقویت یک سویه سمت عرضه و سرکوب تقاضای موثر متناسب با حجم ساخت‌و‌ساز، مازاد عرضه را به دنبال داشت. کمااینکه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ عمده تسهیلات بخش مسکن به ساخت‌و‌ساز تعلق یافت به‌طوری که در سال ۹۱ معادل ۷۵ درصد و در سال ۹۲ معادل ۶۷ درصد کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانک عامل بخش مسکن در راستای تقویت بخش عرضه صورت گرفت.
سهم ناچیز وام خرید در آن سال‌ها موجب شد که در دو سال اخیر سازندهها با حجم زیاد واحدهای نوساز فروش نرفته مواجه شوند. اما امسال از آنجا که سقف وام خرید و ساخت به‌صورت همزمان افزایش یافته است و پرداخت آنها با شیب یکسان در حال افزایش است، قطعا هم رونق در معاملات را به دنبال خواهد داشت و هم ساخت مسکن برای نیازهای جدید ادامه می‌یابد.
وام «ساخت» جذاب‌تر شد
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن با اشاره به کاهش ۴ واحد درصدی نرخ سود تسهیلات ساخت، پیش‌بینی کرد: تقاضا از سمت سازنده‌های مسکن برای دریافت وام بدون سپرده در ماه‌های آتی افزایش پیدا کند.محمدحسن مرادی به «دنیای اقتصاد» گفت: وام ۱۳۰ میلیون تومانی ساخت مسکن که اوایل امسال پرداخت آن در تهران و همزمان در سایر شهرها با سقف ریالی کمتر (متوسط ۱۰۰ میلیون) آغاز شد، به‌صورت بدون سپرده اما با نرخ سود عقود مشارکتی در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد. نرخ سود این تسهیلات تا پیش از هفته گذشته، ۲۲ درصد بود اما با تصویب شورای پول و اعتبار و کاهش نرخ سود تسهیلات عقود مشارکتی و یکسان شدن آن با نرخ تسهیلات عقود مبادله‌ای، در حال حاضر وام ساخت با نرخ ۱۸ درصد به سازندهها پرداخت می‌شود.این مقام بانک مسکن با تاکید بر اینکه، تسهیلات ساخت و ساز مسکونی بدون نیاز به سپرده‌گذاری یا رسوب حساب، بلافاصله پس از درخواست سازنده و در صورت تایید پروژه پرداخت می‌شود، افزود: کاهش نرخ سود وام ساخت مسکن با توجه به ثبات نسبی قیمت ملک، باعث جذابیت این تسهیلات شده است.مرادی بهترین شکل تعیین نرخ سود تسهیلات بانکی را هماهنگ‌سازی آن با متوسط بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف عنوان کرد و گفت: طی سال‌های اخیر میزان نرخ سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (بازار ساخت و ساز) و همینطور بخش‌های مختلف، با یکدیگر متفاوت بوده در حالی که تسهیلات با نرخ یکسان پرداخت شده است.به گزارش «دنیای اقتصاد» طی ماه‌های اخیر سازندهها نرخ سود ۲۲ درصد وام ساخت مسکن را ناهماهنگ با سود انتظاری در ساخت و ساز ارزیابی می‌کردند و این تسهیلات را گران‌قیمت می‌دانستند. براساس این گزارش، احتمال دارد در ماه‌های آینده، نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن -وام خرید- نیز کاهش پیدا کند.در حال حاضر این تسهیلات با نرخ ۵/ ۱۷ درصد پرداخت می‌شود اما ممکن است حدود نیم واحد درصد کم شود.
ارسال نظر