هفت نیاز رویزمینمانده مناطق شهری چگونه همزمان تامین خواهد شد؟
محرومیت شهر از توسعهگرها
انجمن صنعت ساختمان تاسیس «شورای جلب مشارکت و تشویق توسعهگران بخش خصوصی» را پیشنهاد کرد
یکی از مهمترین مزایای استفاده از توسعهگران بخش خصوصی ایجاد مدلهای تامین مالی نوینی است که اتکا به بودجه عمومی را به حداقل میرساند. همین مزیت مهم در شرایطی که بسیاری از پروژههای زیرساختی کشور با چالش مهم تامین مالی مواجه هستند، لزوم استفاده از طرح پیشنهادی و تبدیل آن به قانونی برای پیشبرد طرحهای شهری و مسکن را ضروری و دارای اولویت میکند.
درعینحال سیاستگذار میتواند با وضع مشوقهایی نظیر «امکان تهیه وام با سود کم»، «تامین وام مسکن ارزانقیمت برای خریداران واحدهای مسکونی طرح بهعنوان محرک تقاضا»، «منظور کردن تخفیف در هزینه خدمات آب، برق و مدیریت زباله و پسماند در دوره ساخت»، «سهیم کردن توسعهگر در ارزشافزودههایی که دستگاه مسوول طرح در اثر توسعه شهری به دست میآورد»، «تامین پوشش بیمه داراییهای تحصیلشده توسعهگر خصوصی با اجرای طرح در صورت وقوع حادثه غیرمترقبه»، حضور توسعهگران بخش خصوصی را تشویق کند.
تامین مالی؛ ابتکاری از سوی توسعهگران
چگونگی تامین مالی یکی از مهمترین چالشهای دولت برای پیشبرد طرحهای توسعه شهری و توسعه در بخش زمین و مسکن است. در چنین شرایطی توسعهگران بخش خصوصی میتوانند در فرآیند جذب مالی نقش بزرگی ایفا کنند. اما «توسعهگر خصوصی کیست و چه تفاوتی با سازندههای معمولی دارد؟»؛ «مرکز پژوهشها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان» در طرح پیشنهاد «قانون جلب مشارکت توسعهگران خصوصی در طرحهای توسعه شهری» به این سوال پاسخ داده است. توسعهگر خصوصی شخص حقیقی، حقوقی یا بنگاه خصوصی عهدهدار اجرا و تکمیل طرحهای توسعه شهری است.
توان مالی توسعهگر براساس ارزیابیهای معین سنجیده و تایید میشود. بنابراین یکی از روشهای اولیه تامین مالی استفاده از توانایی توسعهگر برای تامین بودجه طرح و به حداقل رساندن اتکا به بودجه عمومی است.
دومین راهکار توانایی ایجاد مشارکتهای دولتی-خصوصی سودمند است که منافع عمومی و خصوصی را بهطور متعادل تامین کند. سومین روش پیشنهادی نیز بر تامین مالی از طریق ایجاد مشارکتهای مبتکرانه داخلی و خارجی تاکید دارد. چهارمین روش پیشنهادی نیز عبارت است از توانایی تامین مالی از طریق روشهای نوین از جمله فروش و پیشفروش، صندوقهای زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، فروش دارایی آتی مانند انتشار اوراق سلف و اوراق منفعت و استفاده از امکانات بازار سرمایه.
توسعهگران خصوصی پتانسیل بالقوهای برای پیشبرد طرحهای توسعه شهری دارند. با این وجود بالفعل کردن این پتانسیلها از سویی نیازمند موافقت دستگاههای دولتی به شکل قانونمند است و از سوی دیگر دولت میتواند با مشوقهایی این روند را تسریع کند.
کمک به تامین مالی طرحهای توسعهای که درنهایت تعریف میشود، شیوههای متنوعی دارد که برخی از مهمترین آنها عبارتند از: انتشار سهام و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، استقراض از بانکهای داخلی با قابلیت انتقال به خریدار یا بهرهبردار، فروش اوراق مشارکت یا کمک دولت و بانکها با تضمین دولت، توکنیزاسیون، منابع حاصل از ارزش افزوده احیای بافت و بازیابی زمین.
تامین مسکن فراخور توان با کمک توسعهگران
مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت مسوول تامین آن است. اگرچه مطابق قانون دولت مسوول تامین مسکن متناسب برای تمامی اقشار جامعه است، اما این گزاره قانونی به معنای لزوم «ورود دولت به مسکنسازی نیست». درعینحال تجربه نیز نشان داده که عموما ورود دولت به پروژههای «مسکنسازی» به نتیجه مدنظر منتج نمیشود و چالشهای متعددی را رقم میزند. این در حالی است که توسعهگران خصوصی امکان ورود به این حیطه را دارند و میتوانند نقشی مهم در «تامین مسکن فراخور توان» داشته باشند. مسکن فراخور توان مسکنی است که تهیه آن توسط دهکهای درآمدی مختلف میسر باشد. در برخی منابع به «مسکن فراخور توان»، «مسکن استطاعتپذیر» نیز میگویند.
توسعهگران میتوانند به اجرای برنامههای تامین مسکن کمک کنند. این کمک از طریق رفع موانع قانونی و اداری جلب سرمایههای تخصصی بخش ساختمان، مسکن و مستغلات، به سمت تولید مسکن متناسب با توان مالی گروههای نیازمند مسکن برود.
برای ساخت مسکن حمایتی میتوان به سراغ ایجاد حساب بانکی سپرده امانی رفت. در قانون پیشنهادی انجمن صنعت ساختمان آمده است که برای پیشبرد طرحهای توسعه مسکن مشمول قانون پیشنهادی، در صورت توافق میان دستگاه مسوول طرح و توسعهگر خصوصی میتوان حساب بانکی سپرده امانی ایجاد کرد که تمامی پیشپرداختهای پیشخریداران و سود آن به حساب مذکور برود و دستگاه مسوول نظارت عالیه بر نحوه هزینهکرد پول واریزشده به حساب در مسیر تکمیل طرح و انجام تعهدات قراردادی پیشفروشنده در قبال پیشخریداران داشته باشد؛ بهنحویکه در روند جاری کار طبق برنامه زمانبندی و گردش نقدینگی طرح وقفه یا کندی ایجاد نشود.
مشوقهای دولتی موثر برای پیشبرد پروژهها
دولت یا دستگاه مسوول میتواند بسته به طرح تعریفشده در بخش شهر یا مسکن، مشوقهایی برای توسعهگران در نظر بگیرد. این کمکهای حمایتی میتواند به اشکال مختلف و در قالب مشارکت عمومی-خصوصی انجام شود.
مهمترین کمکهای قابل اجرا از سوی دولت براساس شرایط فعلی حاکم بر اقتصاد کشور عبارت است از: تخصیص زمین از محل زمینهای متعلق به دولت، نهادهای عمومی و شهرداریها با بهای ارزان، ایجاد بانک زمین توسعهگری برای اجرای طرح، مشارکت در اجرای زیرساختها و ساختمانهای خدمات عمومی یا تقبل بخشی از هزینههای آنها، فراهم آوردن امکان تهیه وام با سود کم با دوره بازپرداخت بلندمدت، تامین وام مسکن ارزانقیمت برای خریداران واحدهای مسکونی طرح بهعنوان محرک تقاضا، تامین وام به سرمایهگذار و قابل انتقال به خریدار ساختمانهای مسکونی و خدماتی، منظور کردن تخفیف در هزینه خدمات آب، برق و مدیریت زباله و پسماند در دوره ساخت، تخصیص سهمی از درآمد عوارض، اجاره یا سایر درآمدهایی که در اثر اجرای طرح توسعه در منطقه ایجاد میشود به توسعهگر خصوصی، تسهیم ارزش افزودههایی که دستگاه مسوول طرح در اثر توسعه شهری به دست میآورد با توسعهگر خصوصی، تامین پوشش بیمه داراییهای محسوس و غیرمحسوس و منافع تحصیلشده توسعهگر خصوصی در صورت وقوع حادثه غیرمترقبه، اپیدمی، جنگ و تخریب.
جای خالی جامعه توسعهگران شهری
انجمن صنعت ساختمان به کمک بازوی پژوهشی خود یعنی «مرکز پژوهشها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان» طرحی برای تدوین و تصویب «قانون جلب مشارکت توسعهگران خصوصی در طرحهای توسعه شهری» آماده کرده است. در این طرح پیشنهاد شده است که دو نهاد جدید تعریف شوند. اول «شورای جلب مشارکت و تشویق توسعهگران خصوصی». این شورا متشکل از اعضای زیر، سیاستگذاری استفاده از حداکثر توان توسعهگران خصوصی و تدوین مقررات و نظارت عالیه بر فعالیت آنان با همکاری «جامعه توسعهگران شهری» پس از تشکیل جامعه مذکور را برعهده دارد. اعضای این شورای پیشنهادی عبارتند از: معاون اول رئیسجمهور (رئیس)، وزیر راه و شهرسازی (دبیر)، رئیس سازمان برنامه و بودجه، وزیر کشور، وزیر اقتصاد و امور دارایی، رئیس کل بانک مرکزی.
دومین نهاد پیشنهادی عبارت است از «جامعه توسعهگران شهری». در طرح پیشنهادی آمده که بهمنظور انتظام امور توسعهگران خصوصی شهری و ایجاد مرجع رسمی واحد برای تنظیم روابط دستگاههای مسوول طرحهای توسعه موضوع این قانون با صاحبان بنگاههای اقتصادی و تخصصی خصوصی فعال در توسعهگری، نهاد غیردولتی و غیرانتفاعی «جامعه توسعهگران شهری» با شرایط مشخص تاسیس شود.
