حامی پنهان اجاره‌نشینی

راضیه احقاقی:  جهش هزینه زندگی و ثبت تورم سه‌رقمی سالانه در بخش اقلام خوراکی ترمز تورم اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه را کشید؛ به‌نحوی‌که عمده قراردادهایی که بدون تشریفات رسمی (تنظیم اجاره‌نامه جدید در سامانه خودنویس) میان موجران تمدید شد با افزایشی حدود 25 تا 30درصد مورد توافق مستاجرها قرار گرفت. بررسی‌ها از آن حکایت دارد که اجاره‌بها بیش از 70درصد درآمد یک خانواده 3نفره را می‌بلعد.  در شرایطی که تورم اقلام خوراکی در مسیر رشد شتابان قرار دارد، اگر موجران امسال به رشد منطقی رقم اجاره‌بها راضی نشوند، مستاجران برای تامین هزینه‌های ضروری زندگی به جابه‌جایی به خانه‌ای ارزان‌تر در محله‌ای دیگر یا مهاجرت به شهرهای حاشیه بیش از گذشته روی می‌آورند.  شاخص اجاره‌ مسکن «دنیای‌اقتصاد» که در اردیبهشت امسال با ثبت رشد نقطه‌ای حدود 39درصدی به 590هزار تومان به ازای هر مترمربع در ماه رسید. این شاخص ، بر مبنای اجاره پیشنهادی موجران محاسبه شده و طبیعتا با چانه‌زنی توسط مستاجر، اجاره‌بهای نهایی در قراردادها به مراتب کمتر از ارقام پیشنهادی می‌شود.

بررسی فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره تهران در سکوهای آنلاین طی اردیبهشت1405 متوسط نرخ ودیعه‌ را برابر یک‌میلیارد و 100‌میلیون تومان و متوسط اجاره‌بهای ماهانه را 19میلیون تومان برای واحدی با متوسط متراژ 89مترمربع و عمر بنای 7سال برآورد می‌کند. با تبدیل میزان ودیعه به اجاره، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی برای یک واحد میان متراژ کمتر از 10سال عمر بنا در پایتخت ماهانه 52میلیون تومان است که این رقم بیش از 70درصد درآمد یک زوج که هر دو شاغل باشند را می‌بلعد. همچنین بررسی «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار «اجاره‌بهای قطعی» در شهر تهران طی اردیبهشت امسال، متوسط اجاره‌بها در قراردادهای ثبت‌شده را 442هزار تومان به ازای هر مترمربع نشان می‌دهد؛ «رقم قطعی اجاره در قراردادها» در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته رشدی 41درصدی داشت. مقایسه «رقم قطعی اجاره‌بها» و قیمت پیشنهادی موجران در بازار اجاره از بروز فاصله 33 درصدی میان شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی موجران» و متوسط «رقم قطعی اجاره‌بها» در قراردادهای قطعی حکایت دارد که این فاصله نسبتا قابل‌توجه است. دلایل ایجاد این شکاف حدود 30درصدی میان ارقام پیشنهادی برای اجاره و رقم نهایی اجاره‌بها نیاز به تحلیل دارد.

میثم‌ هاشم‌خانی، صاحب‌نظر اقتصادی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» دلایل بروز اختلاف 30درصدی میان رقم اجاره‌بهای پیشنهادی موجران و رقم قطعی در قرارداد اجاره را به دو عامل مرتبط می‌داند و می‌گوید: قحطی دارایی برای سرمایه‌گذاری در بازارهای داخلی باعث شده تا تقاضای سرمایه‌ای جدیدی وارد بازار مسکن کشور شود، این موضوع محرک قیمت آپارتمان طی هفته‌های اخیر بوده و در نهایت باعث شده تا موجران به تبع رشد قیمت ملک، ارقام بالاتری را برای اجاره واحد خود پیشنهاد دهند. با وجود این، جهش تورم عمومی با محوریت تورم خوراکی‌ها باعث شده است بخش عمده‌ای از خانوارها توان پذیرش ارقام بالای پیشنهادی اجاره‌بها را نداشته باشند و همین موضوع به عنوان عامل دوم در نهایت به انعقاد قرارداد اجاره با نرخی کمتر از ارقام پیشنهادی بینجامد. همچنین بررسی‌ها از آن حکایت دارد که متوسط اجاره‌بهای ماهانه در شهرهای حاشیه تهران به 353هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده، این رقم 20 درصد کمتر از متوسط اجاره‌بها در شهر تهران است. مهاجرت به حومه به سبب رقم‌های پایین‌تر اجاره یکی از راهکارهای اصلی خانوارهای مستاجر برای کاهش هزینه تامین مسکن به شمار می‌رود.

جا ماندن اجاره از تورم عمومی و ملک

 به شکل سنتی افزایش اجاره‌بها در سررسید قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر از تورم عمومی و تورم ملک سیگنال می‌گیرد، بسیاری از صاحبان خانه اجاره‌بهای سالانه خود را متناسب با تورم عمومی تنظیم می‌کنند؛ چراکه اجاره بخشی از هزینه‌های معمول زندگی آنها را تامین می‌کند و برای حفظ سهم اجاره‌بها در تامین سبد زندگی باید میزان رشد اجاره متناسب با تورم عمومی تنظیم شود. بنابراین تورم عمومی سیگنالی مهم در تنظیم قرارداد اجاره به‌شمار می‌رود. اما ظرف ماه‌های گذشته، تورم اجاره از تورم عمومی جا مانده است؛ یکی از نکات اصلی بروز این وضعیت را باید در عدم پذیرش رشد اجاره‌بها متناسب با تورم عمومی دانست. البته تا زمان تنظیم این گزارش مرکز آمار یا بانک مرکزی داده تورم برای اردیبهشت‌ماه را اعلام نکرده‌اند؛ اما تورم عمومی سالانه در فروردین به 53.7درصد رسید و تورم نقطه به نقطه در فروردین 1405 نسبت به فروردین1404 برابر 73.5درصد اعلام شد. همچنین تورم نقطه‌ای اقلام خوراکی نیز در فروردین ماه به مرز 100 واحد رسید.

 با وجود این، بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» از نبض بازار اجاره نشان از آن دارد که عدم تحمل رشد بیش از 25درصدی در قراردادهای اجاره باعث شده است بسیاری از موجران، رقم پیشنهادی خود را برای اجاره واحدشان کاهش دهند و در محدوده 20 تا 30درصدی که قابل پذیرش از سوی مستاجر باشند، تنظیم کنند. درواقع جهش هزینه‌های ضروری زندگی از جمله اقلام خوراکی باعث شده است بخش عمده‌ای از مستاجران امکان افزایش رقم اجاره‌بها، بیش از سقف 25درصد را نداشته باشند. اگرچه مسکن کالایی ضروری و غیرقابل حذف به‌شمار می‌رود، اما شهروندان این امکان را دارند تا درصورت ضرورت با جابه‌جایی خانه به واحدی کوچک‌تر، محله‌ای ارزان‌تر و حتی جابه‌جایی به حومه شهر، از سهم این هزینه در سبد هزینه‌های زندگی بکاهند.

در شرایط فعلی رشد 25درصدی رقم اجاره‌بها قطعا مطلوب مستاجران نیست، اما با توجه به تورم عمومی و تورم ملک رقمی در استطاعت مستاجران شمرده می‌شود. به گفته مشاوران املاک در شرایط فعلی اگر موجری به دنبال افزایش اجاره‌بها بیش از 30درصد باشد، باید زمانی بیش از 2ماه را برای یافتن مستاجر صبر کند. افزایش فشار اقتصادی بر خانوارهای مستاجر باعث شده است سیاستگذار به دنبال اعلام سقف قیمتی در بازار اجاره مسکن باشد؛ سیاستی که کارشناسان متعددی با آن مخالف هستند؛ چراکه تجربه نشان داده است این تصمیم می‌تواند نتیجه عکس دهد. در حال حاضر بازار اجاره آپارتمان در شهر تهران در سقف رشد 25درصدی به تعادل رسیده، در این شرایط ورود سیاستگذار و اعلام سقف رشد 25درصدی اجاره‌بها باعث می‌شود تا بخشی از موجران، این رقم را به‌عنوان کف رشد نرخ تعبیر کرده و از این منظر بازار اجاره با رشد بهای به مراتب بیشتری مواجه شود.

بازار اجاره با نگاهی پیش‌نگر

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار اجاره، تورم قیمت آپارتمان و تورم عمومی نشان از آن دارد که امسال تورم اجاره‌بها کمتر از تورم عمومی و تورم مسکن خواهد بود. اگرچه تورم عمومی و تورم مسکن دو عامل سیگنال‌دهنده به بازار اجاره هستند؛ اما عدم پذیرش از سوی مستاجران در شرایطی که برای سال‌های متمادی رشد دستمزد از رشد تورم عمومی جا مانده، باعث شده است بازار اجاره امکان تطبیق با فاکتورهای پیشران را نداشته باشد. در اردیبهشت امسال قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سکوهای آنلاین رشدی 90 درصدی نسبت به قیمت پیشنهادی فروش در اردیبهشت سال گذشته داشت. این در حالی بود که رقم پیشنهادی برای اجاره در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت پارسال افزایشی 39درصدی داشته است.