روسای تشکلهای ساختمانی نحوه شکلگیری گسل «هزینه ساخت - توان خرید» را تشریح کردند
سهم دولت در تورم مسکن
به اعتقاد سازندگان و فعالان این حوزه باید در این بخش از عدم‌دخالت مستقیم دولت و سازمان‌های شبه‌‌‌دولتی در روند ساخت بهره برد و این عده همواره یادآور می‌‌‌شوند دولت صرفا باید نقش نظارتی در ساختوساز داشته و با نظارت صحیح از فساد و رانت احتمالی جلوگیری کرده و نظارت بر عملکرد پیمانکاران و انبوهسازان را به درستی بر عهده داشته باشد.
اما موضوع تاثیر‌گذار دیگر مربوط به تامین مصالح باکیفیت است. مصالح ساختمانی نیز مانند زمین بخش قابل توجهی از هزینههای تمامشده را دربرمی‌گیرد. در نظر گرفتن تسهیلات و مشوق برای تولیدکنندگان داخلی مصالح برای تامین مصالح پروژههای مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند راهکار مناسبی برای کاهش هزینهها باشد.
ارائه تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت به انبوهسازان مجری این پروژه‌‌‌ها و به نام خریداران واحدهای مسکونی، اخذ هزینه کمتر توسط مراجع صادرکننده پروانه ساخت، معافیت مالیاتی چند ساله برای مشارکت‌‌‌کنندگان و... از دیگر راهکارهاست.
ضوابط دست و پاگیر ساخت حذف شود
در همین راستا رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان سمنان گفت: شکی نیست که قدرت خرید مردم در بازار مسکن بسیار کاهش یافته و حداقل زمان خرید مسکن به حدود ۹۰ سال رسیده است. از سال ۹۷ به بعد، قدرت خرید مردم در بازار مسکن به یک‌دهم کاهش یافته است. یعنی به نسبت افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی، دستمزدها و درآمدها افزایش پیدا نکرده است. درواقع امروز باید به نسبت رشد قیمت‌ها، دستمزد کارگران و نیروی انسانی هم ۱۰ برابر می‌شد که چنین نبوده است.
علی باقری‌پور در پاسخ به اینکه برای تولید مسکن ارزان برای اقشاری که قدرت خرید در بازار ندارند دولت چه راهکاری می‌تواند اتخاذ کند؛ بیان کرد: در بازه‌های زمانی مختلف، دولت‌ها در بخش مسکن یکسری تدابیری می‌اندیشند. به طور نمونه در دولت احمدی‌نژاد پروژه مسکن مهر را تعریف کردند. در دولت روحانی هم مجلس قانون جهش تولید مسکن را مصوب و دولت‌ها را موظف کرد که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور بسازند. متاسفانه در آن دوره یعنی چهار سال قبل، این امر محقق نشد. یعنی ما امروز یک انباشت تقاضا داریم و از چهار سال قبل تاکنون علاوه بر افزایش تقاضا یک تورم شدید هم داشته‌ایم که این رشد قیمت‌ها باعث شد تولید مسکن چه از طرف دولت و چه از طرف بخش خصوصی، متناسب با میزان تقاضای مسکن ساخته و عرضه نشود. به همین دلیل در شرایط کنونی یک گپ در بخش تقاضا و عرضه وجود دارد.
وی ادامه داد: کاری که دولت می‌تواند انجام دهد، این نیست که مسکن بسازد؛ بلکه دولت می‌تواند مسیر ساخت مسکن را تسهیل کند. به این ترتیب که یکسری از قوانین دست و پاگیر را که یکی از آنها مربوط به بیمه تامین اجتماعی است، حذف کند. اما وقتی دولت هزینه بیمه تامین اجتماعی را در زمان اخذ پروانه ساختمانی حدود ۲۰ برابر افزایش داده است، پس دیگر نمی‌توانیم توقع داشته باشیم که در بقیه حوزه‌ها افزایش قیمت نداشته باشیم. به تبع آن، هزینههای پروانه ساختمانی هم افزایش پیدا می‌کند. هزینههای کارفرما هم بالاتر می‌رود و وقتی کارفرما با افزایش هزینههای بیمه تامین اجتماعی و صدور پروانه ساختمانی مواجه می‌شود، سعی می‌کند این افزایش هزینهها را از محل فروش جبران کند. یعنی با یک مهندسی معکوس متوجه می‌شویم که افزایش هزینهها در بخش‌های مختلف ساختوساز، به قیمت نهایی مسکن اضافه می‌شود که این قیمت را در نهایت مصرف‌کننده باید پرداخت کند.
این فعال ساختمانی تاکید کرد: پس اگر دولت به دنبال این است که توان خرید مردم را بالا ببرد، دو اقدام می‌تواند انجام دهد. یا باید دستمزدها را به قدری بالا ببرد که این هزینهها را پوشش دهد. یا اینکه به طور معکوس عمل کند و هزینههای ساختوساز را به قدری کاهش دهد که با آن توان خرید همخوانی پیدا کند و غیر از این راهکاری وجود ندارد. وی درباره نقش بخش خصوصی در تولید مسکن اظهار کرد: بخش خصوصی و انبوهسازان می‌توانند با حداقل قیمت ساخت و با حداقل سود به وظیفه اجتماعی خودشان عمل کرده و به همنوعان خود در ساخت مسکن کمک کنند و میزان عرضه را افزایش دهند. وقتی عرضه مسکن افزایش پیدا کند، حداقل این تاثیر را به همراه دارد که قیمت مسکن دیگر افزایش نمی‌یابد و رشد قیمت‌ها متوقف می‌شود.
ارقام بالای عوارض ساختمانی
همچنین رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان هرمزگان گفت: دولت طرح مسکن ملی را کلید زده و در جلساتی که به طور مرتب با مسوولان سیستم حاکمیتی استان برگزار می‌شود، بارها عنوان کرده‌ایم تا زمانی که دولت تصدی‌گری خود را در بخش تولید مسکن ملی کاهش ندهد، این طرح به سرانجام نمی‌رسد. در حال حاضر دولت متصدی اجرای مسکن ملی شده و قیمت دلخواه را در قراردادها تعیین می‌کند و می‌فروشد. دولت باید در زمینه تولید مسکن انبوه به صورت نهاد حاکمیتی و بالادست نظارت اعمال کند، نه اینکه تصدی‌گری در این بخش را برعهده بگیرد و به طور مستقیم وارد عمل شود. در چرخه تولید مسکن ارزان‌قیمت، به جای ورود مستقیم، دولت در قسمت‌هایی ورود کند که در اختیار خودش است. مثل در اختیار گذاشتن زمین در محل‌های مناسب که اولین شرط ساخت مسکن مناسب است، با در نظر گرفتن این مسائل که این زمین‌ها آماده‌سازی شوند و از فضاهای مناسب برخوردار باشند.
سید‌عبدالهادی طاهری افزود: اقدام مهم بعدی کاهش تعرفه‌ها و عوارض برای تسهیل ساخت مسکن است. دولت اعلام کرده که اگر در قالب طرح مسکن ملی، یک سازنده درخواست پروانه ساختمانی بدهد، ۳۰درصد در عوارض تخفیف می‌دهد. این در حالی است که در ابتدای سال شهرداری تعرفه‌های ساختوساز را ۱۰۰درصد افزایش می‌دهد و از آن طرف ۳۰درصد تخفیف می‌دهد. در چنین حالتی با مقایسه نرخ عوارض در سال قبل به این نتیجه می‌رسیم که نه‌تنها این هزینهها کاهش نیافته، بلکه افزایش هم داشته است. درواقع دولت می‌خواهد کسری بودجه خود را از این محل تامین کند.
به گفته این انبوه‌ساز، از آن طرف بیمه‌های تامین اجتماعی را چند برابر افزایش داده است. در بخش مصالح ساختمانی نیز قیمت‌ها به طور بی‌رویه در حال افزایش است و ظاهرا دولت نمی‌خواهد به این بخش ورود کند. به طور نمونه قیمت بتن در استان ما حتی نسبت به استان‌های همجوار، به طور سرسام‌آوری افزایش یافته است. وقتی همه این هزینهها بالا می‌رود و سازنده هم به هر حال باید سود منطقی از سرمایه‌گذاری انجام‌شده خود کسب کند، مجموع این عوامل باعث افزایش قیمت ساخت و مسکن می‌شود.
طاهری همچنین با انتقاد از نرخ بالای سود وام مسکن تصریح کرد: نرخ بهره وام‌هایی که برای تولید مسکن ارائه می‌شود، به قدری بالاست که ما در هیچ کجای دنیا چنین روندی را مشاهده نمی‌کنیم. در دنیا و حتی کشورهای همجوار وام‌هایی با نرخ بهره ۲ تا ۳درصد و با بازپرداخت طولانی‌مدت به بخش مسکن اعطا می‌شود؛ در حالی که در شیوه بانکداری اسلامی ما هزینه‌هایی که سازنده از محل تسهیلات بانکی متحمل می‌شود؛ حدود ۲۳ تا ۲۴درصد سود بانکی است که باعث می‌شود کالای تولیدی خود یعنی مسکن را ۲۴درصد گران‌تر بفروشد.
این فعال بخش خصوصی تاکید کرد: این مسائل نشان می‌دهد که سیاستهای دولت قیمت مسکن را بالا می‌برد، در حالی که ظاهرا تمایل دارد مسکن ارزان در اختیار مردم قرار گیرد. وقتی تمام این گزینه‌ها را در کنار هم قرار می‌دهیم، به شرایط امروز بخش مسکن می‌رسیم. دولت باید نقش نظارتی خود را در بخش تولید مسکن ایفا کند؛ نه نقش تصدی‌گری. دولت در حالی در طرح نهضت ملی مسکن با قیمت دستوری با سازنده‌ها قرارداد بسته که با بنیاد مسکن به قیمت تمامشده ساخت قرارداد بسته است. بنیاد مسکن با پیمانکاران قرارداد می‌بندد و سود مورد نظر را هم در این قراردادها لحاظ می‌کند؛ بعید است با ادامه این روند قیمت مسکن کاهش پیدا کند.
وی درباره علت افزایش چشمگیر فاصله خرید مسکن با توان مالی مردم عنوان کرد: دلیل آن این است که درآمدها ثابت مانده و افزایش آنچنانی نداشته است. برای کاهش این فاصله باید قیمت مسکن کاهش یابد و هیچ راهی برای این امر وجود ندارد مگر اینکه دولت هزینه سربار تولید را کاهش دهد که رقم بسیار عجیب و غریبی است. از طرفی وام مسکن باید متناسب با قیمت مسکن باشد و بخش قابل‌توجهی از قیمت مسکن را پوشش دهد.
مسکن مصرفی برای جوانان
رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان خوزستان نیز در این باره گفت: دولت ابزار خاص خود را دارد و اگر ما اعتقاد داریم که دولت باید سیاستگذاری مناسبی در بخش مسکن و ساختمان داشته باشد، بابت این است که دولت بزرگ‌ترین مالک کشور است و زمین سهم عمده‌ای در قیمت تمام شده تولید مسکن در کشور دارد. مضاف بر اینکه اگر بخواهیم پکیجی تحت عنوان مسکن را ارزیابی کنیم، به جز زمین هزینههای دیگری از قبیل دستمزد، مصالح ساختمانی و خدمات ارائه شده از سوی دستگاه‌های مختلف در بخش ساخت مسکن وجود دارد.
فرشید پورحاجت با تاکید بر اینکه در بخش زمین، دولت بزرگ‌ترین مالک است، ادامه داد: مجوزها هم در اختیار دولت است؛ دولت حتی در بخش تسهیلات بانکی هم می‌تواند اعمال نظر کند. دولت می‌تواند نقش‌آفرین اصلی در هدایت بازار مسکن باشد و برنامه‌ریزی مشخص و مناسبی برای این بازار داشته باشد. با بررسی وضعیت امروز می‌بینیم که دولت‌های مختلف در بخش سیاستگذاری‌های زمین نتوانسته‌اند شرایط را به گونه‌ای فراهم کنند که تولید مسکن در کشور ما به نحوی باشد که خانوارها و مصرف‌کنندگان واقعی بتوانند به راحتی صاحب مسکن شوند.
وی یادآور شد: بخش خصوصی کشور ما فعال و پویاست و متناسب با ظرفیت‌های کشورمان این بخش می‌تواند اقدام به تولید مسکن کند و کمبود و انباشت تقاضا در بخش مسکن را که در سال‌های اخیر در کشور رخ داده، پوشش دهد.
دبیر و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوهسازان کشور تاکید کرد: موضوع بعدی به اقتصاد کلان و کنترل تورم برمی‌گردد و در این بخش هم دولت باید سیاستگذاری مناسب برای کنترل تورم انجام دهد. امروز این سوال مطرح است که آیا فاصله عمیق خرید مسکن با قدرت مردم، یک‌روزه ایجاد شده یا در یک بازه زمانی چند ساله؟ چطور چند دهه قبل قشر مصرفی کشور با پس‌انداز می‌توانستند صاحب مسکن شوند و امروز این فاصله چندبرابر شده است.
پورحاجت اضافه کرد: باید بپذیریم که سیاستهای کشورمان در حوزه اقتصاد کلان و رشد بی‌رویه تورم و آنچه در کشور رخ داده، متناسب با اقتصاد خانوارها نبوده و با دستمزد اقشار مختلف جامعه همخوانی ندارد. بنابراین موضوع کنترل تورم و ثبات اقتصادی در اقتصاد کلان باید دیده شود و همچنین استفاده از ابزارهای دولتی مانند زمین و خدمات مربوطه باید مورد توجه قرار گیرد تا شرایط تولید مسکن در کشور را به نحوی رقم بزند که عرضه و تقاضا به ثبات و تعادل برسد تا شرایط دسترسی مردم به مسکن فراهم شود.
وی ادامه داد: مسکن مصرفی برای جوانان این کشور تبدیل به آرزو و آمال و دسترسی به مسکن برای دهک‌های پایین جامعه غیرممکن شده است. دولت باید برای این منظور برنامه‌ریزی کند و این یک تکلیف قانونی است.
وی در پاسخ به اینکه آیا این موضوع صحت دارد که دولت منابع مالی کافی برای تولید مسکن در اختیار ندارد، گفت: این موضوع انحراف اصل موضوع در سیاستگذاری تولید مسکن در کشور است. مدل‌های مختلفی در بخش تولید مسکن در کشور وجود دارد که این مدل‌ها باید ارزیابی شود. تعادل عرضه و تقاضا در کشور ما برهم خورده و سونامی‌های متعددی در بخش قیمت مسکن رخ می‌دهد. دولت و بخش خصوصی ابزارهای خاص خود را دارند. بهترین مدلی که دولت می‌تواند در پیش بگیرد و ما به عنوان بخش خصوصی در کنار دولت قرار بگیریم، بحث سرمایه‌گذاری‌های مشترک بین تولیدکنندگان مسکن و انبوهسازان و دولت است.
پورحاجت تشریح کرد: دولت زمین‌هایی را که مالکیت آنها را در اختیار دارد؛ به انبوهسازان عرضه کند و انبوهسازان هم روی زمین‌های دولتی سرمایه‌گذاری کنند و این مشارکت تبدیل به تولید مسکن در کشور می‌شود. این بهترین ابزار است و دولت باید از ظرفیت‌های خود به نحو مطلوبی استفاده کند و بازیگر خوبی در حوزه تولید مسکن باشد.
این انبوه‌ساز عنوان کرد: باید این مسائل را در یک فضای تعاملی با دولت بررسی و حل وفصل کنیم. بخش خصوصی این آمادگی را دارد که در چارچوب قوانین موجود کشور، در پروژههای سرمایه‌گذاری مشترک بین دولت و بخش خصوصی، حضور فعال داشته باشد و تولید مسکن را در کشور تسریع کند. افزایش تولید مسکن در کشور منجر به تعادل‌بخشی در قیمت‌ها خواهد شد و دسترسی مردم به مسکن را بهبود خواهد بخشید. با کار کارشناسی می‌توان فاصله قدرت خرید مردم با قیمت مسکن را کاهش داد.
عرضه مناسب با تهاتر زمین
همچنین رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران درباره راهکار تامین مسکن برای اقشار میانی جامعه گفت: دولت می‌تواند با جلب مشارکت در قالب مسکن حمایتی از طریق تهاتر زمین و پیش‌بینی سهم سازنده، نسبت به عرضه مسکن مناسب برای اقشار متوسط اقدام کند که این اقشار شرایط برخورداری از مسکن نهضت ملی را ندارند و از توان بالاتری برای خرید مسکن برخوردارند که مسکن حمایتی برای آنها گزینه مناسبی است.
ایرج رهبر افزود: ساختوساز در زمین‌های تهاتری می‌تواند به رشد تولید مسکن کمک کند. هرچه میزان عرضه و تقاضای مسکن به هم نزدیک‌تر شود، قیمت‌ها به سمت ثبات بیشتری حرکت می‌کند. بنابراین افزایش تولید مسکن و حجم ساختوساز در کشور با توجه به این موارد امکان‌پذیر است.
وی با تاکید بر اینکه افزایش قدرت خرید مسکن در بازار، بستگی به درآمد افراد دارد، گفت: در طرح مسکن ملی با توجه به ناتوانی متقاضیان در پرداخت سهم آورده، دولت می‌تواند رقم مازاد بر سهم آورده متقاضیان مسکن نهضت ملی را از طریق ارائه یارانه یا تهاتر با سرمایه‌گذاران تامین کند و این کمکی برای افراد حائز شرایط دریافت مسکن ملی خواهد بود.
ایرج رهبر ادامه داد: برای کسانی هم که شرایط ثبت‌نام در مسکن ملی را ندارند و در دهک‌های بالاتری قرار دارند، با توجه به رشد بی‌رویه نرخ مصالح ساختمانی، دولت می‌تواند قیمت مصالح ساختمانی را با روش‌هایی همچون خرید اعتباری، گشایش ال‌سی یا مذاکره با بانک‌ها برای خرید از کارخانه‌ها، کنترل و از این طریق به سازنده‌ها کمک کند تا هم منجر به اطمینان سازندگان شود و هم قیمت تمامشده مسکن را کنترل کند. این سیاست می‌تواند کمک کند که هزینه ساخت مسکن کاهش یابد و پروژه با درصد مشخصی از افزایش هزینهها به اتمام برسد که ریسک کمتری برای سازنده‌ها دارد.
ایرج رهبر یادآور شد: اگر دولتمردان درصدد حل مشکل مسکن در کشور هستند، باید از تجارب و پیشنهادهای عملی بخش خصوصی استفاده کرده و با آنها همراهی کنند. در این صورت می‌توانیم تا حدودی امیدوار باشیم که تا چند سال آینده بار و فشار خانه‌دار شدن را برای مردم کاهش دهیم.
این انبوه‌ساز خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد که تعامل بین دولت و بخش خصوصی باید افزایش یابد. هم اکنون از ظرفیت بخش خصوصی در حد بسیار کمی استفاده می‌شود و دولت باید با برنامه‌ریزی در زمینه ارائه بسته‌های تشویقی یا تسهیل در امور ساختوساز، مشکلات را حل کند تا این امر محقق شود.
