۲۰ماه محرومیت «خریداران خانه» از آمار رسمی «قیمت آپارتمان»؛ ۸صاحبنظر اقتصاد مسکن ۱۰پیامد مخرب معاملات با چشمبسته را تشریح کردند
رکود مسکن در سکوت آماری
کارشناسان اقتصادی: اعلام «قیمت قطعی» مسکن باعث «شفافیت و کنترل انتظارات» میشود؛ عدم انتشار دادههای رسمی هیچ توجیهفنی ندارد
راضیه احقاقی: فعالان مسکن و سیاستگذاران بخش ساختمان 20 ماه است از «دادههای رسمی قیمت ملک» محرومند. این عدم دسترسی به «شاهکلید» حرکت در بازار املاک «هزار و یک» مساله و پیامد برای تصمیمسازان در بدنه سیاستگذاری مسکن و همچنین بازیگران در صحنه معاملات مسکن درست کرده است. مرداد سال 1403، برای آخرین بار، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر کرد؛ ماهها قبل از آن نیز مرکز آمار روند انتشار دادههای مربوط به قیمت و معاملات مسکن در استانها را متوقف کرده بود. از آن زمان تاکنون، نبض غیررسمی قیمت آپارتمان در عمده شهرها، به مراتب «کندتر» از سالهای جهش قیمت زده است؛ چون تغییر جنس ریسک غیراقتصادی از سال1403 به بعد، باعث شد «سرمایهگذاری ملکی» از سکه بیفتد و از آنجا که سالها قبل از آن، «قدرت خرید مصرفکننده» نیز در بازار مسکن از کار افتاده بود، از نیمه دوم 1403 تا همین پاییز سال گذشته، این بازار شاهد «کمترین رشد قیمت پیشنهادی فروشندهها» در مقایسه با سالهای 97 تا 1402 بود.
با این حال، چون طی یکسال و نیم اخیر، هیچ آمار رسمی از «قیمت قطعی» یا همان «قیمت واحدهای مسکونی معاملهشده» منتشر نشد، خلأ دادههای قابلاتکا باعث شد خریداران حاضر در بازار با «چشمبسته» اقدام به انجام معامله کنند؛ اتفاقی که کارشناسان اقتصادی با اشاره به «مشاهده روند کاهشی تورم مسکن در نبود دادههای رسمی»، این محرومیت دادهای را به زیان مصرفکننده توصیف میکنند. بازار غیرشفاف به لحاظ «خلأ آمار» باعث میشود در مقاطعی که پتانسیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد، ذینفعان تورم به «صحنهسازی» و القای شرایط تورمی رو بیاورند که این کاملا ضدهدف سیاستگذاران است. طی 20ماه گذشته، فعالان بازار مسکن برای اطلاع حداقلی از اوضاع املاک چارهای نداشتند به «قیمت فروشندهها» مراجعه کنند. همواره در این بازار، اختلاف محسوسی بین سطح «قیمت اولیه» فروشنده و سطح «قیمت قطعی» مربوط به معامله صورت گرفته، وجود دارد. اما در دورههایی، این اختلاف با نوسان روبهرو میشود. در ماههای اخیر بهدلیل تعطیلی بازارها و شرایط ناشی از قطع یا محدودیت اینترنت، حجم فروشنده در بازار و سکوهایی اعلام «قیمت فروشنده»، تا یکهشتم شرایط طبیعی بازار سقوط کرد؛ بهطوریکه سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» بسیار تحتتاثیر خطای آماری ناشی از نرمال نبودن دادهها در محلهها و مناطق مختلف شهر تهران قرار گرفت.
در بازار مسکن شهر تهران، یک حجم حداقلی برای نمونهگیری برای محاسبه میانگین دادههای قیمت مورد نیاز است. بهعنوان مثال کل شهر تهران بیش از 300 محله و هر محله دستههایی از خیابانهای دارای ارزش متفاوت ملکی دارد و از طرفی، واحدهای مسکونی با عمربنای نوساز، میانسال و کهنسال، با سطوح مختلف قیمت، خرید و فروش میشود. بنابراین روزانه لازم است دستکم چند هزار فایل فروش به بازار عرضه شود تا از کل دادهها بتوان میانگین مشخص قیمتی محاسبه کرد. در فروردین امسال نیز بهدلیل شرایط تعطیلی بازارها، حجم فایلها در برخی روزها به زیر 1000 فقره کاهش یافت؛ بهطوریکه «دنیایاقتصاد» پیشتر در گزارشی، قیمتهای فروردین را ویترینی و دارای خطای دادهای اعلام کرد. اکنون 8صاحبنظر اقتصاد مسکن در گفتوگو با «دنیایاقتصاد»، شرایط موجود بازار مسکن را «ناکارآمد» بهدلیل «خلأ آمار رسمی از قیمت» عنوان میکنند؛ وضعیتی که خود عامل «رکود مسکن» شده است.
***
تصویر گنگ مقابل سیاستگذار مسکن
تیمور رحمانی، اقتصادان و تحلیلگر بخش مسکن و ساختمان در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص چرایی عدم انتشار داده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار درخصوص قیمت معاملات مسکن طی ۱.۵سال اخیر گفت: از تابستان١٤٠٢ که داده قیمت و معاملات مسکن توسط بانک مرکزى منتشر نشده تا اواخر پاییز١٤٠٤ مسکن از نظر قیمتى تحرکى نداشته است، پس عدم انتشار آمار نمىتواند ناشى از تعمد در عدم ارائه اطلاعات مربوط به رشد شدید قیمت مسکن باشد. ظاهرا قرار بر این بوده است که بانک مرکزى و وزارت راه و شهرسازى با بهبود نحوه جمعآورى و پردازش اطلاعات معاملات قطعی و قیمت واحدهای فروش رفته، شاخص مناسبترى بهویژه براى قیمت مسکن تهیه کنند؛ اما درگیر شدن این دو دستگاه در مشغلههاى دیگر مانع از تحقق این هدف شده است.
وی درخصوص پیامدهای این تصمیم گفت: به نظر نمىرسد که عدم انتشار آمار خیلى براى سازندگان و فعالان بازار ساختوساز و مسکن مشکل فراهم کند؛ چون به هر صورت آنها در بازار حضور دارند و تحرکات بازار به آنها مىگوید اوضاع از چه قرار است. اما عدم انتشار آمار براى تحلیلگران و حتى سیاستگذاران حوزه مسکن و ساختوساز مىتواند سبب شکلگیری «تصویر گنگ» از موضوع شود و حتى اسباب سیاستگذارى نامناسب باشد.
عدم شفافیت ؛ عامل تشدید رکود مسکن
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص علت «عدم انتشار دادههای مسکن» از سوی نهادهای رسمی متولی انتشار این گزارش گفت: در شرایطی که کشور با عدم قطعیتهای مختلفی مواجه شده، بسیاری از قیمتها گمراهکننده است؛ درحالیکه معاملهای درخصوص مسکن انجام نمیشود، اما قیمت پیشنهادی فروش به شدت افزایش یافته است. این رویه احتمالا برای نهادهای اعلام آمار چندان قابل پذیرش نیست.
وی ادامه داد: افزایش هزینه ساخت، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت پیشنهادی مسکن بهشمار میرود؛ درحالیکه هزینه ساخت جهش داشته، انتظار افزایش به مراتب بالاتر آن نیز وجود دارد، در شرایط کنونی بخشی از مصالح ساختمانی در بازار موجود نیست. با این وجود علیرغم رکود حاکم بر معاملات، تورم قیمتی از سوی سیاستگذار قابل هضم نبوده و بنابراین درصدد است که از اعلام داده رسمی پرهیز کند. سلامی درخصوص پیامد عدم انتشار داده شفاف قیمتی از بازار مسکن گفت: در یک بازار غیرشفاف عدالت رعایت نمیشود؛ بهنحویکه برخی افراد ملک خود را ارزان فروخته و برخی گرانتر از قیمت واقعی خریداری میکنند، درواقع خریدار و فروشنده با سردرگمی قیمتی مواجه شدهاند. تشدید رکود از دیگر لطمات عدم شفافیت قیمتی است. درحالی سیاستگذار درصدد است با عدم اعلام داده رسمی، رشد قیمت را بهعنوان یک واقعیت کتمان کند که در شرایط کنونی بسیاری از سازندهها با چالش جدی عدم صرفه اقتصادی در صنعت ساختمان مواجهند.
آمار رسمی؛ مانع سوداگری مسکن
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» در خصوص علت و پیامد عدم انتشار آمار رسمی از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران درخصوص معاملات ملک طی ۱.۵سال اخیر گفت: این عدم انتشار داده با هر دلیلی فاقد توجیه است. در هر بازاری اگر جریان اطلاعات جاری و ساری باشد، امکان تصمیمگیری بهتر برای بازیگران و فعالان بازار فراهم میشود. وجود جریان اطلاعات مانع رانتجویی و فعالیتهای سوداگرانه میشود.
وی ادامه داد: قطع جریان اطلاعات باعث میشود که بازیگران خرد این بازار همانند خانوارهایی که قصد خرید یا اجاره خانه را دارند، متضرر شوند؛ چراکه بازیگران عمده، به اطلاعات دسترسی دارند و میتوانند بازی را صحنهآرایی کنند. در عین حال نبود اطلاعات باعث ناکارآمدی بازار میشود. در نبود اطلاعات، برخی سازمانها از سر ناچاری به جمعآوری داده قیمت پیشنهادی فروش روی آورده و شاخص قیمت فروش اعلام میشود. طبیعتا قیمت پیشنهادی فروش، قیمت واقعی نیست و در بسیاری از موارد قیمت پیشنهادی بالاتر از قیمت واقعی فروش است و بنابراین اگر قیمت معامله از سوی نهادهای رسمی اعلام میشد، تاثیر بهتری بر بازار برجای میگذاشت.
تشتت آماری در بخش مسکن
علی فرنام، پژوهشگر حوزه شهری، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» در پاسخ به علت عدم انتشار داده رسمی معاملات مسکن از سوی نهادهای بالادستی گفت: از ابتدای شهریور۱۴۰۳ آمار ماهانه معاملات مسکن منتشر نشده است، مرجع رسمی انتشار داده در بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی است، البته بانک مرکزی و مرکز آمار نیز دادههای معاملاتی منتشر میکردند؛ اما بخش عمدهای از دادههای خود را از وزارت راه دریافت کرده و بخشی را نیز از روشهای دیگر جمعآوری و اخذ میکردند. البته طی یکونیم سال اخیر دادههایی از بخش مسکن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی منتشر شده اما عدم ارائه آمار معاملاتی به بانک مرکزی و مرکز آمار از سوی وزارت راه به دلایلی نظیر تغییر در سامانههای ثبت معاملاتی باعث شده است تا روند شفاف قبلی در آماردهی به حاشیه رانده شود. وی ادامه داد: البته وزارت راه در توضیح عدم ارائه آمار مسکن به ایجاد سامانه جدید در ثبت معاملات مسکن و عدم اتصال این وزارتخانه به این سامانه استناد کرده که لزوما پذیرفتهشده نیست؛ چراکه طبق قانون وزارت راه و شهرسازی متولی بخش مسکن بوده و باید به این دادهها دسترسی داشته باشد و این آمار و اطلاعات را در اختیار مخاطب حرفهای و برنامهریزان بخش مسکن قرار دهد.
فرنام تاکید کرد: دادههای آماری که به شکل ماهانه از معاملات مسکن منتشر میشد شامل اطلاعات ارزشمندی از جمله شهر، متراژ، اجارهبها و... بود، این دادهها به شفافیت در بخش معاملات مسکن منجر میشد و سیاستگذاری برای بخش مسکن را میسر میکرد. حوزههای مختلف اقتصادی، سرمایهگذاری، مدیریت شهری و... به دادههای دقیق معاملات مسکن نیاز دارند. در خلأ دادههای آماری، شاهد تشتت آماری هستیم. طی بیش از یک سال اخیر بخش مسکن با رکود معاملاتی مواجه شده؛ رکودی که در دوره جنگ تشدید شده است. کاهش تعداد معاملات، دقت معاملاتی را کاهش میدهد. در چنین وضعیتی امکان تشتت در دادهها براساس اطلاعات قیمتی وجود دارد. یکسالونیم است که آمار رسمی مسکن منتشر نشده که این زمان چرخه بلندمدتی شمرده میشود، این عدم اعلام داده رسمی و اعلام دادههای غیررسمی براساس قیمت پیشنهادی ضربههای جدی را به بخش مسکن و صنعت ساختمان وارد میکند.
معامله مسکن با چشم بسته
علیرضا توکلی کاشی، کارشناس تامین مالی مسکن، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص چرایی عدم انتشار دادههای رسمی معاملات املاک در کشور طی بیش از ۱۸ماه اخیر گفت: به نظر میرسد انتشار آمار باید از متولیان امر پیگیری شود. بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، متولیان امر جمعآوری و انتشار آمار مسکن در بخشهای مختلف این حوزه هستند و طبیعتا بهتر و دقیقتر از هر شخص دیگری میتوانند پاسخگوی علت عدم انتشار آمار طی بیش از یک سال گذشته باشند؛ اما به نظر میرسد کاهش سطح معاملات و رکود در بازار مسکن، با توجه به شیوه آمارگیری این مراکز، باعث شده تا آمارهای استخراج شده از اعتبار کافی برخوردار نباشند. بنابراین این موضوع شاید یکی از دلایل عدم انتشار آمار مسکن باشد. با وجود این با توجه به اهمیت انتشار داده رسمی و صحیح انتظار میرود که در شرایط کنونی که بخش مسکن و ساختمان در رکورد قرار دارند؛ راهی برای محاسبه و اعلام آمار و شاخصهای بخش مهم مسکن و ساختمان جستوجو و جایگزین روشهای قبلی شود. وی ادامه داد: انتشار رسمی آمار برای گروههای مختلف اهمیت دارد، سرمایهگذاران، شرکتهای ساختمانی و متخصصان اقتصادی و حتی بخشهای دیگر صنعتی همچون تولید مصالح ساختمانی، بانکها و خانوادهها، از گروههای ذینفعی هستند که به روند نوسان قیمت املاک توجه میکنند. خلأ آماری به این گروهها ضربه وارد میکند؛ چراکه در نبود آمار رسمی با چشمهای بسته وارد بازار میشوند. عدم انتشار داده رسمی از معاملات ملک یکی از چالشهای آماری در بخش مسکن است، اما در بخش ملک ضعفهای آماری نیز وجود دارد، بهعنوان نمونه درخصوص شهرهای مختلف آمار جداگانه وجود ندارد (آمارهای بخش مسکن در سطح استان)، تنها درخصوص شهر تهران آمار به تفکیک مناطق ۲۲ گانه جمعآوری و منتشر میشود.
در مورد شهر تهران، اگرچه قیمت ملک در مناطق ۲۲گانه تهران به تفکیک ارائه میشود، اما درون منطقه تفاوت قیمت میان محلههای مختلف بسیار زیاد است، بهعنوان مثال در منطقه۳ تفاوت قیمت در میان محلههای مختلف قابلتوجه است و در چنین شرایطی بسته به آنکه عمده معاملات طی یک ماه در کدام محلات از یک منطقه شهرداری رقم خورده است، میتواند در میانگین اثرگذار باشد و میانگین اعلامی نامعتبر شود. فعالان صنعت ساختمان بهدلیل خلأ آماری و اشتباه در شیوه آماری محاسبه میانگین قیمتها، مجبور شدهاند تا راهی برای دستیابی به شاخصهای قیمت مسکن پیدا کنند، بهعنوان نمونه به سراغ دادههای منتشرشده در سکوهای فروش اینترنتی مسکن رفته یا قیمت معاملاتی را از مشاوران املاک در منطقه مورد نظر خود جمعآوری کنند. به این ترتیب شاخص آماری را براساس نیاز خود طراحی کرده و مطابق با آن کار خود را پیش میبرند. با وجود این، قطعا اعلام آمار رسمی در همه بخشها و بهخصوص مسکن و ساختمان گزینه به مراتب بهتری است؛ اما زمانی که نهادهای رسمی از انتشار داده اجتناب میکنند، بخش خصوصی راهی برای حل مشکل خود مییابد.
تصمیمگیری دشوار در نبود دادههای دقیق
حامد خانجانی، کارشناس بخش مسکن، درخصوص دلیل عدم انتشار داده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار در معاملات مسکن طی ۱۸ماه اخیر گفت: به عقیده من، نابسامانی در بازار و شرایط اقتصادی عامل عدم انتشار داده قیمتی است. این موضوع در سالهای گذشته نیز سابقه داشت و در دورههای اوج قیمتی مرکز آمار از انتشار داده قیمتی اجتناب میکرد. حتی در برخی برههها سیاستگذار به سراغ عدم اعلام رسمی قیمت پیشنهادی میرفت که هنوز به این مرحله نرسیدهایم.
وی درخصوص پیامدهای این وضعیت گفت: نبود داده دقیق و صحیح از قیمت معاملات باعث میشود که تصمیمگیری برای متقاضیان خرید و فروش خانه دشوار شود و این گروهها با چالش منجر شوند. در شرایط کنونی به سبب رکود در بازار معاملات مسکن صحتسنجی قیمت پیشنهادی فروش بسیار دشوار شده و باعث میشود که افراد با خطا مواجه شوند.
بازار بدون آمار شبیه خودروی بدون آمپر
روزبه ظهیری، کارشناس و فعال بخش ساختمان، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص چرایی عدم انتشار دادههای آماری از معاملات مسکن گفت: تصور میشود که اگر از چالشی صحبت نشود، التهابات فروکش میکند. این روند همانند آن است که شما خودرویی دارید که این خودرو اوضاع خوبی ندارد و شما هم مطلع هستید. اما به جای آنکه اجازه دهید عقربههای ماشین به شما چالش را نشان دهد، فیوز عقربه را بکشید که متوجه نشوید خودروی شما در آستانه جوش آوردن است. هر جا که ماشین از کار افتاد هم به فکر چارهاندیشی خواهید افتاد.
ظهیری درخصوص پیامدهای این رویه گفت: پیامد اول آن است که تمامی مردم نیاز داشته باشند که تحلیلگر اقتصادی شوند. بورس ایران چندان تخصصی نیست، زمانی که اخباری مبنی بر رشد قیمت منتشر شود، صندوقهای طلا شارژ میشود و زمانی که بوی آن میآید که خبری نیست، صندوق درآمد ثابت شارژ میشود و واقعیت آن است که کسی برای این روند تحلیل بلندمدتی ندارد، بلکه افراد وضعیت روز را رصد کرده و براساس آنکه کدام احتمالا سود بیشتری دارد، میان این بازارها جابهجا میشوند. ظهیری ادامه داد: در نبود داده و اطلاعات رسمی، ارجاع به قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان گسترش یافته است، قیمت پیشنهادی فروش از انتظارات تورمی سیگنال میگیرد. بهعنوان نمونه من در حال حاضر نیازی به فروش ملک خود ندارم، اما اگر بتوانم ملک خود را تبدیل به احسن کنم، گزینه خوبی تلقی میشود. بنابراین با درنظر گرفتن جا ماندن قیمت ملک از دلار و عدم عجله برای فروش ملک، واحد خود را با قیمتی حدود ۲۰درصد بالاتر به بازار عرضه میکنم و این روند بر میانگین قیمت پیشنهادی فروش اثرگذار میشود. وی تاکید دارد: عدم انتشار داده از سوی دولت یعنی موضع حاکمیت و دولت از موضع فعال به سمت موضع انفعالی رفته است. در این شرایط دو اتفاق میافتد، اول آنکه به جای آنکه سیاستگذار به سمت مسائل بیاید، مسائل به سمت او میآید؛ وقتی مساله به سمت شما میآید که به بحران تبدیل شده است، در بحران اولین اقدام معمولا جلوگیری از ضرب روانی است، مانع از تشدید تنش شویم. تشخیص مسوولان کشور هم آن بوده که عدم انتشار داده مانع تشنج روانی در بازار میشود. این در حالی است که اگر بازار با اطلاعات درستی هدایت میشد، چون سطح معاملات حداقل شده، قیمت معاملات کمتر میشد. ظهیری گفت: رویکرد حاکمیت نسبت حل موضوعات رویکرد منفعلانه براساس پارامترهایی است که عمدتا به گرفتن ضرب روانی به جای حل ریشهای مشکل میپردازد.
اثر معکوس سرکوب آمار قیمتی
فرشید پورحاجت، فعال بخش مسکن، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص چرایی عدم انتشار داده رسمی از معاملات مسکن گفت: علت این سرکوب آماری را باید دستگاههای تصمیمگیر اعلام کنند، اما به هر ترتیب سرکوب هرگونه اطلاعات و آمار زیان به مراتب جدی بر اقتصاد برجای میگذارد. این حق تمام بنگاههای اقتصادی است که به دادههای اطلاعاتی دسترسی آزاد داشته باشند.
وی ادامه داد: نبود اطلاعات دقیق باعث ایجاد انحراف در مسیرهای اقتصادی میشود، این روند به سردرگمی فعالان اقتصادی و بهطور خاص فعالان بازار مسکن میانجامد. تجربه چندین مرتبه سرکوب انتشار قیمت، آمار و اطلاعات، تاثیری بر مهار جریان «رشد قیمت» برجای نگذاشته، اما در بلندمدت تبعات سنگینی را برای بازار و مردم به همراه داشته است. این در حالی است که اگر مردم به داده و اطلاعات دسترسی داشته باشند، برنامهریزی کرده و به فعالیت اقتصادی مدنظر خود دسترسی پیدا میکنند. عدم انتشار داده صحیح از بخش مسکن نهتنها تاثیر کاهشی بر بازار بر جای نمیگذارد که حتی میتواند اثر معکوس نیز در پی داشته باشد.
