اجارهنامههای دی با نرخ رشد آذر منعقد شد؟ جزئیات آمار رسمی و گزارش واسطه‌‌‌های بازار
ایست تورم اجاره مسکن
ماجرای بالانس نسبی عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن
آمار رسمی از تازه‌‌‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن در کشور نشان‌دهنده انجماد زمستانی تورم در این بازار است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در تازه‌‌‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تحولات ماهانه بازار اجاره، در حالی سرعت رشد شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در دی ماه امسال معادل ۸/ ۲درصد اعلام شده است که این میزان دقیقا برابر با تغییرات ۸/ ۲ درصدی شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور در آذرماه است.
این موضوع نشان می‌دهد، تورم بازار اجاره در زمستان منجمد شده و نسبت به ماه پایانی پاییز بدون تغییر بوده است. اگرچه همچنان تورم نزدیک به ۳ درصدی شاخص اجارهبها در یک ماه، تورمی بالا و قابل‌توجه در بازار اجاره نسبت به شرایط معمول این بازار محسوب می‌شود اما، جزئیات مربوط به آمار رسمی اعلام‌شده از سوی مرکز آمار و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های بازار مسکن نشان می‌دهد سرعت رشد اجارهبها در شهرهای کشور، ثابت شده و تغییری نسبت به اواخر پاییز نداشته است.
دو پیام از بازار زمستانی اجاره
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برپایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد، تغییرات بازار اجاره مسکن در کشور در دی ماه امسال دست‌‌‌کم دو پیام مهم را در خود جای داده است. پیام اول مربوط به ارتباط تورم اجاره با تورم عمومی است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در دی ماه امسال بعد از ماه‌‌‌ها، تورم ماهانه اجاره از تورم عمومی ماهانه کمتر شده است. تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در دی ماه در کشور 8/ 2درصد بوده است؛ تورم عمومی ماهانه در این ماه معادل 3/ 4درصد گزارش شده است.
پیام دوم مربوط به ثابت شدن و انجماد سرعت رشد اجارهبها در دی ماه نسبت به اواخر پاییز است. تورم ماهانه دی ماه در بازار اجاره به روایت مرکز آمار از تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در کشور در حالی 8/ 2درصد گزارش شده است که در آذرماه نیز این میزان 8/ 2درصد بوده است. نکته مهم در این رابطه این است که در شهریور ماه تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور 5/ 3درصد و در تیر ماه 4درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در پاییز و انجماد آن در زمستان سال‌جاری است. در واقع، همان‌‌‌گونه که در گزارش پاییزی «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات بازار اجاره مسکن کشور به آن اشاره شد شتاب افزایش اجارهبها در کشور در اواخر پاییز نصف شد و از 6درصد تورم ماهانه اجاره در مهرماه به کمتر از 3درصد در آذرماه رسید. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه اجاره‌‌‌بهای مسکن نیز از بالای 50درصد به کانال 40درصد در کشور رسید. با این حال، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد کماکان تورم ماهانه نزدیک به 3 درصدی در بازار اجاره همچنان رشد بالایی به لحاظ تغییرات ماهانه بهای اجاره‌‌‌نشینی در کشور محسوب می‌شود. رشد ماهانه 3 درصدی اجارهبها به معنای تورم حول و حوش 40 درصدی سالانه در این بازار است که تورمی بالا محسوب می‌شود. در شرایط معمول، عادی و نرمال، تورم سالانه اجاره مسکن در کشور حول‌وحوش بازه 15 تا 25 درصدی در نوسان است. این در حالی است که در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر دو فاکتور مهم و اثرگذار بر تغییرات اجارهبها یعنی تورم عمومی و تورم مسکن بالا (جهش)، بازار اجاره نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و تورم این بازار حول و حوش دو برابر شرایط عادی، رقم خورده است.
علت انجماد تورم دی ماه
تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهرها و کلان‌شهرهای کشور به شناسایی دست‌‌‌کم دو عامل مهم و موثر در شکل‌‌‌گیری وضعیت انجماد زمستانی تورم اجاره منجر شد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، تبریز، مشهد و... نشان می‌دهد دو عامل کلی در بروز شرایط ذکرشده و تثبیت تورم ماهانه اجاره مسکن کشور در سطح 8/ 2 درصدی، دخیل بوده است.
اولین عامل مربوط به اثر تغییرات فصلی بر میزان عرضه و تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه تغییرات اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی موجران و اجاره‌‌‌بهای قطعی در قراردادهای منعقد‌شده در بازار زمستانی اجاره مسکن است. معمولا فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره، فصل تابستان است. عمده تغییر و تحولات قیمتی در این بازار نیز در این فصل رخ می‌دهد. هر‌چه بازار از فصل تابستان فاصله گرفته و به سمت فصول سردتر سال حرکت می‌کند، همزمان با کاهش تقاضا در این بازار، سرعت رشد اجارهبها نیز به طور معمول کمتر می‌شود. بنابراین یک دلیل اصلی برای انجماد تورم اجاره در زمستان را می‌توان به موضوع تغییر فصل و کاهش تقاضا در این بازار که به طور کلی منجر به افت محسوس رونق در این بازار می‌شود نسبت داد.
عامل دوم به افزایش تمایل مستاجرها به تمدید قراردادهای سال‌های قبل مربوط می‌شود. تعداد زیادی از مستاجرها به دلیل رشد شدید قیمت‌ها در بازار اجاره به تمدید قراردادها تمایل نشان می‌دهند؛ چرا که در این شرایط ناچار به پرداخت اجاره‌‌‌بهای کمتری در مقایسه با وضعیتی هستند که بخواهند واحد تازه‌‌‌ای را با شرایط امروز بازار اجاره کنند.
این تمایل مستاجرها به تمدید از سمت موجران نیز بار دیگر مورد استقبال قرار گرفته است. در سه سال گذشته به دلیل اجرای مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره-به طور میانگین در کشور 20 درصد- در قراردادهای تمدیدی، بسیاری ازموجران به دلیل آنکه این سقف دستوری را با واقعیت‌‌‌های اقتصادی کشور و تورم عمومی در تضاد دانستند، از تمدید قرارداد خودداری کرده و سعی کردند واحد را با بهای مورد نظر خود به مستاجر دیگری عرضه کنند. حال اما با کمرنگ‌‌‌تر شدن اثر این مصوبه در بازار اجاره، بار دیگر موجران نیز به تمدید قرارداد با رقم توافقی با مستاجرها میل و رغبت نشان داده و در نتیجه این عامل نیز منجر به کاهش تقاضا برای جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره شده است. اثر این موضوع در انجماد زمستانی تورم اجاره قابل رویت است. با این حال، تحقیقات میدانی از وجود نوعی تعادل و بالانس عرضه و تقاضا در این بازار حکایت دارد.
دو شرط اصلی برای مهار تورم اجاره
اما یک سوال مهم در ارتباط با بازار اجاره و آینده تورمی این بازار این است که آیا وضعیت انجماد تورمی در بازار اجاره یا کاهش سرعت رشد اجارهبها در کشور، وضعیتی پایدار و ادامه‌‌‌دار برای ماه‌‌‌های بعد خواهد بود؟
پاسخ مثبت به این سوال مستلزم تحقق دو شرط اصلی است. بازار اجاره مسکن و تحولات اجارهبها عمدتا تحت‌تاثیر وضعیت دو آیتم مهم یعنی تورم عمومی و تورم مسکن قرار دارد. در صورتی که سیاستگذار اقتصادی، موفق به مهار تورم عمومی و تورم مسکن شود می‌توان به مهار تورم بالا در بازار اجاره نیز امیدوار بود؛ در غیر‌این صورت نمی‌توان ادامه‌‌‌دار بودن انجماد تورمی در این بازار را انتظار داشت. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون تغییرات نرخ ارز نیز به عنوان یک عامل سوم موثر بر تحولات بازار اجاره اثرگذار است. به تازگی سیاستگذار پولی، نرخ آزاد بازار ارز (قیمت بازار) را به رسمیت شناخته است. یکی از پیامدهای به رسمیت شناختن نرخ بازار یا نرخ آزاد ارز، کاهش گسل و فاصله قیمتی ناشی از دو‌نرخی بودن ارز و شکاف قیمتی موجود بین دلار نیمایی و دلار بازار آزاد است. اما با کاهش این گسل و فاصله به واسطه به رسمیت شناخته شدن نرخ دلار در بازار آزاد از سوی سیاستگذار، می‌توان به کاهش انتظارات تورمی ناشی از وجود این گسل که منجر به شکل‌‌‌گیری تقاضای بالا در بازار ارز می‌شود، امیدوار بود. نوسانات ارزی با اثرگذاری بر سطح قیمت کالاها و خدمات و تشدید انتظارات تورمی، در ماه‌‌‌های اخیر به یکی از بازیگردانان بازار اجاره تبدیل شده است.
