درآمد شهرداری یا قیمت مسکن؟
دنیای اقتصاد - راضیه احقاقی : تهران در دوراهی توسعه و زیست‌پذیری قرار گرفته است؛ از یک‌سو، محدودیت منابع آب و عبور جمعیت از ظرفیت اکولوژیک، ضرورت مهار توسعه بی‌ضابطه پایتخت را برجسته کرده و از سوی دیگر، مدیریت شهری نگران پیامدهای این محدودیت‌ها بر درآمد شهرداری است. مصوبه سه‌ساله دولت برای ساماندهی و تمرکززدایی از استان تهران، حالا به محل مناقشه میان سیاستگذار و مدیریت شهری تبدیل شده است؛ مناقشه‌ای که در یک سوی آن صیانت از ظرفیت‌های زیستی پایتخت و در سوی دیگر، نگرانی از کاهش درآمدهای شهری و افزایش قیمت مسکن قرار دارد. اما آیا مهار بارگذاری جمعیت و توسعه پراکنده، به معنای محدودیت ساخت‌وساز و گرانی مسکن است یا می‌تواند با هدایت توسعه به درون شهر، همزمان به کاهش هزینه ساخت و حفظ کیفیت زندگی در تهران کمک کند؟
کیفیت زیست در مخاطره
تهران مساله دارد یا خیر؛ این سوالی بود که غلامرضا کاظمیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، روز گذشته در صحن شورای شهر تهران و در میان اعضای شورا و نماینده شهرداری تهران مطرح کرد. فرونشست زمین، بارگذاری جمعیت در پهنه‌های پرمخاطره، آلودگی هوا، عبور از ظرفیت زیست‌پذیری، ترافیک، تغییر کاربری در داخل و خارج محدوده شهر و روستا مهم‌ترین چالش‌هایی است که زیست در مجموعه شهری تهران و البرز با تمام شهرها و روستاهای واقع در این محدوده را دچار چالش کرده است. زمانی موضوع آلودگی هوا مربوط به شهرهای بزرگ کشور بود، اما این روزها شاهد هستیم که همزمان با آلوده شدن هوای تهران، هوا در فیروزکوه و دماوند در شرق تهران تا شهرهای جنوبی تهران تا اشتهارد در غرب کرج نیز آلوده است. در راستای مسائل موجود در این منطقه شهری، دولت طی مصوبه‌ای «برنامه اقدام برای ساماندهی پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان تهران» را در هیات دولت به تصویب رسانده است.
برنامه« اقدام برای ساماندهی پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان تهران» که برخی مخالفان از آن با عنوان «برنامه ممنوعیت ساخت‌وساز در تهران و البرز» یاد می‌کنند، دو رویکرد اصلی دارد، «تمرکززدایی از تهران» که موضوعی است که از دهه۵۰ مطرح شده و همواره در سیاست‌های کلان کشور به‌عنوان هدف مدنظر بوده و برنامه‌ریزی برای تهران، البرز و شهرهای حومه این دو استان به شکل مجموعه شهری که این موضوع نیز از سال۱۳۷۴ مطرح شد و در نهایت به تصویب طرح مجموعه شهری «تهران و البرز» در سال‌های ابتدایی دهه۸۰ رسید و در حال حاضر نیز در حال بازنگری است. مصوبه اخیر دولت برنامه‌ای ۳ساله برای مهار بحران‌های مجموعه شهری تهران و البرز است، این برنامه فرصتی است تا با بازنگری طرح مجموعه شهری تهران و البرز امکان اقدامات بنیادی برای تمرکززدایی از این منطقه و توسعه قاعده‌مند در این منطقه مهیا شود.
از صحبت‌های دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در صحن شورای شهر در روز گذشته برمی‌آید که بالاخره سیاستگذار به این نتیجه رسیده است که «تهران و شهرهای اطراف آن» در وضعیت بحرانی قرار دارند؛ وضعیتی که زیست را برای ساکنان با دشواری‌هایی مواجه کرده و برای حل این چالش‌ها باید اقدامی انجام داد. اقداماتی که تحقق آن با تمرکززدایی از پایتخت، احتمالا فرصت رشد را به سایر نقاط کشور می‌دهد. تمرکز مستمر سرمایه‌گذاری در تهران باعث تمرکز اشتغال‌زایی در این شهر شده و جمعیت را طی دهه‌های متوالی به مجموعه شهری تهران جذب کرده است. در این شرایط تلاش برای خروج صنایع از این منطقه و ممانعت از توسعه شهرک‌های صنعتی در این منطقه و ایجاد فرصت برای جابه‌جایی آنها از جمله مواد مصوبه اخیر هیات دولت است که تحقق آن می‌تواند نقش موثری در تمرکززدایی از پایتخت داشته باشد.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در این جلسه تاکید کرد: «مصوبه اخیر ۲۴ بند دارد و در هیچ‌یک از بندهای آن ممنوعیتی برای ساخت‌وساز در مجموعه شهری تهران و البرز تعیین نشده است. در این مصوبه هیچ قانون جدیدی به تصویب نرسیده و کاملا مطابق با تمام قوانین فرادست موجود تدوین شده است.» یکی از مواد مورد مناقشه این مصوبه که مورد انتقاد معاون شهرسازی شهردار تهران و برخی از اعضای شورای شهر که عمدتا در زمره طرفداران مدیریت شهری هستند، ماده۳ مصوبه بود که در آن آمده است: «هرگونه ساخت‌وساز خارج از ظرفیت یا فراتر از ظرفیت مصوب طرح‌های جامع و تفصیلی واقع در مجموعه شهری تهران و البرز ممنوع است. البته در تبصره همین مصوبه تاکید شده است که امکان بارگذاری بیشتر جمعیت با بازنگری طرح‌های جامع و تفصیلی وجود دارد.
کاظمیان در این خصوص توضیح داد که «۶۷ شهر در این منطقه دارای طرح جامع، تفصیلی یا طرح راهبردی هستند که در حال حاضر ۱۵طرح در دست به‌روزرسانی است و به زودی نیز کار بازنگری طرح جامع تهران آغاز می‌شود.» در بازه ۲۵ساله از سال ۱۳۷۵ تا ۱۴۰۰، تقریبا ۳۰درصد بر جمعیت در مجموعه شهری تهران (استان تهران و البرز) اضافه شده است. این در حالی است که در همین زمان محدوده ساخت‌وساز در این محدوده ۵۰درصد بزرگ شده است، این موضوع یعنی توسعه پراکنده، موضوعی که به ظرفیت‌های زیستی منطقه آسیب زده و باعث شده تا ساخت‌وساز گسترده حریم تهران را از میان ببرد. کاظمیان در ادامه تاکید کرد: «سقف جمعیت‌پذیری تهران و البرز براساس طرح‌های جامع شهری تقریبا ۲۲میلیون نفر است، البته براساس میزان ظرفیت تامین منابع آب، این ظرفیت ۱۵.۵میلیون نفر تعیین شده است.»
آب مانع است یا خیر؟
تامین آب مهم‌ترین چالش منطقه شهری تهران و البرز است و درواقع محدودکننده سقف جمیعت‌پذیری این منطقه است. نصرالله آبادیان، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، در جلسه روز گذشته شورای شهر تهران نسبت به مصوبه اخیر «برنامه اقدام برای ساماندهی پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان تهران» انتقاد کرد و گفت: «مجری بخش‌هایی از این مصوبه مدیریت شهری است و انتظار می‌رفت که در تدوین آن با مدیریت شهری مشورت شود، به جای آنکه پس از تصویب مطلع شویم. در عین حال در پیوست طرح جامع تهران مصوب سال۱۳۸۶ تکالیفی بر عهده دولت در خصوص افزایش ظرفیت تامین انرژی برای پایتخت گذارده شده و عدم عمل به آنها باعث شده است امروز دولت، درصدد برآید تا چالش کمبود انرژی را با محدودیت ساخت‌وساز جبران کند. البته باید تاکید کرد که ساخت مسکن لزوما به معنای افزایش جمعیت نیست، چه بسا خانه‌های زیادی ساخته می‌شوند و کسی در آن ساکن نمی‌شود و بنابراین سقف جمعیتی نباید لزوما به مهار ساخت‌وساز در تهران بینجامد.»
وی تاکید کرد: اگرچه طبق صحبت دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری، سقف جمعیت‌پذیری این مجموعه شهری ۲۲میلیون نفر است، اما با توجه به محدودیت منابع آب، این دو شهر به سقف جمعیت‌پذیری رسیده‌اند و به این ترتیب این رویه، توسعه ساخت‌وساز در تهران را دچار خلل می‌کند. در ادامه، برخی از اعضای شورای شهر که در زمره نمایندگان طرفدار شهرداری تهران هستند نیز به ارائه دلایل مخالف با مصوبه مذکور دولت پرداختند. سیدمحمد آقامیری، رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران، گفت: «این مصوبه به تعطیلی کمیسیون ماده ۵ می‌انجامد، این موضوع به درآمدهای شهر آسیب می‌زند. محدودیت در سقف طبقات در مناطق شمالی تهران، خانه را در کل شهر گران کرد و این موضوع بر قیمت مسکن در کل کشور تسری یافت. این مصوبه نیز همین جریان را به همراه دارد و باعث گرانی مسکن در تهران، سایر شهرها و حتی رشد رقم اجاره‌بها می‌شود.»
احمد صادقی دیگر عضو شورای شهر تهران بود که انتقاداتی نسبت به مصوبه مذکور داشت و تاکید کرد: ظرفیت آبی فعلی در تهران نتیجه ضعف مدیریت و سرمایه‌گذرای است، به جای آنکه ظرفیت تامین آب و انرژی مبنای توسعه باشد، ظرفیت در این بخش‌ها از سوی دولت زیاد شود. می‌توان با مدیریت مصرف، منابع آبی در دسترس در تهران را افزایش داد. برخی دیگر از اعضای شورای نیز مصوبه مذکور را مخالف قوانین جوانی جمعیت دانستند و تاکید داشتند عدم توسعه افقی شهر با گرانی زمین به رشد قیمت می‌انجامد. غلامرضا کاظمیان در ادامه تاکید کرد: «کاهش منابع پایدار آب در مجموعه شهری تهران واقعیتی غیرقابل کتمان است، مدیریت مصرف امری ضروری است، اما فراموش نکنیم که این منطقه با چالش کاهش بارندگی مواجه بوده و حتی با اجرای تمهیدات لازم درخصوص بهینه‌سازی مصرف انرژی نیز چالش تامین آب پابرجا است.» انتقال آب از دیگر حوضه‌های آبریز به این منطقه باعث بروز چالش در سایر استان‌های کشور می‌شود و باید این مساله مرتفع شود.
مجموعه شهری تهران برای چند نفر آب دارد؟
مطالعات اولیه طرح جامع تهران در افق۱۴۰۲ نشان از آن دارد که مجموعه شهری تهران شامل تهران و البرز برای ۱۵.۷میلیون نفر آب دارد. این در حالی است که ۱۶.۵میلیون نفر در شرایط کنونی در این منطقه ساکن هستند. با اقداماتی همچون بهره‌وری و مدیریت مصرف، سرانه مصرف آب کاهش پیدا می‌کند؛ در این صورت ظرفیت منابع آب در دسترس افزایش خواهد یافت و در سناریوی واقع‌بینانه کفاف جمعیت فعلی را می‌دهد.
توسعه درون‌زا به نفع کاهش قیمت مسکن
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در ادامه جلسه تلاش کرد تا به ابهامات اعضای شورای شهر درخصوص مصوبه دولت پاسخ دهد. وی تاکید کرد: با این مصوبه، ساخت‌وساز در تهران محدود نمی‌شود، بلکه از توسعه پراکنده ممانعت شده و بر توسعه درون‌زا تاکید شده است. در حال حاضر تهران ۹.۲میلیون نفر جمیعت شب دارد. این در حالی است که سقف جمعیت‌پذیری این شهر در افق ۱۴۰۵ برابر ۱۰.۵میلون نفر تعیین شده بود. بنابراین امکان ساخت‌وساز در پایتخت مطابق طرح جامع و تفصیلی وجود دارد. در عین حال، تاکید بر توسعه درون‌زای ساخت مسکن باعث می‌شود که قیمت مسکن در تهران کاهش یابد، هزینه آماده‌سازی زمین درون شهر تقریبا یک ششم هزینه آماده‌سازی زمین در بیرون شهر است و تاکید بر استفاده از زمین‌های درون‌شهری با کاهش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز کاهش قیمت ملک را به همراه دارد. مطابق صحبت معاون شهرسازی شهرداری تهران ارتباط مستقیمی میان ساخت مسکن و جذب جمعیت وجود ندارد؛ اما این موضوع احتمالا نشان از اختلال در نظام توزیع مسکن است که خانه ساخته می‌شود، اما کسی در آن ساکن نمی‌شود.
دولت پای کار آمد
مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران، در این نشست با حمایت از مصوبه اخیر دولت گفت: این مصوبه بر تمرکززدایی از تهران و البرز تاکید دارد؛ موضوعی که منطق جدی کارشناسی پشت آن وجود دارد و نباید به آن آسیب زد. مفاد مصوب به نفع شهر تهران است، کمیسیون ماده ۱۰۰ در تهران با هر تغییر کاربری مخالفت کرده و دستور قلع و قمع می‌دهد؛ با این مصوبه امید می‌رود که این موضوع در شهرستان‌های تهران نیز اجرایی شود. در عین حال در این مصوبه مخالفتی با ساخت‌وساز نیست، بلکه بر ساخت‌وساز مطابق با طرح جامع و تفصیلی تاکید شده که خواست همه کارشناسان حوزه شهری است.
ناصر امانی دیگر عضو شورای شهر بود که در موافقت با طرح سخن گفت و تاکید کرد: ابتدای دوره کنونی همواره نمایندگان شورای شهر از بی‌توجهی دولت به مساله شهر تهران گلایه داشتند. این مصوبه اقدامی مترقی برای حل چالش‌های پایتخت بوده و باعث امیدواری است. در عین حال در این مصوبه بر تدوین طرح تاکید شده و شورای عالی شهرسازی مکلف است که ظرف ۶ماه ضوابط جدید را تدوین کند که می‌تواند در این مرحله از نظر کمیته‌های تخصصی شورای شهر نیز بهره بگیرد.
